【正文】 售款收入三．資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。2．：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金3000萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)2建筑工程費(fèi)3安裝工程費(fèi)4其他投資費(fèi)5項(xiàng)目管理費(fèi)6不可遇見費(fèi)7建設(shè)期利息8總投資開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表序號項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)2建設(shè)工程費(fèi)建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)3其他投資費(fèi)4項(xiàng)目管理費(fèi)5不可預(yù)見費(fèi)6建設(shè)期利息7項(xiàng)目投資總額現(xiàn)代花園的建設(shè)項(xiàng)目中資金問題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。（2）土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計400萬人民幣。b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務(wù)部376376運(yùn)營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部21711361047 合計327213090投資估算與融資方案一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（），總戶數(shù)996戶。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。作好銷售計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。5)對特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。工程部：1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。組織機(jī)構(gòu)圖： 辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。項(xiàng)目開發(fā)方案自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米。，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。洪山區(qū)指數(shù)2008第四季度2009第一季度2009第二季度2009第三季度2009第四季度據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2009年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。；，%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在2030萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。據(jù)2009年武房指數(shù)報告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。但是需要注意的是，一旦未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈波動，銀行無疑就成為首當(dāng)其沖的風(fēng)險承擔(dān)者。在整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的大企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)市場投資趨勢，受銷售面積、收益及股價上揚(yáng)帶動，大企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模的意圖明顯，這也會帶動全國房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度。這主要表現(xiàn)在三個方面，一是一線城市住宅供應(yīng)類型逐漸中、高端化；二是需求受供給影響成兩級分化狀態(tài)，市場上中、低價位的住房供給偏少；三是一線城市的高房價將在一定程度上進(jìn)一步被打壓。2010年，隨著市場預(yù)期繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場信心持續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)價格與成交量將呈溫中略升的局面，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加強(qiáng)，未來房地產(chǎn)價格和交易量有可能出現(xiàn)震蕩調(diào)整?！　∪欠康禺a(chǎn)價格與成交量將出現(xiàn)震蕩盤升。進(jìn)入2008年以來，由于受金融危機(jī)影響，開發(fā)企業(yè)普遍施工動力不足，開發(fā)增長率陷入近幾年來的最低值?！　《欠康禺a(chǎn)開發(fā)施工面積低位緩慢增長。從2009年3月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月增長，緩慢復(fù)蘇，目前也正處在繼續(xù)復(fù)蘇階段。具體而言，我們預(yù)測2010年中國房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。抑制投機(jī)和房價過快上漲將是2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)，確保平穩(wěn)發(fā)展是一切政策出臺的前提。借鑒2004年中央政府抑制經(jīng)濟(jì)過熱的宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，本輪針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施在盡量保持市場穩(wěn)定的前提下，也將以漸進(jìn)式的溫和調(diào)控出現(xiàn)。2009年末以來一個月內(nèi)五次中央政府高級別關(guān)于房地產(chǎn)問題的表態(tài)可以看出，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象、房價過快上漲等問題已經(jīng)引起中央關(guān)注，下一步通過密集調(diào)研和政策醞釀，將會有新的動作出臺。二、2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控將進(jìn)一步深化　　2009年末以來，政府密集出臺了一系列遏制房價過快上漲的政策，2010年房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控將進(jìn)一步深化。一、2009年房地產(chǎn)市場低開高走　　總體來說，2009年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r可以分為兩個階段：第一階段，2008年底到2009年初，在中央政府出臺的一系列旨在恢復(fù)市場信心、刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的宏觀調(diào)控措施影響下，交易量開始出現(xiàn)回升，消費(fèi)者預(yù)期逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資等均有所增長，市場復(fù)蘇跡象明顯。2009年中國房地產(chǎn)市場低開高走，大起大落。總供求基本面與貨幣供應(yīng)是共同決定2010年物價上漲方向和幅度的兩大基礎(chǔ)性要素。在國際金融危機(jī)繼續(xù)深化和政府經(jīng)濟(jì)刺激政策取得顯著成效的背景下，2009年物價經(jīng)歷了一個全年下降、年底回升的起伏過程。由于中國經(jīng)濟(jì)下滑趨勢已經(jīng)得到遏制，經(jīng)濟(jì)增長重回上升軌道，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生的動力已經(jīng)足夠維持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，政策的進(jìn)一步刺激反而有導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱的擔(dān)憂，因此，刺激性政策可能考慮有選擇性的逐步退出。從季度增長率來看，2010年經(jīng)濟(jì)很可能呈現(xiàn)前高后低的走勢，初步以大數(shù)估計四個季度經(jīng)濟(jì)增長率分別為11%、10%、10%、11%。預(yù)計2010年社會消費(fèi)品零售總額名義增長將達(dá)到21%左右。所謂“地利”是指我國城市化發(fā)展進(jìn)程的加快將釋放出巨大不小的消費(fèi)潛力。其次，2010年消費(fèi)啟動面臨“天時”、“地利”、“人和”的有利條件。2009年新開工項(xiàng)目的大幅增長確保2010年投資增速保持較快增長；2010年政府投資增速將放慢，而民間投資增速將加快；2010年基礎(chǔ)設(shè)施投資增速將下降，而房地產(chǎn)投資會適度加快；信貸增速放緩并不會導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資的增速大幅回落。展望2010年，推動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車增速將出現(xiàn)“兩升一降”的