【正文】 .圓夢花園項目建設(shè)可行性研究報告目錄第一部分、項目概況地塊概況 交通狀況地形地貌特征市政設(shè)施保障項目開發(fā)手續(xù)項目開發(fā)設(shè)想第二部分：某房地產(chǎn)總體前景分析某房地產(chǎn)市場概況某房地產(chǎn)市場前景分析第三部分：項目區(qū)域前景分析項目區(qū)域市場概況區(qū)域優(yōu)勢及前景分析第四部分：項目市場定位及價格定位項目優(yōu)勢分析項目市場定位項目價格定位第五部分：項目開發(fā)建設(shè)進度計劃第六部分：投資估算與資金籌措項目總投資估算資金籌措投資使用計劃第七部分：收入預(yù)測及資金分析銷售收入預(yù)測項目銷售預(yù)測及銷售回款計劃第八部分：財務(wù)與敏感性分析財務(wù)分析依據(jù)銷售利潤分析現(xiàn)金流量分析項目敏感性分析第九部分：項目風險分析項目風險項目風險對策第十部分：項目配套 生活配套 水配套 電配套第十一部分：項目可行性結(jié)論經(jīng)濟效益分析社會效益分析可行性結(jié)論第十二部分、環(huán)評簡析運營期環(huán)境影響評價施工期環(huán)境影響分析環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價結(jié)論 建設(shè)項目環(huán)境可行性綜合結(jié)論 第一部分：項目概況 地塊概況 保利圓夢花園項目位于某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬于某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)往大武漢城區(qū)的過渡區(qū)域。項目東接某大橋，西接武鋼生活區(qū)（規(guī)劃中的新武鋼生活園），南臨柴泊湖。北連漢施公路快速干線，屬于大武漢市區(qū)的生態(tài)后花園和某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的中間地帶。項目所在地綠化率較高，植被多為矮草和普通樹木；人口密度低；交通路網(wǎng)健全，四通八達；生活配套齊全，居住條件成熟。 交通狀況□ 大區(qū)域交通環(huán)境： 從交通來看，保利圓夢花園項目附近有通往市區(qū)的2106路公汽，從上車到二七路，僅需30分鐘，到達終點站武漢客運港也僅45分鐘。根據(jù)交通規(guī)劃，今年底將新設(shè)公交線路直通某。與此同時，某長江公路大橋2007年上半年建成通車，從青山到某僅需15分鐘。而全長188公里的武漢繞城公路將全線貫通，聯(lián)接某的31106國道改擴建工程及某至黃岡的江北一級公路竣工，加上遷建某的漢口機場及京廣、京九鐵路聯(lián)絡(luò)線的建成，華中地區(qū)少有的某“水鐵公空”立體交通格局將快速形成。　　□ 項目及所在區(qū)域交通環(huán)境：高速公路：武漢外環(huán)路，紅線寬度60 米，綠帶寬度 28米，向南過長江至青山，現(xiàn)狀為城市快速路，規(guī)其控制范圍待確定后再作調(diào)整?！　≈鞲傻溃翰癫创蟮?，紅線寬度35米，綠帶寬度4 米?！　〈胃傻溃海ㄉ鐓^(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度15米，綠帶寬度4米。％；— km/km。 地形地貌及氣候特征保利圓夢花園項目地處武漢東部丘陵地帶、北高南低、枕丘面水、東西平坦、地塊內(nèi)有起伏。所在區(qū)域?qū)賮啛釒Ъ撅L氣候，四季分明，春秋短、冬夏長。氣候濕潤，光照充足，雨量充沛，無霜期長。保利圓夢花園項目規(guī)劃用地面積784683㎡（1176畝），規(guī)劃建筑占地面積1883191㎡?！４蟛糠譃檗r(nóng)田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。場地地貌單元相當于長江三級階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下：A．填土（耕土）（Q4ml），黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散。B．Q2老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團塊，硬塑狀態(tài)，厚約6m。其強度及變形指標為fak=330KPa，Es=14Mpa。C．Q2含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約1m左右。其強度及變形指標為fak=280KPa，E0=18Mpa。D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色，硬塑~可塑狀態(tài)，厚約2m左右。其強度及變形指標為fak=240KPa，Es=11Mpa。E．強風化泥巖，為KE地層，棕紅色，大部分已風化成土狀、碎塊狀，為極軟巖。其強度及變形指標為fak=300KPa，E0=40Mpa。F．中風化泥巖，為KE地層，棕紅色，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，為極軟巖，厚度較大。其強度及變形指標為fa=600KPa。 市政設(shè)施保障保利圓夢花園項目的市政配套均由某開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進行施工，在交地時即已經(jīng)達到三通一平。武漢土地交易中心在交地時，將各項市政配套管線均鋪設(shè)到地塊紅線外，并預(yù)留足夠的接口。根據(jù)某新城對本地塊的規(guī)劃，本項目所在區(qū)域定位為居住、綜合用地，主要依托于項目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設(shè)施與綜合公共服務(wù)設(shè)施。 項目開發(fā)手續(xù)A、保利圓夢花園項目已與武漢市土地交易中心完成《國有土地使用權(quán)出讓合同》；B、保利圓夢花園項目其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。 項目開發(fā)設(shè)想根據(jù)項目的規(guī)劃條件和公司開發(fā)經(jīng)驗，確定保利圓夢花園項目初步開發(fā)方案。㎡，擬規(guī)劃全部建設(shè)小高層和高層住宅以及部分低密度住宅，計劃總建筑面積為2200000㎡，地上建筑面積為2060000㎡，地下建筑面積為140000㎡。住宅總建筑面積為2030000㎡、并配套有底商10000㎡、大型商業(yè)中心10000㎡。主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表。技術(shù)指標　　　　　總規(guī)劃總用地 ㎡合畝可建設(shè)用地 ㎡合畝建筑容積率　　　　綠地率36%　　　　總建筑面積2200000㎡　　　地上建筑面積2060000㎡　其中：住宅2030000㎡戶數(shù)14842戶 底商10000㎡　　　 商業(yè)中心10000㎡　　　 教育及公建配套10000㎡　　　地下建筑面積140000㎡70％置于地下　　 停車位550個　　　可售建筑面積2050000㎡　　　綠地面積792000 ㎡　　　第二部分：武漢房地產(chǎn)總體前景分析 武漢房地產(chǎn)市場概況作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟強勢開局，武漢大城經(jīng)濟崛起，無論是中心城區(qū)“向心力”作用進一步加強，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國、甚至國際性視野，即將進入資本融合下的轉(zhuǎn)型期，未來發(fā)展空間極其廣闊。看好武漢，投資武漢已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)之市場共識。A、2007年GDP有望破三千億。，全年可能實現(xiàn)3000億的歷史突破。北京、上海、廣州等城市從3000億增長到5000億，均只用了三年的時間，武漢已經(jīng)進入快速增長階段。B、享受型高檔商品消費增長明顯。16月份，%。同時，%；增幅較高類別依次為：%，%。隨著收入增加，人們生活水平不斷提高、生活觀念發(fā)生改變，進入高檔耐用品消費階段。C、房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，低于全國平均水平。15月，%，投資速度適度。同時，%%。可見，武漢發(fā)展速度低于全國水平，有進一步的投資空間。D、全市新增供應(yīng)量減少，樓市重回賣方市場。與投資額放緩對應(yīng)，市場新增供應(yīng)量減緩。1－6月，武漢開發(fā)辦核準173個新樓盤入市，累計核準建筑面積約為960萬㎡，約為去年同期的88%。樓市供應(yīng)減緩，刺激房價上升，是今年樓市重回賣方市場的重要因素。E、主城區(qū)土地購置面積大幅提升，規(guī)劃面積半年高于去年全年水平。2007上半年主城區(qū)共成交23宗土地，㎡，累計可建規(guī)模507萬㎡，超過2006全年指標。F、銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長24%。2007年1－㎡，%；全市登記備案銷售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。G、住宅均價突破4000元/㎡。2007上半年，武漢成交金額累計達280億元；成交均價為4436元/㎡。其中，商品住房均價為4187元／㎡，主力價格區(qū)間整體上移1000元/㎡，4000元—5000元/㎡房源占到總成交量約六成，已成為“主力房價。H、90㎡以下小戶型交易量占比接近1/3市場份額。2007年16月，據(jù)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示90㎡以下12993套、90120㎡戶型12864套，%、%。而從市場銷量看，%，接近1/3市場份額。 武漢房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析A、開發(fā)企業(yè)二十強占領(lǐng)全市近三成市場份額全市現(xiàn)有600多家持有建設(shè)項目的開發(fā)公司，而二十強企業(yè)的房地產(chǎn)投資總額、竣工總面積、銷售總額、納稅總額都占到全市總額的30%以上，與國內(nèi)一線城市相比，武漢房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時代即將來臨。 B、惜售，推動樓市向上發(fā)展，可能促成準現(xiàn)房時代到來。上半年武漢樓市大熱：一方面是購房者的“搶購”，一方面是開發(fā)商紛紛大減推盤量，少量加推，惜售成為2007年度銷售旺季中的“流行語”。對于處于后期仍有一定存量的樓盤而言，銷售上采用惜售策略，以控制推盤速度、減少推量，減緩銷售速度，將促動準現(xiàn)房時代到來。C、萬科、華潤、福星惠譽區(qū)域霸主誕生，引領(lǐng)樓市新發(fā)展：2007年萬科武昌、漢口中心城區(qū)的 “雙金色”計劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動，最近更是轉(zhuǎn)戰(zhàn)金銀湖以公司收購方式攬得高爾夫城市花園后續(xù)300畝地塊，萬科西半島、萬科高爾夫城市花園“雙塔”領(lǐng)跑金銀湖。同樣，華潤集團上半年在土地市場競得中南、漢鋼、楊園3宗用地完成中心城區(qū)部署；武漢本土名企福星惠譽收購6月低調(diào)收購徐東團結(jié)村集團67%股權(quán)，獲得其下十余宗用地開發(fā)權(quán)，未來將成為武昌中心區(qū)住宅供應(yīng)量最大的開發(fā)商。D、武漢吸納能力增強，城際置業(yè)逐漸增多。由于武漢開始承擔沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時城市之間房價差巨大，導(dǎo)致武漢現(xiàn)在具有相當強的價格優(yōu)勢，城際置業(yè)現(xiàn)象越來越多。外地購房人群已占全市購房人群的四成以上，成為普及全國的異地置業(yè)潮中最受關(guān)注的城市。E、武漢價格漲幅平穩(wěn)，保持正常和理性2007年上半年，武漢市商品住房均價為4187元／㎡，比2006年上漲14%，與此同時，深圳漲幅高達64%、北京漲幅更甚達70%、廣州漲幅達39%。同時這一價格水平僅相當于深圳2001年，上海的2002年，廣州的2003年。與這些城市相比，武漢房地產(chǎn)市場運行環(huán)境更顯正常和理性，投資環(huán)境和投資回報更為安全可靠。第三部分：某區(qū)域房地產(chǎn)前景分析 項目區(qū)域市場概況某新城作為武漢東部地區(qū)目前唯一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有承載武漢新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉(zhuǎn)移的綜合優(yōu)勢。大企業(yè)遷入某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將會帶來巨大的潛在優(yōu)質(zhì)客戶群，具有相當?shù)馁彿啃枨?。按照?guī)劃，某新城將打造成為武漢最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積37平