【正文】 1工咨 XXXXXX“X濱 湖 城 市 花 園 ”開 發(fā) 項 目可 行 性 研 究 報 告 XX 編制編制時間：二○一二年八月2目 錄第 1 章 項目總論 ...........................................9 項目背景與概況 .......................................9 項目建設(shè)單位概況 .....................................9 項目背景及建設(shè)的必要性 ..............................10 編制的原則、依據(jù)和范圍 .............................12 編制的原則 ..................................12 項目編制的依據(jù) ..............................12 項目報告編制的內(nèi)容 ..........................13 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ................................13 問題與建議 ..........................................14第 2 章 項目投資環(huán)境與市場分析 ............................15 項目投資環(huán)境分析 ....................................15 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策分析 ....................15 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境與與市場環(huán)境分析 ................22 區(qū)域競爭環(huán)境分析 ....................................25 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ..........................25 區(qū)域房地產(chǎn)特征及走勢分析 ....................26 競爭性項目分析 ..............................26 項目 SWOT 分析 .......................................293 項目定位分析 ........................................30 項目產(chǎn)品定位 ................................30 項目目標(biāo)客戶群定位 ..........................31 項目價格定位 ................................33第 3 章 項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件 ............................34 項目地塊現(xiàn)狀 ........................................34 建設(shè)規(guī)模 ............................................34 項目建設(shè)條件 ........................................35第 4 章 規(guī)劃設(shè)計 ..........................................39 設(shè)計依據(jù) ............................................39 規(guī)劃設(shè)計原則和理念 ..................................39 總體規(guī)劃 ............................................42第 5 章 工程技術(shù)方案 ......................................45 建筑設(shè)計 ............................................45 設(shè)計依據(jù) ....................................45 單體設(shè)計 ....................................45 商業(yè)及公建設(shè)計 ..............................46 建筑立面設(shè)計 ................................46 剖面設(shè)計 ....................................47 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ............................47 結(jié)構(gòu)設(shè)計 ............................................484 設(shè)計依據(jù) ....................................48 設(shè)計自然條件 ................................48 結(jié)構(gòu)選型 ....................................49 公用工程 ............................................49 給排水 ......................................49 電氣設(shè)計 ....................................53第 6 章 節(jié)能節(jié)水 ..........................................60 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù) ......................................60 建筑節(jié)能 ............................................61 節(jié)水 ................................................61 給水系統(tǒng) ....................................61 排水系統(tǒng) ....................................63 電氣節(jié)能 ............................................64 建筑電氣節(jié)能的途徑 ..........................64 照明節(jié)能要點： ..............................64第 7 章 項目組織與建設(shè)管理 ................................66 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 .......................................66 勞動定員和人員培訓(xùn) ..................................66 工作制度 ....................................66 勞動定員 ....................................67 人員 培訓(xùn) ....................................675 項目建設(shè)管理 ........................................68 項目計劃實施步驟 ............................68 工程實施措施 ................................69 工程招投標(biāo) ..........................................69第 8 章 項目開發(fā)及銷售計劃 ................................71 項目開發(fā)時間及工期安排 ..............................71 項目開發(fā)進(jìn)度計劃 ....................................71 樓盤銷售 ............................................73 樓盤預(yù)售條件規(guī)定 ............................73 銷售進(jìn)度計劃 ................................73第 9 章 項目費用估算 ......................................74 項目建設(shè)成本估算 ....................................74 土地費用估算 ................................74 建安工程費用估算 ............................74 前期工程費用 ................................76 開發(fā)相關(guān)規(guī)費估算 ............................76 基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套費用估算 ..................76 工程建設(shè)其他費用 ............................77 基本預(yù)備費 ..................................77 項目建設(shè)成本估算表 ..........................77 項目開發(fā)費用估算 ....................................786 項目投資總成本費用估算表 ............................79 開發(fā)期經(jīng)營稅費計算 ..................................79 與交易有關(guān)的稅費，稅費表 ....................79 土地增值稅 ..................................79 企業(yè)所得稅 ..................................79第 10 章 項目資金籌措與運用 ...............................80 項目資金來源與籌措 .................................80 自有資金 ...................................80 借貸資金 ...................................80 預(yù)售收入 ...................................80 資金運用 ...........................................80 資金使用的管理 .....................................81 資金問題 ...................................81 優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題 .......................81第 11 章 項目財務(wù)評價 .....................................82 房產(chǎn)項目財務(wù)評價概述 ...............................82 項目財務(wù)評價的依據(jù) .........................82 項目財務(wù)評價的原則 .........................82 項目財務(wù)評價的前提假設(shè) .....................82 盈利能力分析 .......................................83 靜態(tài)盈利能力分析 ...........................837 動態(tài)盈利能力分析 ...........................83 項目風(fēng)險分析 .......................................84 財務(wù)評價結(jié)論 ......................................85第 12 章 環(huán)境影響與評價 ...................................86 環(huán)境保護(hù) ...........................................86 環(huán)保法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn) .............................86 環(huán)保設(shè)計 ...................................87 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 ...............................87 項目營運對環(huán)境影響 .................................90 環(huán)境保護(hù)措施方案 ..................................91 項目生態(tài)環(huán)境影響評價結(jié)論 ...........................95第 13 章 項目社會影響評價 .................................96 社會影響效果分析 ..................................96 社會適應(yīng)性分析 ....................................96 社會風(fēng)險及對策分析 ................................97 社會評價結(jié)論 ......................................98第 14 章 項目結(jié)論與建議 ...................................99 可行性研究結(jié)論 .....................................99 問題與建議 .........................................99附圖 ....................................................101附件 ....................................................1028