【正文】 金矛盾。因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算。本公司采用直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。，按揭的作用。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度如果2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅調(diào)整，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押品價(jià)值、個(gè)人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款等資產(chǎn)上的損失疊加，將給整個(gè)銀行業(yè)造成一定程度的沖擊。自2009年3月起，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)觸底溫和回升，到6月份之后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)“井噴式”暴漲，交易量也不斷攀升?！　∫皇欠康禺a(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)增長(zhǎng)。首先，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。2010年物價(jià)上行因素遠(yuǎn)多于下拉因素。所謂“人和”是指我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化將有利于推動(dòng)消費(fèi)需求的快速增長(zhǎng)。市場(chǎng)研究2009年以來(lái)，在政府推出的系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在年內(nèi)出現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)，成功實(shí)現(xiàn)?！?”任務(wù)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。公司經(jīng)營(yíng)范圍為：高科技產(chǎn)業(yè)投資，投資管理，企業(yè)管理咨詢。光谷60萬(wàn)平方米復(fù)合型國(guó)際社區(qū)，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)內(nèi)，光谷大道（原關(guān)山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學(xué)城區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬(wàn)㎡，由東向西分為兩大地塊，分別為總部基地辦公區(qū)及國(guó)際花園住宅區(qū)，是目前國(guó)際比較流行的復(fù)合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。其次，2010年消費(fèi)啟動(dòng)面臨“天時(shí)”、“地利”、“人和”的有利條件。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)已經(jīng)得到遏制，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重回上升軌道，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生的動(dòng)力已經(jīng)足夠維持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政策的進(jìn)一步刺激反而有導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的擔(dān)憂，因此，刺激性政策可能考慮有選擇性的逐步退出。一、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)低開高走　　總體來(lái)說(shuō)，2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r可以分為兩個(gè)階段：第一階段，2008年底到2009年初，在中央政府出臺(tái)的一系列旨在恢復(fù)市場(chǎng)信心、刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的宏觀調(diào)控措施影響下，交易量開始出現(xiàn)回升，消費(fèi)者預(yù)期逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資等均有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇跡象明顯。抑制投機(jī)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將是2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，確保平穩(wěn)發(fā)展是一切政策出臺(tái)的前提。進(jìn)入2008年以來(lái)，由于受金融危機(jī)影響，開發(fā)企業(yè)普遍施工動(dòng)力不足，開發(fā)增長(zhǎng)率陷入近幾年來(lái)的最低值。在整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的大企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)投資趨勢(shì)，受銷售面積、收益及股價(jià)上揚(yáng)帶動(dòng)，大企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模的意圖明顯，這也會(huì)帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在2030萬(wàn)之間，比例占到總量的60%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買力的承受范圍。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。工程部：1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行等。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 、銷售稅金及附加估算表項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì) 算 期20032004200520062007銷售（營(yíng)業(yè)）收入015425A房型銷售收入　　　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　B房型銷售收入　　　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　C房型銷售收入　　　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010D房型銷售收入　　　2476單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010E房型銷售收入　　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　202050　F房型銷售收入　1824　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　202050　G房型銷售收入　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　202018044H房型銷售收入　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　202018044入口商店門面　　　　88　單價(jià)（含稅）　　　　　銷售量（㎡）　　　　400　集貿(mào)市場(chǎng)　　　　130　單價(jià)（含稅）　　　　　銷售量（㎡）　　　　1000　銷售稅金及附加　營(yíng)業(yè)稅　消費(fèi)稅（不考慮）　　　　　　城市維護(hù)建設(shè)稅　教育費(fèi)附加?。ㄐ略O(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目） 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。二．項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段758575758555結(jié)構(gòu)階段708570658055裝修階段809585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。2. 物資準(zhǔn)備3. 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。附錄附圖1 《場(chǎng)址位置圖》附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)圖》附圖3 《各樓型單元平面圖》附圖4 《各年銷售情況圖》附圖5 《敏感性分析圖》附圖3:各樓型單元平面圖①號(hào)樓單元平面圖（A、B型） ②號(hào)樓單元平面圖（C、D型） ③號(hào)樓單元平面圖（E、F型） ④號(hào)樓單元平面圖（G、H型） 附圖4各年銷售情況圖附圖5敏感性分析圖附表2 《國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表》附表3 《安裝工程費(fèi)用估算表》附表4 《項(xiàng)目投入總資金估算匯總表》附表5 《流動(dòng)資金估算表》附表6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7 《損益和利潤(rùn)分配表》附表8 《項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》附表9 《主要單項(xiàng)工程投資估算表》附表10 《資金來(lái)源與運(yùn)用表》附表11 《分年資金投入計(jì)劃表》附表12 《借款償還計(jì)劃表》附表13 《敏感性分析表》附表2 國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元　序號(hào)設(shè)備名稱設(shè)備購(gòu)置費(fèi)　　出廠價(jià)運(yùn)雜費(fèi)總價(jià)1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計(jì)附表3安裝工程費(fèi)用估算表序號(hào)安裝工程名稱指標(biāo)（費(fèi)