【正文】 九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究. 九龍城房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.目 錄致：**市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 ...........................................................................................4總體假設(shè)和限制條件 ................................................................................................................................5一、總 論 .......................................................................................................................................................7二、項目基本情況 ...................................................................................................................................14三、 項目宏觀環(huán)境研究 ......................................................................................................................19四、 項目開發(fā)條件分析 ......................................................................................................................42五、項目定位與需求分析 ...................................................................................................................45六、項目開發(fā)方案策劃 .........................................................................................................................51七、項目投資分析與財務(wù)效益評價 ..............................................................................................59八、項目風(fēng)險與不確定性分析 .........................................................................................................66九、項目第一期財務(wù)分析簡述 .........................................................................................................69十 項目特征綜述、結(jié)論與建議 ...................................................................................................73九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.一、總 論 項 目 基 本 情 況項 目 名 稱 ： 市“九龍城”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究開 發(fā) 商 ： 市 某 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限責(zé)任公司項 目 概 況 ： 九 龍 城 項 目 位 于 某 公 園 西 北 面 ， 東 臨 大 路 ； 南 含某 公 園 、 近 沿 江 風(fēng) 光 帶 ； 西 臨 寶 慶 路 ； 北 接 迎 賓 路 ， 距 砂 子 嶺 約1000 米 。 該 區(qū) 域 是 **市 商 業(yè) 、 文 化 中 心 ， 東 、 西 、 南 、 北 均 有 主 、次 干 道 縱 貫 ， 公 交 線 路 四 通 八 達(dá) ， 交 通 方 便 。項 目 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) ：項 目 計 量 單 位 數(shù) 量 所 占 比 值規(guī) 劃 用 地 總 面 積 M2 224452規(guī) 劃 凈 用 地 M2 195604 %總 建 筑 面 積 M2 住 宅 面 積 M2 %其 中 ： 多 層 M2 %高 層 M2 %別 墅 M2 %公 建 面 積 M2 %其 中 ： 商 業(yè) 面 積 M2 %公 寓 M2 %會 所 M2 %幼 兒 園 M2 %垃 圾 站 M2 200 %九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.地 下 建 筑 面 積 M2 %建 筑 占 地 面 積 M2 建 筑 密 度 %綠 地 率 40%容 積 率 總 戶 數(shù) 1886停 車 位 個 1339其 中 ： 地 下 停 車 位 個 912地 面 停 車 位 個 427 項目開發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析**市位于省中部，地處湘江中游，為省直轄市和全國甲類城市?？偯娣e 5015 平方公里，總?cè)丝?280 萬，其中市區(qū)人口 78 萬。**歷史悠久，自古以來便是湘中地區(qū)重要的商業(yè)中心，早在十七世紀(jì)就是全國著名的“米市”和“藥都” 。**氣候溫和，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，是全國重要的糧豬生產(chǎn)基地，因盛產(chǎn)湘蓮被稱為“中國湘蓮之鄉(xiāng)” 。**是新中國重要的機電工業(yè)生產(chǎn)基地，現(xiàn)已形成以冶金、機電、紡織、化工、建材為主體并極具競爭力的支柱產(chǎn)業(yè)。**是享譽中外的湖湘文化發(fā)源地，風(fēng)光秀麗，人杰地靈，旅游資源十分豐富，是一代偉人毛主席、著名軍事家彭德懷元帥、世界文化名人齊某大師的故鄉(xiāng)。新世紀(jì)開放的**因?qū)嵤╅L株潭城市群經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展戰(zhàn)略，而倍受國外投資商的高度關(guān)注。長株潭城市群已被國家“十五”計劃九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.列為全國重點支持發(fā)展的七大城市密集區(qū)之一，隨著首屆四年一度的“齊某國際藝術(shù)節(jié)”在**隆重召開，又隨著**德國工業(yè)園的順利開工，這一切的一切都預(yù)示著在不久的將來**的商業(yè)天空將出現(xiàn)一片燦爛的盛世。作為長株潭城市的核心城市之一，**市以建設(shè)“生態(tài)園林式現(xiàn)代化工業(yè)城市”為目標(biāo)，努力建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)、長株潭物流中心，充分利用其獨特的優(yōu)勢， “十五”期間，**市委市人民政府通過優(yōu)化投資環(huán)境和推進(jìn)引商、招商等措施，吸引了大量的投資者，五年間引進(jìn)外資 122 億元，為“九五”期間的 倍，德國梅森爾，日本東洋電器，北京首鋼等國內(nèi)外大企業(yè)大公司大財團(tuán)紛紛來**落戶，通過出讓重組 90%以上的國有企業(yè)，企業(yè)實行了改制，通過改制重新發(fā)放生機，戰(zhàn)略引進(jìn)來催生了**六大工業(yè)園區(qū)，加速了**工業(yè)產(chǎn)業(yè)的形成。2022 年產(chǎn)值突破 8 億元，利稅 8 億多元。 “九七經(jīng)濟(jì)區(qū)”來勢更是如火如荼，一期工程投產(chǎn)后，再投巨資創(chuàng)造生產(chǎn)基地。06年的“清華正科機電”投資 19 億元，在**奠基。這些以機械制 造 、食 品 加 工 等 特 色 的 工 業(yè) 區(qū) ， 推 進(jìn) 了 **工 業(yè) 企 業(yè) 的 發(fā) 展 。**市人口較少，近些年來，企業(yè)與院校結(jié)合，自主創(chuàng)新，成果倍出，為**市技術(shù)進(jìn)步加快發(fā)展贏得了人力與地緣優(yōu)勢。**市自古在有重要的優(yōu)勢：交通發(fā)達(dá)，使通往廣州、上海等地區(qū)的重要通道在市區(qū)通過。京珠高速公路呈東西南北兩個方向在**交叉。人文資源和旅游資源的優(yōu)勢：**這塊神奇的土地，有一代為人九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.毛澤東等領(lǐng)導(dǎo)人物。**的紅色旅游資源在全國首屈一指。省啟動的 131 旅游工程，是以韶山為中心的領(lǐng)袖人物紅色旅游區(qū)。房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和能力還處于弱勢，但上升的空間巨大：近幾年，**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，主要表現(xiàn)為，一是投資直線上揚，市場供求兩旺，自 2022 年后，**市房地產(chǎn)業(yè)逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)開發(fā)投資從 2022 年的 億元急增至 2022 年的 億元，與此同時，**市房產(chǎn)交易市場也日趨活躍。繼 2022 年房產(chǎn)交易量增之后，05年再創(chuàng)新高，達(dá)到 15 億元，盡管房價穩(wěn)中有升，但居民購房的熱情不減，甚至出現(xiàn)無樓可售的現(xiàn)象。**市房地產(chǎn)價格優(yōu)勢十分明顯，其房價僅為長沙的 1/2，2022年年底，長潭西線高速公路通車后，長沙、**兩市相距僅 20 多公里，只有 10 多分分鐘的車程。**房地產(chǎn)已經(jīng)越來越受到兩市居民的關(guān)注。 項 目 用 地 現(xiàn) 狀 與 規(guī) 劃現(xiàn) 狀項 目 用 地 坐 落 于 **市 西 不 某 公 園 旁 ， 東 臨 大 湖 路 ， 南 臨 某 公 園 ，西 臨 寶 慶 路 ， 北 近 路 。 規(guī) 劃 用 地 面 積 224452 平 方 米 ， 形 狀 為 由 南往 北 將 某 公 園 成 包 圍 之 勢 的 半 圓 形 帶 狀 。 項 目 用 地 地 勢 較 平 緩 ， 南可 無 阻 礙 地 欣 賞 某 公 園 美 景 ， 西 可 遠(yuǎn) 眺 滔 滔 湘 江 。 該 區(qū) 域 是 **市 有名 的 商 業(yè) 區(qū) ， 形 成 的 專 業(yè) 市 場 有 砂子嶺電器城：經(jīng)營各類彩電、空調(diào)、熱水器、燈具、品牌家電、廣播器材、舞臺音響。砂子嶺糖酒市場：經(jīng)營面積 6037 平方米，門面 140 多個，經(jīng)營糖、酒、副食、九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.糧油、小百貨等。金都大市場：設(shè)有布匹、服裝、鞋類、皮革鞋料、家俱家電、工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品等專業(yè)批發(fā)市場。砂子嶺建材市場：經(jīng)營各類門窗、衛(wèi)浴、瓷磚、石材、油漆涂料、地板等裝飾材料。以及由某公司開發(fā)的汽車配件大市場等。目前項目 用 地 范 圍 內(nèi) 目 前多 為 民 宅 ， 通 道 狹 窄 ， 環(huán) 境 衛(wèi) 生 狀 況 差 ， 違 背 了 城 市 用 地 最 高 最 佳原 則 ， 有 待 改 造 升 級 。 因此，**某房地產(chǎn)公司購得項目用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 區(qū) 域 內(nèi) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 完 善 ， 已 成 為 **市 地 產(chǎn) 投 資 的 熱 點 地 區(qū) ，近 幾 年 已 建 成 或 在 建 的 房 地 產(chǎn) 項 目 有 沁 園 小 區(qū) 、 金 源 小 區(qū) 、 濱湖花園小區(qū) 、 龍 鳳 山 莊 、 陽 光 山 莊 等 。規(guī) 劃 發(fā) 展 方 向區(qū) 域 規(guī) 劃 ： 本 區(qū) 域 為 **市 xx 商 業(yè) 中 心 區(qū) ， 對 接 城 北 大 學(xué) 城 ，更 是 連 接 湘 鄉(xiāng) 、 韶 山 、 邵 陽 、 婁 底 等 城 市 交 通 要 地 。 隨 著 城 市 的 擴(kuò)大 ， 傳 統(tǒng) 的 城 市 商 圈 負(fù) 荷 太 大 ， 需 要 升 級 ， 城 市 中 心 區(qū) 的 舊 城 改 造難 度 阻 礙 著 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 進(jìn) 度 ， 因 此 ， 為 使 城 市 中 心 商 業(yè) 與 居 住 全 方位 升 級 ， 完 善 某 公 園 周 邊 道 路 與 商 業(yè) 布 局 ， 同 時 ， 完 成 “城 中 村 ”的 改 造 ， 是 項 目 用 地 的 規(guī) 劃 方 向 。 項 目 開 發(fā) 條 件 分 析 項 目 一 期 已 取 得 拆 遷 許 可 證 ， 正 進(jìn) 行 緊 張 的 拆 遷 工 作 ， 本項 目 全 部 拆 遷 量 約 8 萬 平 方 米 ， 因 此 ， 項 目 能 否 按 計 劃 的 完 成 拆 遷 ，是 項 目 能 否 能 按 時 啟 動 ， 完 成 銷 售 的 關(guān) 鍵 ， 也 是 土 地 成 本 能 否 控 制在 計 劃 內(nèi) ， 實 現(xiàn) 利 潤 的 關(guān) 鍵 。 項 目 面 臨 的 最 大 的 壓 力 是 建 筑 設(shè) 計 與 環(huán) 境 景 觀 的 完 美 統(tǒng) 一九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.的 把 握 程 度 以 及 相 關(guān) 宏 觀 政 策 對 房 地 產(chǎn) 市 場 乃 至 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 業(yè) 的 影 響 。如 果 本 項 目 不 能 在 建 筑 設(shè) 計 上 獨 樹 一 幟 ， 充 分 利 用 好 某 公 園 這 一 天然 景 觀 ， 開 創(chuàng) 自 己 的 特 點 與 買 點 ， 同 時 在 價 格 上 占 有 優(yōu) 勢 地 位 ， 將面 臨 較 大 的 市 場 風(fēng) 險 。 市 場 需 求 分 析項 目 處 于 **市 商 業(yè) 發(fā) 達(dá) 、 配 套 成 熟 、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 完 善 的 xx 區(qū) ，根 據(jù) 分 析 ， 在 此 區(qū) 域 ， 近 幾 年 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 量 及 上 市 量 均 不 及 河 東 ，而 項 目 所 在 地 的 獨 一 無 二 性 和 開 發(fā) 方 對 項 目 的 精 心 策 劃 與 定 位 ， 使?jié)?在 消 費 人 群 對 項 目 充 滿 期 待 ， 砂 子 嶺 商 圈 的 日 益 成 熟 與 擴(kuò) 展 ， 使項 目 商 業(yè) 部 分 和 公 寓 部 分 銷 售 壓 力 均 不 大 ， 目 標(biāo) 客 戶 可 選 擇 本 市 、項 目 區(qū) 域 內(nèi) 成 功 的 商 業(yè) 人 士 ， 而 項 目 住 宅 部 分 以 **xx 居 民 的 購 買 力和 大 學(xué) 教 師 群 、 商 業(yè) 人 士 的 消 化 力 ， 不 必 依 托 過 大 的 市 場 ， 即 可 實現(xiàn) 項 目 的 售 磬 。 項 目 開 發(fā) 市 場 定 位通 過 分 析 可 知 ， 項 目 主 要 客 戶 可 設(shè) 定 為 項 目 可 輻 射