【正文】 金色荷塘房地產(chǎn)建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項目基本情況 1第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍 4第三節(jié) 結論及建議 5第二章 項目建設的背景及必要性 7第一節(jié) 項目建設的背景 7第二節(jié) 項目建設的必要性 9第三章 市場分析 11第一節(jié) 本項目商住社區(qū)的概念 11第二節(jié) 海南目前房地產(chǎn)市場情況介紹 11第三節(jié) 海南未來房地產(chǎn)市場預測 13第四節(jié) 某房地產(chǎn)市場狀況 15第五節(jié) 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析 16第六節(jié) 本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢 19第七節(jié) 本項目前景預測 19第四章 項目定位 21第一節(jié) 功能定位 21第二節(jié) 市場定位 21第三節(jié) 定價策略 25第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時機定位 26第五節(jié) 銷售方式定位 27第六節(jié) 物業(yè)服務定位 27第五章 建設地點及建設條件 28第一節(jié) 建設地址 28第二節(jié) 建設條件 28第六章 建設規(guī)模及建設內(nèi)容 32第七章 建筑建設方案 33第一節(jié) 項目總體規(guī)劃方案 33第二節(jié) 單體建筑方案 35第三節(jié) 結構方案 39第八章 公用工程 40第一節(jié) 給排水工程 40第二節(jié) 電 氣 43第三節(jié) 空調(diào)與通風工程 49第四節(jié) 燃氣設計 51第五節(jié) 道路、舞池花壇、停車場與綠化 51第九章 消防及安全 54第十章 環(huán)境保護及節(jié)能 58第一節(jié) 環(huán)境保護 58第二節(jié) 節(jié)能措施 61第十一章 項目組織及勞動定員 63第一節(jié) 項目組織 63第二節(jié) 勞動定員 63第十二章 項目建設管理及招標投標 65第一節(jié) 建設管理 65第二節(jié) 招標投標 65第十三章 項目實施進度 67第十四章 投資估算與資金籌措 68第一節(jié) 投資估算 68第二節(jié) 資金籌措 71第十五章 財務分析與評價 71第十六章 風險性分析 77第一章 總 論第一節(jié) 項目基本情況一. 項目名稱某金色荷塘房地產(chǎn)建設項目二. 建設單位概況(一) 建設單位某實業(yè)有限公司(二) 建設單位概況某實業(yè)有限公司成立于2007年4月25日，注冊資金為2000萬元，注冊號888888889，法定代表人為，注冊地定某城。公司現(xiàn)有管理及技術人員共10人，是一家具有暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（限于某金色荷塘項目開發(fā)）。公司主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房地產(chǎn)租憑；房地產(chǎn)營銷策劃；商務服務；企業(yè)策劃；建筑材料銷售等。 三. 項目擬建地點某金色荷塘房地產(chǎn)建設項目位于某市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側(cè)，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程。四. 項目定位根據(jù)某市客戶潛在市場的判斷，建議將該項目住宅定位為：中檔偏高品質(zhì)、中高級物業(yè)管理、中檔價格的精品裝修房。五. 項目主要建設規(guī)模及內(nèi)容根據(jù)某市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢,并結合地塊情況進行項目開發(fā)，本項目擬建設6棟18層住宅樓、1幢3層商住樓。根據(jù)規(guī)劃初步意見，項目規(guī)劃指標：、%、綠化率40%。項目擬建設：（1），其中：；, m2。（2）配套公用工程設施，包括智能安防和緊急救助系統(tǒng)、給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。煤氣管道入戶，智能化管理、寬帶入戶。（3）配套各種娛樂設施，設網(wǎng)球場、羽毛球場、棋牌室、臺球室、健身房、乒乓球室等健身娛樂設施，也可進行太極、舞蹈、體操、晨跑等戶外有氧運動。六. 項目總投資及資金籌措。向國內(nèi)銀行申請中期借款6000萬元，%計算利息。七. 主要技術經(jīng)濟指標詳見以下主要技術經(jīng)濟指標表：序號名 稱單位數(shù) 量1總用地面積m2201972總建筑面積m23地面總建筑面積m2計容積率建筑面積m240504其中住宅m2商業(yè)鋪面m24地下總建筑面積m25建筑占地面積m26建筑密度%7容積率8綠化率%409總戶數(shù)戶68010機動車停車數(shù)輛146其中地下停車數(shù)輛地面停車數(shù)輛14611總投資萬元其中（1）土地費用萬元（2）工程費用萬元(3) 前期工程費萬元(4) 其他費用萬元(5) 預備費萬元(6)建設期利息萬元12財務內(nèi)部收益率(稅后)%13財務凈現(xiàn)值(稅后)萬元14投資利潤率%15投資利稅率%16資本金凈利率%17投資回收期（稅后）年318投資借款償還期（含建設期）年4 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍一. 可行性研究報告編制依據(jù)1. 某實業(yè)有限公司與海南**簽訂的關于編制項目可行性研究報告的合同書；2. 《民用建筑設計通則》（GB 50352—2005）；3. 《住宅設計規(guī)范》（GB 50096—1999）（2003年版）；4. 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045—95）（2005年版）；5. 《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016—2006）；6. 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180—93）（2002年版）；7. 《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》 (JGJ50—2001)；8. 其它現(xiàn)行的標準、規(guī)范、定額；9. 建設單位提供的相關資料。二. 研究范圍研究工作的范圍包括：建設的背景及必要性、市場分析及預測、建設地點及建設條件、建設規(guī)模及建設內(nèi)容、建筑建設方案、公用工程、消防、環(huán)境保護及節(jié)能、項目組織及勞動定員、項目建設管理及招投標、項目實施進度、投資估算與資金籌措、財務分析與評價等。第三節(jié) 結論及建議一. 研究結論1. 海南國際旅游島開發(fā)建設和某房地產(chǎn)的快速發(fā)展，為本項目提供了廣闊的市場前景，因而本項目一方面將為市場提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。2. 某金色荷塘房地產(chǎn)建設項目設計符合某市城市總體規(guī)劃，已經(jīng)某市建設局關于項目總平面圖的批復、《某市建設工程規(guī)劃臨時許可證》及某市發(fā)展和改革委員會（海發(fā)改備備案，并已獲某市國土環(huán)境資源局《關于某金色荷塘項目環(huán)境影響報告表的批復》。經(jīng)測算,在基準貼現(xiàn)率為12%的情況下,，財務內(nèi)部收益率（FIRR）%,動態(tài)投資回收期3年，%。因此，某金色荷塘項目在經(jīng)濟上是可行的。 二. 建議1. 切實做好項目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設計、環(huán)境影響評價等。2. 應切實做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證項目建設及投入使用期的需要。3. 應切實做好資金籌措，落實資金，保證項目順利實施。第二章 項目建設的背景及必要性第一節(jié) 項目建設的背景一．海南國際旅游島將進一步推動海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對整個國民經(jīng)濟發(fā)展，增加財政收入，促進居民就業(yè)，改善居民居住條件，推動海南國際旅游島建設具有很大的促進作用和重要的意義。由于受金融危機影響，我國部分省市房地產(chǎn)市場遭受不同程度的影響，但我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持了良好健康的發(fā)展局面。2008年11月份以來，海南及時化解國際金融危機對房地產(chǎn)市場造成的巨大沖擊，采取了一系列措施，促進房地產(chǎn)市場回暖。2010年1月4日，國務院《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》正式出臺，把建設海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，是轉(zhuǎn)變旅游業(yè)開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的重要舉措。旅游房地產(chǎn)的高水平發(fā)展加快了海南國際旅游島建設的進程，海南國際旅游島建設也將進一步推動海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。二、旅游房地產(chǎn)漸成發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容旅游地產(chǎn)是海南房地產(chǎn)市場的主力，旅游資源發(fā)達的三亞、 ?？?、某為海南房地產(chǎn)市場發(fā)展的主力城市。海南作為中國唯一的熱帶省份，具有絕佳而不可替代的旅游資源，國際旅游島獲批后，海南旅游業(yè)將具有更為廣闊的發(fā)展空間，進而成為海南房地產(chǎn)市場發(fā)展的堅實基礎。近年來，某市委市政府確定了“以萬泉河為靈魂，以博鰲亞洲論壇為品牌，以溫泉為特色資源，以人文環(huán)境為優(yōu)勢，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，建設特色城市”這一富有特色的某發(fā)展思路。并提出了“把某建成恬靜、溫馨、精致、安寧、柔美、宜居的城市。得益于這一發(fā)展戰(zhàn)略，某全市旅游和旅游房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，并逐漸成為全市經(jīng)濟增長的重要一極。以萬泉河為靈魂、以亞洲博鰲論壇為品牌、以官塘溫泉宜居環(huán)境為優(yōu)勢發(fā)展某特色旅游產(chǎn)業(yè)，成為某市委市政府推進某經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略定位。旅游房地產(chǎn)漸成發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容，官塘溫泉、博鰲、嘉積主城區(qū)萬泉濱河等構成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。在旅游地產(chǎn)的推動下，官塘、嘉積市區(qū)、博鰲三大組團經(jīng)濟發(fā)展勢頭日趨旺盛，逐漸形成某市城市發(fā)展三足鼎立態(tài)勢。隨著某城市建設“三大組團”規(guī)劃及相關城市配套的不斷完善，某房地產(chǎn)實現(xiàn)漂亮轉(zhuǎn)身，大型、品質(zhì)、生態(tài)旅游度假房地產(chǎn)項目躋身前沿唱主角，產(chǎn)品迅速升級。三．某市房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間某市是以純樸民風、和諧社會和萬泉河、官塘溫泉、紅色娘子軍、亞洲論壇為主導特色的中等城市。某市總?cè)丝诩s46萬人，是我省著名的僑鄉(xiāng)，地處海南島東部，北距海口市86公里，南距三亞市163公里，交通便利。某市歷來是海南島比較富庶的地區(qū)，人文環(huán)境優(yōu)秀，經(jīng)濟文化發(fā)達，基礎設施良好。由嘉積、博鰲、官塘三大組團構成的大某，在最近幾年推進的城市化進程中已逐漸崛起成為除?？?、三亞外的海南第三大城市。 隨著某經(jīng)濟實力的逐步增強和知名度的不斷提升，博鰲特別區(qū)規(guī)劃二期建設項目、博鰲濱海旅游區(qū)建設項目、官塘新城區(qū)整體開發(fā)項目等一批項目已經(jīng)相繼開發(fā)，大批島內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛搶灘某購買土地，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設，也吸引了大批來自內(nèi)地以及新加坡、美國、澳大利亞、日本、馬來西亞等國家的客戶。近幾年來，某樓市的售價節(jié)節(jié)攀升，其銷售面積、開發(fā)面積也呈快速增長趨勢。第二節(jié) 項目建設的必要性目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務等多種經(jīng)濟活動的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟的重要組成部分，是經(jīng)濟發(fā)展的先導產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟發(fā)展的“寒暑表”。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。根據(jù)有關部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。海南省的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀九十年代的經(jīng)濟泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實、調(diào)整多種政策手段，隨著海南省國際旅游島的開發(fā)建設，總體勢頭趨于看好。特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間，市場前景仍然樂觀。隨著海南房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，新的投資理念和營銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時代已開始步入海南房地產(chǎn)業(yè)，由買方市場引發(fā)的這場需求與供給變化正在改變著海南省房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢。本項目的建設順應了當前海南省和某市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。本項目的建設是必要的。第三章 市場分析第一節(jié) 本項目商住社區(qū)的概念本項目位于位于某市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側(cè)，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程，交通便利，市政配套設施齊全。某金色荷塘項目擬進行商業(yè)、住宅綜合開發(fā)，物業(yè)市場定位為中高檔休閑、度假、養(yǎng)生商住社區(qū)，主要目標客戶群定位為省外客戶或省內(nèi)具有一定經(jīng)濟實力且對某發(fā)展前景比較看好的客戶。第二節(jié) 海南目前房地產(chǎn)市場情況介紹國務院日前公布的《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》，將海南國際旅游島建設的目標定為：到2020年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。此前，受海南省政府出臺的國際旅游島建設規(guī)劃的帶動，海南省房地產(chǎn)建設已逐漸進入高潮。房地產(chǎn)投資和銷售增速明顯快于全國平均水平2009年111月，%，同比漲幅居全國第三位，%，同比漲幅居全國第二位。另外，111月，%，%。其中，11月，%；，%；，%；，%。）全省商品住房銷售價格漲幅明顯2009年11月，海口房價同比上漲13％，三亞房價同比上漲6．6％。而一年多前，金融危機已然肆虐的2008年11月份，?？谛陆ㄗ≌壬蠞q近10％，居全國第五位，環(huán)比居全國第一位，已經(jīng)顯示出不可小覷的“熱度”。90平米以下住宅最受消費者青睞根據(jù)海南搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，兩房和三房是大多數(shù)受訪者的意向戶型，％％，一房的意向購買量相對較少，％，選擇購買單身公寓和單體低層住宅類產(chǎn)品的很少，％，選擇四房的最少，%。4. 從消費者購房面積的調(diào)查顯示，7090平方米的房子最受青睞，％的受訪者意向購買7090平方米的房子，90110平方米和70平方米以下的房子也有著較大的需求量，％％，另外，％，而150平方米以上的市場需求量較小，％。5. 島外人士仍是購買海南商品房的主力軍。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)計，海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)建銷兩旺的局面，截至１０月底，已銷售４１９萬平方米，全年有望達到５００萬平方米。今年上半年，島外人士購買海口市、三亞市商品住房保持較高的比重，總套數(shù)分別為７６．９％、７８．０％，％、％。第三節(jié) 海南未來房地產(chǎn)市場預測從上述海南房地產(chǎn)運行情況來看，海南房地產(chǎn)市場未來雖然有一些波動，但總體上還在正常區(qū)間運行，并呈現(xiàn)以下特征。國家政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。2008年12月17日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健