【正文】 目 錄第一章 總 論 1 項(xiàng)目概述 1 項(xiàng)目研究的結(jié)論 2第二章 項(xiàng)目概況 7 項(xiàng)目建設(shè)條件 7 投資的必要性 9第三章 項(xiàng)目建設(shè)方案 11 方案的確定 11 建筑設(shè)計(jì) 14 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 16 電氣設(shè)計(jì) 17 給排水及消防設(shè)計(jì) 18 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計(jì) 20第四章 項(xiàng)目組織與管理 24 項(xiàng)目組織構(gòu)架及融資方式 24 項(xiàng)目籌建管理 24 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 25第五章 投資估算和資金籌措 27 項(xiàng)目投資估算 27 項(xiàng)目建設(shè)投融資安排 28 資金需要及投入計(jì)劃 29第六章 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?30 還款方式及還款計(jì)劃 30 償貸資金來(lái)源 30第七章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 32 32 33 項(xiàng)目對(duì)就業(yè)目標(biāo)的貢獻(xiàn) 33 項(xiàng)目社會(huì)效益分析 34第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 35 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 35 項(xiàng)目管理進(jìn)度安排風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 35第九章 結(jié)論與建議 36 結(jié)論 36 建議 36附表 37第一章 總 論 項(xiàng)目概述★ 項(xiàng)目名稱：君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園★ 項(xiàng)目承辦單位：上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司★ 項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)：上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)A4線以東、金都路以南, 東靠都會(huì)路，南鄰老滬閔路，位于君蓮居住區(qū)A地塊上★ 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：；項(xiàng)目總用地面積8000平方米，總建筑面積約4900平方米，綠化率不低于35%?！?承擔(dān)可行性研究工作的單位：上海同濟(jì)工程咨詢有限公司★ 研究工作依據(jù)：1) 投資項(xiàng)目可行性研究指南；2) 關(guān)于編制君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的協(xié)議；3) 上海市或閔行區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)有關(guān)君蓮居住區(qū)的批復(fù)文件4) 閔行區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目建議書的批復(fù)》；閔發(fā)改基審［2006］247號(hào)5) 閔行區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于對(duì)顓橋鎮(zhèn)原八大市場(chǎng)A（B、C）地塊前期基礎(chǔ)性開發(fā)儲(chǔ)備項(xiàng)目建議書批復(fù)》，閔計(jì)基審發(fā)(2004)22號(hào)（23號(hào)、24號(hào)）6) 閔行區(qū)人民政府《關(guān)于批準(zhǔn)閔行區(qū)土地儲(chǔ)備中心為八大市場(chǎng)住宅儲(chǔ)備用地A（B、C）塊劃撥國(guó)有土地的通知》，閔府土（2004）358號(hào)（359號(hào)、360號(hào)）7) 《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》(上海市測(cè)繪院第二分院)8) 上海市閔行區(qū)規(guī)劃管理局《關(guān)于君蓮居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》，閔規(guī)綜(2005)25號(hào) 9) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；(2002年版)（GB5018093）10) 《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；(2003年11月版)11) 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（DGJ08552002）12) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；(2001年版) (GBJ1687)13) 上海市《幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；（DG/TJ084595）14) 顓橋鎮(zhèn)154號(hào)地塊公建配套相關(guān)部門意見(jiàn) 項(xiàng)目研究的結(jié)論 社會(huì)需求預(yù)測(cè)上海作為經(jīng)濟(jì)中心的地位對(duì)于資本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空間承載力極為有限。人們已經(jīng)開始不滿于林林總總的辦公大樓，不絕于耳的汽車噪音，嚴(yán)重的城市污染；疏解經(jīng)濟(jì)中心成為大勢(shì)所趨。閔行區(qū)地處上海市腹地、上海市城市中心區(qū)的西南，與浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、南匯區(qū)接壤，與虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漕河涇高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)相連，閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)坐落在區(qū)域內(nèi)，虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于區(qū)境邊緣。全區(qū)戶籍人口 萬(wàn)人。幾年來(lái)累計(jì)投入 350億元，用于水、電、氣、通訊、道路、交通、綠化、環(huán)保等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。上海西南交通樞紐和現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。橫貫全區(qū)的外環(huán)線通過(guò)亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)連為一體。全區(qū)城市人均占有公共綠地 15 平方米，城市綠化覆蓋率達(dá) 39% ，超過(guò)了全市城區(qū)平均水平。同時(shí)，先后獲得國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)、國(guó)家園林城區(qū)、中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)、聯(lián)合國(guó)迪拜人居環(huán)境范例獎(jiǎng)、全國(guó)衛(wèi)生城區(qū)、上海文明城區(qū)等榮譽(yù)稱號(hào)。目前，正在積極創(chuàng)建全國(guó)文明城區(qū)和國(guó)家生態(tài)區(qū)。選擇閔行、選擇生活。閔行是上海居民首選的理想居住地之一，建區(qū)以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，全區(qū)累計(jì)開發(fā)總量約占全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。 2005 年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬(wàn)平方米，房屋竣工面積 348 萬(wàn)平方米，商品房銷售面積 258 萬(wàn)平方米，銷售金額 194 億元。全區(qū)累計(jì)新建 30 多個(gè)住宅小區(qū)。高樓、公寓、別墅，近 200 個(gè)住宅群落展現(xiàn)了一道道多彩多姿的亮麗風(fēng)景線，小橋流水、紅花綠樹，先進(jìn)和健全的物業(yè)管理，凸現(xiàn)了環(huán)境意識(shí)、人文關(guān)懷，打造了閔行品牌。顓橋鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施成熟，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較完善，房產(chǎn)項(xiàng)目已具相當(dāng)規(guī)模。君蓮居住區(qū)項(xiàng)目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)154號(hào)地塊，屬建設(shè)兩個(gè)“1000萬(wàn)”的任務(wù)目標(biāo)，享受政府提供的優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。具有“造價(jià)不高水平高”、“面積不大功能全”，“占地不多環(huán)境美”，傾力體現(xiàn)老百姓的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，著力貼近老百姓的實(shí)際需求，給動(dòng)遷以及中低收入家庭帶來(lái)實(shí)惠。君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，總建筑面積180萬(wàn)平方米，其中住宅154萬(wàn)平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(2002年版)（GB5018093）、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08552002）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須為整個(gè)居住區(qū)配置公共服務(wù)設(shè)施，共分為七個(gè)大部分，即教育、行政、社區(qū)活動(dòng)、衛(wèi)生、市政、環(huán)衛(wèi)、養(yǎng)老福利設(shè)施。君蓮居住區(qū)分別在A、D、H、J地塊內(nèi)各設(shè)置幼稚園1個(gè)，共4個(gè)。本工程為其中A地塊幼稚園項(xiàng)目。 項(xiàng)目技術(shù)方案本項(xiàng)目的工程技術(shù)方案包括總平面設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，電氣設(shè)計(jì)，給排水及消防設(shè)計(jì)，和安保與節(jié)能設(shè)計(jì)六大塊。整個(gè)設(shè)計(jì)科學(xué)、規(guī)范，尤其是對(duì)各種功能和綠化的設(shè)計(jì)，達(dá)到了比較高的水平。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)堅(jiān)持社會(huì)效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計(jì)中采用低毒害、無(wú)毒害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù)，把產(chǎn)生的污染減少到最低限度；同時(shí)為了給幼兒提供優(yōu)美的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結(jié)合的原則，綠化率不低于35％。 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期為8個(gè)月，分前期準(zhǔn)備階段和施工階段兩個(gè)階段。前期準(zhǔn)備階段為2個(gè)月：從2006年11月到2006年12月；施工階段為7個(gè)月：從2006年12月到2007年6月。，全部為自有資金；具體進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)附表1所示，資金投入計(jì)劃見(jiàn)附表3所示。 項(xiàng)目投資和效益本項(xiàng)目投資共分為土建費(fèi)用、安裝費(fèi)用、室外總體費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用等部分。投資構(gòu)成如下圖所示：圖1 項(xiàng)目投資構(gòu)成圖效益主要反映在社會(huì)效益方面。項(xiàng)目建成后將為居住區(qū)的居民提供幼托服務(wù)，解除廣大居民的后顧之憂。幼兒園能夠?qū)和M(jìn)行學(xué)前教育，從而提高整個(gè)社會(huì)的人口素質(zhì)。幼兒園的運(yùn)營(yíng)也會(huì)提供一定數(shù)量的工作崗位，增加就業(yè)崗位，有利于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。幼兒園作為教育實(shí)體，主要承擔(dān)著教育的功能和其他的一些社會(huì)性功能，如提高全民族的素質(zhì)，促進(jìn)社會(huì)的公平和進(jìn)步等。幼兒園是以兒童的發(fā)展和社會(huì)的發(fā)展為其服務(wù)目標(biāo)的，它具有很強(qiáng)的公益性，是以促進(jìn)社會(huì)的公平為其教育的基本目標(biāo)。幼兒園的效能取向則主要是社會(huì)效益取向，它主要追求社會(huì)效益，這是由教育的本質(zhì)所決定的。幼兒園不能以追求贏利為主要目的。幼兒園的主要目的是實(shí)施教育而不是贏利。贏利與教育是兩種性質(zhì)截然不同的活動(dòng)，贏利可以不必太多地顧及人道主義原則，但教育則必須恪守人道主義原則；贏利可以不太關(guān)注社會(huì)公平問(wèn)題，但教育則必須關(guān)注社會(huì)公平問(wèn)題，必須對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行公平補(bǔ)償。幼兒園的任務(wù)是“實(shí)行保育與教育相結(jié)合的原則，對(duì)幼兒實(shí)施體、智、德、美諸方面全面發(fā)展的教育，促進(jìn)其身心和諧發(fā)展”，“幼兒園同時(shí)為家長(zhǎng)參加工作、學(xué)習(xí)提供便利條件”?；谟變簣@的公益性特點(diǎn)，本項(xiàng)目的建設(shè)不以贏利為目的，項(xiàng)目建設(shè)完成后，移交給教育部門，由他們運(yùn)作管理。第二章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)條件 自然條件1) 地理位置閔行區(qū)位于上海市中心區(qū)的西南部。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接，南與奉賢區(qū)隔江相望，西和青浦區(qū)、松江區(qū)接壤，北鄰嘉定區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)。黃浦江縱貫?zāi)媳?，把全區(qū)分成浦東、浦西兩部分。吳淞江流經(jīng)北端。河道縱橫，地勢(shì)平坦，是長(zhǎng)江三角洲沖擊平原的一部分，平均海拔4米。顓橋鎮(zhèn)地處閔行區(qū)中部，東臨梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)，西連馬橋鎮(zhèn)、上海市莘莊工業(yè)區(qū)，南靠江川路街道，北壤莘莊鎮(zhèn)，獨(dú)特的地理位置、城鄉(xiāng)一體化給顓橋鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了蓬勃的生機(jī)。2) 氣象氣候特點(diǎn)是四季分明，年初和年末溫曖，初夏炎熱，盛夏涼爽。年降水1200毫米左右，年日照1940小時(shí)左右，℃左右3) 水資源閔行區(qū)河道屬太湖流域黃浦江水系，大小河道密布。現(xiàn)有河道 3724條，%。市級(jí)河道2條(不含黃浦江、吳淞 江)，區(qū)級(jí)河道19條，鎮(zhèn)級(jí)河道189條。水閘57座，根據(jù)淀北片、浦東片和莘莊地區(qū)河道特點(diǎn)，調(diào)控內(nèi)河水位，防洪除澇，引清排污。(含本地區(qū)徑流、黃浦江支流進(jìn)潮量、各閘門引水量)。大部分河道水質(zhì)為Ⅴ類，黃浦江上游閔行第二水廠取水口水質(zhì)達(dá)到Ⅱ類。 交通條件閔行區(qū)交通便捷。區(qū)政府駐地莘莊鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場(chǎng)約30余公里,可通過(guò)地鐵直達(dá)，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上?；疖囌?、龍吳港國(guó)際集裝箱碼頭均在30公里以內(nèi)。區(qū)內(nèi)過(guò)境公路主要有滬寧高速公路、滬杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架與內(nèi)環(huán)高架、312國(guó)道、318國(guó)道、320國(guó)道等。區(qū)內(nèi)有市級(jí)河道2條，；區(qū)級(jí)河道19條。顓橋鎮(zhèn)距閔行區(qū)政府所在地莘莊乘軌道5號(hào)線僅3站（莘莊站、春申路站、銀都路站、顓橋站）距離，閔行區(qū)君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)154號(hào)地塊內(nèi)，地處A4線（莘奉金高速公路）以東、金都路以南, 東靠都會(huì)路，南鄰老滬閔路，交通十分便利。 項(xiàng)目選址優(yōu)勢(shì)閔行區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南，交通便利，水網(wǎng)發(fā)達(dá)。閔行區(qū)是新中國(guó)機(jī)電和化工工業(yè)的搖籃，國(guó)內(nèi)最早的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)就座落于此。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，機(jī)場(chǎng)、深水碼頭、鐵路、高速公路、已有和規(guī)劃建設(shè)中的13條總長(zhǎng)130公里的軌道交通在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)。閔行區(qū)以綠化和環(huán)境保護(hù)為抓手，大力開展環(huán)境建設(shè)，成效顯著，是首批國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)，并創(chuàng)建成為國(guó)家園林城區(qū)，獲得中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)和聯(lián)合國(guó)迪拜改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)。十分適宜居住。目前閔行區(qū)本地人口和流動(dòng)人口的比例基本為1：1。而隨著閔行科技、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。為了滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的居住需求，為整個(gè)城市的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境，上海市政府和閔行區(qū)政府決定在閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)一個(gè)大型住宅區(qū)，做為重大工程的配套商品房，該住宅區(qū)被命名為君蓮居住區(qū)。君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)，西臨莘奉金高速公路，東臨蓮花南路，北臨金都路，南臨六壘塘河，居住區(qū)中間有都會(huì)路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整個(gè)地塊分成A、B、CCD、E、F、GG2H、IIJ十三塊。，可建設(shè)用地（不包括F地塊）?；匾?guī)劃地上總建筑面積為1723923平方米，其中住宅建筑面積為1537657平方米，小區(qū)級(jí)商業(yè)及公建建筑面積為130700平方米，街坊級(jí)商業(yè)及公建建筑面積為55566平方米。本項(xiàng)目即為居住區(qū)的