【正文】 目 錄 第一章 總論 ......................................... 14 第二章 項(xiàng)目背景 .................................... 520 第三章 市場(chǎng)情況分析與需求預(yù)測(cè) ...................... 2129 第四章 項(xiàng)目方案 ................................... 3035 第五章 環(huán)境保護(hù) ......................................36 第六章 土建工程 ................................... 3739 第七章 公用工程 ................................... 4054 第八章 管理組織機(jī)構(gòu) ..................................55 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ...............................56 第十章 投資估算與資金籌措 .......................... 5758 第十一章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) ............................... 5961 第十二章 結(jié)論與建議 ....................................62 附表及附文 xxxxxxxxx 二○○九年 八 月 1 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目提要 一、 項(xiàng)目名稱(chēng)： 瓊海 萬(wàn)泉美地 國(guó)際生活村 二 、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 瓊海市嘉積鎮(zhèn) 紅星居委會(huì)濱河新區(qū) 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：瓊海 美地 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商法定代表人： 王曼酈 五、項(xiàng)目性質(zhì)：新建商住樓 六、項(xiàng)目概況 瓊海 萬(wàn)泉美地 國(guó)際生活村 項(xiàng)目是由 瓊海美地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投資興建的工程。工程位于 瓊海市嘉積鎮(zhèn)紅星居委會(huì)濱河新區(qū) 。 瓊海 萬(wàn)泉美地 國(guó)際生活村 項(xiàng)目 總土地面積為： 平方米 ， 項(xiàng)目 總建筑面積 平方米（其中地下室 ㎡ ） ， 其中可售 住宅面積為 平方米 ,1樓住宅可銷(xiāo)售面積 平方米 ， 低層住宅 面積為 平方米 ,商鋪面積 平方米 。 1樓 14F（地下 1F，地 上 14F）； 7樓 均為 11F；商鋪為 3F； 低層住宅 為地下 1F，地上 2F3F。 容積率 ，建筑密度 18%， 綠化率 55%。 項(xiàng)目總體 停車(chē)位為 98 個(gè) 。 居住總戶數(shù) 571 戶， 小區(qū)是集多層住 宅樓 、小高層 住宅樓 及服務(wù)及設(shè)備用房為一體的生態(tài)型智能化居住小區(qū)。 七、建設(shè)單位 瓊海美地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于瓊海市 銀海路 ,公司2021 年 8 月 成立 。 法人代表 為 王曼酈 。公司注冊(cè)資本 1000 2 萬(wàn)元人民幣。是一家主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 公司堅(jiān)持“努力創(chuàng)新、科學(xué)管理、創(chuàng)一流企業(yè)”。公司視信譽(yù)為企業(yè)的生命。 八、組織管理 項(xiàng)目建成前，由公司工程部組建 瓊海 萬(wàn)泉美地 國(guó)際生活村 項(xiàng)目部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目建成后實(shí)行公司經(jīng)理負(fù)責(zé)制，財(cái)務(wù)上獨(dú)立核算，接受公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。 九、環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目屬中高檔商住小區(qū)，是以生態(tài)環(huán)境為主題，綠化率達(dá) 55%。建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料。生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。公共廚房污水經(jīng)隔油池后再進(jìn)入室外污水管網(wǎng)。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。 十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目 2021 年月 11 月開(kāi)工，預(yù)計(jì)工期約 25 個(gè)月 ，即2021年 12 月完 工并經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付使用。 十一、項(xiàng)目總投資 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目所需的 資金 萬(wàn)元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 萬(wàn)元。企業(yè)自籌 17500 萬(wàn)元，占總投資的 %；申請(qǐng)銀行貸款 5000 萬(wàn)元，占總投資的 % ，不足部分來(lái)源于房產(chǎn)預(yù)銷(xiāo)售款。貸款年利率為 %，貸款期限為 3 年，本金分2021 萬(wàn)、 3000 萬(wàn)于 202 2021 年 兩 次還清。詳見(jiàn)附表四及附表十。 3 十二、資金籌措 （一）申請(qǐng)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 5000 萬(wàn)元； （二）企業(yè)自籌資金 17500 萬(wàn) 元； （三） 房產(chǎn)預(yù)銷(xiāo)售款 萬(wàn)元 十三、社會(huì)效益 可以調(diào)整瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)布局結(jié)構(gòu)，建設(shè)現(xiàn)代化大城市。 有利于促進(jìn)瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的多元化發(fā)展。 有利于打開(kāi)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)向外地?cái)U(kuò)展的新局面。 帶動(dòng)海南省其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會(huì)就業(yè)。 第二節(jié) 可行性報(bào)告依據(jù) 一、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； 二 、 土地證 :海國(guó)用（ 2021）第 0891 號(hào) 。 三 、建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證，編號(hào)： [2021]53； 四 、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和海南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié) 會(huì)統(tǒng) 計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)； 五 、海南省相關(guān)定額。 4 第二章 項(xiàng)目背景 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件 一、自然條件 瓊海，美麗而富有魅力的城市，被譽(yù)為海南省東海岸的明珠。充滿傳奇的紅色娘子軍、風(fēng)光旖旎的萬(wàn)泉河、殊驚世界的博鰲亞洲論壇，構(gòu)架起瓊海的與眾不同。紅色的歷程、藍(lán)色的誘惑、綠色的魅力，張揚(yáng)出瓊海光彩四射。瓊海市基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通通訊發(fā)達(dá)。由嘉積、博鰲、官塘三大人口、建筑組團(tuán)構(gòu)成的大瓊海，在 21 世紀(jì)初推進(jìn)城市化進(jìn)程中崛起為海南第三大城市。瓊海倍受胡錦濤、江澤民、溫家寶、吳邦國(guó)、賈慶林、曾慶紅等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo) 人的關(guān)懷與重視。他們親臨瓊海，向亞洲乃至世界發(fā)出熱情的邀請(qǐng)，瓊海聚集了四海群賢，也聚攏了天下目光。瓊海，歷史悠久、人杰地靈、物阜民豐，文化發(fā)達(dá)，是著名的僑鄉(xiāng)、溫泉之鄉(xiāng)。在這塊美麗而神奇的土地上，資源豐富、社會(huì)安定、民風(fēng)高尚、環(huán)境良好，是國(guó)內(nèi)外投資商的樂(lè)園與天堂。瓊海到處是春潮涌、人氣旺、商機(jī)多、氣象新。站在新世紀(jì)改革開(kāi)放的新潮頭，瓊海人民牢牢把握歷史發(fā)展的新機(jī)遇，把瓊海創(chuàng)建成中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，全國(guó)雙擁模范城。今天，瓊海人堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，朝著實(shí)現(xiàn)中等城市、海南島東商貿(mào)中心城市、國(guó)際旅游城市目標(biāo)跨步邁 進(jìn)。 5 瓊海素有愛(ài)商的熱心、親商的威望，助商的誠(chéng)懇，興商的能力。瓊海將竭誠(chéng)奉獻(xiàn)真情！迎接四方客商八面賓朋前來(lái)旅游觀光、投資置業(yè)，共同創(chuàng)造美好的未來(lái)！ 二、 地理位置 瓊海市地處海南島東部，距海南省省會(huì)?？谑?86 公里，距南端的國(guó)際旅游城市三亞市 163 公里。南距萬(wàn)寧市 60 公里，西連定安、屯昌縣，東瀕文昌清瀾港。瓊海市總面積 平方公里，現(xiàn)轄嘉積、中原、博鰲、潭門(mén)、長(zhǎng)坡、萬(wàn)泉、塔洋、大路、陽(yáng)江、龍江、會(huì)山、石壁十二鎮(zhèn)。嘉積城區(qū)為市府所在地。博鰲水城特別規(guī)劃區(qū)面積 平方公里。瓊海市屬于熱帶季風(fēng)及海洋濕潤(rùn)氣 候區(qū)，年平均氣溫為24176。 C，年平均降雨量 2072 毫米，年平均日照 2155 小時(shí)，年平均輻射量為每平方 千卡，終年無(wú)霜雪。瓊海市轄嘉積、中原、博鰲、潭門(mén)、長(zhǎng)坡、萬(wàn)泉、塔洋、大路、陽(yáng)江、龍江、會(huì)山、石壁十二個(gè)鎮(zhèn)， 203 個(gè)村（居）委會(huì)，轄區(qū)內(nèi)還有 5 個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、 1 個(gè)華僑農(nóng)場(chǎng)和 1 個(gè)國(guó)營(yíng)林場(chǎng)。 三、 人口民族 瓊海市民風(fēng)淳樸，文明禮貌，是 “ 全國(guó)精神文明建設(shè)示范市 ” 。 2021 年底統(tǒng)計(jì)全市總?cè)丝?476412 人，其中農(nóng)業(yè)人口 330922 人，非農(nóng)業(yè)人口 145490 人。 瓊海建置初期，全境納入戶籍的以漢族為主，兼有少量黎族 。隨著歷代境域的變遷和人口的變化，民族成份也發(fā)生變化。特別是解放后，從全國(guó)各地分配來(lái)的大中專(zhuān)畢業(yè)生和轉(zhuǎn) 6 業(yè)退伍軍人逐年增多，加上 6 個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的職工大部分來(lái)自全國(guó)各地，因而境內(nèi)的民族成份逐步走向多元化。據(jù) 1953年第一次人口普查，全市有 6 個(gè)民族，其中漢族 213507 人，占總?cè)丝?%；苗族 137 人，黎族 127 人，回族 1 人，蒙古族 1 人，共 266 人，占 %。 1964 年第二次人口普查，全市有 12 個(gè)民族，其中漢族 258796 人，占總?cè)丝?%；苗族 3450 人，黎族 504 人，壯族 247 人，回族 3 人，蒙古族 11 人，瑤族 9 人，布依族 3人，滿族 2 人，士家族 1 人，朝鮮族 1人，仫佬族 3人，其他民族 20 人，共 4252 人，占總?cè)丝?%。還有外國(guó)人加入中國(guó)籍的 1 人。 1982 年第三次人口普查，漢族 370233 人，占總?cè)丝?；苗族 6247 人，黎族 518 人，壯族 419 人，回族 9人，瑤族 27 人，其他民族 67 人，共 7287 人，占總?cè)丝?%。 1990 年第四次人口普查，全市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，全市有 21 個(gè)民族，其中漢族 406839 人，占總?cè)丝?%；苗族 7837 人，壯族 1536 人，黎族 1525 人，瑤族 59 人，回族25 人，其他民族 105 人，共 11087 人，占總?cè)丝?%。還有越南籍 4 人加入中國(guó)籍。 2021 年第五次人口普查，全市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，漢族 ，占總?cè)丝诘?%。各少數(shù)民族為 ，占總?cè)丝诘?%。 四、 歷史文化 7 瓊海有悠久的歷史。漢朝，屬珠崖郡之玳?？h，初元三年前屬朱盧縣，建武十九年改屬珠崖縣。三國(guó)時(shí)屬珠崖郡的朱盧縣。晉朝屬合浦的玳?？h。南北朝宋、齊、梁陳先后分屬越州、崖州、珠崖郡的朱盧、珠崖縣。隋朝屬珠崖郡的顏盧縣。唐太宗貞觀 五年（ 633 年）屬容瓊縣，唐高宗顯慶五年（ 660 年）容瓊縣改為樂(lè)會(huì)縣，縣治在南管村，又稱(chēng)黎黑村；五代時(shí)屬瓊州。宋徽宗大觀三年改屬萬(wàn)安軍，后復(fù)歸瓊州管轄。元代至元二十八年（ 1219 年） 6 月劃樂(lè)會(huì)縣西北部地區(qū)成立會(huì)同縣，縣治在永安都烏石（今大路鎮(zhèn)境內(nèi)），明、清兩代樂(lè)會(huì)、會(huì)同屬瓊州府。 民國(guó) 3 年（ 1914 年） 5 月會(huì)同縣改為瓊東縣。 1950 年 4月 27 日瓊東、樂(lè)會(huì)縣解放，屬?gòu)V東省海南行政公署管轄。1958 年 12 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，瓊東、樂(lè)會(huì)、萬(wàn)寧三縣合并為瓊海縣，建治嘉積鎮(zhèn)。 1959 年 11 月，萬(wàn)寧縣復(fù)析出，但瓊?？h一直沿 用至今。 1988 年 4 月后屬海南省管轄。 1992 年11 月 6 日，經(jīng)省政府同意并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷(xiāo)瓊海縣，設(shè)立瓊海市。 瓊海有著光榮的革命傳統(tǒng)。在第二次國(guó)內(nèi)革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，是瓊崖革命根據(jù)地中心，革命先驅(qū)楊善集、王文明在這里點(diǎn)燃了革命火種，為瓊崖 23 年紅旗不倒建樹(shù)了功勛。 1931年 5 月 1日，中國(guó)工農(nóng)紅軍瓊崖獨(dú)立支隊(duì)女子特務(wù)連 —— 紅色娘子軍就在這里誕生，戰(zhàn)火硝煙把她染成中國(guó)婦女解放運(yùn) 8 動(dòng)最悲壯最具傳奇色彩的一面旗幟。瓊海山清水秀，自然資源豐富，是海南省東海岸經(jīng)濟(jì)、文化、水陸交通較發(fā)達(dá)的地區(qū)。發(fā)源感動(dòng)五指山的萬(wàn)泉河 由西到東，橫貫全境，就象一條潔白的絹帶，一頭系著歷史，一頭指向未來(lái)。萬(wàn)泉河哺育了兩岸勤勞質(zhì)樸的人民，在古代文明史上曾濃墨重彩寫(xiě)下了光輝燦爛的黎苗文化。 春秋數(shù)度，物換星移。 萬(wàn)泉河水清又清 ?? 這歌聲唱遍全國(guó)。不知是歌讓河聲名遠(yuǎn)播，還是河讓歌流傳四方，或兩者兼而有之，但萬(wàn)泉河的自然景觀，猶如漓江，勝似漓江，令旅游者贊賞不已，流連忘返。如果沿著萬(wàn)泉河溯流而上，萬(wàn)泉河的流水在不停地變幻，洶涌時(shí)急若蛟龍，平緩時(shí)又穩(wěn)若飄紗，清澈的河水綿綿不斷，奔騰不息，兩岸一片片茂盛的天然椰林，象一條綠巾鋪在麗日藍(lán)天下，令 游人心曠神怡，仿佛進(jìn)入仙境。 五、 自然資源 【 旅游資源 】瓊海以風(fēng)光旖旎、舉世聞名的萬(wàn)泉河為主線，以萬(wàn)泉河峽谷漂流、探險(xiǎn)、探秘等時(shí)尚項(xiàng)目為領(lǐng)軍的 “ 綠色文化 ” ，是萬(wàn)泉河旅游的主色調(diào)，其中萬(wàn)泉河漂流項(xiàng)目被評(píng)為海南省優(yōu)秀專(zhuān)項(xiàng)旅游產(chǎn)品之首。以紅色娘子軍為題材的“ 紅色之旅 ” ，不斷被賦予新的文化內(nèi)涵，成為海南旅游的新亮點(diǎn)。博鰲水城是海南最具知名度、最具活力的旅游精品，是海南島十大優(yōu)秀旅游景點(diǎn)之一。包括萬(wàn)泉河、白石嶺、官塘溫泉、沙洲島、萬(wàn)泉河出?？凇⒉椇I玉帶灘與 “ 博鰲 9 亞洲論壇 ” 國(guó)際會(huì)議中心構(gòu)成了海南東部大瓊海的旅游體系 ，是全省重點(diǎn)旅游區(qū)之一。 【物產(chǎn)資源】 全市有野生動(dòng)物 130 多種，野生植物 250多種，礦產(chǎn)資源有鈦、鉀鎢、金、石墨、高嶺土、玻璃砂等14 種。熱礦泉資源豐富，境內(nèi)有官塘、北岸、藍(lán)山等熱礦泉。其中官塘溫泉日流量 10700 噸，最高水溫達(dá) 90 攝氏度，是“ 世界少有、海南無(wú)雙 ” 的熱礦泉田。 【海洋資源】 瓊海海岸線長(zhǎng) 43 公里，漁場(chǎng)遍及東沙、西沙、中沙、南沙，經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的魚(yú)類(lèi)有 40 多種。境內(nèi)的龍灣港水深 12 米，是個(gè)靠近國(guó)際航道的深水良港，可興建 15 萬(wàn)噸級(jí)泊位碼頭 42個(gè)。還有 萬(wàn)畝淺海灘涂 ,是養(yǎng)殖海產(chǎn)品的良好基地 ,全 國(guó)最大的麒麟菜養(yǎng)殖場(chǎng)就在我市境內(nèi)。 【水電資源】 瓊海境內(nèi)河流總長(zhǎng) 公里 ,流域面積在 100 平方公里以上的河流有 6 條 ,主要水系有萬(wàn)泉河、九曲江和新園水。水資源總量 億立方米，貯水量達(dá) 100萬(wàn)立方米以上的水