【正文】 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 (一 ) 項(xiàng)目名稱：桂林市臨桂縣“ 時(shí)代楓林 一期 ” 商 住小區(qū) （二）項(xiàng)目性質(zhì)：新建 （三）項(xiàng)目建設(shè)單位：桂林 市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 （四）項(xiàng)目單位法人代表： 梁堅(jiān) （五）項(xiàng)目單位概況 桂林市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，法人代表為 梁堅(jiān) ，公司位于桂林市臨桂縣 臨桂鎮(zhèn) 世紀(jì)大道 。公司成立于 2020 年 3 月 15 日，注冊(cè)資本 壹仟 萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售 ，開發(fā)資質(zhì)為暫定三級(jí) 。 目前，公司在職員工 32 人 。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員經(jīng)驗(yàn)豐富，公司各類專業(yè)技術(shù)人員配置齊全，具有職稱的管理人 員 19 人，其中高級(jí)工程師 3 人，工程師 8 人，會(huì)計(jì)師 1 人，助理工程師 7 人，是房地產(chǎn)行業(yè)一支充滿朝氣和活力的公司。公司有一支素質(zhì)良好、文化水平高的人才隊(duì)伍，企業(yè)有一個(gè)思想統(tǒng)一、團(tuán)結(jié)協(xié)作、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)班子，是一支凝聚力強(qiáng)能吃苦能打硬仗的團(tuán)隊(duì)。 公司董事長(zhǎng)梁堅(jiān)先生于 2001 年創(chuàng)立桂林市臨桂縣仁橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其公司先后在桂林市臨桂新區(qū)開發(fā)了“時(shí)代花園”（建筑面積 萬(wàn)平方米）與“時(shí)代香耕苑”（建筑面積 21 萬(wàn)平方米） 兩個(gè)大型商住小區(qū)，已交付商品房 35 萬(wàn)平方米。 為了配合桂林市政府建設(shè)臨桂新區(qū)的戰(zhàn)略部署，為了 給大量進(jìn)入臨桂新區(qū)的建設(shè)者和生活者提供高品質(zhì)的居住條件，滿足人們?nèi)?益提高的物質(zhì)和文化生活需求，公司 再次 決定在臨桂投資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè) ， 分期建設(shè) 本 大型商住項(xiàng)目 —— “時(shí)代楓林”， 并 已通過(guò)政府招拍掛的形式取得了位于臨桂新區(qū)世紀(jì)大道北側(cè)、西城北路西城、濱江路南側(cè)、時(shí)代香耕苑南側(cè) 272（ 328 畝） 畝國(guó)有土地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地， 土地使用權(quán) 70 年 （土地證附后） 。 “ 時(shí)代楓林 ”是 桂林市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在臨桂新區(qū) 開發(fā)的第 三 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目， “時(shí)代楓林一期”是整個(gè)“ 時(shí)代楓林 ”項(xiàng)目的一期工程，其主要 功能是為“ 時(shí)代楓林 ”項(xiàng)目 地址 原住戶修建安置性住宅，以使 被拆遷住戶 能夠在臨桂新區(qū)建設(shè)中，舊村改造中得到優(yōu)先安置，過(guò)上安居樂(lè)業(yè)的生活；以使整個(gè)“ 時(shí)代楓林 ”項(xiàng)目能夠順利展開，達(dá)到村民滿意、政府滿意、項(xiàng)目順利進(jìn)行的目的。 “時(shí)代楓林一期”總 占地 109 畝 ，包括村民住宅用地 72 畝，預(yù)留集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地 畝。 本項(xiàng)目 部分商住建筑是為安置“時(shí)代楓林”項(xiàng)目用地內(nèi) 需拆遷原場(chǎng)地農(nóng)戶 166 戶， 608 人 準(zhǔn)備 。 住宅用地 畝是“時(shí)代楓林一期”的主體建設(shè)用地，其中 56畝土地 ,桂林市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已于 2020 年 11 月 1日在林桂縣國(guó)土資源局舉辦的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中取得70 年的使用權(quán)（商業(yè) 40 年、住宅 70 年），而 按照《桂林市人民政府 關(guān)于印發(fā)臨桂新區(qū)村莊農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政【 2020】 57 號(hào)） 中 村莊拆遷改造所需用地按應(yīng) 安置人口人均 80 平方米安排的規(guī)定， 56 畝土地尚未達(dá)到人均 80 平方米的用地要求，因此，桂林市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再?gòu)谋竟疽讶〉猛恋刈C的相鄰住宅建設(shè)用地中 劃處 16 畝，共計(jì) 72 畝作為“時(shí)代楓林一期” 中村民住宅用地，達(dá)到了人均 80 平方米的用地標(biāo)準(zhǔn)。 集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地 畝， 是為了保障征地農(nóng)民以后生活有保障并不斷提高而預(yù)留的土地，計(jì)劃在該塊土地上建設(shè)酒店、綜合樓、商場(chǎng)等商業(yè)性建筑。目前，該塊土地使用權(quán)的歸屬方式和投資主體尚未明確，但其規(guī)劃列入“時(shí)代楓林一期” ，擬 投資為 12000 萬(wàn)元 。 “時(shí)代楓林一期”住宅（以下內(nèi)容均指“時(shí)代楓林一期”住宅項(xiàng)目） 規(guī)劃 凈用地面積 ,建筑占地面積 16870 平方米， 總建筑面積 219969 平方米，其中計(jì)容積率建筑面積 192745 平方米，不計(jì)容積率地下室 26000 平方米， 架空層建筑面積 1224 平方米 ?？偩幼魯?shù)1300 戶， 入住人口 4278 人， 住宅 建筑總面積 192745 平方米 。 其中為 安置 “時(shí)代楓林”項(xiàng)目 征地拆遷農(nóng)民 166 戶， 608 人， 無(wú)償提供 36480平方米住宅用房（人均 80 平方米）；向社會(huì)提供商品房 116350 平方米，居住戶 1057 戶 （按戶均 110 平方米計(jì)算） ，居住人口 3670 人 （按戶均 人計(jì)算） 。 “ 時(shí)代楓林 一期 ”以“中心區(qū)公園里 的家園 ”為開發(fā)方向，以“ 生活時(shí)代化、環(huán)境園林化 ”為高尚品質(zhì)社區(qū) 的主題元素 。公司在房地產(chǎn)行業(yè) 投資注重品牌戰(zhàn)略，力爭(zhēng)把 此 樓盤建成具有一定先進(jìn)性，質(zhì)量可靠的優(yōu)質(zhì)樓盤。用良好的工程質(zhì)量與先進(jìn)的管理水平為 公司樹立良好的信譽(yù)，奠定 公司持續(xù)發(fā)展的基石。 （七）可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 業(yè)主委托書 臨桂縣 國(guó)土資源局 37297 平方米國(guó)有土地出讓成交確認(rèn)書。 2020 年 市委、市政府《關(guān)于加快臨桂新區(qū)開發(fā)建設(shè)的決定》 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（ 1989） 《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》（ 1995） 《中華人民共和國(guó)水污染防治法》（ 1996） 《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》（ 1996） 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理法》（ 1986） “ 時(shí)代楓林 一期 ” 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃 法》 （ 1998 年修正） 1 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5018093） 1 國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參 數(shù)》第三版 1 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建標(biāo)[2000]205 號(hào)） 1 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 1 項(xiàng)目單位提供的其他有關(guān)文件和資料及 臨桂縣及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 二、項(xiàng)目概況 （一） 建設(shè)地點(diǎn)： 本項(xiàng)目地處 桂林市 臨桂縣 商住區(qū) ，距 機(jī)場(chǎng)路不足 500 米 ， 距 新市政中心不足 一 公里， 毗鄰西 城 北路、世紀(jì)大道 ， 和周邊 “鳳凰城”、“遠(yuǎn)辰新城”“桂林桂林”、“印象桂林”等大型商住區(qū)共同構(gòu)成了各種服務(wù)功能完善的居住片區(qū)， 價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利綠化環(huán)境優(yōu)良，有著極好的發(fā)展?jié)摿Γ谴蛟旄呱形幕幼∩鐓^(qū)及特色商業(yè)街區(qū)的絕佳場(chǎng)所。場(chǎng)地呈平行 長(zhǎng) 四邊形。 基地現(xiàn)狀為 臨桂鎮(zhèn)巖塘村村民菜園 用地， 有一處低丘林地，本地塊處于桂林市臨桂新區(qū)商住規(guī)劃區(qū)域內(nèi) ， 屬于臨桂新區(qū)城市化進(jìn)程中的拆遷改造范圍 。 因本建設(shè)區(qū)域內(nèi)存在巖塘村村民農(nóng)房的拆遷、安置問(wèn)題，因此，如何妥善的解決這一問(wèn)題，成為本項(xiàng)目首先要考慮和解決的問(wèn)題，達(dá)到在城 市化進(jìn)程中結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)同步進(jìn)行、通盤考慮，做到在項(xiàng)目推進(jìn)、建設(shè)中村民滿意、政府滿意、企業(yè)受益，使農(nóng)民的居住環(huán)境比以前更加舒適、活得更加有尊嚴(yán)、生活更加有保障。 對(duì)于本建設(shè)區(qū)域農(nóng)房 的拆遷補(bǔ)助將按照《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)臨桂新區(qū)農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政【 2020】 57 號(hào)）和《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)臨桂新區(qū)農(nóng)村集體 號(hào) 土地被征收后的人員安置辦法（試行）的通知》（市政【 2020】 61 號(hào)）的規(guī)定解決。 本項(xiàng)目 無(wú)城市中的市政特殊的設(shè)施限制，不涉及城市總體規(guī)劃確定的特殊控制區(qū)域。（附項(xiàng)目總平面圖）。 （二） 建設(shè)內(nèi)容： 總體建設(shè)內(nèi)容由 高層住宅、商業(yè) 用房 、 管理用房 等 住宅樓和 公共建 筑 配套設(shè)施建筑形態(tài)構(gòu)成。 住宅樓 共建帶電梯高層 商住 樓 9 棟，建筑面積 152020 平方米 （另有地下室 26000 平方米） 。 包括 25F 樓 2 棟， 20F 樓 3 棟， 18F 樓 1 棟， ， 16F樓 1 棟 ， 15F 樓 1 棟， 12F 樓 1 棟。 商業(yè)房 沿小區(qū) 北面 ，臨商業(yè)街建商業(yè)用房 3F 樓 3 棟 ， 沿小區(qū)其它三面在高層住宅樓下面建 2F 裙樓，作為商業(yè)用房，總 建筑面積 39510 平方米。 會(huì)所 、管理用房 在 小區(qū) 分別 建設(shè) 市政配套設(shè)施和兒童活動(dòng)中心 、老年活動(dòng)中心 、物業(yè)管理等用房， 建筑面積 1224 平方米。 景觀、運(yùn)動(dòng)、休閑場(chǎng)所 在小區(qū)內(nèi)建設(shè)羽毛球場(chǎng)、聚會(huì)廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)、九曲廊橋、荷塘月色等場(chǎng)所景觀。 （三） 建設(shè)規(guī)模及總投資 總用地面積 72667 平方米 ,總建筑面積 219969 平方米 ,工程估算總投資 37749 萬(wàn)元人民幣。 （四）建設(shè)期 該項(xiàng)目計(jì)劃從 2020 年 8 月 開工，至 2020 年 8 月竣工， 分期建設(shè)， 3 年 建成。 （五）資金來(lái)源 本項(xiàng)目總投資為 33000 萬(wàn)元，其中： 企業(yè)自有資金 12000 萬(wàn)元，銀行貸款 本息 萬(wàn)元（其中本金 5000 萬(wàn)元， 利息 萬(wàn)元）， 信用融資（ 銷 售款 再投入 ） 萬(wàn)元。 （六）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11， 12， 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 11 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 一 項(xiàng)目用地 面 積 ㎡ 72667 二 總建筑面積 ㎡ 216220 其 中 計(jì)容積建筑面積 ㎡ 192745 其 中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 39510 框架結(jié)構(gòu) 會(huì)所建筑面積 ㎡ 450 框架結(jié)構(gòu) 住宅 建筑 面積 ㎡ 152785 框架結(jié)構(gòu)帶電梯 安置房 ㎡ 36480 商品房 ㎡ 116305 框架結(jié)構(gòu) 不計(jì)容積建筑面積 ㎡ 23475 其 中 高層地下車庫(kù)建筑面積 ㎡ 22125 框架結(jié)構(gòu) 住宅架空層建筑面積 ㎡ 1350 框架結(jié)構(gòu) 三 建設(shè)期 年 3 四 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 37749 五 居住 戶數(shù) 戶 1223 其中安置 166 戶 六 居住人數(shù) 人 4278 其中安置人口 608 人 七 最大層數(shù) 層 28 八 最大高度 m 60 九 容積率 十 綠化率 % 36 十一 建筑 密度 % 38 十二 抗震設(shè)防烈度 6度 十三 機(jī)動(dòng)車總泊位 個(gè) 750 十四 其中：室內(nèi)泊車位 個(gè) 550 十五 室外泊車位 個(gè) 200 十六 最高用水量 天 十 七 用電量 年 2652 萬(wàn) kWh 用地平衡控制指標(biāo)表 表 12 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 比例（ %） 規(guī)劃總用地 ha 100 其 中 商業(yè)住宅 用地 ha 35 公建用地 ha 10 道路 、廣場(chǎng) 用地 ha 19 公共綠地 ha 36 三、研究結(jié)論 通過(guò)對(duì) “ 時(shí)代楓林 一期 ” 建設(shè)項(xiàng)目已有資料的研究和建設(shè)地塊實(shí)地考察，本研究小組從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)影響等多方位對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了論證，結(jié)論：本建設(shè)項(xiàng)目可行 。 第二章 建設(shè)背景及市場(chǎng)需求 一、建設(shè)背景 桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，北靠湖南，南臨柳州，東可達(dá)梧州、廣東沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，是沿海與內(nèi)陸、東部與西部的結(jié)合部。其地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨(dú)厚的旅游資源和歷史人文景觀，給桂 林的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的條件。 桂林市受自然風(fēng)貌和城市發(fā)展歷史的影響，整個(gè)桂林城沿著著名的旅游觀光“黃金水道”漓江呈梭狀發(fā)展，這種沿江發(fā)展的城市格局使桂林城市的發(fā)展空間受到極大限制。目前，桂林市僅有 平方公里的建成區(qū)，卻有 70 多萬(wàn)城區(qū)常住人口，每年還要接待 1600 萬(wàn)人次游客和所轄 12 個(gè)縣的 400 多萬(wàn)流動(dòng)人口。由于歷史原因，城區(qū)內(nèi)風(fēng)景名勝、黨政機(jī)關(guān)、工廠企業(yè)以及生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、游覽區(qū)間雜而處，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面積和容積率都比較低，人口擁擠、交通阻塞、產(chǎn)業(yè)難以壯大。此外，母親河漓江的 承載能力已經(jīng)到了極限。 跳出舊城格局和產(chǎn)業(yè)布局，擴(kuò)展新的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間成為桂林的必然選擇。為此，臨桂新區(qū)的整體建設(shè)被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政 府確定為桂林市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”，將臨桂新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)的重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)之一。桂林市委、市政府提出“建設(shè)新區(qū)，疏解老城，組團(tuán)發(fā)展，重點(diǎn)向西，優(yōu)化布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供依托，建設(shè)現(xiàn)代化的山水宜居城市和國(guó)際旅游城市”。未來(lái)的臨桂新區(qū)定位為桂林城市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地，人口將達(dá)到 100 萬(wàn)。 通過(guò)城市中心西移，在新區(qū)再造一個(gè)“新桂