【正文】 項(xiàng)目總論：武漢當(dāng)代國(guó)際花園承辦單位是武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份，注冊(cè)資本1億元，開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍為：高科技產(chǎn)業(yè)投資，投資管理，企業(yè)管理咨詢。生物、化工、化學(xué)、醫(yī)學(xué)、計(jì)算機(jī)軟硬件技術(shù)咨詢。房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售。武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司成立十幾年來(lái)，飛速發(fā)展，已成為具有較大影響的高科技企業(yè)集團(tuán)，并成功地向外擴(kuò)張，闖出了一條高科技產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化、國(guó)際化的發(fā)展道路，并力爭(zhēng)成為全國(guó)一流的企業(yè)集團(tuán)。：當(dāng)代國(guó)際花園——中國(guó)光谷60萬(wàn)平方米復(fù)合型國(guó)際社區(qū)，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)內(nèi)，光谷大道（原關(guān)山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學(xué)城區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬(wàn)㎡，由東向西分為兩大地塊，分別為總部基地辦公區(qū)及國(guó)際花園住宅區(qū)，是目前國(guó)際比較流行的復(fù)合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。項(xiàng)目定位于“融入自然的都市生活”，基本設(shè)計(jì)原則采用“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機(jī)自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；混合功能步行街和廣場(chǎng)；邊界明確的鄰里結(jié)構(gòu)；通過(guò)以上原則我們力求創(chuàng)造具有城市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。當(dāng)代集團(tuán)，通過(guò)10年嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)考量武漢中產(chǎn)家庭實(shí)際住宅需求，綜合國(guó)際人文居住標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代建筑工藝品質(zhì)，以及花園洋房等人性化住宅產(chǎn)品，引領(lǐng)光谷未來(lái)品質(zhì)生活?。?）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市2002002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)當(dāng)代國(guó)際花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來(lái)，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。市場(chǎng)研究2009年以來(lái)，在政府推出的系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在年內(nèi)出現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)，成功實(shí)現(xiàn)?！?”任務(wù)。展望2010年，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車增速將出現(xiàn)“兩升一降”的趨勢(shì)。首先，投資增速會(huì)有所放緩，但不會(huì)大幅回落。2009年新開工項(xiàng)目的大幅增長(zhǎng)確保2010年投資增速保持較快增長(zhǎng)；2010年政府投資增速將放慢，而民間投資增速將加快；2010年基礎(chǔ)設(shè)施投資增速將下降，而房地產(chǎn)投資會(huì)適度加快；信貸增速放緩并不會(huì)導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資的增速大幅回落。預(yù)計(jì)2010年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速為25%。其次，2010年消費(fèi)啟動(dòng)面臨“天時(shí)”、“地利”、“人和”的有利條件。所謂“天時(shí)”是指全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的沖擊，使我國(guó)政府將擴(kuò)大消費(fèi)、改善民生作為一攬子刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的政策重點(diǎn)，消費(fèi)增長(zhǎng)面臨難得的歷史機(jī)遇。所謂“地利”是指我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程的加快將釋放出巨大不小的消費(fèi)潛力。所謂“人和”是指我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化將有利于推動(dòng)消費(fèi)需求的快速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)將達(dá)到21%左右。初步預(yù)計(jì)2010年國(guó)內(nèi)GDP增速有望進(jìn)一步回升，%左右，其中最終消費(fèi)、貨物和服務(wù)凈出口以及資本形成對(duì)GDP的貢獻(xiàn)分別為從季度增長(zhǎng)率來(lái)看，2010年經(jīng)濟(jì)很可能呈現(xiàn)前高后低的走勢(shì)，初步以大數(shù)估計(jì)四個(gè)季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別為11%、10%、10%、11%。2010年將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)又一輪上升周期的開始。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)已經(jīng)得到遏制，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重回上升軌道，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生的動(dòng)力已經(jīng)足夠維持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政策的進(jìn)一步刺激反而有導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的擔(dān)憂，因此，刺激性政策可能考慮有選擇性的逐步退出。而未來(lái)經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲、通貨膨脹預(yù)期變成現(xiàn)實(shí)以及外資加速流入等問(wèn)題，可能成為2010年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的三大不確定性，這三個(gè)問(wèn)題的發(fā)展將直接影響甚至在一定程度上決定了2010年中國(guó)刺激性政策退出的時(shí)間和力度。在國(guó)際金融危機(jī)繼續(xù)深化和政府經(jīng)濟(jì)刺激政策取得顯著成效的背景下，2009年物價(jià)經(jīng)歷了一個(gè)全年下降、年底回升的起伏過(guò)程。2010年物價(jià)上行因素遠(yuǎn)多于下拉因素?？偣┣蠡久媾c貨幣供應(yīng)是共同決定2010年物價(jià)上漲方向和幅度的兩大基礎(chǔ)性要素。中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面長(zhǎng)期向好、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于加速?gòu)?fù)蘇周期以及產(chǎn)出缺口逐步修復(fù)將主導(dǎo)物價(jià)上漲趨勢(shì)，整體流動(dòng)性依然較為寬裕支撐物價(jià)滯后上揚(yáng)，而貨幣流通速度的不斷加快則是聯(lián)接“貨幣”和“供求”兩大通脹生成機(jī)制的紐帶。2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低開高走，大起大落。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將保持平穩(wěn)運(yùn)行。一、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)低開高走　　總體來(lái)說(shuō)，2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r可以分為兩個(gè)階段：第一階段，2008年底到2009年初，在中央政府出臺(tái)的一系列旨在恢復(fù)市場(chǎng)信心、刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的宏觀調(diào)控措施影響下，交易量開始出現(xiàn)回升，消費(fèi)者預(yù)期逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資等均有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇跡象明顯。第二階段，進(jìn)入2009年下半年以后，受整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)活力恢復(fù)影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論從開發(fā)量、交易量和成交價(jià)格上看，都呈較大幅度的加速增長(zhǎng)，其中有些地方的房?jī)r(jià)甚至達(dá)到了金融危機(jī)來(lái)臨前水平，市場(chǎng)回暖已成定局。二、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步深化　　2009年末以來(lái)，政府密集出臺(tái)了一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控將進(jìn)一步深化。首先，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。2009年末以來(lái)一個(gè)月內(nèi)五次中央政府高級(jí)別關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題的表態(tài)可以看出，房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等問(wèn)題已經(jīng)引起中央關(guān)注，下一步通過(guò)密集調(diào)研和政策醞釀，將會(huì)有新的動(dòng)作出臺(tái)。其次，漸進(jìn)式溫和調(diào)控將成為調(diào)控政策出臺(tái)的主要方式。借鑒2004年中央政府抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，本輪針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施在盡量保持市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，也將以漸進(jìn)式的溫和調(diào)控出現(xiàn)。再次，“抑制投機(jī)和維持穩(wěn)定”將成為2010年市場(chǎng)調(diào)控的兩個(gè)主旋律。抑制投機(jī)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將是2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，確保平穩(wěn)發(fā)展是一切政策出臺(tái)的前提。三、2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在調(diào)控中保持平穩(wěn)運(yùn)行　　根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)周期的研究和判斷，2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在新一輪發(fā)展周期中的上升階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行。具體而言，我們預(yù)測(cè)2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)?！　∫皇欠康禺a(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)增長(zhǎng)。從2009年3月份，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月增長(zhǎng)，緩慢復(fù)蘇，目前也正處在繼續(xù)復(fù)蘇階段?；趯?duì)我國(guó)房地產(chǎn)所處周期的定位與判斷，并結(jié)合從1998年以來(lái)的近10年房地產(chǎn)的發(fā)展情況，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。　　二是房地產(chǎn)開發(fā)施工面積低位緩慢增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積最能反應(yīng)市場(chǎng)供給的變化。進(jìn)入2008年以來(lái)，由于受金融危機(jī)影響，開發(fā)企業(yè)普遍施工動(dòng)力不足，開發(fā)增長(zhǎng)率陷入近幾年來(lái)的最低值。因此，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積處于低位緩慢增長(zhǎng)階段，還有較大上升空間。　　三是房地產(chǎn)價(jià)格與成交量將出現(xiàn)震蕩盤升。自2009年3月起，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)觸底溫和回升，到6月份之后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)“井噴式”暴漲，交易量也不斷攀升。2010年，隨著市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心持續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)價(jià)格與成交量將呈溫中略升的局面，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加強(qiáng)，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格和交易量有可能出現(xiàn)震蕩調(diào)整。　　四是一線城市住宅供給需求比例將進(jìn)一步調(diào)整。這主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是一線城市住宅供應(yīng)類型逐漸中、高端化；二是需求受供給影響成兩級(jí)分化狀態(tài)，市場(chǎng)上中、低價(jià)位的住房供給偏少；三是一線城市的高房?jī)r(jià)將在一定程度上進(jìn)一步被打壓?！　∥迨谴笃髽I(yè)會(huì)繼續(xù)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)走勢(shì)。在整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的大企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)投資趨勢(shì)，受銷售面積、收益及股價(jià)上揚(yáng)帶動(dòng)，大企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模的意圖明顯，這也會(huì)帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度?！　【C上所述，2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整將繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行。但是需要注意的是，一旦未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，銀行無(wú)疑就成為首當(dāng)其沖的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。如果2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅調(diào)整，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押品價(jià)值、個(gè)人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款等資產(chǎn)上的損失疊加，將給整個(gè)銀行業(yè)造成一定程度的沖擊。據(jù)2009年武房指數(shù)報(bào)告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占33%,%%承受總價(jià)格在4150萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在2030萬(wàn)之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購(gòu)買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。，；，%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度洪山區(qū)指數(shù)2008第四季度2009第一季度2009第二季度2009第三季度2009第四季度據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2009年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)武漢市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合