【正文】 第一章 總 論一、 項目概況(一) 項目名稱：拓新東方之驕(二) 項目性質(zhì)：新建(三) 項目業(yè)主： (四) 項目法人代表： (五) 建設地點： (六) 主要建設內(nèi)容及規(guī)模：1. 建設內(nèi)容整個規(guī)劃區(qū)域地塊內(nèi)的土建、安裝、道路、綠化、市政管網(wǎng)等全部建設內(nèi)容。2. 建設規(guī)模項目總占用地面積19750平方米，其中：；；；。(七) 項目建設投資及資金籌措1. 項目建設投資項目建設總投資13402萬元，預計利潤總額可達5079萬元。2. 項目資金籌措：項目資金來源由三部分組成，其中：一部分為業(yè)主自籌資金5400萬元,%，第二部分由預售及銷售收入4002萬元支付,%，第三部分以銀行貸款4000萬元投入，%。二、 開發(fā)建設單位概況三、 項目開發(fā)背景重慶直轄以來,渝西片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)取得了顯著的成績，伴隨國民經(jīng)濟的持續(xù)增長、人民生活水平的不斷提高和城鎮(zhèn)化的進一步加快，渝西地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在新的時期將具有更加廣闊的發(fā)展空間和市場前景，具有更多的發(fā)展機遇和有利條件。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是直轄效應將進一步發(fā)揮吸納作用，繼續(xù)吸引國內(nèi)外的各界人士來渝投資置業(yè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造機會；二是重慶作為國家實施西部大開發(fā)的“前沿陣地”，渝西作為其經(jīng)濟走廊,在大開發(fā)過程中將會產(chǎn)生出比其他西部城市更多更明顯的房地產(chǎn)消費需求；三是商業(yè)性銀行對個人住房信貸業(yè)務的增長以及職工工資收入的增加，將進一步促進居民的住房消費；四是危舊房改造工程的繼續(xù)實施，也將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。榮昌縣是渝西片區(qū)內(nèi)非常重要的區(qū)域，是未來新渝西的象征。拓新集團抓住目前房地產(chǎn)發(fā)展的大好時機，在該縣以全面搞好“三創(chuàng)”城市總攬榮昌經(jīng)濟社會發(fā)展全局，緊緊圍繞建設中高檔住宅小區(qū)為目標。本項目位于榮昌縣北部新城內(nèi)，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設計的重點控制地段。除西側臨南北大道不能有車行出入口外，地塊南北向均可與城市的支干道相連，對外交通十分便捷，區(qū)位經(jīng)濟優(yōu)越。項目所處的位置交通便捷、生活配套設施比較齊全，區(qū)域發(fā)展前景廣闊，是未來榮昌的新興居住區(qū)，有極大的升值潛力。四、 項目可行性研究的范圍和依據(jù)本項目可行性研究范圍包括項目建設意義、項目投資環(huán)境、項目市場前景、項目用地現(xiàn)狀及動遷、項目規(guī)劃設計方案、項目建設組織及進度、投資估算及融資計劃、財務經(jīng)濟效益及風險評價等。其報告將根據(jù)國家計委《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和《建設項目可行性研究指南》以及建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，結合重慶市房地產(chǎn)開發(fā)狀況及本項目具體情況，經(jīng)過認真分析測算編制而成。主要編制依據(jù)有：2.《重慶市榮昌縣控制性詳細規(guī)劃》《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》以及國家計委《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和《建設項目可行性研究指南》第二章 項目可行性研究前提及假設一、 本可行性研究報告在重慶開發(fā)（集團）有限公司提供的相關資料和介紹的有關情況的前提下作成，重慶開發(fā)（集團）有限公司對有關資料的真實性負責。二、 項目以開發(fā)并銷售商住樓為目的，本可行性研究報告以重慶開發(fā)（集團）有限公司不改變其開發(fā)目的為前提。三、 本可行性研究報告不考慮不可抗力或對項目的特殊交易及有關關聯(lián)方的權力產(chǎn)生的影響。四、 項目可出售標的物在達到可出售的情況下無他項權利限制，以公開、公平、公正的原則進行公開銷售，在此期間房地產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)定。五、 假設項目可出售標的物在達到可出售條件以前經(jīng)濟環(huán)境及榮昌縣周邊環(huán)境無大的變化。六、 本可研報告涉及土地容積率設計商業(yè)、商業(yè)、%、%，如實際建筑容積率與本報告設計容積率不符，地價將有相應調(diào)整。七、 可行性分析數(shù)據(jù)及結論均不考慮不確定因素的影響，不考慮資金時間價值的影響。第三章 項目宏觀背景分析一、 重慶市概況（一）重慶簡介：重慶直轄市位于長江上游，地處我國中西結合部，地跨東經(jīng)105176。17′110176。11′，北緯28176。10′32176。13′之間，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西，是我國西南地區(qū)的工商業(yè)重鎮(zhèn)和長江上游最大的中心城市。：重慶直轄市轄區(qū)包括原重慶市、萬縣市、涪陵市和黔江地區(qū)。下轄13個區(qū)、23個縣（自治縣）和4個縣級市，東西長470公里，南北寬450公里，人口3060萬人。：重慶地形南北高，中間低，由南北向長江河谷逐漸降低。地貌由南而北層層下降的中山和低山構成，其景觀東西迥異，南北不同。境內(nèi)以丘陵和低、中山為主體，海拔多在500米以下，屬東南陷褶地帶。：重慶屬中亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，具有夏熱冬暖，光熱同季，無霜期長，雨量充沛，濕潤多陰等基本特點?！妫憾囔F，年霧日約69天，最多達148天，素有“霧都”之稱。：重慶是長江上游和西南地區(qū)最大的水陸空立體交通樞紐。重慶港屬國家一類開放口岸，是長江上游最大的天然良港，以長江黃金水道為依托可抵長江中、下游各城市并直航海外。三峽工程建成后，萬噸級船隊可逆江而上直達重慶。九龍坡國際集裝箱碼頭是整個西部唯一集鐵路、水路、公路交匯中心的碼頭，不僅實現(xiàn)了江海聯(lián)運，而且川黔、襄渝、成渝線及成渝、渝涪高速公路和渝貴高速公路聯(lián)通了整個重慶港經(jīng)濟腹地。道路網(wǎng)絡以市區(qū)為中心，區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)為結點，輻射城鄉(xiāng)，四通八達。全市現(xiàn)有公路干路20多條，，初步實現(xiàn)“半小時走遍主城區(qū)，8小時走遍重慶市”。3條鐵路重慶段的電氣化工程的實施使重慶鐵路運輸能力成倍增長，并已開通重慶至香港的集裝箱專列。重慶是西部地區(qū)連接歐洲的唯一通道，也是國內(nèi)為數(shù)不多的獲得口岸入境落地簽證權的城市，重慶江北機場是國家一級標準民用機場，現(xiàn)已通航的國內(nèi)外城市有50多個，航線70余條。：重慶是西南地區(qū)重要的郵政、郵電樞紐和郵件交換中心。以光纜為主，數(shù)字微波和衛(wèi)星通訊為輔，集數(shù)字化傳輸、程序交換為一體的通訊網(wǎng)絡覆蓋全市，。郵件業(yè)務實現(xiàn)了自動化和網(wǎng)絡化，現(xiàn)建立的郵政綜合計算機網(wǎng)主要子系統(tǒng)已進入全國大網(wǎng)，并相繼開辦了同城特快商業(yè)信函、國際匯兌、國際郵件互換直封等業(yè)務。（二）在過去五年重慶的發(fā)展狀況積極貫徹中央宏觀調(diào)控政策措施，經(jīng)濟結構調(diào)整成效明顯。三次產(chǎn)業(yè)比重由2002年的16∶∶∶∶。工業(yè)經(jīng)濟主導地位更加凸顯。工業(yè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例由2002年的18%%，%%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數(shù)翻了一番，銷售收入超100億元的企業(yè)集團由1戶增加到9戶。北部新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、西永微電子產(chǎn)業(yè)園、長壽化工園和特色工業(yè)園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)的比重達到50%。消費需求持續(xù)增強，%。旅游總收入翻了一番。房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)代物流、會展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方興未艾。 實施中長期科學和技術發(fā)展規(guī)劃綱要。市應用技術研究院建成，市農(nóng)業(yè)科學院、質(zhì)量計量檢測研究院加快建設，國家重點實驗室和工程技術研究中心增加到11個。推動大學城和西永微電子產(chǎn)業(yè)園互動發(fā)展。取得家蠶功能基因組研究、混合動力汽車、2兆瓦風力發(fā)電機組等一批重大科技成果。%。獲得發(fā)明專利授權1050件。 基礎設施建設提速，城鄉(xiāng)面貌煥然一新?！吨貞c市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20072020年）》獲得國務院批準。%%。城鄉(xiāng)交通條件明顯改善，實現(xiàn)了“8小時重慶”和“半小時主城”目標。建成渝萬、渝鄰、渝黔、渝遂、墊忠、界水等高速公路，通車總里程突破1000公里。新建和改建地方干線公路2500公里，新建和改造農(nóng)村公路3萬多公里。建成渝懷鐵路和遂渝鐵路。新增港口貨物吞吐能力2000萬噸。江北國際機場旅客吞吐量突破1000萬人次，躋身全國大型樞紐機場之列；萬州機場建成運行。信息基礎設施和應用水平領先西部。五年新增電力裝機容量467萬千瓦，提前三年建成重慶電網(wǎng)500千伏“日”字型環(huán)網(wǎng)。新建跨長江、嘉陵江大橋16座，新增城市道路1487公里，主城區(qū)鋪設改性瀝青路面590萬平方米，公交線網(wǎng)覆蓋率達到75%，建成西部地區(qū)第一條城市軌道交通線。改造主城區(qū)危舊房789萬平方米。全市新增城市綠地9011萬平方米，主城區(qū)新建成公園41個。實施燈飾工程，山城夜景更加亮麗。 支農(nóng)惠農(nóng)政策力度加大，社會主義新農(nóng)村建設扎實推進。比全國提前一年全部免除農(nóng)業(yè)稅及其附加。五年市級財政累計對“三農(nóng)”投入663億元。新農(nóng)村建設“千村推進、百村示范”工程進展良好，實施“三百工程”取得新成效。%。糧食總產(chǎn)量穩(wěn)定在1100萬噸左右。建成優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品商品基地1315萬畝。市級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)發(fā)展到237家?！鞍購婃?zhèn)”經(jīng)濟總量達到700億元。完成水利投資220億元，開縣鯉魚塘水庫和“澤渝”一期水利工程順利推進，建成中型水庫17座，整治病險水庫700座，解決了400多萬農(nóng)村居民飲水安全問題。新建農(nóng)村沼氣池30萬口。大力發(fā)展勞務經(jīng)濟，開展農(nóng)民工服務和管理試點，解決了一批農(nóng)民工最關心的就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會保障、子女教育、住有所居、權益維護等實際問題。 三峽庫區(qū)移民遷建主體任務基本完成，庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和移民就業(yè)形勢出現(xiàn)新的轉機。，調(diào)整搬遷淹沒工礦企業(yè)1392戶。出臺了加快庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、移民后期扶持的支持政策。庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯提速。城鎮(zhèn)移民零就業(yè)家庭和農(nóng)村移民零轉移就業(yè)家庭全部消除，%%。國家部委、兄弟省市和主城區(qū)“三位一體”對口支援庫區(qū)格局已經(jīng)形成。 節(jié)能減排工作力度加大，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量顯著改善。五年累計完成生態(tài)建設和環(huán)境保護投入255億元，重點實施藍天、碧水、綠地、寧靜四大行動。完成43戶主城區(qū)環(huán)境污染安全隱患重點企業(yè)的搬遷和改造，關?！拔逍　逼髽I(yè)2249家。建成污水處理廠55座、垃圾處理場42座，全市城鎮(zhèn)生活污水集中處理率達到68%、生活垃圾無害化處理率達到72%。天然林資源保護、退耕還林、水土流失治理、庫周綠化帶建設加快推進，全市森林覆蓋率達到33%。所有經(jīng)營性土地實行招拍掛出讓。實施三峽庫區(qū)水環(huán)境治理、消落區(qū)整治和二、三期地質(zhì)災害防治，維護了庫區(qū)生態(tài)安全。 經(jīng)濟體制改革深入推進，發(fā)展活力不斷增強。國有企業(yè)資源、債務、產(chǎn)權重組改革取得重大成果。八大建設性投資集團五年累計完成投資1400億元、融資1700億元。渝富公司成為助推國有企業(yè)改革的典范，重慶聯(lián)交所成為中西部地區(qū)產(chǎn)權交易平臺。1007戶國有商貿(mào)企業(yè)改革基本完成。堅持“非禁即準、非限即許”，出臺放寬市場準入、減免工商規(guī)費、改善融資環(huán)境等政策，非公有制經(jīng)濟加快發(fā)展。公共財政框架初步形成。重慶銀行、西南證券、重慶國際信托、市農(nóng)村信用聯(lián)社改革重組取得實質(zhì)性進展，保險機構總部和地區(qū)總部數(shù)量西部第一，組建三峽庫區(qū)產(chǎn)業(yè)信用擔保公司，新引進8家外資金融機構。本地上市公司股權分置改革基本完成，新增7戶上市公司。分類實行投資項目審批、核準、備案制。壟斷行業(yè)改革加快推進。產(chǎn)品質(zhì)量和食品藥品安全監(jiān)管得到加強。 對內(nèi)對外開放同步推進，開放型經(jīng)濟發(fā)展進入新階段。%。積極承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉移，世界500強企業(yè)累計有93家入駐重慶。境外勞務人員突破1萬人。成功舉辦第五屆亞太城市市長峰會等國際盛會，開展俄羅斯“中國年重慶周”、“中法文化年重慶圖盧茲文化節(jié)”、菲律賓“中國年重慶周”等活動。新設外國領事機構2個，新增國際友好城市9個。渝港、渝澳聯(lián)系更加緊密，川渝、渝黔等區(qū)域合作更加深入。重慶正在成為國內(nèi)外投資者青睞的一片熱土。 文化體制改革邁出重要一步，文化建設開創(chuàng)新局面。開展“解放思想、更新觀念”大討論，培育“自強不息、開拓開放”的重慶人文精神，推出了“人人重慶”城市形象標志。組建文資公司、報業(yè)集團、廣播電視集團、出版集團、新華書店集團和紅巖聯(lián)線，鼓勵和支持民營文化企業(yè)發(fā)展，%。建成了紅巖革命歷史博物館、中國三峽博物館、湖廣會館、重慶圖書館等一批