【正文】 ................................５４ 第 7 章 可行性研究結(jié)論與建議 ........................................................ ５５ 167。 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ...........................................................................................５２ 167。 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 .......................................................................４８ 167。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)取值 ...................................................................................４４ 167。 資金回收計(jì)劃 ...........................................................................................４１ 第 6 章 投資估算及財(cái)務(wù)評價(jià) ............................................................ ４４ 167。 項(xiàng)目收入測算 ...........................................................................................３９ 167。 優(yōu)化調(diào)整后的開發(fā)模式建議 ...................................................................３３ 第 5 章 價(jià)格測算及營銷計(jì)劃 ............................................................ ３８ 167。 小結(jié) ...........................................................................................................３０ 第 4 章 項(xiàng)目開發(fā)模式及開發(fā)計(jì)劃 .................................................... ３１ 167。 項(xiàng)目用地地形、景觀等建設(shè)條件分析 ...................................................２９ 167。 項(xiàng)目區(qū)位條件分析 ...................................................................................２６ 167。 車位分析建議 ...........................................................................................２４ 167。 寫字樓市場分析 .......................................................................................１５ 167。 公寓市場分 析 ...............................................................................................６ 167。 規(guī)劃方案及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ...........................................................................２ 第 2 章 市場分析 ...................................................................................５ 167。 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 ...............................................................................................１ 167。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 I 目 錄 第 1 章 項(xiàng)目概況 ...................................................................................１ 167。 由于時(shí)間關(guān)系，本次研究未能對市場供求特征，客戶 需求特 點(diǎn) ，競爭對手分析，項(xiàng)目發(fā)展定位及主題，功能、規(guī)劃方案及可實(shí)施程度，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營管理模式等作深入細(xì)致的研究。 ? 調(diào)整后方案的 各項(xiàng)指標(biāo)均高于通常的開發(fā)期望值，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，投資效率較高，資金回籠快速，并具備較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目可行，具有投資價(jià)值。 ? 為便于對開發(fā)模式及投資方式作對比 ，本次研究 采用模擬開發(fā)法， 對原定開發(fā)方案及建議調(diào)整方案分別進(jìn)行了 測算分析。 ? 公寓是項(xiàng)目的開發(fā)主體，在規(guī)劃允許的前提下，盡可能增加公寓的開發(fā)量，實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回籠資金。因此應(yīng)適當(dāng)控制寫字樓的開發(fā)量，調(diào)整商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)。本項(xiàng)目中公寓物業(yè)市場的風(fēng)險(xiǎn)相對較小，可通過銷售快速回籠資金。 ? 項(xiàng)目位于城市發(fā)展的成熟區(qū)域，是北京市傳統(tǒng)的涉外區(qū)域和商務(wù)區(qū)域，位于CBD、燕莎、東二環(huán)三大商圈的輻射疊加地帶，區(qū)位價(jià)值獨(dú)特，可充分享受三大商圈不斷發(fā)展完善帶來的便利，同時(shí)獲得大量有高端居住需求人口的支持，具有發(fā)展高檔居住類物業(yè)的良好區(qū)位條件?？傆玫孛娣e 75,610 ㎡，總建筑面積 593,350 ㎡，包括地下 4 層（部分 5 層）商業(yè)用房和地下車庫，首二層商業(yè)裙房和 5 棟 21～ 37 層塔樓， 原規(guī)劃功能為公寓、酒店和寫字樓。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ０ 北京“首都花園”項(xiàng)目 初步可行性研究報(bào)告 編制日期：二〇〇五年八月 首都花園初步可行性研究報(bào)告 i 摘 要 ? 受東方有色集團(tuán)委托，于 2021 年 8 月 12 日 ~8 月 19 日 對本項(xiàng)目進(jìn)行考察，并 于 9 月 1 日 提交本項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，供委托方參考。 ? 項(xiàng)目坐落于北京市朝陽區(qū)南三里屯，北至工體北路南側(cè)，東至三里屯南路西側(cè)，南起南三里屯西區(qū) 2 號樓南側(cè)，西起南三里屯西區(qū) 3 號樓西側(cè)。 ? 項(xiàng)目用地手續(xù)清晰，規(guī)劃文件齊備，拆遷基本完成，周邊市政設(shè)施完善，已經(jīng)具備開發(fā)條件。居住物業(yè)是北京房地產(chǎn)銷售市場的絕對主體，市場供需兩旺。 ? 由于本項(xiàng)目位于三大成熟商圈之間，開發(fā) 寫字樓和超區(qū)域性商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢不明顯；而且北京市市場對上述兩種物業(yè)的需求以租用為主，開發(fā)后資金回收較慢。 ? 項(xiàng)目經(jīng)營酒店有一定的區(qū)位優(yōu)勢，但區(qū)內(nèi)酒店較多，競爭激烈，加上酒店物業(yè)經(jīng)營要求高，回報(bào)期較長，奧運(yùn)會(huì)將帶來龐大的旅游市場，但在奧運(yùn)結(jié)束后酒店物業(yè)可能供過于求，存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)，建議調(diào)整功能。 ? 項(xiàng)目開發(fā)模式在原方案的基礎(chǔ)上，針對市場情況及資金安排進(jìn)行了調(diào)整； 建議分 三期開發(fā)，開發(fā)順序?yàn)?C棟 、 D棟 → E 棟 → A棟 、 B棟 ，其中首期開發(fā) 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ii 力爭在 08 年奧運(yùn)會(huì)前完成工程施工，并開始銷售。兩方案指標(biāo) 在原規(guī)劃方案的建筑指標(biāo)的基礎(chǔ)上，按本次設(shè)定的開發(fā)模式進(jìn)行測算， 原方案 建議調(diào)整方案 稅前投資收益率 % % 稅后投資收益率 % % 稅前內(nèi)部收益率 % % 稅后內(nèi)部收益率 % % 稅 前凈現(xiàn)值 (i=8%) 86,147 萬元 258,495 萬元 稅后凈現(xiàn)值 (i=8%) 65,862 萬元 237,408 萬元 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 年 峰值資金占用量 335,308 萬元 229,650 萬元 結(jié)果分析，調(diào)整方案比原方案更 便于 委托方中短期實(shí)施，能創(chuàng)造較好的現(xiàn)金流 并 體現(xiàn)較佳的財(cái)務(wù)收益。 ? 由于 08 年奧運(yùn)的影響，本項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃緊迫， 一旦決定 收購項(xiàng)目，應(yīng)抓緊實(shí)施，保證 2021 年前部分公寓封頂銷售。這些將在下一階段工作中給 予 完善及補(bǔ)充 。 項(xiàng)目區(qū)位 .......................................................................................................１ 167。 項(xiàng)目背景 .......................................................................................................２ 167。 北京市房地產(chǎn)市場總體趨勢 .......................................................................５ 167。 酒店市場分析 ...........................................................................................１２ 167。 商業(yè)物業(yè)市場分析 ...................................................................................２０ 167。 小結(jié) ...........................................................................................................２４ 第 3 章 項(xiàng)目區(qū)位條件和開發(fā)條件分析 ............................................ ２６ 167。 項(xiàng)目用地交通條件分析 ...........................................................................２７ 167。 影響項(xiàng)目發(fā)展的其他因素 .......................................................................２９ 167。 項(xiàng)目原開發(fā)模式 .......................................................................................３１ 167。 項(xiàng)目各類型物業(yè)租金、售價(jià)設(shè)定 ...........................................................３８ 167。 項(xiàng)目營銷計(jì)劃 ...........................................................................................４０ 167。 項(xiàng)目總投資估算設(shè)定 ...............................................................................４４ 167。 項(xiàng)目總投資估算 .......................................................................................４５ 167。 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量圖 .......................................................................５１ 167。 敏感性分析（建議調(diào)整方案） ...............................................................５３ 首都花園初步可行性研究報(bào)告 II 167。 評估結(jié)論 ...................................................................................................５５ 167。 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目坐落于北京市朝陽區(qū)南三里屯，北至工體北路南側(cè)，東至三里屯南路西側(cè)，南起南三里屯西區(qū) 2 號樓南側(cè)，西起南三里屯西區(qū) 3 號樓西側(cè)。 167。本項(xiàng)目 地塊拆遷已完成 95％ ，但 七通一平工作尚未進(jìn)行 。 東二環(huán) 東三環(huán) CBD 商圈 燕莎 商圈 東二環(huán)商圈 第二 使館區(qū) 第 一 使館區(qū) 東四環(huán) 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ２ 167。 167。 167。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建設(shè)用地面積 75,610 m178。 (土地合同總面積 ) 70,