【正文】 全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 2021 年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 10 萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購(gòu)房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積 71 畝，建筑面積 萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152 戶。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。 戶型 本區(qū)域的大戶型如 120150 平方米特別暢銷， 85110 平方米的中戶型也較為好銷， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。規(guī)劃常住人口為 40 萬 ,人均 24 平方米居住用地 ,綠化率達(dá)到 40%以上 ,依據(jù)規(guī)劃 ,后湖地區(qū)將建有 一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心 ,810 公頃的區(qū)級(jí)文化中心 (含藝術(shù)館 ,圖書館 ,影劇院就 ,文化館等文化游樂設(shè)施 ),一平方公里的塔子湖體育中心 ,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校 ,(12 公頃 )一平方公里的地區(qū)級(jí)大型市場(chǎng) ,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū) ,現(xiàn)有村民約 萬人 ,大多為湖南移民。二七路現(xiàn)今在修建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分要拆遷 ,道路通車后 ,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過 ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。 項(xiàng)目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。對(duì)外貿(mào)易 10 月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬美元，比上年同 期增長(zhǎng) %，保持較高的增長(zhǎng)幅度。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。 1． 2021 年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100 億，住宅竣工面積 達(dá) 500 萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。平均售價(jià)為 5036元 /平方米，平均月租金為 元 /平方米，入住率為 55%，退居次席。 2021 年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。 6．從樓盤設(shè)計(jì)上看， 2021 年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市 場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求， 2021 年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西 合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。 2021 年武漢市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了 活躍住房市場(chǎng)。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。 2021 年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。本文通過對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村 畝的一國(guó)有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。其中建設(shè)銀行 2021 年末個(gè)人住房貸款余額達(dá) 1390 億元，占該行全部貸款余額的 %，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。 價(jià)格 指數(shù) 一季度 1000 二季度 1963 三季度 四季度 （ 3）截止 2021 年 11 月份，全市完成住宅投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %， 2021 年武漢市住宅累計(jì)總投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的 發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。截止 2021 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了 送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。匯集了招銀 大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持 政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)， 2021 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 %； 1－ 10 月份，全市完成固定 資產(chǎn)投資 億元， 比上年同期增長(zhǎng) %。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和 法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自 然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧?kù)o而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋?大概有 23 千人。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力 不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營(yíng)，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營(yíng)企業(yè)仍具相當(dāng)活力。二七路沿線景觀較差 ,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè) ,旁邊多為低層住宅 ,商業(yè)用房較少 ,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田 . 人文環(huán)境 :發(fā)展大道一帶科 ,教 ,文 ,衛(wèi) ,娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。《武漢市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局 ,屆時(shí)該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。 付款方式 隨著購(gòu)房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購(gòu)房客戶選擇按揭方式購(gòu)房越來越多，如后湖生態(tài)花園， 80%的客戶選擇按揭方式購(gòu)房，東方恒星園更是達(dá)到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購(gòu)房的一個(gè)重要條件。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 ５ .價(jià)格策略 多層公寓起價(jià) 1625元 /平方米，最高價(jià) 2021元 /平方米，均價(jià)在 17001800元 /平方米之間，集合別墅起價(jià) 2280 元 /平方米，最高價(jià) 2530 元 /平方米，均價(jià)在 23002400 元 /平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20 年銀行按揭，公積金貸款，同時(shí)推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段， 2021 年武漢金秋貿(mào)易洽談會(huì)上首次 亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?，隨后又參加了 2021 年 11 月的房交會(huì)，同時(shí)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。 中、低檔次樓盤之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價(jià)格差距則較為懸殊。 ①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 ①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻(xiàn)。已購(gòu)房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 江岸 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購(gòu)放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。 前期推廣較為失敗，主要以報(bào)紙廣告和路版廣告為主， 2021 年 10 月請(qǐng)香港恒大行做企劃，在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上做過幾期 1/2 版的廣告，效果不是很理 想。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此 置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。中聯(lián)三星 600 畝 ,20 萬元 /畝 ,加規(guī)費(fèi) 2223 萬元 /畝 ,世紀(jì)家園康居工程 3000 畝 ,后湖生態(tài)花園 600 畝 ,18 萬元 /畝 .后湖鄉(xiāng)政府已征用地 22002300 畝 ,城開集團(tuán) 100130 畝。 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉(cāng)儲(chǔ) ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠(yuǎn) ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場(chǎng) ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營(yíng)及私營(yíng)企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。 后湖、竹 葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對(duì)較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。 今年前 11 個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為 %，當(dāng)月凈增空置面積 169 萬平方米。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā) 展軌道。 3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2021 年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。 4．中南路至武珞路沿線?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。 2． 2 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于 中心地區(qū)。 2021 年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) 億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 億元多出一倍多。 2021 年 6 月 30 日以前，凡購(gòu)買公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2021 年歲末，購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行“零折扣”。 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2021 年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。（《新華文摘》 2021’ 5） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示， 2021 年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到 點(diǎn)，比上年增加 點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地 產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 [關(guān)鍵字 ]后湖花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營(yíng) ABSTRACT The Houhu country in Jiang’an area belongs to one of the three new residential districts which confirmed by the “Fifteenth Plan” of Wuhan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is one hundred and twenty five point five nine Mu owned to Nation and paring to the mostly