【正文】 珠江駿景高爾夫花園西區(qū) 項(xiàng)目 可行性研究報告 東莞市駿景凱德房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 二○○ 九 年 1 目 錄 一、項(xiàng)目概況 2 二、項(xiàng)目背景 4 三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 5 四、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析 13 五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計劃 21 六 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 22 七、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計劃 22 八、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算 24 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 25 十、項(xiàng)目評估結(jié)果 27 2 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 珠江?駿景高爾夫花園 西區(qū) 項(xiàng)目背景： “ 珠江駿景高爾夫花園 ”項(xiàng)目 位于東莞市塘廈鎮(zhèn)平山村 。該項(xiàng)目是珠江投資集團(tuán)在緊靠深圳的區(qū)域開發(fā)的首個地產(chǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)目 總 占地面積 約 30 萬 平 方 米 。 項(xiàng)目分為東西兩區(qū)，其中東區(qū)占地 萬平方米， 建筑面積為 萬平方米，由 多層花園洋房、帶電梯景觀 小高層、townhouse 融合而成 。根據(jù)當(dāng)時用地手續(xù)的要求，首先對東區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，東區(qū)分為一期和 二期 ，共 1400 余套住宅、車位等全部售罄，取得了不俗的銷售業(yè)績， 東區(qū)在 2021 年 9 月 前已陸續(xù) 交付使用 ，形成了良好的居住氛圍。 在成功開發(fā)東區(qū)項(xiàng)目的同時，我司已完成西區(qū)土地的一級開發(fā)工作，擬申請掛牌取得該西區(qū)土地繼續(xù)開發(fā)，開發(fā) 具有創(chuàng)新品質(zhì)、高性價比的中高檔高爾夫品質(zhì)精品項(xiàng)目 。西區(qū) 項(xiàng)目總占地面積為 188, 平方米，擬建設(shè) 為 低層住宅（聯(lián)排） 及高層 （ 33F） 建筑 ，計劃總建筑面積為553, 平方米 。 其中：住宅 462, 平方米， 商業(yè)及配套 4,平方米， 公建 及車位面積 86,000 平方米。 3 項(xiàng)目地點(diǎn) : 地塊行政隸屬于塘廈鎮(zhèn)平山村，位于觀瀾與塘廈鎮(zhèn)交界處，觀瀾高爾夫球會北門。東接石鼓、西望沙湖、北通塘廈。 土地四至：東至高爾夫大道、西至觀瀾湖高爾夫球場、南至觀瀾湖高爾夫球場、北至空地。 土地性質(zhì)：國有； 土地用途：商住； 土地使用年限： 70 年 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1）占地面積： 188, 平方米 （ 2）總建筑面積： 553, 平方米 （ 3） 計容積率 面積： 467, 平方米 （ 3）容積率： （ 4）綠化率： 35% （ 5）建筑密度： 30% （ 6）總投資： 335,238 萬元 投資商簡況 駿駿 景景 高高 爾爾 夫夫 花花 園園 4 項(xiàng)目投資商為 廣東珠江投資股份有限公司 ，珠江投資公司 是一家以房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán) ，經(jīng)過 16 年快速發(fā)展，珠江投資實(shí)現(xiàn)從區(qū)域性發(fā)展上升為全國跨區(qū)域性經(jīng)營的布局規(guī)劃。通過實(shí)施跨地域發(fā)展戰(zhàn)略，將投資版圖從廣州擴(kuò)展到北京、上海、深圳、長沙、西安、成都、東莞、惠州等地，完成具有經(jīng)濟(jì)活力的城市核心區(qū)域戰(zhàn)略布局。所開發(fā)的住宅、商業(yè)項(xiàng) 目等也均成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性樓盤 。 憑借不斷創(chuàng)新的精神和兢兢業(yè)業(yè)的態(tài)度，珠江投資以前瞻性的全國化布局戰(zhàn)略及房地產(chǎn)業(yè)少有的全程產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營模式：土地開發(fā)－設(shè)計規(guī)劃－地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)－工程施工－物業(yè)管理 。 珠江投資經(jīng)過十多年的發(fā)展，總資產(chǎn)超過 200 億元，累計銷售面積超過 300 萬 m2，土地儲備超過 1400 萬 m2，成為中國最具實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。積累了豐富的社會資源和雄厚的資金實(shí)力，贏得了良好的社會聲譽(yù)，已成為中國最具實(shí)力的的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，并已成功打造出“ 珠江地產(chǎn) ” 這個全國性的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)品牌。 “ 珠江駿景高 爾夫花園 ” 西區(qū) 項(xiàng)目發(fā)展商 —— 東莞市駿景凱德 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司成立于 2021 年，注冊資本 1000 萬元，是 由 深圳市珠江投資發(fā)展有限公司 （ 51%） 、 東莞市大唐凱德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 30%） 及 東莞市嘉華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 19%）共同投資。 深圳市珠江投資發(fā)展有限公司 是 廣東珠江投資股份有限公司 投資 控股 （占 %股份） 之 子公司 。東莞市駿景凱德 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 是專為開發(fā) 駿景西區(qū) 項(xiàng)目成立的項(xiàng)目公司 ，由 深圳市珠江投資發(fā)展有限公司 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營 。 駿景高爾夫花園項(xiàng)目 作為珠江投資集團(tuán)進(jìn)入深圳 片區(qū) 的首個地產(chǎn)項(xiàng)目， 傾注 了珠江投資集團(tuán)在莞、深、惠區(qū)域深耕發(fā)展的 戰(zhàn)略意圖 和決心。 因此，該項(xiàng)目的投資開發(fā) 備受社會各界的關(guān)注。在駿景東區(qū)、旭景家園項(xiàng)目、珠江東岸項(xiàng)目以及珠江廣場 項(xiàng)目的成功開發(fā) 的基礎(chǔ)上，駿景西區(qū)的 運(yùn)作將對公司品牌在深圳市場 進(jìn)一步的提升 產(chǎn)生強(qiáng)大的正面積極作用。 二、項(xiàng)目背景 5 塘廈鎮(zhèn)位于東莞市東南部，東連清溪鎮(zhèn)，西鄰黃江鎮(zhèn)，北接樟木頭鎮(zhèn)，南與鳳崗鎮(zhèn)和深圳市觀瀾街道接壤，莞深高速、龍林高速、東深公路貫穿而過，是東莞東南部的交通樞紐。全鎮(zhèn)總面積 128平方公里，下轄 20個社區(qū)，戶籍人口 ，外來人口近 50萬人。 2021 年 ， 塘廈鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn) GDP 145 億元，出口總額 億美元，各項(xiàng)稅收總額 億元，鎮(zhèn)級可支配財政收入 億元，銀行各項(xiàng)存款余額 億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居 東莞 市前列 ， 迅速從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展成為廣東省中心鎮(zhèn)、東莞市 5 強(qiáng)鎮(zhèn)，先后榮獲 “ 國家衛(wèi)生鎮(zhèn) ” 、 “ 中國千強(qiáng)鎮(zhèn)（第 5 名） ” 、 “ 全國群眾體育先進(jìn)單位 ” 、 “ 廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省現(xiàn)代鄉(xiāng)鎮(zhèn) 20 強(qiáng) ” 、 “ 中國綠色名鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省生態(tài)示范鎮(zhèn) ” 、 “ 全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn) ” 和 “ 中國高爾夫產(chǎn)業(yè)名鎮(zhèn) ” 等稱號。 2021 年， 塘廈 鎮(zhèn)生產(chǎn)總值達(dá)到 145億元，比上年增長 %；各項(xiàng)稅 收總額 億元，同比增長 %；鎮(zhèn)級可支配財政收入 億元，同比增長 %；社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 %；各項(xiàng)存款余額 億元，同比增長 %；城鄉(xiāng)居民個人存款余額 億元，同比增長 25%；社區(qū)群眾人均收入 16079 元，同比增長 %，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力穩(wěn)居 東莞 市各鎮(zhèn)（街）前列。 塘廈鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣、人緣優(yōu)勢，走出了一條以加工貿(mào)易參與國際分工，以經(jīng)濟(jì)國際化帶動農(nóng)村工業(yè)化、城市化的發(fā)展道路，至 2021 年底，全鎮(zhèn)引進(jìn)外資企業(yè) 1300 多家，民營企業(yè) 3500 多家，成為國際 性電子信息、不間斷電源、電氣等 “ 三電 ” 及周邊設(shè)備現(xiàn)代加工制造業(yè)基地。同時，塘廈鎮(zhèn)積極推動產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級，培育發(fā)展了高爾夫、航空電子、汽車電子等特色產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商貿(mào)流通、酒店服務(wù)、房地產(chǎn)和休閑旅游等為主的第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，涌現(xiàn)出世界第一大高爾夫球會和一批高檔次的星級酒店、優(yōu)質(zhì)樓盤。隨著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)、打造了一批水、電、路等重點(diǎn)工程項(xiàng)目和行政中心、行政辦事服務(wù)大廈、塘廈體育館等城市新亮點(diǎn)以及行政文化新區(qū)的建成啟用、市食品藥品監(jiān)管局稽查局第三分局與市質(zhì)量6 技術(shù)監(jiān)督局第三分局、市第三人民法院及市第三人民檢察院的 掛牌成立，塘廈作為東莞東南部區(qū)域中心的地位正日益彰現(xiàn)。 三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 （一） 深圳 市 市場概況 經(jīng)濟(jì)概覽 深圳，中國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，是廣東省最重要的城市之一 ，毗鄰香港 。深圳全市常住人口數(shù)已經(jīng)超過 876 萬，實(shí)際總?cè)丝谝殉^ 1200 萬人。深圳人口密度在全國大中城市排名第一，密度高達(dá)每平方公里 4239 人，常住人口和實(shí)際服務(wù)人口的現(xiàn)有規(guī)模使得深圳的人口密度已經(jīng)超過了上海、北京、廣州等中心城市，直逼香港和東京。 過去 20 年經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展使深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面排在中國主要城市的前列，是中國發(fā)展最快速的城市之一 。 深圳將成為 毗鄰香港的亞太區(qū)域性國際化城市。深圳市區(qū)距香港港島僅 45 分鐘車程，深圳將用 15 年左右的時間，在率先實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的基礎(chǔ)上，把深圳建設(shè)成為重要的區(qū)域性國際化城市。深港政府間建立了重大事項(xiàng)協(xié)商溝通機(jī)制，口岸和跨界基礎(chǔ)設(shè)施合作不斷加強(qiáng)，經(jīng)貿(mào)、科技、教育、金融、旅游等合作不斷深化。 2021 年 4 月，深港聯(lián)合治理深圳河治理三期工程，深圳河流域防洪能力提高到 50 年一遇的水平； 2021 年 7 月正式建成通車的深港西部通道，把深港兩地更加緊密地連在一起。 (1)、整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回升 2021 年年初深圳經(jīng)濟(jì)受國際 金融危機(jī)影響十分顯著，前 2 個月經(jīng)濟(jì)增幅首次出現(xiàn)負(fù)增長，形勢十分嚴(yán)峻。隨著中央保增長方針的落實(shí)，從 3 月份開始，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖跡象逐步顯現(xiàn)。初步核算， 13 季度全市生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 %。經(jīng)濟(jì)增速從一季度的 %，提高到上半年的 % ， 13 季度進(jìn)一步上升到 %。從三次產(chǎn)業(yè)看， 13 季度第一次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 %；第二次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)7 占 GDP 比重分別為 %、 %和 %。其中第三次產(chǎn)業(yè)所占比重上升了 個百分點(diǎn)。 (2)、 固定資產(chǎn)投資增長加速 13 季度固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，下降 %；更新改造投資 億元，增長 %；其他投資 億元，增長 %。 (3)、 財政、金融形勢較好 13 季度地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。 9 月末，全市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款 余額 億元，比年初增長 %；國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 億元，增長 %。 2021 年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢 2021 年上半年，在房貸利率下降和開發(fā)商主動作出價格調(diào)整的共同作 用下，被壓抑了一年多的市場需求集中釋放，一手住宅的成交量同比、環(huán) 比都出現(xiàn)了大幅上升。另外，深圳市開始執(zhí)行二手住宅營業(yè)稅減免政策，使得二手住宅交易過程中的稅費(fèi)大為減少，加上在一手房成交放大的作用 刺激下，二手市場成交量也出現(xiàn)了大幅上漲。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān) 測， 2021 年上半年全市新 房共成交 萬平方米 /41,384 套，成交均價 12,340 元 /平方米，龍崗、寶安、南山是成交量最集中的三大區(qū)域，共成交 340 萬平方米 /35,851 套，占全市總量的 %。成交量的快速放大，一方面是因?yàn)殛懤m(xù)出臺的樓市利好政策不僅降低了置業(yè)門檻，減輕了購房者的供房壓力，還給予了市場信心支撐，而另一方面開發(fā)商為加快銷售進(jìn)度而進(jìn)行的積極的營銷策略也進(jìn)一步提高了市場的活躍度。 （二）東莞市 市場概況 1．東莞市整體住宅市場情況 2021 年上半年受宏觀政策調(diào)控，東莞房地產(chǎn)市場成交回暖，累積需求集中釋放，商品 房成交面積和金額同比雙雙大幅增長。 2021 年上半年，8 全市商品房成交面積為 萬㎡，同比增長 %；成交金額為 億元，同比增長 %；上半年商品房成交均價為 6160 元 /㎡，同比下降%；其中商品住宅成交均價為 5988 元 /㎡，同比下降 %；普通住宅（含洋房和公寓）均價 5329 元 /㎡，同比下降 %。 物業(yè)用途 供應(yīng)面積（㎡） 同比幅度 成交面積（㎡） 同比幅度 成交均價（元 /㎡） 同比幅度 別墅 % % 12869 % 車庫 % % 7907 % 公寓 % % 5650 % 洋房 % % 5303 % 商鋪 % % 10674 % 寫字樓 % % 7032 % 總計 % % 6160 % 數(shù)據(jù)來源 :東莞中原地產(chǎn)研究中心 消化存貨為主 供應(yīng)減三成 銷售增八成 均價略降 09 年上半年東莞樓市主要以消化存貨為主，新增供應(yīng)大幅減少，剛性購房需求迅猛釋放令樓市成交井噴，整體房價同比略降。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示， 09 年上半年全市一手商品房面積約 萬平方米，其中住宅新增預(yù)售面積僅 萬平方米，較 08 年同期減少三成，較 07年同期減少 %， 08 年樓市成交的低迷令開發(fā)商調(diào)低 09 年樓市預(yù)期，新增供應(yīng)大幅減少，市場以消化存貨為主； 09 年上半年全市一手商品房面積約 萬平方米，其中住宅簽約面積約 萬平方米，較 08 年同期大幅增加 %，較樓市高峰的 07 年同期基本持平，這一數(shù)據(jù)是 08 年全年銷售面積總和的 %。 09 年上半年全市一手商品房簽約金額約 180 億元，其中住宅簽約金額約 億元，較 08 年同期大幅增加七成，較