【正文】 珠江駿景高爾夫花園西區(qū) 項目 可行性研究報告 東莞市駿景凱德房地產開發(fā) 有限公司 二○○ 九 年 1 目 錄 一、項目概況 2 二、項目背景 4 三、項目投資環(huán)境與市場研究 5 四、項目開發(fā)條件及技術設計方案的分析 13 五、項目開發(fā)建設及經營的組織與實施計劃 21 六 、基礎數(shù)據(jù)說明 22 七、項目投資估算、資金籌措計劃 22 八、項目銷售收入及利潤的估算 24 九、項目經濟效益分析 25 十、項目評估結果 27 2 一、項目概況 項目名稱： 珠江?駿景高爾夫花園 西區(qū) 項目背景： “ 珠江駿景高爾夫花園 ”項目 位于東莞市塘廈鎮(zhèn)平山村 。該項目是珠江投資集團在緊靠深圳的區(qū)域開發(fā)的首個地產項目。 項目 總 占地面積 約 30 萬 平 方 米 。 項目分為東西兩區(qū)，其中東區(qū)占地 萬平方米， 建筑面積為 萬平方米，由 多層花園洋房、帶電梯景觀 小高層、townhouse 融合而成 。根據(jù)當時用地手續(xù)的要求，首先對東區(qū)進行開發(fā)建設，東區(qū)分為一期和 二期 ，共 1400 余套住宅、車位等全部售罄，取得了不俗的銷售業(yè)績， 東區(qū)在 2021 年 9 月 前已陸續(xù) 交付使用 ，形成了良好的居住氛圍。 在成功開發(fā)東區(qū)項目的同時，我司已完成西區(qū)土地的一級開發(fā)工作，擬申請掛牌取得該西區(qū)土地繼續(xù)開發(fā)，開發(fā) 具有創(chuàng)新品質、高性價比的中高檔高爾夫品質精品項目 。西區(qū) 項目總占地面積為 188, 平方米，擬建設 為 低層住宅（聯(lián)排） 及高層 （ 33F） 建筑 ，計劃總建筑面積為553, 平方米 。 其中：住宅 462, 平方米， 商業(yè)及配套 4,平方米， 公建 及車位面積 86,000 平方米。 3 項目地點 : 地塊行政隸屬于塘廈鎮(zhèn)平山村，位于觀瀾與塘廈鎮(zhèn)交界處，觀瀾高爾夫球會北門。東接石鼓、西望沙湖、北通塘廈。 土地四至：東至高爾夫大道、西至觀瀾湖高爾夫球場、南至觀瀾湖高爾夫球場、北至空地。 土地性質：國有； 土地用途：商?。? 土地使用年限： 70 年 主要經濟指標 （ 1）占地面積： 188, 平方米 （ 2）總建筑面積： 553, 平方米 （ 3） 計容積率 面積： 467, 平方米 （ 3）容積率： （ 4）綠化率： 35% （ 5）建筑密度： 30% （ 6）總投資： 335,238 萬元 投資商簡況 駿駿 景景 高高 爾爾 夫夫 花花 園園 4 項目投資商為 廣東珠江投資股份有限公司 ，珠江投資公司 是一家以房地產及相關業(yè)務為主業(yè)的企業(yè)集團 ，經過 16 年快速發(fā)展，珠江投資實現(xiàn)從區(qū)域性發(fā)展上升為全國跨區(qū)域性經營的布局規(guī)劃。通過實施跨地域發(fā)展戰(zhàn)略，將投資版圖從廣州擴展到北京、上海、深圳、長沙、西安、成都、東莞、惠州等地，完成具有經濟活力的城市核心區(qū)域戰(zhàn)略布局。所開發(fā)的住宅、商業(yè)項 目等也均成為當?shù)氐臉酥拘詷潜P 。 憑借不斷創(chuàng)新的精神和兢兢業(yè)業(yè)的態(tài)度，珠江投資以前瞻性的全國化布局戰(zhàn)略及房地產業(yè)少有的全程產業(yè)鏈經營模式：土地開發(fā)－設計規(guī)劃－地產項目開發(fā)－工程施工－物業(yè)管理 。 珠江投資經過十多年的發(fā)展，總資產超過 200 億元，累計銷售面積超過 300 萬 m2，土地儲備超過 1400 萬 m2，成為中國最具實力的房地產開發(fā)企業(yè)之一。積累了豐富的社會資源和雄厚的資金實力，贏得了良好的社會聲譽，已成為中國最具實力的的房地產開發(fā)企業(yè)之一，并已成功打造出“ 珠江地產 ” 這個全國性的優(yōu)質房地產品牌。 “ 珠江駿景高 爾夫花園 ” 西區(qū) 項目發(fā)展商 —— 東莞市駿景凱德 房地產開發(fā)有限 公司成立于 2021 年，注冊資本 1000 萬元，是 由 深圳市珠江投資發(fā)展有限公司 （ 51%） 、 東莞市大唐凱德房地產開發(fā)有限公司 （ 30%） 及 東莞市嘉華房地產開發(fā)有限公司 （ 19%）共同投資。 深圳市珠江投資發(fā)展有限公司 是 廣東珠江投資股份有限公司 投資 控股 （占 %股份） 之 子公司 。東莞市駿景凱德 房地產開發(fā)有限 公司 是專為開發(fā) 駿景西區(qū) 項目成立的項目公司 ，由 深圳市珠江投資發(fā)展有限公司 負責項目的開發(fā)運營 。 駿景高爾夫花園項目 作為珠江投資集團進入深圳 片區(qū) 的首個地產項目， 傾注 了珠江投資集團在莞、深、惠區(qū)域深耕發(fā)展的 戰(zhàn)略意圖 和決心。 因此，該項目的投資開發(fā) 備受社會各界的關注。在駿景東區(qū)、旭景家園項目、珠江東岸項目以及珠江廣場 項目的成功開發(fā) 的基礎上，駿景西區(qū)的 運作將對公司品牌在深圳市場 進一步的提升 產生強大的正面積極作用。 二、項目背景 5 塘廈鎮(zhèn)位于東莞市東南部，東連清溪鎮(zhèn)，西鄰黃江鎮(zhèn)，北接樟木頭鎮(zhèn)，南與鳳崗鎮(zhèn)和深圳市觀瀾街道接壤，莞深高速、龍林高速、東深公路貫穿而過，是東莞東南部的交通樞紐。全鎮(zhèn)總面積 128平方公里，下轄 20個社區(qū)，戶籍人口 ，外來人口近 50萬人。 2021 年 ， 塘廈鎮(zhèn)實現(xiàn) GDP 145 億元，出口總額 億美元，各項稅收總額 億元，鎮(zhèn)級可支配財政收入 億元，銀行各項存款余額 億元，綜合經濟實力位居 東莞 市前列 ， 迅速從農業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展成為廣東省中心鎮(zhèn)、東莞市 5 強鎮(zhèn)，先后榮獲 “ 國家衛(wèi)生鎮(zhèn) ” 、 “ 中國千強鎮(zhèn)（第 5 名） ” 、 “ 全國群眾體育先進單位 ” 、 “ 廣東省教育強鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省現(xiàn)代鄉(xiāng)鎮(zhèn) 20 強 ” 、 “ 中國綠色名鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省生態(tài)示范鎮(zhèn) ” 、 “ 全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn) ” 和 “ 中國高爾夫產業(yè)名鎮(zhèn) ” 等稱號。 2021 年， 塘廈 鎮(zhèn)生產總值達到 145億元，比上年增長 %；各項稅 收總額 億元，同比增長 %；鎮(zhèn)級可支配財政收入 億元，同比增長 %；社會消費品零售總額 億元，同比增長 %；各項存款余額 億元，同比增長 %；城鄉(xiāng)居民個人存款余額 億元，同比增長 25%；社區(qū)群眾人均收入 16079 元，同比增長 %，經濟綜合實力穩(wěn)居 東莞 市各鎮(zhèn)（街）前列。 塘廈鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣、人緣優(yōu)勢，走出了一條以加工貿易參與國際分工，以經濟國際化帶動農村工業(yè)化、城市化的發(fā)展道路，至 2021 年底，全鎮(zhèn)引進外資企業(yè) 1300 多家，民營企業(yè) 3500 多家，成為國際 性電子信息、不間斷電源、電氣等 “ 三電 ” 及周邊設備現(xiàn)代加工制造業(yè)基地。同時，塘廈鎮(zhèn)積極推動產業(yè)調整升級，培育發(fā)展了高爾夫、航空電子、汽車電子等特色產業(yè)，實現(xiàn)了商貿流通、酒店服務、房地產和休閑旅游等為主的第三產業(yè)的蓬勃發(fā)展，涌現(xiàn)出世界第一大高爾夫球會和一批高檔次的星級酒店、優(yōu)質樓盤。隨著高起點、高標準地建設、打造了一批水、電、路等重點工程項目和行政中心、行政辦事服務大廈、塘廈體育館等城市新亮點以及行政文化新區(qū)的建成啟用、市食品藥品監(jiān)管局稽查局第三分局與市質量6 技術監(jiān)督局第三分局、市第三人民法院及市第三人民檢察院的 掛牌成立，塘廈作為東莞東南部區(qū)域中心的地位正日益彰現(xiàn)。 三、項目投資環(huán)境與市場研究 （一） 深圳 市 市場概況 經濟概覽 深圳，中國的經濟特區(qū)之一，是廣東省最重要的城市之一 ，毗鄰香港 。深圳全市常住人口數(shù)已經超過 876 萬，實際總人口已超過 1200 萬人。深圳人口密度在全國大中城市排名第一，密度高達每平方公里 4239 人，常住人口和實際服務人口的現(xiàn)有規(guī)模使得深圳的人口密度已經超過了上海、北京、廣州等中心城市，直逼香港和東京。 過去 20 年經濟飛速發(fā)展使深圳經濟實力方面排在中國主要城市的前列，是中國發(fā)展最快速的城市之一 。 深圳將成為 毗鄰香港的亞太區(qū)域性國際化城市。深圳市區(qū)距香港港島僅 45 分鐘車程，深圳將用 15 年左右的時間，在率先實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的基礎上，把深圳建設成為重要的區(qū)域性國際化城市。深港政府間建立了重大事項協(xié)商溝通機制，口岸和跨界基礎設施合作不斷加強，經貿、科技、教育、金融、旅游等合作不斷深化。 2021 年 4 月，深港聯(lián)合治理深圳河治理三期工程，深圳河流域防洪能力提高到 50 年一遇的水平； 2021 年 7 月正式建成通車的深港西部通道，把深港兩地更加緊密地連在一起。 (1)、整體經濟進一步回升 2021 年年初深圳經濟受國際 金融危機影響十分顯著，前 2 個月經濟增幅首次出現(xiàn)負增長，形勢十分嚴峻。隨著中央保增長方針的落實，從 3 月份開始，經濟企穩(wěn)回暖跡象逐步顯現(xiàn)。初步核算， 13 季度全市生產總值 億元，比上年同期增長 %。經濟增速從一季度的 %，提高到上半年的 % ， 13 季度進一步上升到 %。從三次產業(yè)看， 13 季度第一次產業(yè)增加值 億元，下降 %；第二次產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三次產業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產業(yè)7 占 GDP 比重分別為 %、 %和 %。其中第三次產業(yè)所占比重上升了 個百分點。 (2)、 固定資產投資增長加速 13 季度固定資產投資 億元，增長 %。其中，基本建設投資 億元，增長 %；房地產開發(fā)投資 億元，下降 %；更新改造投資 億元，增長 %；其他投資 億元，增長 %。 (3)、 財政、金融形勢較好 13 季度地方財政一般預算收入 億元，增長 %；地方財政一般預算支出 億元，增長 %。 9 月末，全市國內金融機構人民幣存款 余額 億元，比年初增長 %；國內金融機構人民幣貸款余額 億元，增長 %。 2021 年上半年深圳房地產市場發(fā)展形勢 2021 年上半年，在房貸利率下降和開發(fā)商主動作出價格調整的共同作 用下，被壓抑了一年多的市場需求集中釋放，一手住宅的成交量同比、環(huán) 比都出現(xiàn)了大幅上升。另外，深圳市開始執(zhí)行二手住宅營業(yè)稅減免政策，使得二手住宅交易過程中的稅費大為減少，加上在一手房成交放大的作用 刺激下，二手市場成交量也出現(xiàn)了大幅上漲。根據(jù)深圳房地產信息網的監(jiān) 測， 2021 年上半年全市新 房共成交 萬平方米 /41,384 套，成交均價 12,340 元 /平方米，龍崗、寶安、南山是成交量最集中的三大區(qū)域，共成交 340 萬平方米 /35,851 套，占全市總量的 %。成交量的快速放大，一方面是因為陸續(xù)出臺的樓市利好政策不僅降低了置業(yè)門檻，減輕了購房者的供房壓力，還給予了市場信心支撐，而另一方面開發(fā)商為加快銷售進度而進行的積極的營銷策略也進一步提高了市場的活躍度。 （二）東莞市 市場概況 1．東莞市整體住宅市場情況 2021 年上半年受宏觀政策調控，東莞房地產市場成交回暖，累積需求集中釋放，商品 房成交面積和金額同比雙雙大幅增長。 2021 年上半年，8 全市商品房成交面積為 萬㎡，同比增長 %；成交金額為 億元，同比增長 %；上半年商品房成交均價為 6160 元 /㎡，同比下降%；其中商品住宅成交均價為 5988 元 /㎡，同比下降 %；普通住宅（含洋房和公寓）均價 5329 元 /㎡，同比下降 %。 物業(yè)用途 供應面積（㎡） 同比幅度 成交面積（㎡） 同比幅度 成交均價（元 /㎡） 同比幅度 別墅 % % 12869 % 車庫 % % 7907 % 公寓 % % 5650 % 洋房 % % 5303 % 商鋪 % % 10674 % 寫字樓 % % 7032 % 總計 % % 6160 % 數(shù)據(jù)來源 :東莞中原地產研究中心 消化存貨為主 供應減三成 銷售增八成 均價略降 09 年上半年東莞樓市主要以消化存貨為主，新增供應大幅減少，剛性購房需求迅猛釋放令樓市成交井噴，整體房價同比略降。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示， 09 年上半年全市一手商品房面積約 萬平方米，其中住宅新增預售面積僅 萬平方米，較 08 年同期減少三成，較 07年同期減少 %， 08 年樓市成交的低迷令開發(fā)商調低 09 年樓市預期，新增供應大幅減少，市場以消化存貨為主； 09 年上半年全市一手商品房面積約 萬平方米，其中住宅簽約面積約 萬平方米，較 08 年同期大幅增加 %，較樓市高峰的 07 年同期基本持平，這一數(shù)據(jù)是 08 年全年銷售面積總和的 %。 09 年上半年全市一手商品房簽約金額約 180 億元，其中住宅簽約金額約 億元，較 08 年同期大幅增加七成，較