【正文】 1工咨 XXXXXX“X濱 湖 城 市 花 園 ”開 發(fā) 項(xiàng) 目可 行 性 研 究 報(bào) 告 XX 編制編制時(shí)間：二○一二年八月2目 錄第 1 章 項(xiàng)目總論 ...........................................9 項(xiàng)目背景與概況 .......................................9 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 .....................................9 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 ..............................10 編制的原則、依據(jù)和范圍 .............................12 編制的原則 ..................................12 項(xiàng)目編制的依據(jù) ..............................12 項(xiàng)目報(bào)告編制的內(nèi)容 ..........................13 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ................................13 問題與建議 ..........................................14第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場分析 ............................15 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 ....................................15 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策分析 ....................15 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境與與市場環(huán)境分析 ................22 區(qū)域競爭環(huán)境分析 ....................................25 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ..........................25 區(qū)域房地產(chǎn)特征及走勢分析 ....................26 競爭性項(xiàng)目分析 ..............................26 項(xiàng)目 SWOT 分析 .......................................293 項(xiàng)目定位分析 ........................................30 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ................................30 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 ..........................31 項(xiàng)目價(jià)格定位 ................................33第 3 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件 ............................34 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 ........................................34 建設(shè)規(guī)模 ............................................34 項(xiàng)目建設(shè)條件 ........................................35第 4 章 規(guī)劃設(shè)計(jì) ..........................................39 設(shè)計(jì)依據(jù) ............................................39 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則和理念 ..................................39 總體規(guī)劃 ............................................42第 5 章 工程技術(shù)方案 ......................................45 建筑設(shè)計(jì) ............................................45 設(shè)計(jì)依據(jù) ....................................45 單體設(shè)計(jì) ....................................45 商業(yè)及公建設(shè)計(jì) ..............................46 建筑立面設(shè)計(jì) ................................46 剖面設(shè)計(jì) ....................................47 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ............................47 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ............................................484 設(shè)計(jì)依據(jù) ....................................48 設(shè)計(jì)自然條件 ................................48 結(jié)構(gòu)選型 ....................................49 公用工程 ............................................49 給排水 ......................................49 電氣設(shè)計(jì) ....................................53第 6 章 節(jié)能節(jié)水 ..........................................60 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù) ......................................60 建筑節(jié)能 ............................................61 節(jié)水 ................................................61 給水系統(tǒng) ....................................61 排水系統(tǒng) ....................................63 電氣節(jié)能 ............................................64 建筑電氣節(jié)能的途徑 ..........................64 照明節(jié)能要點(diǎn)： ..............................64第 7 章 項(xiàng)目組織與建設(shè)管理 ................................66 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 .......................................66 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) ..................................66 工作制度 ....................................66 勞動(dòng)定員 ....................................67 人員 培訓(xùn) ....................................675 項(xiàng)目建設(shè)管理 ........................................68 項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施步驟 ............................68 工程實(shí)施措施 ................................69 工程招投標(biāo) ..........................................69第 8 章 項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃 ................................71 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間及工期安排 ..............................71 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 ....................................71 樓盤銷售 ............................................73 樓盤預(yù)售條件規(guī)定 ............................73 銷售進(jìn)度計(jì)劃 ................................73第 9 章 項(xiàng)目費(fèi)用估算 ......................................74 項(xiàng)目建設(shè)成本估算 ....................................74 土地費(fèi)用估算 ................................74 建安工程費(fèi)用估算 ............................74 前期工程費(fèi)用 ................................76 開發(fā)相關(guān)規(guī)費(fèi)估算 ............................76 基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套費(fèi)用估算 ..................76 工程建設(shè)其他費(fèi)用 ............................77 基本預(yù)備費(fèi) ..................................77 項(xiàng)目建設(shè)成本估算表 ..........................77 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算 ....................................786 項(xiàng)目投資總成本費(fèi)用估算表 ............................79 開發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)計(jì)算 ..................................79 與交易有關(guān)的稅費(fèi)，稅費(fèi)表 ....................79 土地增值稅 ..................................79 企業(yè)所得稅 ..................................79第 10 章 項(xiàng)目資金籌措與運(yùn)用 ...............................80 項(xiàng)目資金來源與籌措 .................................80 自有資金 ...................................80 借貸資金 ...................................80 預(yù)售收入 ...................................80 資金運(yùn)用 ...........................................80 資金使用的管理 .....................................81 資金問題 ...................................81 優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題 .......................81第 11 章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) .....................................82 房產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)概述 ...............................82 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù) .........................82 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的原則 .........................82 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的前提假設(shè) .....................82 盈利能力分析 .......................................83 靜態(tài)盈利能力分析 ...........................837 動(dòng)態(tài)盈利能力分析 ...........................83 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 .......................................84 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 ......................................85第 12 章 環(huán)境影響與評價(jià) ...................................86 環(huán)境保護(hù) ...........................................86 環(huán)保法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn) .............................86 環(huán)保設(shè)計(jì) ...................................87 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 ...............................87 項(xiàng)目營運(yùn)對環(huán)境影響 .................................90 環(huán)境保護(hù)措施方案 ..................................91 項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論 ...........................95第 13 章 項(xiàng)目社會(huì)影響評價(jià) .................................96 社會(huì)影響效果分析 ..................................96 社會(huì)適應(yīng)性分析 ....................................96 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 ................................97 社會(huì)評價(jià)結(jié)論 ......................................98第 14 章 項(xiàng)目結(jié)論與建議 ...................................99 可行性研究結(jié)論 .....................................99 問題與建議 .........................................99附圖 ....................................................101附件 ....................................................1028