【正文】 戶型定位 結(jié)合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定 本項目的戶型面積如下：首層以 40100 多平方米的 2 房、 3 房為主，商業(yè)首層以街鋪形式開發(fā)，二、三層則可以考慮引進大賣場，完善商業(yè)配套，匯聚消費人氣。 3）靠近科技園，擁有潛力客戶 本項目周邊匯聚大量的企業(yè) 和 高素質(zhì)的人群，為本項目的發(fā)展提供良好的機會。 3）其他優(yōu)勢 A、小區(qū)配套設施齊全 擁有六星級國際雙會所，加拿大西點國際學校等。月） 出租率 金龍汽配城 商業(yè) 專業(yè)市場 汽配及用品 20 10% 金牛路汽配城 商住 專業(yè)市場 汽配及用品 70 100% 國際汽車城 自建 專業(yè)市場 整車銷售及 服務 5 15% 共 66 第 頁 43 （ 2）主要大型商業(yè)物業(yè) 商場名稱 位置 規(guī)模 m2 功能分布 租金（元/M2外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠從事技術流水線工作，小部分從事服務行業(yè)。 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園 東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園是東莞市政府投資開發(fā)的省級高新技術開發(fā)區(qū)，是未來東莞的經(jīng)濟和科技中心，是今后東莞經(jīng)濟發(fā)展的龍頭 .該園區(qū)位于東莞市中部，規(guī)劃面積 72 平方公里，其中有近 8 平方公里的湖面，自然環(huán)境十分優(yōu)美 .園區(qū)的規(guī)劃設計強調(diào)自然環(huán)境與科技產(chǎn)業(yè)、城市建設、社會事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，打造“科技共山水一色”的城市形象 . 2020 年上半年，東莞全市共批準預售項目 60 個，批準預售面積 萬平方米 . 東莞市房地產(chǎn)市場需求狀況分析 共 66 第 頁 24 （圖） （圖） 東莞市（ 2002 年）人均 GDP 及恩格爾系數(shù)反映出東莞市的生活水平處于富裕階段，在全國屬于較高水平 . 對于土地市場中出現(xiàn)的違規(guī)圈占土地、低價出讓土地等行為進行查處。優(yōu)越的人文地理環(huán)境，吸引了大批外商前來投資。 共 66 第 頁 10 房價地域分化明顯，價格走勢溫 和回落 由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，２００３年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關的政策效應經(jīng)過前幾年的充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。 用地性質(zhì) 商住用地 土地使用年限 70 共 66 第 頁 8 建筑密度 ≤ 29% 建筑高度 ≤ 17 總戶數(shù) 666 戶 綠化率 38% 項目發(fā)展狀況 項目發(fā)展單位簡介 東莞市時富花園開發(fā)有限公司 成立日期 :一九九四年九 月二日 。 項目簡介 本項目位于東莞市莞樟大道與五環(huán)路、莞深高速莞城出入口交匯處東側(cè)，用地面積 7， 397， 74 平方米（指 E 和 D 型），建筑面積 91， 968， 80 平方米，建筑密度不大于 29%，建筑高度控制在 17層以下。注冊資本 :3200 萬元 。嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供 共 66 第 頁 11 應量，優(yōu)化土地供應布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風險。這將促成房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 。 ? ２００２年５月，建設部頒布《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》，針對因開發(fā)商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛，制定出計算標準，明確規(guī)定了計算商品房公攤面積的辦法。從 2000 年開始，東莞市政府加大了基建投資，以改善城市的交通及居住條件 .現(xiàn)在已有所改觀 . 城市總體結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu) 隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐 步發(fā)展，東莞市的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)逐步顯現(xiàn)出變化，由原先的“居住型消費”向“享受型消費”轉(zhuǎn)變，由一次性付款的觀念向貸款購房轉(zhuǎn)變，同時二次及多次置業(yè)群體逐步擴大 . 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟 共 66 第 頁 37 （ 1） 寮步鎮(zhèn) 2002 年綜合年報 （圖） （ 2） 支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè) 目前寮步鎮(zhèn) 全鎮(zhèn)有外資企業(yè) 500 多家，初步形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產(chǎn)業(yè)，是東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)鎮(zhèn)之一 。 寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 共 66 第 頁 39 （ 1） 城鎮(zhèn)性質(zhì) 東莞市中部重要的中心城鎮(zhèn)，歷史悠久。 d、可承受價位 —— 單價： 2500 元 /㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受 2000 元 /㎡以下； 總價：平層住宅 30 萬以下 復式 3050 萬元 疊拼 50100 萬元 獨立別墅 300 萬元以下 e、喜 歡的樓盤規(guī)模 —— 中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理。 4）前期入住率較低，沒有成熟社區(qū)的鼎盛人氣 由于人氣不旺，社區(qū)氛圍不夠濃厚，將會影響買家的信心。 戰(zhàn)略 4—— 城市白領的泛定位。 他們希望擁有健康，渴望在 都市里生活，在大自然里休息，樓 盤應具有湖光山色、園林綠化，環(huán)藝小品等景觀。 第三，對于白領階層來說，購買中小戶型住宅，第一考慮的是 地段，其次才是成本；必須有便利的交通，成熟的社區(qū)生活配套，才適宜自住。 2）競爭對手多，其中不乏實力雄厚、知名度高的發(fā)展商。 五、項目發(fā)展定位 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（ S） 1）地域地理優(yōu)勢 A、占據(jù)新舊城過渡的核心地位 位于莞城和國際級科技產(chǎn)業(yè)園松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的中間地段，是 東莞新城市發(fā)展的“經(jīng)濟與科技中心”的前沿。 市場供給分析 住宅供給 （ 1） 區(qū)域分布與價格區(qū)間 舊住宅區(qū) —— 主要集中分布舊式多層住宅及村宅，價格區(qū)間 1000— 1800 元 /m2 新住宅區(qū) —— 近期開發(fā)項目，主要集中在莞樟道上及新城周圍，價格區(qū)間 2300— 2800 元 /m2（不含別墅） 東城住宅區(qū) —— 主要集中在東城片區(qū)，價格區(qū)間 2600— 3800 元 / m2 （不含別墅、大戶型） 本項目所處的東城郊區(qū)，價格高于舊宅區(qū)，接近東城最低水平，但離最高水平仍有較大差距，所以升值潛力是短期內(nèi)市場的共識 . （ 2） 主要住宅樓盤 共 66 第 頁 41 項目名稱 物業(yè)檔次 主力戶型 銷售均價 （元/M2） 銷售情況 年豐山莊 中檔 三房 2500 一般 慶豐花園 中檔 三房 2200 一般 新天地華庭 中低檔 二、三房 2300 良好 蔚藍星湖 中高檔 二、三房 2700 好 石竹新花園 中檔 二、三房 2900 好 嘉湖山莊 低檔 二、三房 1500 差 （ 3）未來主要競爭 根據(jù)市場調(diào)查，在未來 23 年內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給： 項目名稱 項目概況 寮步新城美麗花園 不詳，但深圳品牌發(fā)展商，不可忽視 東莞萬科高爾夫 已破土動工，工程形象年內(nèi)可見 新 天地華庭 建設中的小高層絕對是時富的產(chǎn)品競爭對手 蔚藍星湖 高田地產(chǎn) 04 杰作，與本項目定位比較接近 （ 4）市場銷售反饋 要素 大面積獨立別墅 中小面積獨立別墅及聯(lián)排別墅 疊拼別墅 復式 多層、小高層、高層 客戶 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 政府高層 企業(yè)事業(yè)單位高層 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 高級技術人員外地人 個體戶 共 66 第 頁 42 總價 300500萬元 100300 萬元 50100萬元 4080萬元 1530 萬元 年貨量 10800m2 44460m2 6636m2 14200m2 37500m2 年消化量 400m2 14820m2 6636m2 10000m2 27300m2 消化量 /貨量 37% 33% 100% 70% 73% 結(jié)論： a)區(qū)域房地產(chǎn)趨向成熟。 2020 年，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（當年價） 億元。目前，東莞全市商品住宅價格主要分為以下幾個層次： ◇ 一是以常平和樟木頭為代表的鐵路沿線區(qū)域 .在外銷市場的帶動下，目前此區(qū)域的在售樓盤價格屬于東莞的最高水平，約在 3600— 4000 元／平方米 . ◇ 二是以萬江為代表的市區(qū) .由于擁有較好的規(guī)劃和發(fā)展前景，近一年來市區(qū)的住宅價格持續(xù)上升，依托強勁的本地消費能力，市區(qū)的商品住宅價格在逐步向一線的常平、樟木頭地區(qū)靠近 . ◇ 三是東莞的其他區(qū)域，正如前文所述，東莞的城市發(fā)展以 共 66 第 頁 26 各鎮(zhèn)自 我發(fā)展為主，因此除常平、樟木頭和市區(qū)之外的其他地區(qū)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈無序狀態(tài)，造成銷售價格不能同一二線地區(qū)靠近，維持在 2600— 3000 元∕平方米的較低空間內(nèi) . （ 2） 價格分布 2002 年和 2020 年上半年，增長率達到了較高的水平，特別是 2020年上半年超過了 2001 年全年水平 . 從２００３年６月１日起，按照國家財政部的有關規(guī)定，廣東相應統(tǒng)一調(diào)低城市基礎設施配套費０ .５個百分點。政府在土地供應上缺乏計劃性，加大了土地招標行為的投機性。對借款人以 “商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14883 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增值 52982 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增值 34,533 億元，增長 %。 二、 項目概況 共 66 第 頁 7 項目綜述 項目位置 項目位于東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑村 ,東臨三星、偉易達 ,南望旗峰山公園 ,西靠東城及東城汽車客運總站，北向莞樟大道。 充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設計公司、品牌實力建筑公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 共 66 第 頁 9 三、 項目投資環(huán)境 ３ .１宏觀經(jīng)濟分析 ３ .１ .１全國整體經(jīng)濟環(huán)境 （１） 2002 年國民經(jīng)濟良好發(fā)展勢頭 全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 102,398 億元，按可比價格計算，比上年增長 8%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應當限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行 貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的３０％；對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的７０％，貸款期限最長不得超過２年；為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，收付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。由于目前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應土地的問題，使一些企業(yè)憑借關系可以得到廉價開發(fā)用地，嚴重損害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)空力度。 ２００１年１１月份，國家計委宣布，取消包括房地產(chǎn)開發(fā)建設在內(nèi)的投資項目審批。由于投資額整體基數(shù)較低，目前整體看來呈現(xiàn)無序增長的態(tài)勢 . 東莞經(jīng)濟以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的 住宅市場彼此之間依從性非常弱，各鎮(zhèn)對市區(qū)的依賴性也不強 .由此造成商品住宅的價格呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性 . 全鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地面積 3 萬多畝，魚塘面積 5000 多畝，水果面積約 1 萬畝，蔬菜面積 9000 多畝。受大勢影響， 2020 年乃至近兩年， 莞城 的格局與態(tài)勢將全面升級，認真研究市場、研究消費者、做好產(chǎn)品與服務的發(fā)展商將是市場的主宰，而實力較弱的小發(fā)展商將逐漸被市場與消費者淘汰 。 C. 購買或求租大面積商