【正文】 115半島商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 5 5 6 6 6 7 7： 7 8 8 9 9 9 10第二章 項目背景 11 11 12 17 19 20第三章 市場分析 25 25 26 27 31第四章 項目選址及建設(shè)條件 32 32 32 36第五章 建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計 37 37 建筑設(shè)計 37第六章 公用輔助工程 44 給排水設(shè)計 44 45 48 49 50 51 53 55第七章 節(jié)能 57 設(shè)計依據(jù) 57 設(shè)計原則 58 資源利用分析 58 59 節(jié)能措施 60第八章 環(huán)境保護(hù)與水土保持 61 62 62 63 65第九章 勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生 67 67 67 68 69第十章 組織管理、招標(biāo)及實施進(jìn)度 70 70 71 工程實施進(jìn)度 74 77第十一章 投資估算與資金籌措 78 78 81 82 83第十二章 財務(wù)分析 85 85 86 86 86 87 89第十三章 經(jīng)濟(jì)影響及社會評價 89 90 90 91 91第十四章 結(jié)論和建議 92附表：1：XX半島商住樓開發(fā)項目總成本費用2：XX半島商住樓開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)成本費用計算3：XX半島商住樓開發(fā)項目投資總計劃表4：XX半島商住樓開發(fā)建設(shè)投資計劃5：XX半島商住樓分期投資計劃6：XX半島商住樓投資分類表7：XX半島商住樓籌資計劃8：XX半島商住樓借（貸）款明細(xì)表9：XX半島商住樓還款付息表10：XX半島商住樓損益表11：XX半島商住樓全投資現(xiàn)金流量12：XX半島商住樓資本金現(xiàn)金流量13：XX半島商住樓資本來源與應(yīng)用表14：XX半島商住樓資產(chǎn)負(fù)債表15：XX半島商住樓損益表（投資分類）附件：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。組織機(jī)構(gòu)代碼證。稅務(wù)登記證。 XX縣人民政府與華龍置業(yè)有限公司關(guān)于華龍半島綜合開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書。 規(guī)劃選址意見書。地地預(yù)審意見的函。115XX半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告第一章 總 論 ：XX半島商住小區(qū)建設(shè)項目。 ： ：XX置業(yè)有限公司。 企業(yè)性質(zhì)：其他有限公司。 法人代表： 電話： 組織機(jī)構(gòu)代碼： 工商登記代碼： 注冊資本：人民幣2380萬元稅務(wù)登記代碼： 股本構(gòu)成：XX村置業(yè)有限公司出資2142萬元，出資比例90%；XX置業(yè)有限公司法人代表XX出資238萬元，出資比例10%。 本項目基本建設(shè)期為2年（2012年5月—2014年4月）。 擬建商住樓八棟，每棟27層，其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： ㎡，建筑占地面積為12421㎡，㎡，其中：地上建筑面積129078㎡，㎡。 商業(yè)建筑面積18978㎡，居住建筑面積110100㎡。 停車位600個，其中：地上停車位100個，地下停車位500個。 居住戶數(shù)800戶。建筑高度：83m。建筑密度：%；容積率：；綠地率25%。 ，其中：。 資金來源：企業(yè)自籌8040萬元，申請銀行貸款10009萬元。 主要財務(wù)指標(biāo)表銷售收入53682總成本35717所得稅前凈現(xiàn)金流量28059所得稅土地增值稅805凈現(xiàn)金流量22314財務(wù)內(nèi)部收益率累計財務(wù)凈現(xiàn)值（i=15%）17891投資回收期(含建設(shè)期1年)稅后利潤17236稅后全投資利潤率%資產(chǎn)負(fù)債率% 水土流失防治面積：，生活廢水排放239616噸。 大氣污染控制指標(biāo)：二氧化硫無排放、二氧化氮無排放，二氧化碳：31450a/t（呼吸）+480a/t（生活）=31930t/a。： 電耗：h/年。 水耗：239616m179。/年。 天然氣：119噸/年。 征用土地：。 臨時占用土地：3300平方米（廢棄土石方堆場）。項目業(yè)主情況。XX置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊資金2380萬元人民幣，主營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養(yǎng)院籌建。目前，公司員工已發(fā)展到 人，其中大中專以上學(xué)歷 人，工程技術(shù)人員 人，技術(shù)工人 人；已投入資金6000多萬元，主要用于土地收儲、三通一平和華龍半島前期工作等。 企業(yè)法人代表情況。公司法人代表XX同志，1967年11月生， 文化程度，從事企業(yè)經(jīng)營 年，具有豐富的房地產(chǎn)、酒店管理經(jīng)驗。控股股東情況。XX村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊資本為12899萬元，主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。XX村在建的五星級酒店位于州城施州大道機(jī)場路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計。項目規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。XX縣XX鎮(zhèn)城市發(fā)展總體規(guī)劃。XX武陵山區(qū)少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展扶貧攻堅實施規(guī)劃。XX縣人民政府與華龍置業(yè)有限公司關(guān)于華龍半島綜合開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書。 國家發(fā)展計劃委員會辦公廳關(guān)于出版《投資項目可行性研究報告編制指南（試用版）的通知》（計辦投資[2002]15號）； 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》； XX半島商住樓開發(fā)可行性研究報告編制協(xié)議書； XX縣國士資源局國有土地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書； XX半島規(guī)劃設(shè)計方案。項目建設(shè)的背景；住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略；建設(shè)條件；建設(shè)規(guī)模及方案設(shè)計；投資估算與資金籌措；效益評價。 符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。按照XX武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展片區(qū)扶貧攻堅（實施）規(guī)劃，2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50億元，5年平均增長15%；，平均增長15%；社會消費品零售總額21億元，平均增長15%。到2020年，%的增速，達(dá)到80億元，:::41:41，今后10年，第三產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展是XX經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。 符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃。縣城XX鎮(zhèn)作為中心主城鎮(zhèn)，按照“山水園林、民族風(fēng)情、幸福宜居”城的發(fā)展定位，到2020年，人口達(dá)到7萬人。本項目在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人。 促進(jìn)國民收入增長。本項目建成后，，有利于企業(yè)不斷發(fā)展壯大。 環(huán)境指標(biāo)影響輕微。，屬于建設(shè)過程中的暫時性流失；生活廢水排放239616噸、二氧化碳排放量31930t/a，屬于換位性質(zhì)排放，不增加排放總量。第二章 項目背景地理位置。XX縣位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的東南角，地處東徑109176。45′至110176。38′，北緯29176。38′至30176。14′之間。東毗湖南省石門縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省來鳳縣、宣恩縣，北抵湖北省巴東縣、建始縣，東北與湖北省五峰縣相連，西北與湖北省恩施市接壤?？h城距省會武漢市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境內(nèi)東西長85公里，南北寬67公里，版圖面積2872平方公里。 地形地質(zhì)。XX縣地處中國地形第二級階梯云貴高原東部的延伸部分，是武陵山脈石門支脈上的一個山區(qū)縣，境內(nèi)地形地貌具有典型的山地特征。境內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)較為簡單，地形復(fù)雜，地貌千姿百態(tài)。山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng)—江口194米，最高的下坪鄉(xiāng)—，平均海拔1147米，平均切割深784米。在全縣土地總面積中，海拔800米以下的低山，%；海拔8001200米的二高山，%；1200米以上的高山，%。 水文概況?？h境內(nèi)溪河遍布，流域面積大。年平均徑流深1223毫米，，四季分配不均。據(jù)XX縣水文站實測溇水河洪枯比為2333﹕1。最大徑流深高達(dá)1980毫米，最小徑流深只有656毫米。氣候概況。XX屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候。春季天氣復(fù)雜多變，陰晴不定；夏季多雨濕熱；秋季涼爽；冬季較為干燥寒冷。從低山到高山依次表現(xiàn)出低熱中暖高濕寒的氣候特點，垂直差異十分明顯。㎜，㎜，無霜期296天，℃，≥10℃的積溫4892℃，干旱日數(shù)87天。 土壤概況。境內(nèi)土壤呈典型地帶性分布和地域性分布，土壤類型復(fù)雜，種類眾多，地帶性土壤垂直分布規(guī)律明顯，微域土壤千變?nèi)f化，星羅棋布，點輟于各個生物氣候帶中，且多數(shù)土壤深厚肥沃，酸堿度適中，質(zhì)地良好，適宜多種林木生長。共有10個土類，23個亞類，65個土屬，169個土種。其中林業(yè)用地土壤8個土類，16個亞類，29個土屬，87個土種，在8個林業(yè)用地土類中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤4個地帶性土類。森林植被。XX地處鄂西山區(qū)，地形地貌高低起伏，微域氣候及土壤種類多樣，植物資料豐富多彩，種類繁多，共有171種，645屬，1264種。，，％，為XX林業(yè)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境建設(shè)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。 經(jīng)濟(jì)概況 （1）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。2010年，“十一五”%。其中，%；，%（，%）；，%；：：：：。縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)節(jié)約、清潔、低碳、循環(huán)發(fā)展的良性態(tài)勢。XX經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一覽表 科目單位200520062007200820092010縣域生產(chǎn)總值萬元124378142070156420181600215000262600第一產(chǎn)業(yè)萬元395964646049290559006400073260第二產(chǎn)業(yè)萬元4576849403576506470081000103200其中：工業(yè)萬元412224388051370547007100085000第三產(chǎn)業(yè)萬元390144620749480611007040086140 （2）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。2010年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值11億元，農(nóng)人均5376元；，農(nóng)人均達(dá)到490公斤；牲豬出欄23萬頭，農(nóng)業(yè)內(nèi)部形成了茶葉、煙葉、箬葉、蔬菜、畜牧等5大為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入過億元的產(chǎn)業(yè)。，；煙葉面積8萬畝，；箬葉采摘面積30萬畝，；，產(chǎn)量12萬噸，；。 ——綠色食品。以山野菜、高山蔬菜、茶葉、占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為80%，其中薇菜產(chǎn)量500噸，居全國第一；，列全省前茅。以箬葉、占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為21%，成為全國綠色包裝第一縣。 ——市場主體。全縣農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)180多家，總資產(chǎn)5億元，總產(chǎn)能6億元。規(guī)模以上加工企業(yè)22家，,從業(yè)人員3300人,。其中產(chǎn)值過億元的企業(yè)一家（長友公司），5000萬至1億元的企業(yè)1家（白果茶廠），1000至5000萬元14家，500至1000萬元的企業(yè)5家。被列入國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)1 家，列入省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企3家，列入州級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)4家；,占全縣規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)總資產(chǎn)比重為70%,占規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)銷售收入比重為59%。截至2010年底，全縣農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)注冊108件，%。在注冊商標(biāo)總數(shù)中，實際使用的商標(biāo)有83件，%，實際使用農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)73件，%，在農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)中，農(nóng)產(chǎn)品加工品牌注冊商標(biāo)有37件。其中榮獲省著名商標(biāo)的有湖北長友現(xiàn)代農(nóng)業(yè)股份有限公司“長友”商標(biāo)、XX縣翠泉茶業(yè)有限公司“翠泉”商標(biāo)、XX縣騎龍茶業(yè)有限公司“騎龍”商標(biāo)、XX縣白果茶廠“白果”商標(biāo)。獲州知名商標(biāo)的有八峰藥化股份有限公司“八峰”商標(biāo)和“土王宮”商標(biāo)、XX縣金陽特色農(nóng)產(chǎn)品有限公司“鑫豐” 商標(biāo)、湖北省XX縣葛仙米開發(fā)有限公司“葛仙米”商標(biāo)。有14家獲QS認(rèn)證，4家獲ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證，6家企業(yè)獲綠色食品認(rèn)證。 ——農(nóng)產(chǎn)品基地。，占全縣國土總面積比重達(dá)到28%。茶葉基地:,。白果民族茶廠木耳山基地獲南京瑞士生態(tài)市場研究所（IMO）有機(jī)茶認(rèn)證，長友公司、翠泉公司、金陽公司、騎龍公司、龍福公司等5家企業(yè)的茶葉基地獲中國綠色食品中心認(rèn)證，白果茶廠和長友公司所屬基地獲國家出口基地備案。煙葉基地:全縣煙葉總面積8萬畝，形成了25個專業(yè)村，33個重點村，1645戶種植專業(yè)戶。專業(yè)村、重點村煙葉種植面積占全縣煙葉總面積80%。全縣擁有4萬擔(dān)規(guī)模的鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個，3萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個，2萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個，1萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個；全縣50—100畝連片區(qū)58個，100—500畝連片區(qū)41個，500—1000畝連片區(qū)8個，1000畝以上連片區(qū)7個，占全縣總面積的60%。燕子鄉(xiāng)建立了5000畝高規(guī)格烤煙科技示范園，五里鄉(xiāng)形成了40公里煙葉種植長廊，中營鄉(xiāng)實現(xiàn)了萬畝烤煙大連片。全縣共建大棚2058個，其中塑鋼大棚448個，竹木中棚1610個，可供移栽面積占總面積的82%。漂浮育苗面積占全縣煙葉育苗面積98%，建標(biāo)準(zhǔn)化晾房4640間，農(nóng)民新購置煙葉機(jī)械295臺（套），其中，起壟機(jī)89臺，播種器25臺，剪葉機(jī)15臺,噴霧器163臺。蔬菜基地:（不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面積）。林產(chǎn)品基地:全縣林業(yè)產(chǎn)業(yè)基地總面積95萬畝，其中：日本落葉松、杉木為以主的速生豐產(chǎn)用材林基地30萬畝；以厚樸、木瓜等木本藥材為主的中藥材基地23萬畝；以板栗、柑橘、核桃、桃；天然箬葉可采摘面積30萬畝，；。畜產(chǎn)品基地