【正文】 目 錄第一章 總 論 1 項目概述 1 項目研究的結論 2第二章 項目概況 7 項目建設條件 7 投資的必要性 9第三章 項目建設方案 11 方案的確定 11 建筑設計 14 結構設計 16 電氣設計 17 給排水及消防設計 18 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設計 20第四章 項目組織與管理 24 項目組織構架及融資方式 24 項目籌建管理 24 項目建設進度計劃 25第五章 投資估算和資金籌措 27 項目投資估算 27 項目建設投融資安排 28 資金需要及投入計劃 29第六章 項目償債能力分析 30 還款方式及還款計劃 30 償貸資金來源 30第七章 社會效益評價 32 32 33 項目對就業(yè)目標的貢獻 33 項目社會效益分析 34第八章 項目風險及對策分析 35 財務風險及對策 35 項目管理進度安排風險及對策 35第九章 結論與建議 36 結論 36 建議 36附表 37第一章 總 論 項目概述★ 項目名稱：君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園★ 項目承辦單位：上海閔行地產經營有限公司★ 項目擬建地區(qū)、地點：上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)A4線以東、金都路以南, 東靠都會路，南鄰老滬閔路，位于君蓮居住區(qū)A地塊上★ 項目建設規(guī)模：；項目總用地面積8000平方米，總建筑面積約4900平方米，綠化率不低于35%?！?承擔可行性研究工作的單位：上海同濟工程咨詢有限公司★ 研究工作依據：1) 投資項目可行性研究指南；2) 關于編制君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目可行性研究報告的協議；3) 上海市或閔行區(qū)發(fā)展計劃委員會有關君蓮居住區(qū)的批復文件4) 閔行區(qū)發(fā)展和改革委員會《關于君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目建議書的批復》；閔發(fā)改基審［2006］247號5) 閔行區(qū)發(fā)展計劃委員會《關于對顓橋鎮(zhèn)原八大市場A（B、C）地塊前期基礎性開發(fā)儲備項目建議書批復》，閔計基審發(fā)(2004)22號（23號、24號）6) 閔行區(qū)人民政府《關于批準閔行區(qū)土地儲備中心為八大市場住宅儲備用地A（B、C）塊劃撥國有土地的通知》，閔府土（2004）358號（359號、360號）7) 《房屋土地測繪技術報告書》(上海市測繪院第二分院)8) 上海市閔行區(qū)規(guī)劃管理局《關于君蓮居住區(qū)修建性詳細規(guī)劃的批復》，閔規(guī)綜(2005)25號 9) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；(2002年版)（GB5018093）10) 《上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》；(2003年11月版)11) 《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》；（DGJ08552002）12) 《建筑設計防火規(guī)范》；(2001年版) (GBJ1687)13) 上海市《幼兒園建設標準》；（DG/TJ084595）14) 顓橋鎮(zhèn)154號地塊公建配套相關部門意見 項目研究的結論 社會需求預測上海作為經濟中心的地位對于資本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空間承載力極為有限。人們已經開始不滿于林林總總的辦公大樓，不絕于耳的汽車噪音，嚴重的城市污染；疏解經濟中心成為大勢所趨。閔行區(qū)地處上海市腹地、上海市城市中心區(qū)的西南，與浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、南匯區(qū)接壤，與虹橋經濟技術開發(fā)區(qū)、漕河涇高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)相連，閔行經濟技術開發(fā)區(qū)坐落在區(qū)域內，虹橋國際機場位于區(qū)境邊緣。全區(qū)戶籍人口 萬人。幾年來累計投入 350億元，用于水、電、氣、通訊、道路、交通、綠化、環(huán)保等城市基礎設施建設。上海西南交通樞紐和現代化的交通網絡已經形成。橫貫全區(qū)的外環(huán)線通過亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國際機場連為一體。全區(qū)城市人均占有公共綠地 15 平方米，城市綠化覆蓋率達 39% ，超過了全市城區(qū)平均水平。同時，先后獲得國家環(huán)境保護模范城區(qū)、國家園林城區(qū)、中國人居環(huán)境范例獎、聯合國迪拜人居環(huán)境范例獎、全國衛(wèi)生城區(qū)、上海文明城區(qū)等榮譽稱號。目前，正在積極創(chuàng)建全國文明城區(qū)和國家生態(tài)區(qū)。選擇閔行、選擇生活。閔行是上海居民首選的理想居住地之一，建區(qū)以來房地產業(yè)發(fā)展方興未艾，全區(qū)累計開發(fā)總量約占全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。 2005 年，房地產業(yè)實現增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積 258 萬平方米，銷售金額 194 億元。全區(qū)累計新建 30 多個住宅小區(qū)。高樓、公寓、別墅，近 200 個住宅群落展現了一道道多彩多姿的亮麗風景線，小橋流水、紅花綠樹，先進和健全的物業(yè)管理，凸現了環(huán)境意識、人文關懷，打造了閔行品牌。顓橋鎮(zhèn)公共服務設施成熟，交通等市政基礎設施相對較完善，房產項目已具相當規(guī)模。君蓮居住區(qū)項目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)154號地塊，屬建設兩個“1000萬”的任務目標，享受政府提供的優(yōu)惠政策，限定建設標準，具有價格優(yōu)勢。具有“造價不高水平高”、“面積不大功能全”，“占地不多環(huán)境美”，傾力體現老百姓的長遠利益，著力貼近老百姓的實際需求，給動遷以及中低收入家庭帶來實惠。君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，總建筑面積180萬平方米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。根據《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(2002年版)（GB5018093）、《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》（DGJ08552002）等規(guī)范、標準的要求，必須為整個居住區(qū)配置公共服務設施，共分為七個大部分，即教育、行政、社區(qū)活動、衛(wèi)生、市政、環(huán)衛(wèi)、養(yǎng)老福利設施。君蓮居住區(qū)分別在A、D、H、J地塊內各設置幼稚園1個，共4個。本工程為其中A地塊幼稚園項目。 項目技術方案本項目的工程技術方案包括總平面設計，建筑設計，結構設計，電氣設計，給排水及消防設計，和安保與節(jié)能設計六大塊。整個設計科學、規(guī)范，尤其是對各種功能和綠化的設計，達到了比較高的水平。項目的設計堅持社會效益與環(huán)境效益相統一的原則，在設計中采用低毒害、無毒害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設備，采用少污染的新技術，把產生的污染減少到最低限度；同時為了給幼兒提供優(yōu)美的生活學習環(huán)境，園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結合的原則，綠化率不低于35％。 項目開發(fā)進度本項目建設期為8個月，分前期準備階段和施工階段兩個階段。前期準備階段為2個月：從2006年11月到2006年12月；施工階段為7個月：從2006年12月到2007年6月。，全部為自有資金；具體進度計劃見附表1所示，資金投入計劃見附表3所示。 項目投資和效益本項目投資共分為土建費用、安裝費用、室外總體費用、土地費用、前期費用、配套費用以及其他費用等部分。投資構成如下圖所示：圖1 項目投資構成圖效益主要反映在社會效益方面。項目建成后將為居住區(qū)的居民提供幼托服務，解除廣大居民的后顧之憂。幼兒園能夠對兒童進行學前教育，從而提高整個社會的人口素質。幼兒園的運營也會提供一定數量的工作崗位，增加就業(yè)崗位，有利于促進社會穩(wěn)定。幼兒園作為教育實體，主要承擔著教育的功能和其他的一些社會性功能，如提高全民族的素質，促進社會的公平和進步等。幼兒園是以兒童的發(fā)展和社會的發(fā)展為其服務目標的，它具有很強的公益性，是以促進社會的公平為其教育的基本目標。幼兒園的效能取向則主要是社會效益取向，它主要追求社會效益，這是由教育的本質所決定的。幼兒園不能以追求贏利為主要目的。幼兒園的主要目的是實施教育而不是贏利。贏利與教育是兩種性質截然不同的活動，贏利可以不必太多地顧及人道主義原則，但教育則必須恪守人道主義原則；贏利可以不太關注社會公平問題，但教育則必須關注社會公平問題，必須對弱勢群體進行公平補償。幼兒園的任務是“實行保育與教育相結合的原則，對幼兒實施體、智、德、美諸方面全面發(fā)展的教育，促進其身心和諧發(fā)展”，“幼兒園同時為家長參加工作、學習提供便利條件”?；谟變簣@的公益性特點，本項目的建設不以贏利為目的，項目建設完成后，移交給教育部門，由他們運作管理。第二章 項目概況 項目建設條件 自然條件1) 地理位置閔行區(qū)位于上海市中心區(qū)的西南部。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接，南與奉賢區(qū)隔江相望，西和青浦區(qū)、松江區(qū)接壤，北鄰嘉定區(qū)、長寧區(qū)。黃浦江縱貫南北，把全區(qū)分成浦東、浦西兩部分。吳淞江流經北端。河道縱橫，地勢平坦，是長江三角洲沖擊平原的一部分，平均海拔4米。顓橋鎮(zhèn)地處閔行區(qū)中部，東臨梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)，西連馬橋鎮(zhèn)、上海市莘莊工業(yè)區(qū)，南靠江川路街道，北壤莘莊鎮(zhèn)，獨特的地理位置、城鄉(xiāng)一體化給顓橋鎮(zhèn)的經濟和社會事業(yè)的發(fā)展帶來了蓬勃的生機。2) 氣象氣候特點是四季分明，年初和年末溫曖，初夏炎熱，盛夏涼爽。年降水1200毫米左右，年日照1940小時左右，℃左右3) 水資源閔行區(qū)河道屬太湖流域黃浦江水系，大小河道密布?，F有河道 3724條，%。市級河道2條(不含黃浦江、吳淞 江)，區(qū)級河道19條，鎮(zhèn)級河道189條。水閘57座，根據淀北片、浦東片和莘莊地區(qū)河道特點，調控內河水位，防洪除澇，引清排污。(含本地區(qū)徑流、黃浦江支流進潮量、各閘門引水量)。大部分河道水質為Ⅴ類，黃浦江上游閔行第二水廠取水口水質達到Ⅱ類。 交通條件閔行區(qū)交通便捷。區(qū)政府駐地莘莊鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場約30余公里,可通過地鐵直達，距虹橋國際機場、上?；疖囌尽垍歉蹏H集裝箱碼頭均在30公里以內。區(qū)內過境公路主要有滬寧高速公路、滬杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架與內環(huán)高架、312國道、318國道、320國道等。區(qū)內有市級河道2條，；區(qū)級河道19條。顓橋鎮(zhèn)距閔行區(qū)政府所在地莘莊乘軌道5號線僅3站（莘莊站、春申路站、銀都路站、顓橋站）距離，閔行區(qū)君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)154號地塊內，地處A4線（莘奉金高速公路）以東、金都路以南, 東靠都會路，南鄰老滬閔路，交通十分便利。 項目選址優(yōu)勢閔行區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南，交通便利，水網發(fā)達。閔行區(qū)是新中國機電和化工工業(yè)的搖籃，國內最早的經濟技術開發(fā)區(qū)閔行經濟技術開發(fā)區(qū)就座落于此。便捷的交通網絡，機場、深水碼頭、鐵路、高速公路、已有和規(guī)劃建設中的13條總長130公里的軌道交通在區(qū)域內經過。閔行區(qū)以綠化和環(huán)境保護為抓手，大力開展環(huán)境建設，成效顯著，是首批國家環(huán)境保護模范城區(qū)，并創(chuàng)建成為國家園林城區(qū)，獲得中國人居環(huán)境范例獎和聯合國迪拜改善居住環(huán)境良好范例獎。十分適宜居住。目前閔行區(qū)本地人口和流動人口的比例基本為1：1。而隨著閔行科技、經濟的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。為了滿足人民群眾不斷增長的居住需求，為整個城市的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境，上海市政府和閔行區(qū)政府決定在閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設一個大型住宅區(qū)，做為重大工程的配套商品房，該住宅區(qū)被命名為君蓮居住區(qū)。君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)，西臨莘奉金高速公路，東臨蓮花南路，北臨金都路，南臨六壘塘河，居住區(qū)中間有都會路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整個地塊分成A、B、CCD、E、F、GG2H、IIJ十三塊。，可建設用地（不包括F地塊）。基地規(guī)劃地上總建筑面積為1723923平方米，其中住宅建筑面積為1537657平方米，小區(qū)級商業(yè)及公建建筑面積為130700平方米，街坊級商業(yè)及公建建筑面積為55566平方米。本項目即為居住區(qū)的