【正文】 肥城市陽(yáng)光花園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章　總　論第一節(jié)　項(xiàng)目名稱及承辦單位一、項(xiàng)目名稱肥城市陽(yáng)光花園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目二、建設(shè)地點(diǎn)肥城市城西新區(qū)三、項(xiàng)目承辦單位肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第二節(jié)　可行性研究的依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)包括：。、法規(guī)、規(guī)劃。、規(guī)定。第三節(jié)　項(xiàng)目法人簡(jiǎn)介本項(xiàng)目法人肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表：孟凡勝。肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的前身為肥城市建安公司第一開發(fā)公司，經(jīng)多年發(fā)展，該公司逐漸發(fā)展成為以住宅開發(fā)和沿街建筑建設(shè)為兩大支柱的肥城市房地產(chǎn)業(yè)的大企業(yè)之一。從2000年至今，陽(yáng)光房地產(chǎn)住宅小區(qū)、沿街樓雙管齊下，先后成功開發(fā)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局沿街樓、供銷公司住宅樓、農(nóng)機(jī)公司綜合樓、“新新家園”2號(hào)、7號(hào)、8號(hào)樓等工程，累計(jì)開發(fā)面積60000平方米，投資總額達(dá)4000多萬(wàn)元?？⒐ろ?xiàng)目全部達(dá)到泰安市優(yōu)良工程，深受廣大消費(fèi)者歡迎，售房率達(dá)90%以上，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2002年5月董事長(zhǎng)孟凡勝被肥城市政府授予“肥城市十大杰出青年”榮譽(yù)稱號(hào)。公司現(xiàn)有職工60人，專業(yè)技術(shù)人員20人，擁有固定資產(chǎn)2000多萬(wàn)元，自有流動(dòng)資金1000萬(wàn)元，年開發(fā)能力4萬(wàn)平方米。近年來，該公司立足企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，深化改革，緊緊抓住肥城市住宅市場(chǎng)發(fā)展的巨大商機(jī)，審時(shí)度勢(shì)，在肥城西區(qū)黃金地段，進(jìn)行“陽(yáng)光花園小區(qū)”的開發(fā)建設(shè)。目前，公司已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、裝飾裝璜、建材加工、物業(yè)管理、餐飲服務(wù)為一體的綜合性企業(yè)，具有較高的知名度。公司近三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，公司主要負(fù)責(zé)人情況簡(jiǎn)介見下表：公司近三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一覽表項(xiàng)目名稱地點(diǎn)建筑面積工程質(zhì)量利稅利潤(rùn)?quán)l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局沿街企業(yè)局5560m2泰安市優(yōu)等工程煤炭公司住宅樓煤炭局5800m2泰安市優(yōu)等工程農(nóng)機(jī)公司商住樓農(nóng)機(jī)公司7800m2泰安市優(yōu)等工程新新家園蘋果園小區(qū)東31840m2泰安市優(yōu)等工程玫瑰園新城路西首9000m2泰安市優(yōu)等工程126總計(jì)60000m2840萬(wàn)630公司主要負(fù)責(zé)人情況簡(jiǎn)介姓名年齡性別學(xué)歷職稱職務(wù)孟凡勝39男大學(xué)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師董事長(zhǎng)孟凡祥55男大專經(jīng)濟(jì)師總經(jīng)理張成宗37男大學(xué)工程師總工程師楊華35女大專會(huì)計(jì)師總會(huì)計(jì)師第四節(jié)　可行性研究的范圍本可行性研究報(bào)告的范圍包括：第五節(jié)　研究結(jié)論，。，其中工程費(fèi)用10804萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)824萬(wàn)元，建設(shè)期利息321萬(wàn)元。項(xiàng)目資金籌措渠道為項(xiàng)目開發(fā)單位自籌1000萬(wàn)元，擬申請(qǐng)國(guó)家住宅建設(shè)專項(xiàng)貸款2500萬(wàn)元。項(xiàng)目建成后，，投資利潤(rùn)率14%，%。隨著肥城市城市發(fā)展速度加快和西區(qū)開發(fā)方案的實(shí)施及舊城改造力度增加，城區(qū)住房市場(chǎng)供需矛盾日益突出，本項(xiàng)目建設(shè)1440套住宅，對(duì)解決當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位住房不足和緩解居民住房緊張的狀況，特別是解決中低收入家庭的住房困難，具有十分重要的作用。另外，由于本項(xiàng)目符合肥城市城市總體規(guī)劃，建設(shè)地點(diǎn)位于城區(qū)西部，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于保證肥城市城西區(qū)擴(kuò)建規(guī)劃的實(shí)施，完善城市用地功能結(jié)構(gòu)布局，改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，都將發(fā)揮積極推動(dòng)作用。因此，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模１建筑面積萬(wàn)m2其中：住宅萬(wàn)m2配套公建萬(wàn)m2商業(yè)用房萬(wàn)m22住宅套數(shù)套數(shù)14403居住人口人50404總占地面積公頃5可規(guī)劃用地面積公頃6建筑容積率7綠化率%31二項(xiàng)目總投資萬(wàn)元三單位建筑面積平均造價(jià)元974四投資利潤(rùn)率%14五投資利稅率%
第二章　項(xiàng)目提出背景及建設(shè)的必要性第一節(jié)　項(xiàng)目提出背景近年來，隨著居民收入的增加和生活水平提高，加之國(guó)家貨幣分房政策的逐步實(shí)施，個(gè)人購(gòu)房熱潮正在興起，新房型、智能化的住宅越來越受到居民青睞。另外，肥城作為泰安市重要縣市之一，近年來全市經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，為進(jìn)一步完善城市功能，改善投資環(huán)境，加快該市對(duì)外開放步伐，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，市委、市政策研究確定，全面實(shí)施肥城市新一輪城市總體規(guī)劃，將西區(qū)開發(fā)作為重點(diǎn)工程進(jìn)行建設(shè)，使城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大與高新技術(shù)區(qū)的膨脹有機(jī)結(jié)合，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，加快城市化進(jìn)程。肥城市城西新區(qū)將建設(shè)成以居住為主，兼有高品質(zhì)生活服務(wù)設(shè)施，體現(xiàn)肥城市21世紀(jì)新形象的現(xiàn)代化新區(qū)。根據(jù)有關(guān)政策的要求，結(jié)合《肥城市城西新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，項(xiàng)目承辦單位在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上提出了建設(shè)本項(xiàng)目，以滿足肥城市發(fā)展對(duì)住宅的需求和解決企事業(yè)單位職工住房困難的問題，以緩解城區(qū)西部企業(yè)因住宅不足制約發(fā)展的矛盾，確保西部新區(qū)開發(fā)規(guī)劃的實(shí)施。2002年10月項(xiàng)目單位委托中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制了陽(yáng)光花園小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃。上述規(guī)劃已報(bào)肥城市市委、市政府批準(zhǔn)。第二節(jié)　項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國(guó)家政策要求加快住房制度改革和居民住宅建設(shè)，是促進(jìn)消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的重要措施。這兩年銀行貸款利率已六次下調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)所面臨的金融“瓶頸”制約作用已開始松動(dòng)，國(guó)家已明確把住宅建設(shè)提到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)高度來認(rèn)識(shí)，并相繼出臺(tái)了一系列支持住宅建設(shè)的政策、規(guī)定。特別是目前，我國(guó)住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，購(gòu)房消費(fèi)已成為廣大居民消費(fèi)熱點(diǎn)之一，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了十分廣闊的發(fā)展契機(jī)，住宅建設(shè)正面臨著新的一輪發(fā)展周期。因此，本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家政策要求。二、符合肥城市城市發(fā)展規(guī)劃肥城市近年來先后建設(shè)了幾個(gè)居民小區(qū)。根據(jù)肥城市制定的“九五”計(jì)劃到2010年，城市人口達(dá)到26萬(wàn)人，要實(shí)施這一宏偉目標(biāo)，還需要建設(shè)328萬(wàn)平方米的住宅新區(qū)。根據(jù)新一輪肥城城市發(fā)展規(guī)劃要求，將城市西區(qū)、東區(qū)擴(kuò)大近8km2，以拉大城市框架，增加城市整體功能。同時(shí)提出城市西區(qū)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)高水平規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效能管理，運(yùn)用經(jīng)營(yíng)城市的觀念開發(fā)建設(shè)。因此，城西、東兩區(qū)將成為該市城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，得到飛速發(fā)展?，F(xiàn)西區(qū)各主要道路等配套設(shè)施已由市政府投資建成，為新區(qū)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)肥城市城市總體規(guī)劃要求，確定建設(shè)功能完善、環(huán)境優(yōu)美的陽(yáng)光花園小區(qū)，得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。本?xiàng)目的實(shí)施對(duì)于肥城市西區(qū)經(jīng)濟(jì)騰飛和人民群眾生活水平提高，都將發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。第三章　市場(chǎng)需求分析和建設(shè)規(guī)模第一節(jié)　市場(chǎng)需求分析近來年，隨著住房制度改革的不斷深化，居民購(gòu)買力的提高，住房消費(fèi)已成為居民消費(fèi)的熱點(diǎn)之一。肥城市近幾年住宅建設(shè)速度加快，但要實(shí)現(xiàn)2010年人均居住面積達(dá)20m2的目標(biāo)還需建設(shè)328萬(wàn)m2住宅新區(qū)，住宅市場(chǎng)需求潛力巨大。隨著城市居民收入的增加生活水平不斷提高，人們對(duì)居住空間提出了不同類型、不同層次的需求。相應(yīng)住宅類型多元化、智能型以及具有特色已成為居民購(gòu)房需考慮的重要條件。肥城市原有部分居住小區(qū)由于建設(shè)年代比較早，住宅已不適應(yīng)發(fā)展的需要，居民具有二次購(gòu)房，改善居住環(huán)境的要求，加之該市近日又出臺(tái)了為加快西區(qū)發(fā)展，停止在現(xiàn)建成區(qū)批住宅建筑，一律到西區(qū)及住宅小區(qū)購(gòu)房和據(jù)有關(guān)規(guī)定取得土地使用權(quán)后再建設(shè)住房的有關(guān)文件，這都為本項(xiàng)目新型社區(qū)的建設(shè)提供了市場(chǎng)。根據(jù)肥城市委、市政府的要求，結(jié)合城西新區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建設(shè)的商品房主要面向全市20多個(gè)企事業(yè)單位及駐肥國(guó)有大型企業(yè)，如興隆礦、石橫特鋼廠、市水泥廠、市人民醫(yī)院等單位。目前該公司已與市興隆礦簽訂30000m2(300戶)、與石橫特鋼廠簽訂15000m2(150戶)、與市水泥西廠簽訂8000m2(100戶)、與市人民醫(yī)院簽訂7000m2(70戶)的購(gòu)房合同，另外還簽有10000m2的個(gè)人購(gòu)房意向合同。以上分析可以看出，肥城市住房市場(chǎng)潛力巨大，項(xiàng)目建成后市場(chǎng)有保障。第二節(jié)　建筑規(guī)模根據(jù)上節(jié)對(duì)肥城市住宅市場(chǎng)需求分析和城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設(shè)用地條件和周圍環(huán)境，同時(shí)考慮到資金籌措的可能，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為：，，住宅總套數(shù)1440套，總居住人口5040人。第四章　建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié)　肥城市地理概況肥城市歷史悠久，曾有較多古遺址和革命紀(jì)念地，它以豐富的地下礦藏和優(yōu)美的人文地理環(huán)境聞名國(guó)內(nèi)外。獲“群桃之冠”的肥桃早在明朝已著名于世，現(xiàn)已馳名中外。陶山