【正文】 量的范圍約在 330 萬(wàn)平方米左右 . 進(jìn)入 2020 年后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)超快速增長(zhǎng)，其中住宅完成投資 億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 84%. 2002 年和 2020 年上半年，增長(zhǎng)率達(dá)到了較高的水平，特別是 2020年上半年超過(guò)了 2001 年全年水平 . 自 1998 年至 2002 年，房地產(chǎn)年均投資增長(zhǎng)率為 %，對(duì)比同一時(shí)期基本建設(shè)投資年均增幅 %低 個(gè)百分點(diǎn)， 呈現(xiàn)良性增長(zhǎng)態(tài) 共 66 第 頁(yè) 23 勢(shì) . 因?yàn)椴蛔⒅鼗ㄍ顿Y，以致城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境差異不大，城區(qū)在往年甚至不如常平等較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，這對(duì)消化商品住宅產(chǎn)生直接負(fù)面影響 . 二、東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)分析 （圖） 從 2000 年開(kāi)始，東莞市政府加大了基建投資，以改善城市的交通及居住條件 .現(xiàn)在已有所改觀 . 城市總體結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比值的合理區(qū)間為 ，小于這個(gè)比值說(shuō)明政府的基本建設(shè)投資發(fā)展較快，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙 .，反之，則說(shuō)明房地產(chǎn)投資會(huì)受到基礎(chǔ)建設(shè)投送的限制，不利于進(jìn)一步發(fā)展 . 東莞城鎮(zhèn)居民的人均居住面積大，而居住支出卻處于相當(dāng)?shù)偷乃疁?zhǔn) .主要原因是東莞居民有大量的私房、房改房、這與深圳、廣州的居民擁有的大量商品房相比，東莞居民用于物業(yè)管理等各方面支出相對(duì)較低 . 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，增幅由 1999 年的 %到 2002 年%，說(shuō)明東莞市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有限公司持續(xù)、高速的發(fā)展 . 三、社會(huì)文化環(huán)境分析 東莞市十分重視文化基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興建了一批高標(biāo)準(zhǔn)、多功能、現(xiàn)代化的群眾文化設(shè)施 .先后投入數(shù)億元興建了“三館一店”（圖書(shū)館、博物館、科學(xué)館、新華書(shū)店）工程；虎門(mén)愛(ài)國(guó)主義教育基地的海戰(zhàn)博物館占地面積 15 萬(wàn)平方米，總投資約 億元 .據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共文化設(shè)施占地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米 . 2001 年，東莞市的文化中心在原有基礎(chǔ)上新增了 4 個(gè)項(xiàng)目，分別為東城文化中心、萬(wàn)江文化中心完善工程、石碣鎮(zhèn)文化廣播中心工程和石龍鎮(zhèn)文化中心工程 .各鎮(zhèn)區(qū)大力修建文化廣場(chǎng)，東莞市文化公園建設(shè)也成為新的熱點(diǎn)，如東城榴花公園、 橋頭的蓮湖公園、萬(wàn)江的金鰲洲主題公園廣場(chǎng)等 . 四、社會(huì)人口環(huán)境分析 據(jù)第五次全國(guó)人口普查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，東莞市總?cè)丝? 萬(wàn)人，占全省總?cè)丝诘?%，是廣東省居廣州和深圳之后的第三大城市 . 東莞市戶(hù)籍人口 150 多萬(wàn)人，共 萬(wàn)戶(hù)；外來(lái)人口約 500 多萬(wàn)人，占總?cè)丝?75%以上，其中僅臺(tái)商就有近 11 萬(wàn)人（常住 8 萬(wàn)，流動(dòng) 3 萬(wàn)） .對(duì)于東莞房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，如何利用外來(lái)人口資源，促進(jìn) 共 66 第 頁(yè) 21 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，是需要進(jìn)一步考慮的問(wèn)題 . 戶(hù)籍人口 （圖） 外來(lái)暫住人口 （圖） 從以上圖表可以看出：東莞市本地人口 趨于下降，外來(lái)人口趨于增加，而且近年來(lái)增加較快，這一方面是東莞良好的發(fā)展前景所吸引，另一方面也說(shuō)明外的人將成為東莞的主流通消費(fèi)群體 . 第二章 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 發(fā)展階段 （圖） 5．關(guān)于促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)的法規(guī)： 2020 年 8 月，廣東省政府出臺(tái)了《關(guān)于加快中心鎮(zhèn)發(fā)展的意見(jiàn)》，對(duì)全省 270 個(gè)中心鎮(zhèn)的發(fā)展給予一系列政策和財(cái)政的扶持，包括中心鎮(zhèn)規(guī)劃、中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集約發(fā)展、拓展中心鎮(zhèn)建設(shè)資金渠道、用地政策傾斜、戶(hù)籍改革及管理體制等方面都有創(chuàng)新性突破 .這些措施將會(huì)加快省內(nèi)中心鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展，也會(huì)出現(xiàn)中心鎮(zhèn)區(qū)帶領(lǐng)周邊小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)發(fā)展的局面 . 今年是東莞園區(qū)經(jīng)濟(jì)全面增長(zhǎng)的一處， 6 月，東莞市政府出臺(tái)了《東莞市鼓勵(lì)鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展的優(yōu)惠措施》，市政府作出了“園區(qū)內(nèi)可安排配套經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)用地不超過(guò)總面積的 8%”的規(guī)定 .如果按全市工業(yè)園的規(guī)劃總面積 395 平方公里計(jì)算的話，意味著園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地面積最高可達(dá) 平方公里 .園區(qū)“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的政策，帶給房地產(chǎn)業(yè)另外一種商機(jī) . 二、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （一） 東莞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程 改革開(kāi)放以來(lái)，東莞市充分發(fā)揮人緣、地緣和政策優(yōu)勢(shì)，在實(shí)施“外向帶動(dòng)”戰(zhàn)略的同時(shí)，積極依靠科技進(jìn)步，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速 發(fā)展 .2002 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，出口總額 億美元，財(cái)政收入 億元 .成為全省首個(gè)令人矚目的成績(jī)，基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)村工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、科技經(jīng)濟(jì)一體化的格局 .東莞市已成為國(guó)際制造 共 66 第 頁(yè) 17 業(yè)基地 . 十一屆三中全會(huì)以前，東莞市是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)縣， 1978 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： ，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)占主要成份 .改革開(kāi)放以后，東莞市抓住機(jī)遇，大力引進(jìn)外資，發(fā)展外向型工業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，使東莞市成為廣東“四小虎”之一 . 進(jìn)入九十年代，由于粗放型高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方 式的局限，東莞市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展正進(jìn)入了升級(jí)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段 .市委、市政府根據(jù)東莞實(shí)際，調(diào)整發(fā)展思路，提出了“科技興市”發(fā)展戰(zhàn)略 .1994 年，進(jìn)一步提出推動(dòng)?xùn)|莞“第二次工業(yè)革命”，加速科技進(jìn)步，提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和產(chǎn)品附加值，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的戰(zhàn)略構(gòu)思，從總體上確立科技經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的格局 .為提高東莞經(jīng)濟(jì)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，從 2001 年起東莞市開(kāi)始確立建設(shè)國(guó)際制造業(yè)名城的發(fā)展目標(biāo) . 東莞市利用外資發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了起步、發(fā)展以及提高三個(gè)階段 .在起步階段（從 1978 年至 80 年代前期），引進(jìn)的企業(yè)項(xiàng)目多是小作坊式的工廠，加工生產(chǎn)服裝、手袋、玩具、小五金等低檔產(chǎn)品；在發(fā)展階段（從 80 年代中期到 90 年代初），由于國(guó)家改革開(kāi)放政策深入民心以及國(guó)際產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市委、市政府抓信機(jī)遇，不斷改善水、電、道路交通、通訊條件等基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)吸引外資的承受能力，利用外資方式從來(lái)料加工發(fā)展到“三來(lái)一補(bǔ)”與“三資”并舉，技術(shù)含量有所提高 .進(jìn)入九十年代，市委、市政府于 1991 年確立了“科教興市”戰(zhàn)略，尤其是 1994 年提出“第二次工業(yè)革命”戰(zhàn)略構(gòu)想之后， 共 66 第 頁(yè) 18 積極調(diào)整引資戰(zhàn)略，確立“積極合理有效地利用外資”方針，重新明確了招商引資的指導(dǎo)思 想為“加強(qiáng)對(duì)外資投向的引導(dǎo)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在鞏固香港資金來(lái)源的同時(shí)，把招商引資工作的著眼點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到歐美、日本、南韓、臺(tái)灣等工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，增強(qiáng)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁”，自此東莞市的外向型經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了提高階段（即九十年代初至今），全市對(duì)外引進(jìn)項(xiàng)目的科技水平有了很大提高，引進(jìn)了一批如杜邦、金霸王、諾基亞、三星等高科技項(xiàng)目，而且積極引導(dǎo)先期進(jìn)入東莞市的偉易達(dá)電子、生益敷銅板等外資企業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)大力拓展 .至目前為止，一大批國(guó)際著名企業(yè)以及港臺(tái)一批上市公司落戶(hù)東莞，使得東莞的外向型經(jīng)濟(jì)整體科技含量得到一次歷史性 的飛躍 . （二）東莞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展況 總體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 （ 1）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （圖） 從上圖可以看出，東莞近幾年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng) .增幅從 1999 年以后處于比較穩(wěn)定的比例 .說(shuō)明東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在 1998 年有限公司飛速的變化，之后處于穩(wěn)定的增長(zhǎng)時(shí)期 . （ 2）人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （圖） 由以上圖表可以清晰地看到，東莞市近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，而 共 66 第 頁(yè) 19 且保持了較高的增長(zhǎng)率 .總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)和市場(chǎng)、利潤(rùn)的空間 . 城鄉(xiāng)居民收入與支出分析 （ 1）城鎮(zhèn)居民收入與支出 （圖） （ 2）農(nóng)村居民收入與支出 （圖） 可以看出，無(wú)論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村其人均收入均呈上升趨勢(shì) .同時(shí)可支配收入亦隨之增長(zhǎng)，但用于居住的消費(fèi)性支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其收入的比例 .這與城市的發(fā)展有關(guān)，而且也是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)及居住方式的改變有關(guān) . 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省及全國(guó)的地位： 改革開(kāi)放以來(lái)，東莞市 GDP 以年均 22%的速度持續(xù)快速健康發(fā)展，為同期全國(guó) GDP 年均增速的 倍 .目前，東莞的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已躋身全國(guó)大中城市前 20 名，在全省位居深圳、廣州、佛山之后，列第四位 . 2020 年上半年，東莞經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好 的發(fā)展態(tài)勢(shì)，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，比全省平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)，增速居廣東城市第一位，財(cái)政總收入增長(zhǎng) %，比全省平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)，利用外資增勢(shì)良好 . 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)： 共 66 第 頁(yè) 20 （圖） 從２００３年６月１日起，按照國(guó)家財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定，廣東相應(yīng)統(tǒng)一調(diào)低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)０ .５個(gè)百分點(diǎn)。 ４、 減免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的法規(guī)： 經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，廣東省物價(jià)局對(duì)涉及我省房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目作出了重大調(diào)整，１５項(xiàng)收費(fèi)有的被完全減免，有的被大幅降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，此舉旨在從政策上降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。之前，廣東普通住宅的購(gòu)房契稅為１ .５％，按這一政策，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅，契稅減半征收。 ? ２００２年５月，建設(shè)部頒布《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，針對(duì)因開(kāi)發(fā)商多算分?jǐn)偣彩褂妹娣e而引起的糾紛，制定出計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定了計(jì)算商品房公攤面積的辦法。廣東省政府日前發(fā)出《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)的通 共 66 第 頁(yè) 15 知》，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。五部委高官聯(lián)合帶隊(duì)督辦，就是要從土地規(guī)劃和供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)政策和計(jì)劃立項(xiàng)、建設(shè)管理、資金設(shè)計(jì)、干部監(jiān)督等若干方 面聯(lián)手整頓土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。其后，國(guó)務(wù)院又在３１日召開(kāi)全國(guó)進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議，新一輪土地市場(chǎng)的整頓啟動(dòng)了，并且將加大力度。 ? ２００３年２月１８日，國(guó)土資源部就清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題發(fā)出緊急通知。政府在土地供應(yīng)上缺乏計(jì)劃性，加大了土地招標(biāo)行為的投機(jī)性。 ２、 規(guī)范和整頓市場(chǎng)的法規(guī) ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng) 共 66 第 頁(yè) 14 目的用地，將在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式進(jìn)行出讓。這些措施有效的提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的素質(zhì)，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的發(fā)展。這將促成房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展 。 一、 政策法律環(huán)境分析 從２００２年至今，國(guó)家、廣東及東莞市頒布執(zhí)行了一系列新的法規(guī)制度，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展： １、 規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法規(guī) ? 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 中國(guó)人民銀行在今年６月中旬下達(dá)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的 通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出新的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款必須具備國(guó)有土地使用證、建 共 66 第 頁(yè) 13 設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％；商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。 東莞于１９８５年９月撤縣設(shè)市，１９８８年１月升為地級(jí)市，不設(shè)縣，現(xiàn)直轄３２個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。祖籍 東莞的海外僑胞有２０多萬(wàn)人，港澳臺(tái)同胞７０多人。當(dāng)?shù)貧夂驕睾?，物產(chǎn)豐富，是著名的魚(yú)米之鄉(xiāng)。對(duì)借款人以 “商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理 ２００３年６月５日，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向。過(guò)量供應(yīng)的 地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫(xiě)字樓用地的供 共 66 第 頁(yè) 11 應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動(dòng)蕩帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。２００３年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 ２００３年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。在２００２年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)