【正文】 目 錄第一章 總 論 ……………………………………1第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性…………………………8第三章 建設(shè)條件 …………………………………16第四章 建設(shè)方案 …………………………………22第五章 資源利用與節(jié)能 …………………………42第六章 生態(tài)環(huán)境保護(hù) ……………………………53第七章 項(xiàng)目管理與工期安排 ……………………65第八章 投資估算與資金籌措 ……………………77第九章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析 ……………………81附 件 《項(xiàng)目分期建設(shè)示意圖》。 第一章 總 論●項(xiàng)目名稱：****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目（一期）；●項(xiàng)目性質(zhì)：新 建；●建設(shè)單位：****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；●項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：**法定代表人；●項(xiàng)目聯(lián)系人：**；●建設(shè)地點(diǎn)：**；●項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間：2年6個(gè)月（2011年元月 2013年6月）?！耥?xiàng)目建設(shè)規(guī)模**“****”（），擬建主體工程27幢商住房及配套設(shè)施，入住戶數(shù)1402戶、4487人。項(xiàng)目分兩期建設(shè)。（折87畝），擬建主體工程10幢住宅樓，會(huì)所及公寓1幢，開(kāi)閉所、變電房1座及配套設(shè)施，入住戶數(shù)1002戶、3206人?！竦谝黄诮ㄔO(shè)內(nèi)容㎡（折87畝），擬建高層建筑8幢（其中：18層以上5幢，18層及以下3幢）、多層花園式洋房2幢，會(huì)所及酒店式公寓1幢，及地下人防工程（車庫(kù)）、設(shè)備配套用房，小區(qū)安防、景觀、道路、水、電、燃?xì)?、環(huán)保、消防、通訊、信息通道等配套設(shè)施。㎡，㎡；其中：計(jì)容積率面積158685㎡，㎡。機(jī)動(dòng)停車位1190位（地上260位、地下930位），道路面積11600㎡，綠地面積17450㎡?！竦谝黄谕顿Y規(guī)模項(xiàng)目第一期投資124885萬(wàn)元。其中：土建裝飾工程53347萬(wàn)元，設(shè)備安裝7985萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用48720萬(wàn)元（其中建設(shè)用地費(fèi)42067萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi)5503萬(wàn)元，銀行貸款利息9330萬(wàn)元。● 第一期資金籌措工程建設(shè)投資124885萬(wàn)元，由****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌。建設(shè)單位使用自籌資金59885萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金（含建設(shè)用地費(fèi)42067萬(wàn)元）；擬向銀行貸款 50000萬(wàn)元；不足資金部分15000萬(wàn)元，按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（一期）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)：《一期綜 合 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)表》表11一 期 綜 合 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 表 表11序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù) 值備 注1建設(shè)用地面積㎡折87畝其中建筑物基地面積㎡2總建筑面積㎡11幢+人防+配套計(jì)容建筑面積㎡計(jì)容積率158685 住宅建筑面積㎡11幢 其中高層建筑面積㎡8幢其中18層以上建筑面積㎡ 5幢18層及以下建筑面積㎡ 3幢花園洋房建筑面積㎡ 2幢會(huì)所及公寓建筑面積㎡1幢小區(qū)配套商業(yè)㎡配套公建（物業(yè)、社區(qū)、衛(wèi)生服務(wù)用房）不出售㎡計(jì)容積率（通風(fēng)空調(diào)）其中可出售建筑面積㎡計(jì)容積率其中住宅建筑面積㎡含酒店式公寓商業(yè)建筑面積㎡（通風(fēng)空調(diào)）人防、架空層及配套㎡不計(jì)容積率地下車庫(kù)、設(shè)備用房面積㎡（通風(fēng)空調(diào)）人防工程建筑面積㎡平時(shí)作車庫(kù)（通風(fēng)空調(diào)）架空層建筑面積㎡開(kāi)閉所、變電房、消控和弱電中心㎡420（通風(fēng)空調(diào)）3容積率4建筑密度%小區(qū)道路㎡11600占用地面積20%綠地㎡17450綠地率%總戶數(shù)戶1002戶均人口人/戶居住人數(shù)人32067停車位位1190地上停車位位260地下機(jī)動(dòng)停車位位930可出售600位地下非機(jī)動(dòng)車位位8年耗能噸4345標(biāo)準(zhǔn)煤年耗電萬(wàn)KWH2792折標(biāo)煤3431噸年用燃?xì)馊f(wàn)m3折標(biāo)煤914噸9年用水萬(wàn)噸10建設(shè)強(qiáng)度萬(wàn)元/畝11財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售收入萬(wàn)元利潤(rùn)總額萬(wàn)元稅收總額萬(wàn)元投資利潤(rùn)率%投資利稅率%銷售利潤(rùn)率%12全部投資稅后指標(biāo)內(nèi)部收益率IRR%凈現(xiàn)值NPV（i=12%）萬(wàn)元投資回收期（含建設(shè)期）年盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司系****地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在**投資的子公司，于2010年1月19日注冊(cè)成立。公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資），營(yíng)業(yè)期限至2020年1月18日。注冊(cè)號(hào)350**********，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，實(shí)收資本1000萬(wàn)元。公司住所在**市**。公司暫定資質(zhì)證書(shū)：可承擔(dān)建筑面積20萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售；建筑材料銷售。公司內(nèi)設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)審計(jì)部、工程管理部、工程技術(shù)部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、投資發(fā)展部等部門(mén)；公司員工45人，其中：工程管理、技術(shù)人員29人。報(bào)告的所有分析、預(yù)測(cè)、測(cè)算、統(tǒng)計(jì)都是以現(xiàn)行物價(jià)水平展開(kāi)，其原始數(shù)據(jù)均以2009年12月底截止為準(zhǔn)，測(cè)算幣種均為人民幣。主要依據(jù)：●《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 5018093（2002修訂版）；●《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005；● 建設(shè)部：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；●《**省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省政府節(jié)能辦關(guān)于**省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法的通知》 閩政辦〔2009〕204 號(hào)；●《**市城市總體規(guī)劃（20052020）》；●《**市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（暫行）；● **市規(guī)劃、建設(shè)局：《平規(guī)建函[2009]80號(hào)》；●《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》合同編號(hào)：35090120091026P010；● 國(guó)家發(fā)改委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；● 其它有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；● 業(yè)主提供的有關(guān)資料。本可行性研究的主要范圍包括：對(duì)**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況的考察，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性、可行性的分析，項(xiàng)目建設(shè)條件、建設(shè)方案及資源利用、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)等方面?！?*經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)作為海峽西岸東北翼**地級(jí)市中心城市新城區(qū)的重要組成部分，具有海西建設(shè)、“環(huán)**澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈”戰(zhàn)略部署的明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)。根據(jù)**省人民政府批準(zhǔn)的總體規(guī)劃，至2020年**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積為36平方公里，人口達(dá)到30萬(wàn)人。在未來(lái)的9年內(nèi)，**平均每年需新增70萬(wàn)平方米住宅面積，潛在的住宅市場(chǎng)容量巨大。●2000年以來(lái)，**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速都保持兩位數(shù)以上，地區(qū)生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)30%左右。**已成為**市極具活力和潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來(lái)城區(qū)的拓展，帶來(lái)城市人口的增加；城市人口的增加必將增加房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量?！?*為順應(yīng)人流量急劇增加的形勢(shì)，大力發(fā)展商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)。立足“商貿(mào)旺市”，著力推進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，重點(diǎn)培育大型建材、汽車等專業(yè)市場(chǎng)，并借助便捷的交通條件和良好的區(qū)位、港口優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展貨運(yùn)中轉(zhuǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)物流，大型連鎖超市、品牌休閑中心等一批服務(wù)設(shè)施和中國(guó)銀行、海峽銀行等金融行業(yè)及各通訊部門(mén)在開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)并開(kāi)展業(yè)務(wù)，有力地激活了人流、物流、信息流和資金流；也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了無(wú)限商機(jī)?！裨缭?007年，**市政公用配套水平已居全省平均水平以上；近兩年，又借助我市承辦第三屆海峽兩岸茶博會(huì)的良好契機(jī)，圍繞宜居要素，扎實(shí)推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化城市環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序綜合整治，初步形成道路暢通、景觀優(yōu)美、街道整潔的新區(qū)形象?；A(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使**越來(lái)越成為**市最受青睞的人居環(huán)境?！耠S著**市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來(lái)；不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高、低碳生活。根據(jù)**市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！瘛?***”——**大型法式高檔住宅小區(qū)。項(xiàng)目立足于從**社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文及自然環(huán)境特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)以人為本、可持續(xù)發(fā)展的原則，以高檔樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，打造“豪華、科技、節(jié)能、生態(tài)”住宅，將成為海西東北翼地區(qū)首屈一指的品質(zhì)社區(qū)；創(chuàng)造屬于時(shí)代同時(shí)也屬于地方的人文住區(qū)，并以古典的法式建筑造型成為**市區(qū)建筑亮點(diǎn)?！癖卷?xiàng)目符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。項(xiàng)目建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。本項(xiàng)目針對(duì)**市商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和**市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為高檔住宅。根據(jù)對(duì)**市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)合理利用土地等資源，促進(jìn)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，有著明顯的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目可行。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性**在海西建設(shè)中的區(qū)位優(yōu)勢(shì)●**，地處海峽西岸東北翼重要地帶。**市轄**區(qū)，**市，**市，并設(shè)有****、**、**、**四個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。全市現(xiàn)有人口336萬(wàn)人。為推進(jìn)**港口城市的發(fā)展戰(zhàn)略布局，**市委、市政府提出了**建設(shè)中心港口城市的六大功能定位。一是對(duì)接的“橋頭堡”功能：就是要積極承接長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)、資金、技術(shù)、人才轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)加強(qiáng)與浙南地區(qū)的互動(dòng)對(duì)接，使**成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)連接長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要橋梁。二是承接的“主陣地”功能：抓住機(jī)遇，加快發(fā)展和引進(jìn)一批大型臨海工業(yè)項(xiàng)目，帶動(dòng)其他海洋產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，逐步把**的環(huán)**澳地區(qū)建設(shè)成為重要的臨海重化產(chǎn)業(yè)基地。三是連接的“出?？凇惫δ埽喊凑铡按蟾劭凇⒋蠼煌?、大腹地、大循環(huán)、大發(fā)展”的要求，加快交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，使**成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)連接內(nèi)陸與沿海乃至國(guó)際經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要港口樞紐。四是綠色的“菜籃子”功能：讓**成為面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的綠色食品生產(chǎn)供應(yīng)基地。五是休閑的“后花園”功能：讓**成為東南沿海重要的生態(tài)旅游休閑度假勝地。六是融入的“大平臺(tái)”功能：進(jìn)一步拓寬寧臺(tái)之間經(jīng)濟(jì)、文化、科技等領(lǐng)域的交流與合作，使**成為密切海峽兩岸交流與合作的重要平臺(tái)。2009年抽樣人口調(diào)查，%；**，城鎮(zhèn)化水平52%。**開(kāi)發(fā)區(qū)是**市區(qū)的幾何中心，隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。●《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持**省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見(jiàn)》將**省區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署提升為國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署，具有重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略意義。閩東正處在發(fā)展騰飛階段的海西經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，屬于潛力無(wú)限的**澳港口區(qū)范圍內(nèi)，**市委、市府緊緊抓住當(dāng)前難得的發(fā)展機(jī)遇，圍繞海西建設(shè)，展開(kāi)了前所未有的“環(huán)**澳經(jīng)濟(jì)圈”區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署，加快海西東北翼新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極建設(shè)。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值6036362萬(wàn)元，%,%；其中：房地產(chǎn)業(yè)201508萬(wàn)元,比增24%；%。**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁勢(shì)頭●住宅市場(chǎng)容量巨大由于**市現(xiàn)有**城區(qū)三面環(huán)山，一面臨海，城市的擴(kuò)展只有向海邊原**塘華僑農(nóng)場(chǎng)墾區(qū)即**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展。根據(jù)**省人民政府批準(zhǔn)的**開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，近期（2010年），遠(yuǎn)期（2020年）規(guī)劃面積為36平方公里，規(guī)劃人口2020年達(dá)到30萬(wàn)人。作為海峽西岸東北翼**地級(jí)市中心城市新城區(qū)的重要組成部分，截止2009年底，**開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地突破4000畝，累計(jì)完成房地產(chǎn)建筑面積140萬(wàn)平方米，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)模達(dá)200多萬(wàn)平方米。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)已走出金融危機(jī)的低迷狀態(tài)，呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的局面，%；，比增226%，比增266%。商品房銷售量及銷售額、二手房交易量及交易額等多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。但按小康社會(huì)人均住房面積達(dá)到35平方米的目標(biāo)計(jì)算，開(kāi)發(fā)區(qū)需要的商品房面積2010年為525萬(wàn)平方米，尚差約200萬(wàn)平方米。至2020年需要的商品房面積達(dá)到1050萬(wàn)平方米；因此，在未來(lái)的9年內(nèi)，**開(kāi)發(fā)區(qū)需新增商品房建筑面積600萬(wàn)平方米，即平均每年需新增70萬(wàn)平方米，故**開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的近、遠(yuǎn)期潛在的住宅市場(chǎng)容量巨大?！窠?jīng)濟(jì)總量迅速提升截止2009年底，**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建12年來(lái)，共批準(zhǔn)各類項(xiàng)目總投資105億元，完成全社會(huì)固定投資80多億元。特別是2000年以來(lái)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速都保持兩位數(shù)以上，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)30%左右。，%；，占全市第三位，%，增幅位居全市第二；；%，, %，%；實(shí)際利用外資1940萬(wàn)美元；外貿(mào)出口總額5097萬(wàn)美元，%；，%，增幅位居全市首位，%。**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為**市極具活力和潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來(lái)城區(qū)的拓展，帶來(lái)城市人口的增加；城市人口的增加必將增加房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量?！裆藤Q(mào)流通強(qiáng)勁活力**城區(qū)是典型的商貿(mào)城市，發(fā)展商貿(mào)一直是**城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。**為順應(yīng)人流量急劇增加的形勢(shì)，大力發(fā)展商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)。2009年新增商貿(mào)服務(wù)類企業(yè)個(gè)體149戶，注冊(cè)資本99335萬(wàn)元，新增個(gè)體工商戶528戶。限額以上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額11596萬(wàn)元，%；限額以上住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額5850萬(wàn)元，%。**立足“商貿(mào)旺市”，著力推進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，重點(diǎn)培育大型建材、汽車等專業(yè)市場(chǎng)，目前已建成冠宏星建材一條街、天安經(jīng)典電子城、中國(guó)紅專業(yè)建材市場(chǎng)等，購(gòu)物環(huán)境顯著優(yōu)化，服務(wù)功能明顯增強(qiáng)；已簽約或達(dá)