【正文】 雅居樂(lè)西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告目 錄1．前言 9 項(xiàng)目背景概述 9 本案研究的主題 11 工作準(zhǔn)備的重點(diǎn) 13 市場(chǎng)數(shù)據(jù)的來(lái)源 14 市場(chǎng)信息分析方法 15 工作組織方式 162．中山商業(yè)背景與現(xiàn)狀 17 中山商業(yè)概述 17 商業(yè)發(fā)展階段 20 商業(yè)布局狀況 23 商業(yè)形態(tài)特征 25 商業(yè)消費(fèi)人群 28 商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 303．中山商業(yè)需求分析 33 中山人口發(fā)展概況 33 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口發(fā)展 36 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)力 40 消費(fèi)人群層次分析 43 區(qū)域人群消費(fèi)結(jié)構(gòu) 47 消費(fèi)現(xiàn)狀與特征調(diào)查 50 消費(fèi)需求變化歸納分析 57 消費(fèi)需求態(tài)勢(shì)研判 584．中山市商業(yè)板塊分析 61 中山商業(yè)板塊概況 61 商業(yè)板塊成因分析 63 大信商業(yè)板塊解構(gòu) 67 京華商業(yè)板塊解構(gòu) 70 假日商業(yè)板塊解構(gòu) 73 中懇商業(yè)板塊解構(gòu) 75 富華商業(yè)板塊解構(gòu) 78 商業(yè)板塊綜合分析 815．典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 83 調(diào)查樣本選擇及依據(jù) 83 調(diào)查的目及工作開(kāi)展 84 綜合商業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查分析 85 街區(qū)型典型項(xiàng)目調(diào)查 91 專(zhuān)業(yè)性典型項(xiàng)目調(diào)查 96 典型項(xiàng)目綜合分析 97 典型項(xiàng)目租金分析 99 典型項(xiàng)目成敗分析 1016．中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析 104 中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述 104 歷年商業(yè)物業(yè)供求分析 106 歷年商業(yè)施工竣工面積 107 歷年商業(yè)銷(xiāo)售面積 108 歷年商業(yè)空置面積 109 歷年商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 110 中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響因素 111 中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 1147．中山西區(qū)商業(yè)分析 116 西區(qū)商業(yè)發(fā)展概況 116 西區(qū)商業(yè)格局解構(gòu) 118 西區(qū)交通對(duì)商業(yè)的影響 122 西區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特征 124 西區(qū)商業(yè)需求分析 126 西區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 130 西區(qū)消費(fèi)訴求研判 131 消費(fèi)訴求對(duì)商業(yè)的影響研判 1338．西區(qū)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查 135 西區(qū)人口概況 135 西區(qū)人口規(guī)模與結(jié)構(gòu) 136 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)人口發(fā)展的影響 138 區(qū)域融合對(duì)人口發(fā)展的影響 140 西區(qū)商業(yè)消費(fèi)人群結(jié)構(gòu) 141 西區(qū)消費(fèi)人群特征 143 西區(qū)商業(yè)需求訴求調(diào)查 144 西區(qū)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn) 1489．西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 150 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 150 西區(qū)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)狀況 152 西區(qū)商業(yè)物業(yè)租售狀況 153 西區(qū)商業(yè)物業(yè)特征分析 154 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作分析 156 西區(qū)典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 158 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)研判 163 西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn) 16610．本項(xiàng)目地塊調(diào)查分析 170 地塊背景分析 170 地塊周邊環(huán)境現(xiàn)狀 171 地塊交通狀況分析 172 地塊周邊人居狀況 174 地塊周邊商業(yè)狀況 176 地塊區(qū)位未來(lái)發(fā)展研判 178 地塊SWOT分析 179 地塊價(jià)值提升與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 18311．特定物業(yè)市場(chǎng)研究 186 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查分析 186 寫(xiě)字樓市場(chǎng)適宜性研判 189 酒店市場(chǎng)調(diào)查分析 193 酒店市場(chǎng)適宜性研判 198 公寓產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查分析 200 公寓產(chǎn)品市場(chǎng)適宜性研判 203 特定產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 204 特點(diǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研判 20612．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研判 208 中山商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況 208 項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)研判 210 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 212 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析 215 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本項(xiàng)目的影響 21813．市場(chǎng)研究結(jié)論 220 宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)歸納 220 宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)歸納 222 區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)歸納 224 區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)歸納 226 地塊市場(chǎng)適宜性歸納 227 項(xiàng)目需求容量評(píng)估 2311．前言 項(xiàng)目背景概述（1）地塊要點(diǎn)概述如上圖所示：本項(xiàng)目地塊西區(qū)與沙溪之間，緊鄰石歧區(qū)，目前周邊人居氛圍尚不成熟。地塊周邊交通發(fā)達(dá)，博愛(ài)路、富華道、翠景大道、105國(guó)道形成“兩橫兩縱”的路網(wǎng)，而且，除翠景大道，其他三條道路均為目前中山城區(qū)以及城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)之間最為重要的溝通干道，而翠景大道未來(lái)與南環(huán)貫通后，也將成為中山城區(qū)與西北區(qū)域（沙朗、東升、小欖等）溝通的主要道路。盡管目前地塊周邊人居氛圍不成熟，但目前可見(jiàn)的世紀(jì)新城、中信左岸、藍(lán)波灣、新龍瑞小商品批發(fā)市場(chǎng)、康橋花地、金逸豪庭等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，沙溪與城區(qū)（西區(qū)）之間的融合已經(jīng)初具成果，除此之外，整個(gè)博愛(ài)一路兩邊的土地都已經(jīng)被其他發(fā)展商納入囊中，整個(gè)開(kāi)發(fā)規(guī)模將近3500畝，非常龐大的新城市中心即將形成，對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)難得的機(jī)遇。（2）地塊研判背景如右圖所示：需要進(jìn)行研判的地塊位于雅居樂(lè)808畝用地之內(nèi)，總面積約為89畝，地塊南北狹長(zhǎng)，東面與翠景大道接壤。地塊的發(fā)展方向已經(jīng)有了基本的設(shè)想：綜合型商業(yè)＋其他特定的物業(yè)產(chǎn)品（如：酒店、公寓、寫(xiě)字樓等），商業(yè)面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。 本案研究的主題（1）本案研究的主要課題《[雅居樂(lè)西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目]市場(chǎng)可行性研究報(bào)告》主要對(duì)項(xiàng)目地塊所處的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行研究，由于本項(xiàng)目地塊發(fā)展方向基本確定，因此，本案的重點(diǎn)將旨在對(duì)基本定位進(jìn)行研判與求證，因此，本案的重點(diǎn)研究課題——本項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)容量、需求特征，以及本項(xiàng)目所涉及的其他物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)。n 本項(xiàng)目商業(yè)研判① 從宏觀角度了解中山城區(qū)商業(yè)的特征、規(guī)模、分布、形態(tài)以及發(fā)展態(tài)勢(shì)——研判本項(xiàng)目所處的宏觀市場(chǎng)環(huán)境的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)；② 從項(xiàng)目所在的區(qū)域人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域?qū)ν獾臏贤芰?lái)研判本項(xiàng)目在所在區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)；③ 研究項(xiàng)目的地塊，包括交通狀況、周邊人居狀況、人居發(fā)展?fàn)顩r、配套狀況、城市化發(fā)展趨勢(shì)等來(lái)研判本項(xiàng)目地塊的商業(yè)適宜性；④ 通過(guò)以上的調(diào)查研究，明確本項(xiàng)目目前及未來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)，為本項(xiàng)目最終定位提供可行依據(jù)。n 本項(xiàng)目其他物業(yè)產(chǎn)品研判① 通過(guò)本項(xiàng)目各種地產(chǎn)因子與類(lèi)比項(xiàng)目的對(duì)比，研判本項(xiàng)目地塊對(duì)以上物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)適宜性。② 通過(guò)對(duì)各類(lèi)比項(xiàng)目分析，以及對(duì)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量的預(yù)測(cè)，研判本地塊發(fā)展這些物業(yè)的未來(lái)前景。（2）課題研究的主要目的n 本項(xiàng)目商業(yè)研判的主要目的① 為本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展定位提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)；② 為本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供可行性市場(chǎng)依據(jù)；③ 為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判提供市場(chǎng)依據(jù)。n 本項(xiàng)其他物業(yè)產(chǎn)品研判的主要目的① 為本項(xiàng)目其他物業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展定位（或者產(chǎn)品組合策略）提供客觀的市場(chǎng)依據(jù)；② 為本項(xiàng)目其他物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值研判、以及未來(lái)的市場(chǎng)前景研判提供客觀的市場(chǎng)依據(jù)。 工作準(zhǔn)備的重點(diǎn)（1）市場(chǎng)信息收集包括兩方面的工作內(nèi)容——市場(chǎng)調(diào)研、信息整理市場(chǎng)調(diào)研：包括對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的研究、區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（綜合商業(yè)、酒店等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）的研究、典型項(xiàng)目調(diào)查、典型人群的調(diào)查、專(zhuān)業(yè)人士的訪談等等。數(shù)據(jù)整理：對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查、典型項(xiàng)目調(diào)查、典型人群的調(diào)查、專(zhuān)業(yè)認(rèn)識(shí)的訪談幾項(xiàng)采用了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與問(wèn)卷調(diào)查的方式，對(duì)調(diào)查回來(lái)的數(shù)據(jù)利用我公司專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。地塊調(diào)查：用地情況、地塊狀況、環(huán)境、配套、交通狀況、商業(yè)氛圍、人居狀況等地產(chǎn)因子評(píng)估。（2）市場(chǎng)信息處理可行性研究：對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、地塊適宜性等研究的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，研判本項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)的可行性與價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力，研判地塊對(duì)各種預(yù)期發(fā)展的物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)適宜性研判。報(bào)告結(jié)論：通過(guò)以上的研究，對(duì)產(chǎn)品適宜性做出歸納總結(jié)，并對(duì)各類(lèi)物業(yè)產(chǎn)品的未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合研判。 市場(chǎng)數(shù)據(jù)的來(lái)源（1）市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)利用本案的市場(chǎng)依據(jù)（數(shù)據(jù)信息）主要來(lái)源于以下三方面：天域市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)：天域經(jīng)過(guò)多年現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)分析整理而成，數(shù)據(jù)庫(kù)的各種信心資料具有客觀性、系統(tǒng)性、完整性等特性。政府相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：主要用于宏觀市場(chǎng)研究，由于政府統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，因此在運(yùn)用上只作輔助材料。專(zhuān)題市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)：針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行的專(zhuān)題調(diào)查，主要采用現(xiàn)場(chǎng)典型調(diào)查與問(wèn)卷調(diào)查兩種方式。（2）問(wèn)卷調(diào)查與專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查針對(duì)不同的消費(fèi)人群進(jìn)行，本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)初步的研判后將對(duì)中山城區(qū)的兩類(lèi)消費(fèi)人群進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查：商業(yè)消費(fèi)人群、投資物業(yè)的投資型客戶(hù)，問(wèn)卷調(diào)查的目的主要是了解消費(fèi)群的細(xì)分意向，包括區(qū)域趨向等；專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查主要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)域市場(chǎng)的一些典型項(xiàng)目以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，了解區(qū)域市場(chǎng)各類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)環(huán)境以及市場(chǎng)價(jià)值，為項(xiàng)目發(fā)展尋找機(jī)會(huì)與空間。 市場(chǎng)信息分析方法（1）定量分析法；在對(duì)各種物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行分析時(shí)采用了類(lèi)比項(xiàng)目比較法及收益還原法兩種分析方式。對(duì)于市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)情況、各類(lèi)物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)需求狀況，各類(lèi)物業(yè)的需求狀況等，我們將采用量化比較等分析方法，在量化分析的過(guò)程中，將適當(dāng)采用定性分析結(jié)合的方式。（2）定性分析法對(duì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等方面的研究采用演繹歸納推理方式為主。對(duì)于項(xiàng)目地塊等的分析，將主要采用行業(yè)通用的SWOT定性分析方法，來(lái)尋找項(xiàng)目定位的依據(jù)與對(duì)策。其他相關(guān)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)信息采用相關(guān)模型以及演繹歸納推理等定性方式進(jìn)行分析。 工作組織方式（1）專(zhuān)案工作組天域置業(yè)成立了由市場(chǎng)研究專(zhuān)業(yè)人員（市場(chǎng)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析人員）、投資顧問(wèn)專(zhuān)業(yè)人員（項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析人員）、天域合作技術(shù)單位（市場(chǎng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)顧問(wèn)等）組成的“雅居樂(lè)西區(qū)商業(yè)”項(xiàng)目專(zhuān)案工作組。（2）工作開(kāi)展2．中山商業(yè)背景與現(xiàn)狀 中山商業(yè)概述（1）中山商業(yè)具有深遠(yuǎn)的歷史淵源中山商業(yè)具有非常深遠(yuǎn)的歷史淵源，可以追溯到南宋，發(fā)展到明代，中山（以前名為香山）成為中國(guó)最早的、唯一的對(duì)外商貿(mào)的口岸，孫文西路在那時(shí)已經(jīng)成為中國(guó)重要的商埠，到清末的遠(yuǎn)近聞名的石岐“十八間”成為中山商業(yè)的象征，中山商業(yè)以前的發(fā)展，在中國(guó)占有比較重要的歷史地位。（2）近幾年來(lái)中山商業(yè)發(fā)展遇到瓶頸中山商業(yè)經(jīng)過(guò)數(shù)百年的風(fēng)雨，發(fā)展到現(xiàn)在仍然集中在石岐區(qū)，與周邊其他城市（廣州、深圳、東莞等）相比，城市化擴(kuò)張的速度顯得有點(diǎn)遲緩，其主要原因在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、人口增長(zhǎng)緩慢有很大的關(guān)系。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，導(dǎo)致城市化建設(shè)進(jìn)程緩慢，同時(shí)也影響人口規(guī)模的增長(zhǎng)。消費(fèi)規(guī)模不大、消費(fèi)能力較低等存在的實(shí)際問(wèn)題直接阻礙了中山商業(yè)快速發(fā)展。由于中山人口規(guī)模的限制，整體消費(fèi)力不高，中山的商業(yè)規(guī)模受到大大限制，目前的商業(yè)規(guī)模對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)呈過(guò)飽和狀態(tài)，因此，在中山，一個(gè)新型商業(yè)項(xiàng)目的興起，往往要以犧牲舊的商業(yè)作為代價(jià)，典型的例子是“大信商圈”的出現(xiàn)，直接導(dǎo)致了以孫文西路為代表的街區(qū)型商業(yè)衰退。同樣由于人口規(guī)模小，人口住居區(qū)域比較集中（主要在石岐），商業(yè)生存也只能依附人口密度較高的區(qū)域，因此多年來(lái)，中山的商業(yè)一直集中于舊城區(qū)這個(gè)狹窄的區(qū)域里不能往外擴(kuò)張，大型的商業(yè)項(xiàng)目一旦跨出這個(gè)區(qū)域，將給他的生存帶來(lái)極大的壓力，這一方面典型的項(xiàng)目就是“萬(wàn)佳”。（3）中山城市化發(fā)展模式?jīng)Q定其商業(yè)發(fā)展由于以上原因，目前，中山城市化發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成明顯的錯(cuò)位或矛盾，因此，尋找商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)將會(huì)存在更高的難度，要想準(zhǔn)確判斷商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，必須客觀地研究中山城市化必須具備的條件，而不是依據(jù)政府提出的某項(xiàng)口號(hào)，或者發(fā)展商刻意的市場(chǎng)炒做。中山城市化與廣州、深圳，甚至是東莞的城市化有很大的區(qū)別，這種區(qū)別主要源于中山與這些城市的人口結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模有很大的差別。廣州、深圳、東莞等可以通過(guò)大量的高素質(zhì)的外來(lái)人口擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)城市化規(guī)模擴(kuò)大，因?yàn)橛凶銐虻娜丝凇⒆銐虻男枨?，相關(guān)的城市配套、生活配套系統(tǒng)才能夠維持生存。中山人口規(guī)模不大，本地需求構(gòu)成中山商業(yè)、公共配套系統(tǒng)的主要市場(chǎng)需求，因此，中山的城市化很大程度上需要依賴(lài)周邊村鎮(zhèn)人口向城市人口轉(zhuǎn)化，村鎮(zhèn)與中山城區(qū)的融合將是中山城市化目前的主體力量，而這種城市化的模式，不僅要求周邊的鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)存在良好的地緣關(guān)系，同時(shí)必須具備良好的人脈溝通，或者很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，這就決定了中山商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)的研判將會(huì)與廣州、深圳等城市有非常大的差別，中山以前的某些項(xiàng)目失敗，很多與此有相當(dāng)大的關(guān)系。（4）觀點(diǎn)歸納中山商業(yè)需求增長(zhǎng)緩慢，需求增長(zhǎng)緩慢嚴(yán)重阻礙了中山商業(yè)迅速發(fā)展；人口規(guī)模過(guò)小，導(dǎo)致城市擴(kuò)張力虛弱，新發(fā)展區(qū)域由于消費(fèi)支持力缺乏，配套系統(tǒng)很難存活，而城市“虛擴(kuò)”與目前的配套布局形成顯明的矛盾，這種矛盾的存在，在另一方面又蘊(yùn)涵著各種配套產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 商業(yè)發(fā)展階段（1）上世紀(jì)80年代以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型發(fā)展迅速孫文路是中山商業(yè)的發(fā)源地，經(jīng)多年歷史長(zhǎng)河的“沖積”，從早年的十八間商鋪發(fā)展至今，曾經(jīng)一度成為了中山中心城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)中心。直到上個(gè)世紀(jì)80年代，孫文路東至服務(wù)大廈、西至岐江橋的孫文路段一度成為了中山市民購(gòu)物、消費(fèi)的重點(diǎn)區(qū)域。孫文路的興旺，帶動(dòng)了周邊的太平路、民族路、民生路、民權(quán)路、拱辰路、悅來(lái)路等的街鋪，中山龐大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)格局發(fā)展到最高峰。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)之所以得到迅速發(fā)展，與中山的商業(yè)歷史、居民消費(fèi)習(xí)慣、城市規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)等有極大的關(guān)系，因此到上世紀(jì)90年代，中山一些新型的社區(qū)（竹苑、柏苑、松苑、城市花園、第一城等）在功能配套的設(shè)置上都沒(méi)能跳出這一模式。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)很難承擔(dān)起一座城市的配套功能，因此，隨著中山市城市化規(guī)模越來(lái)越大，這種商業(yè)的劣勢(shì)越來(lái)越明顯，更先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)成為這座城市發(fā)展的客觀要求，應(yīng)運(yùn)城市發(fā)展的要求，新的商業(yè)形態(tài)呼之欲出。（2）上世紀(jì)90年代中CityMall走向輝煌上世紀(jì)90年代初，隨著“中原之行哪里去？鄭州亞細(xì)亞！”廣告詞的紅火，“C