【正文】 黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃浦路下沿線以 東稱為右塊。可以這么說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢(shì)保持著相對(duì)的平衡。 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。付款方式靈活多樣，一 次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。一期總建筑面積約 6 萬(wàn)平方米， 16 棟多層住宅 498 戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型 2*2 和 3*2，面積為 90130 平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０ １４０平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，露天音樂(lè)泳池，健身房，美容 中心，購(gòu)物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場(chǎng)全部設(shè)計(jì)在地下。有 10 棟集合別墅 130 戶， 7 棟多層公寓 192戶，容積率為 ．綠化率為 45%。小區(qū)容積率為 ，綠化率 40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準(zhǔn)現(xiàn)房，別墅面積為240300 平方米。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。 客戶類別 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后 湖的范圍。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①后湖花園的自然環(huán)境，在武漢市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心； ②后湖花園可作 為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； ③后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)后湖鄉(xiāng)的潛在購(gòu)買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ③置業(yè)意識(shí) —— 古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來(lái)的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。一期總建筑面積 萬(wàn)平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項(xiàng)目總規(guī)劃有 3109 戶。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會(huì)上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，積累了大量的意向客戶，同時(shí)已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)銷售 100 套。 ８ .客戶分析 一期主要客戶為集團(tuán)購(gòu)買，雷達(dá)學(xué)院購(gòu) 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購(gòu) 5 棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少， 98%的散戶購(gòu)房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購(gòu)房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式?？傉嫉孛娣e 420 畝，建筑面積 40 萬(wàn)平方米，綠化率 30%，容積率為 2。戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯(cuò)式 復(fù)式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價(jià)格為 17001820 元／平方米，小高層價(jià)格為 19352365 元／平方米，高層單身公寓價(jià)格為 18002100 元／平方米。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客 戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 后湖地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì) 后湖地區(qū)目前開發(fā)的住宅小 區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)項(xiàng)目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢(mèng)湖花園，澳門花園兩個(gè)項(xiàng)目．后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。 后湖地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團(tuán)之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 :發(fā)展大道一帶較繁華 ,銀行 ,酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多 。居民收入主要以經(jīng)營(yíng)釣魚臺(tái) ,打工 ,出租房屋為來(lái)源 .道路情況較差 ,路面較窄 ,且坎坷不平 ,綠化很少 ,自然環(huán)境一般 ,無(wú)污染 . 整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng) ,交通也便利 ,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對(duì)完備 ,但自然環(huán)境 ,景觀不如其他村。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在 1500 元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊 村莊釣魚臺(tái)，無(wú)污染，空氣清新，景色怡人。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場(chǎng)，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500 元的收入，來(lái)源于村辦企業(yè)， 承包隊(duì)，出租房。路邊附近有 23 個(gè)門診部，有中國(guó)信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。 西對(duì)姑嫂樹路，進(jìn)處無(wú)高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見(jiàn)正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件， 后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長(zhǎng)。前 11 個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長(zhǎng) %，仍保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》 2021’ 9） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（億房 （一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11 月份，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長(zhǎng)。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。因此 2021 年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 加入 WTO 后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比 1999年上漲 %；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300 元 1400 元 /平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999 年上漲 %，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓 盤以“購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。 5．從價(jià)格上看， 2021 元 /平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在 13001400 元 /平方米之間。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。（上圖） 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。 2021 年武漢市增量房市場(chǎng)交易 30010起，交易的建筑面積達(dá) 244 萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到 27130 起，建筑面積為 萬(wàn)平方米。 1999 年武漢市空置商品房為 150 萬(wàn)平方米， 2021 年新增 9 萬(wàn)平方米，到 2021 年底還剩 115 萬(wàn)平方米，因此在 2021 年共消化了 44 萬(wàn)平方米。 2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析 宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)：〈億房 1．住房分配制度改革的歷史性突 破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。以上情況表明：武漢市 2021 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 ②容積率： ③總建筑面積： 萬(wàn) M2 其中：多層住宅： 萬(wàn) M2 小高層住宅及別墅： 萬(wàn) M2 公建面積： 萬(wàn) M2 ④建筑密度： % ⑤綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2021 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育 于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 武漢后湖花園完整可行性研究報(bào)告 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項(xiàng) 目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積： 公頃，合 畝。其中：商品住宅開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長(zhǎng)%。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 戶，比 1999年增長(zhǎng) %，說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見(jiàn)下表： 各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。 2021 年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而 武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款 9019 戶，共計(jì) 億元，同比增長(zhǎng) %；支持個(gè)人購(gòu)房建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米，房屋總價(jià)值達(dá) 億元。與此同時(shí) 2021 年 8 月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。同樣光谷也是 2021 年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2021 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購(gòu)買力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2021 年 11 月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。 8．從樓盤配套設(shè)施來(lái)看， 2021 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。 例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 2021 年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為 元 /平方米、 1963 元 /平方米、 元 /平方米、 元 /平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢(shì)，（見(jiàn)右圖）全年平均價(jià)格為 元 /平方米。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在 7580 元 /平方米 ，平均月租價(jià)為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。平均售價(jià)為 3810 元 /平方米，平均月租價(jià)為 30元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 3． 2021 年及未來(lái)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望（億房 2021 年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如 202