【正文】 **********小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告幸福小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論：**********小區(qū)：******運(yùn)輸總公司八公司：******：**********小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目是******運(yùn)輸總公司八公司為解決職工住房問(wèn)題而集資新建的工程。資金全部來(lái)自該公司干部職工自愿集資。：市運(yùn)輸總公司八公司院內(nèi)。北鄰為三豐東路，南鄰址舫頭村耕地，東鄰保定建業(yè)集團(tuán)有限公司，西鄰龍鳳俱樂(lè)部。；，小區(qū)擬建1棟25層住宅建筑（1樓）、1棟21層住宅建筑（2樓）及2層小區(qū)配套會(huì)所一座，其中1樓帶2層商用裙樓。居住戶數(shù)580戶，居住人數(shù)1856人。住宅樓為框剪結(jié)構(gòu)，2層小區(qū)配套會(huì)所為框架結(jié)構(gòu)。小區(qū)建筑總面積44000平方米，其中住宅面積40900平方米，商用面積2400平方米，會(huì)所面積700，綠化面積4672平方米。：項(xiàng)目總投資6204萬(wàn)元人民幣。：職工全額集資建房。：本項(xiàng)目建設(shè)期從前期準(zhǔn)備、立項(xiàng)，而后進(jìn)入項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。預(yù)計(jì)項(xiàng)目工期為2009年10月—2012年5月，總工期為32個(gè)月，其中建設(shè)工期為24個(gè)月。：******運(yùn)輸總公司八公司于1956年建立至今已50余年，企業(yè)位于******三豐東路56，（）。經(jīng)營(yíng)范圍：公路貨運(yùn)、客運(yùn)業(yè)務(wù)?，F(xiàn)有在冊(cè)職工580人，在崗職工260人，退休職工320人。公司總資產(chǎn)4056160元。公司建立幾十年來(lái)，歷經(jīng)了幾個(gè)發(fā)展階段，也曾有過(guò)輝煌時(shí)期，在改革開(kāi)放中，由于各方面的原因，企業(yè)人員老化，設(shè)備陳舊，經(jīng)營(yíng)不善，被市政府列為貧困企業(yè)。公司目前經(jīng)營(yíng)情況僅運(yùn)營(yíng)一條公交線路（市內(nèi)302公交車(chē)12部），學(xué)生班車(chē)10部，勉強(qiáng)維系公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。月收入12萬(wàn)元，僅夠在崗職工每人幾百元的工資支出，無(wú)利潤(rùn)。 ******運(yùn)輸總公司八公司位于三豐東路南側(cè)，占地14400平方米，職工人數(shù)580人 ，該公司職工中大部分沒(méi)有固定住房，長(zhǎng)年居住在公司內(nèi)臨時(shí)搭建的房屋，安全性極差，并且沒(méi)有上下水，沒(méi)有廁所，居住條件及其窘迫。公司院內(nèi)因?yàn)楣ぷ餍枰咳斩加写罅寇?chē)流開(kāi)進(jìn)開(kāi)出或者停留，而住在院內(nèi)的職工的未成年子女終日必須穿梭其中才能外出或回家，因此存在著極大的安全隱患。由于該公司多年來(lái)勉強(qiáng)維持運(yùn)營(yíng)，瀕臨破產(chǎn)，職工待遇更是只能解決溫飽，屬于我市低收入群體，對(duì)于目前房地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)作開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)只能是望之生嘆，無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。所以職工集資建設(shè)該小區(qū)是民心所向，迫不及待。幸福小區(qū)的建設(shè)是******運(yùn)輸總公司八公司的民心工程，是公司全體職工的共同意愿。小區(qū)的建設(shè)不但大大改善職工的居住條件，排除了安全隱患問(wèn)題，更解決了廣大職工的后顧之憂，使大家能夠更加的安心工作，從而提高工作效率，為公司創(chuàng)造更高的效益，為全市人民帶來(lái)更佳的交通服務(wù)。該項(xiàng)目的建設(shè)還將美化城市環(huán)境，成為城區(qū)景觀新亮點(diǎn)，同時(shí)也為居民提供高檔次居所，提升城市品位做出重要貢獻(xiàn)。為全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平早日登上新臺(tái)階鋪平了道路，能夠盡快實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到新的高度的重大跨越。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、外部水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，建設(shè)場(chǎng)址地質(zhì)穩(wěn)定，為項(xiàng)目建設(shè)提供了有利的建設(shè)條件。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、總平面布置、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目組織與管理、投資估算和資金籌措方案是可行的。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表11。表11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模M244000住宅M240900商用（裙樓）M22400會(huì)所7002公益指標(biāo)規(guī)劃用地M212800綠化面積M24672容積率建筑密度%綠化率%3主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總投資萬(wàn)元6204職工全額集資萬(wàn)元6204第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 在構(gòu)建和諧小康社會(huì)的大環(huán)境下,人們的衣食住行中吃穿問(wèn)題早就解決了,而住房是個(gè)大問(wèn)題,尤其對(duì)于普通企業(yè)職工來(lái)說(shuō)，沒(méi)有固定完善的住所，就不會(huì)安心的工作，從而必然會(huì)影響企業(yè)的效益。十七大報(bào)告也將住有所居. 當(dāng)今時(shí)代發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，只有經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展才能有效提高人民的物質(zhì)以及精神生活水平，才能使人民的生活更加幸福美滿。而企業(yè)的發(fā)展必須立足于職工的基本生活得到了保障，人們能夠無(wú)后顧之憂的投入到生產(chǎn)中。所以住房問(wèn)題的解決是提高職工的生活條件、工作熱情從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然途徑。******運(yùn)輸總公司八公司位于三豐東路南側(cè)，占地14400平方米，職工人數(shù)580人。該公司職工中一部分目前無(wú)房，靠租賃周邊出租房屋生活，居無(wú)定所的生活根本談不上生活質(zhì)量；另一部分職工長(zhǎng)年居住在公司內(nèi)臨時(shí)搭建的房屋，安全性極差，并且部分房屋年久失修，住宅區(qū)域內(nèi)沒(méi)有良好的給排水系統(tǒng)，沒(méi)有廁所，居住條件及其窘迫。公司院內(nèi)因?yàn)楣ぷ餍枰咳斩加写罅寇?chē)流開(kāi)進(jìn)開(kāi)出或者停留，而住在院內(nèi)的職工的未成年子女終日必須穿梭其中才能外出或回家，因此存在著極大的安全隱患。并且住宅區(qū)域市政配套設(shè)施不完善，臟亂差現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)及城區(qū)形象。所以職工集資建設(shè)該小區(qū)是民心所向，迫不及待。該小區(qū)建成后必將營(yíng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，利于人們身心健康，適合人們長(zhǎng)期生活居住的空間，將以其優(yōu)美的外部環(huán)境城區(qū)景觀新亮點(diǎn)，提高城區(qū)建設(shè)優(yōu)雅程度。因此建設(shè)本項(xiàng)目同時(shí)不僅能改善這些居民長(zhǎng)久以來(lái)惡劣的居住條件，使人們能夠安心工作還能提高企業(yè)的整體形象，美化市區(qū)環(huán)境為進(jìn)一步深化住房制度改革，規(guī)范集資建房，多渠道解決困難企業(yè)職工住房問(wèn)題，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)）、國(guó)家建設(shè)部等部門(mén)制訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2004〕77號(hào)）困難企業(yè)職工集資建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，是住房分配貨幣化的補(bǔ)充形式，是具有保障性質(zhì)的普通住房。2007年4月29日,河北省人民政府印發(fā)《關(guān)于完善和落實(shí)城市住房保障制度切實(shí)解決低收入家庭住房問(wèn)題的若干意見(jiàn)》(冀政〔2007〕41號(hào))?！兑庖?jiàn)》指出,為進(jìn)一步完善和落實(shí)城市住房保障制度,切實(shí)解決低收入家庭的住房問(wèn)題,一要建立符合國(guó)情、省情的住房供應(yīng)體系和住房保障制度。住房供應(yīng)和住房保障的基本原則:市場(chǎng)機(jī)制和政府保障機(jī)制相結(jié)合,對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的供應(yīng)政策。住房消費(fèi)應(yīng)與人口、資源和環(huán)境條件相匹配,鼓勵(lì)居民居住套型建筑面積90平方米以下的住房。引導(dǎo)居民改變居住觀念,量力而行,梯度消費(fèi)。住房保障既要盡可能滿足低收入家庭基本居住需要,又要與財(cái)政的承受能力相適應(yīng),與社會(huì)保障整體水平相協(xié)調(diào)。2007年9月13日，首次以省政府名義召開(kāi)的全省城市住房工作會(huì)議上，修訂印發(fā)的《河北省人民政府關(guān)于完善和落實(shí)城市住房保障制度切實(shí)解決低收入家庭住房問(wèn)題的若干意見(jiàn)》，給城市低收入家庭住房難題提供了一套看得見(jiàn)、摸得著的政策措施。在各地房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的背景下，把解決城市低收入家庭住房困難作為城市住房工作的重點(diǎn)進(jìn)行部署，體現(xiàn)了省委、省政府對(duì)低收入群眾住房問(wèn)題的高度關(guān)切?？梢韵嘈牛谡舱呦?，每個(gè)人都會(huì)在城市中找到遮風(fēng)擋雨的安居之地。******運(yùn)輸總公司八公司于1956年成立，目前雖然組織機(jī)構(gòu)健全、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常但由于種種原因已被******列為困難企業(yè)，企業(yè)職工符合低收入群體并且全部為住房困難戶，符合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的服務(wù)對(duì)象要求。該項(xiàng)目建設(shè)用地為市運(yùn)輸總公司八公司自有非生產(chǎn)性用地，并且是上世紀(jì)70年代劃撥用地，土地符合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中關(guān)于企業(yè)集資建房的用地要求。該小區(qū)全部建設(shè)高層住宅，并且單套面積控制在80平方米以下的小面積戶型，小區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃符合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定。由此可見(jiàn)該項(xiàng)目是符合國(guó)家政策規(guī)定，相應(yīng)國(guó)家號(hào)召的項(xiàng)目。該小區(qū)的建設(shè)為職工自愿全額集資建房，其根本目的是改善職工住房窘迫的現(xiàn)狀，消除目前的安全隱患問(wèn)題。該項(xiàng)目的建設(shè)，完全響應(yīng)政府的號(hào)召，符合各項(xiàng)政策的要求，合理利用土地，改善居民生活條件，提升城區(qū)整體形象，建設(shè)和諧生態(tài)家園。由于我國(guó)住房分配制度從福利分房向傾向購(gòu)買(mǎi)改革，再加上我國(guó)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)的積極財(cái)政金融政策，各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的實(shí)施和完善，使房地產(chǎn)進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，人們生活水平不斷提高，越來(lái)越多的居民要求改善居住條件和環(huán)境，因此該項(xiàng)目的建設(shè)必然會(huì)得到政府的支持及廣大職工的擁護(hù)。此項(xiàng)目的建設(shè)彰顯了各級(jí)政府以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，更加重視經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，更加關(guān)注民生、關(guān)心民意的精神。因此建設(shè)幸福小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目是切實(shí)可行的。第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)條件******運(yùn)輸總公司八公司院內(nèi)。北鄰為三豐東路，南鄰址舫頭村耕地，東鄰保定建業(yè)集團(tuán)有限公司，西鄰龍鳳俱樂(lè)部。**********小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目涉及占地12800平方米，為政府劃撥用地，土地性質(zhì)為建設(shè)用地。項(xiàng)目用地符合國(guó)家用地政策。，小區(qū)擬建1棟25層住宅建筑（1樓）、1棟21層住宅建筑（2樓）及2層小區(qū)配套會(huì)所一座，其中1樓帶2層商用裙樓。住宅樓為框剪結(jié)構(gòu)，2層小區(qū)配套會(huì)所為框架結(jié)構(gòu)。小區(qū)建筑總面積44000平方米，其中住宅面積40900平方米，商用面積2400平方米，會(huì)所面積700，綠化面積4672平方米。 自然地理?xiàng)l件******為地級(jí)市，在東經(jīng)113176。4039?！?16176。2039。，北緯38176。1039?！?0176。0039。之間，位于河北省中西部，現(xiàn)轄4區(qū)、4市、18個(gè)縣，全市總?cè)丝?100萬(wàn)，約占河北省人口的六分之一，是列重慶、上海、北京之后的全國(guó)第四人口大市。保定北距北京137公里，東距天津145公里，南距省會(huì)石家莊120公里，北有150公里可直達(dá)的首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南有相距100公里的正定機(jī)場(chǎng)，是北京、天津、石家莊三大城市構(gòu)成的金三角中心，素有“京畿重地、“首都南大門(mén)”之稱(chēng)。 保定屬于暖溫帶大陸性半干旱季風(fēng)氣候，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季氣候涼爽，冬季寒冷少雪，四季分明，氣候溫和?！?，最冷月為1月，℃，最暖月為7月，℃,年日照2447～2871小時(shí)，無(wú)霜期165～210天。年平均降水量575毫米，降水主要集中在9三個(gè)月。主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镾SW,次主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹NE,。保定是歷史名城，文化底蘊(yùn)深厚、地理位置優(yōu)越，擁有良好的工業(yè)基礎(chǔ)。早在建國(guó)初期，在全國(guó)156個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，保定就有8個(gè)。經(jīng)過(guò)多年建設(shè)，現(xiàn)在銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1100多家。同時(shí)******加快實(shí)施外向帶動(dòng)戰(zhàn)略，加大開(kāi)放力度，招商引資不斷發(fā)展。重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的保定國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、深州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等11個(gè)省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)，吸引了20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商前往投資興業(yè)，效益可觀；先后與40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了項(xiàng)目合作和貿(mào)易往來(lái)關(guān)系，出日趨勢(shì)良好，成交額逐年增加。******物華天寶，人杰地靈。保定人民以勤勞、勇敢、智慧創(chuàng)造了輝煌的歷史，正以開(kāi)拓、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的精神譜寫(xiě)美好未來(lái)。******交通十分便利，京廣鐵路穿城而過(guò)，京石高速公路臨境而行，保津高速、保滄高速度，向東直達(dá)出?？谔旖蚋郏瑬|南直達(dá)黃華港，向西連接石太高速公路，南至石家莊機(jī)場(chǎng)、北至北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東至天津港均在兩個(gè)小時(shí)車(chē)程之內(nèi)，國(guó)內(nèi)國(guó)外通行和貨物運(yùn)輸極為方便。該建址地勢(shì)平坦，地址條件單一，地下水位較深，一般在－17米左右，場(chǎng)地為堆積作用所形成的山前傾斜