【正文】 肥城市陽光花園小區(qū)建設項目可行性研究報告第一章　總　論第一節(jié)　項目名稱及承辦單位一、項目名稱肥城市陽光花園小區(qū)建設項目二、建設地點肥城市城西新區(qū)三、項目承辦單位肥城市陽光房地產開發(fā)有限公司第二節(jié)　可行性研究的依據本項目可行性研究的依據包括：。、法規(guī)、規(guī)劃。、規(guī)定。第三節(jié)　項目法人簡介本項目法人肥城市陽光房地產開發(fā)有限公司，法人代表：孟凡勝。肥城市陽光房地產開發(fā)有限公司的前身為肥城市建安公司第一開發(fā)公司，經多年發(fā)展，該公司逐漸發(fā)展成為以住宅開發(fā)和沿街建筑建設為兩大支柱的肥城市房地產業(yè)的大企業(yè)之一。從2000年至今，陽光房地產住宅小區(qū)、沿街樓雙管齊下，先后成功開發(fā)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局沿街樓、供銷公司住宅樓、農機公司綜合樓、“新新家園”2號、7號、8號樓等工程，累計開發(fā)面積60000平方米，投資總額達4000多萬元。竣工項目全部達到泰安市優(yōu)良工程，深受廣大消費者歡迎，售房率達90%以上，創(chuàng)造了良好的經濟和社會效益。2002年5月董事長孟凡勝被肥城市政府授予“肥城市十大杰出青年”榮譽稱號。公司現(xiàn)有職工60人，專業(yè)技術人員20人，擁有固定資產2000多萬元，自有流動資金1000萬元，年開發(fā)能力4萬平方米。近年來，該公司立足企業(yè)長足發(fā)展，深化改革，緊緊抓住肥城市住宅市場發(fā)展的巨大商機，審時度勢，在肥城西區(qū)黃金地段，進行“陽光花園小區(qū)”的開發(fā)建設。目前，公司已發(fā)展成為集房地產開發(fā)、建筑施工、裝飾裝璜、建材加工、物業(yè)管理、餐飲服務為一體的綜合性企業(yè)，具有較高的知名度。公司近三年經營業(yè)績，公司主要負責人情況簡介見下表：公司近三年經營業(yè)績一覽表項目名稱地點建筑面積工程質量利稅利潤鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局沿街企業(yè)局5560m2泰安市優(yōu)等工程煤炭公司住宅樓煤炭局5800m2泰安市優(yōu)等工程農機公司商住樓農機公司7800m2泰安市優(yōu)等工程新新家園蘋果園小區(qū)東31840m2泰安市優(yōu)等工程玫瑰園新城路西首9000m2泰安市優(yōu)等工程126總計60000m2840萬630公司主要負責人情況簡介姓名年齡性別學歷職稱職務孟凡勝39男大學高級經濟師董事長孟凡祥55男大專經濟師總經理張成宗37男大學工程師總工程師楊華35女大專會計師總會計師第四節(jié)　可行性研究的范圍本可行性研究報告的范圍包括：第五節(jié)　研究結論，。，其中工程費用10804萬元，預備費824萬元，建設期利息321萬元。項目資金籌措渠道為項目開發(fā)單位自籌1000萬元，擬申請國家住宅建設專項貸款2500萬元。項目建成后，，投資利潤率14%，%。隨著肥城市城市發(fā)展速度加快和西區(qū)開發(fā)方案的實施及舊城改造力度增加，城區(qū)住房市場供需矛盾日益突出，本項目建設1440套住宅，對解決當地企事業(yè)單位住房不足和緩解居民住房緊張的狀況，特別是解決中低收入家庭的住房困難，具有十分重要的作用。另外，由于本項目符合肥城市城市總體規(guī)劃，建設地點位于城區(qū)西部，項目的建設對于保證肥城市城西區(qū)擴建規(guī)劃的實施，完善城市用地功能結構布局，改善投資環(huán)境，促進當地經濟的發(fā)展，都將發(fā)揮積極推動作用。因此，本項目建設是必要的。主要技術經濟指標序號指標名稱單位數量一建設規(guī)模１建筑面積萬m2其中：住宅萬m2配套公建萬m2商業(yè)用房萬m22住宅套數套數14403居住人口人50404總占地面積公頃5可規(guī)劃用地面積公頃6建筑容積率7綠化率%31二項目總投資萬元三單位建筑面積平均造價元974四投資利潤率%14五投資利稅率%
第二章　項目提出背景及建設的必要性第一節(jié)　項目提出背景近年來，隨著居民收入的增加和生活水平提高，加之國家貨幣分房政策的逐步實施，個人購房熱潮正在興起，新房型、智能化的住宅越來越受到居民青睞。另外，肥城作為泰安市重要縣市之一，近年來全市經濟迅速增長，為進一步完善城市功能，改善投資環(huán)境，加快該市對外開放步伐，促進全市經濟進一步發(fā)展，市委、市政策研究確定，全面實施肥城市新一輪城市總體規(guī)劃，將西區(qū)開發(fā)作為重點工程進行建設，使城區(qū)規(guī)模的擴大與高新技術區(qū)的膨脹有機結合，使之成為新的經濟增長點，加快城市化進程。肥城市城西新區(qū)將建設成以居住為主，兼有高品質生活服務設施，體現(xiàn)肥城市21世紀新形象的現(xiàn)代化新區(qū)。根據有關政策的要求，結合《肥城市城西新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，項目承辦單位在調查研究的基礎上提出了建設本項目，以滿足肥城市發(fā)展對住宅的需求和解決企事業(yè)單位職工住房困難的問題，以緩解城區(qū)西部企業(yè)因住宅不足制約發(fā)展的矛盾，確保西部新區(qū)開發(fā)規(guī)劃的實施。2002年10月項目單位委托中國城市規(guī)劃設計研究院編制了陽光花園小區(qū)詳細規(guī)劃。上述規(guī)劃已報肥城市市委、市政府批準。第二節(jié)　項目建設的必要性一、符合國家政策要求加快住房制度改革和居民住宅建設，是促進消費，拉動經濟進一步發(fā)展的重要措施。這兩年銀行貸款利率已六次下調，房地產業(yè)所面臨的金融“瓶頸”制約作用已開始松動，國家已明確把住宅建設提到新的經濟增長點高度來認識，并相繼出臺了一系列支持住宅建設的政策、規(guī)定。特別是目前，我國住宅制度改革已進入實質性階段，購房消費已成為廣大居民消費熱點之一，給房地產業(yè)帶來了十分廣闊的發(fā)展契機，住宅建設正面臨著新的一輪發(fā)展周期。因此，本項目建設符合國家政策要求。二、符合肥城市城市發(fā)展規(guī)劃肥城市近年來先后建設了幾個居民小區(qū)。根據肥城市制定的“九五”計劃到2010年，城市人口達到26萬人，要實施這一宏偉目標，還需要建設328萬平方米的住宅新區(qū)。根據新一輪肥城城市發(fā)展規(guī)劃要求，將城市西區(qū)、東區(qū)擴大近8km2，以拉大城市框架，增加城市整體功能。同時提出城市西區(qū)規(guī)劃建設應高水平規(guī)劃，高標準建設，高效能管理，運用經營城市的觀念開發(fā)建設。因此，城西、東兩區(qū)將成為該市城市發(fā)展的重點區(qū)域，得到飛速發(fā)展?，F(xiàn)西區(qū)各主要道路等配套設施已由市政府投資建成，為新區(qū)的發(fā)展奠定了基礎。肥城市陽光房地產開發(fā)有限公司根據肥城市城市總體規(guī)劃要求，確定建設功能完善、環(huán)境優(yōu)美的陽光花園小區(qū)，得到了當地政府的大力支持。本項目的實施對于肥城市西區(qū)經濟騰飛和人民群眾生活水平提高，都將發(fā)揮重要的推動作用。第三章　市場需求分析和建設規(guī)模第一節(jié)　市場需求分析近來年，隨著住房制度改革的不斷深化，居民購買力的提高，住房消費已成為居民消費的熱點之一。肥城市近幾年住宅建設速度加快，但要實現(xiàn)2010年人均居住面積達20m2的目標還需建設328萬m2住宅新區(qū)，住宅市場需求潛力巨大。隨著城市居民收入的增加生活水平不斷提高，人們對居住空間提出了不同類型、不同層次的需求。相應住宅類型多元化、智能型以及具有特色已成為居民購房需考慮的重要條件。肥城市原有部分居住小區(qū)由于建設年代比較早，住宅已不適應發(fā)展的需要，居民具有二次購房，改善居住環(huán)境的要求，加之該市近日又出臺了為加快西區(qū)發(fā)展，停止在現(xiàn)建成區(qū)批住宅建筑，一律到西區(qū)及住宅小區(qū)購房和據有關規(guī)定取得土地使用權后再建設住房的有關文件，這都為本項目新型社區(qū)的建設提供了市場。根據肥城市委、市政府的要求，結合城西新區(qū)的規(guī)劃設計，本項目建設的商品房主要面向全市20多個企事業(yè)單位及駐肥國有大型企業(yè)，如興隆礦、石橫特鋼廠、市水泥廠、市人民醫(yī)院等單位。目前該公司已與市興隆礦簽訂30000m2(300戶)、與石橫特鋼廠簽訂15000m2(150戶)、與市水泥西廠簽訂8000m2(100戶)、與市人民醫(yī)院簽訂7000m2(70戶)的購房合同，另外還簽有10000m2的個人購房意向合同。以上分析可以看出，肥城市住房市場潛力巨大，項目建成后市場有保障。第二節(jié)　建筑規(guī)模根據上節(jié)對肥城市住宅市場需求分析和城市總體規(guī)劃要求，結合建設用地條件和周圍環(huán)境，同時考慮到資金籌措的可能，確定本項目建設規(guī)模為：，，住宅總套數1440套，總居住人口5040人。第四章　建設地點和建設條件第一節(jié)　肥城市地理概況肥城市歷史悠久，曾有較多古遺址和革命紀念地，它以豐富的地下礦藏和優(yōu)美的人文地理環(huán)境聞名國內外。獲“群桃之冠”的肥桃早在明朝已著名于世，現(xiàn)已馳名中外。陶山