【導(dǎo)讀】開發(fā)有限公司投資興建的工程。工程位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)紅星。居委會濱河新區(qū)。瓊海"萬泉美地"國際生活村項目總土地面。積為平方米,商鋪面積平方米。下1F，地上14F）；2#、3#、4#、5#、6#、7#樓均為11F；商鋪為3F；低層住宅為地下1F，地上2F-3F。建筑密度18%，綠化率55%。項目總體停車位為98個。及設(shè)備用房為一體的生態(tài)型智能化居住小區(qū)。法人代表為王曼酈。公司堅持“努力創(chuàng)新、科學(xué)管理、創(chuàng)一流企業(yè)”。視信譽為企業(yè)的生命。務(wù)上獨立核算，接受公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。2021年12月完工并經(jīng)驗收合格后即可交付使用。貸款年利率為%，貸款期限為3年，本金分。2021萬、3000萬于2021、2021年兩次還清。藍色的誘惑、綠色的魅力，張揚出瓊海光彩四射。瓊海市地處海南島東部，距海南省省會?？谑?6公里，年平均輻射量為每平方千卡，終年無霜雪。

　　

【正文】 程相結(jié)合，應(yīng)走線合理； （ 4）中水工程應(yīng)全面規(guī)劃、分步實施； （ 5）既要注意節(jié)約水資源，又要確保中水用水 的安全和適用。 3）規(guī)范范圍 本次規(guī)劃的中水服務(wù)范圍為小區(qū)設(shè)計的范圍。 規(guī)劃中水主要用于道路和廣場澆灑、公用綠地澆灌、洗車場、廁所的沖洗用水、景觀水體補充水源及其它有同樣要求的市政公用水。 中水工程的工程內(nèi)容包括中水處理廠（站）、中水供水管網(wǎng)、中水運行監(jiān)測系統(tǒng)。 4）中水水源 本工程采用水區(qū)內(nèi)建筑洗滌廢水為中水水源，為節(jié)省中水水源處理成本及保護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，小區(qū)內(nèi)糞便污水不考慮作為中水水源。 43 5）用水量預(yù)測 前述中水主要用于道路和廣場澆灑、公用綠地澆灌、洗車場、廁所的沖洗用水、景觀水體補充水源等。 6）中水 處理工藝流程 中水處理工藝采用生物處理和物化處理結(jié)合的工藝流程。工藝流程如 下： 空氣 原水 隔油池 隔柵 調(diào)節(jié)池 生物處理 排渣 混凝劑 消毒劑 沉淀 → 過濾 → 消毒 → 中水變頻加壓設(shè)備 → 中水管網(wǎng) → 水區(qū)各中水用水點 污泥排放 中水水質(zhì)參照《生活雜用水水質(zhì)標準》（ ），并結(jié)合?？谑械胤教攸c進行，見表 2。 7．中水管網(wǎng)布置 小區(qū)中水處理站為室外獨立設(shè)置，水處理構(gòu)筑物采用地下式，水處理站與環(huán)境綠化結(jié)合，其地上建筑物與各建筑水品結(jié)合。 中水管道沿設(shè)計道路鋪設(shè)，管道間隔 300m 或道路交叉口處設(shè)檢修閥門，間隔 100m 預(yù)留管道接口；中水管道上應(yīng) 44 合理設(shè)置排氣閥和排泥閥。中水管道采用球墨鑄鐵管，橡膠圈接口，管徑 DN75~DN100，管道鋪設(shè)時盡量沿道路和自然地面坡度設(shè)置，管道埋 。 中水管道不得與生活用水給水管道直接相連，其露明部分必須作好淺綠色警示標識，以防誤飲、誤用。 小區(qū)中水水質(zhì)控制標準一覽表 表 2 項目 單位 數(shù)量 濁度 度 5 深液性固體 Mg/L 1000 懸浮性固體 Mg/L 5 色度 度 30 臭 Mg/L 無不快感覺 PH Mg/L BODS Mg/L 10 CODcr Mg/L 50 氨氮（以 N 計） Mg/L 10 總硬度（以 Caco3計） Mg/L 450 氯化物 Mg/L 300 陰離子合成洗滌劑 Mg/L 鐵 Mg/L 錳 Mg/L 游離余氯 管網(wǎng)未端不小于 總大腸菌群 個 /L 3 45 第三節(jié) 照明配電設(shè)計 1．設(shè)計依據(jù)： 1）甲方設(shè)計委托書； 2）國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范； 2）建筑專業(yè)提供之資料。 2．設(shè)計內(nèi)容： 1）變配電系統(tǒng)： 2）照明配電系統(tǒng)； 3）防雷與接地系統(tǒng) (見防雷設(shè)計專篇 )； 4）電話系統(tǒng)； 5）有線電視系統(tǒng)； 6）數(shù)碼對講系統(tǒng)； 7）遠程抄表系統(tǒng)； 8）寬帶系統(tǒng)。 3．變配電系統(tǒng)： 1）本工程消防用電（消防泵房、消防電梯、消防風機、自動報警系統(tǒng)等）按二級負荷 供電，其它一般照明配電為三級負荷供電。 2）電源由城市引二路 10KV 高壓線至變配電房。 3）采用高壓計量，低壓計量方式。 4）設(shè)有高壓配電房，選用干式變壓器。 5）低壓配電房統(tǒng)一管理配電至各幢單體。 46 6）低壓配電干線采用電纜敷設(shè)。 7）采用低壓“功率因數(shù)”集中補償方式，功率因數(shù)自動補償至 以上。 8）設(shè)柴油發(fā)電機為備用電源，發(fā)電機帶自動起動裝置。 4．照明配電： 1）小區(qū)沿道兩側(cè)布設(shè)路燈照明，綠化帶適當布設(shè)庭院裝飾照明燈。 2）小區(qū)配電房采用電纜溝敷設(shè)配電干線至每幢單體首層總配電箱。 3）電源引入處（首 層）零線重復(fù)接地。 4）每幢單體配電系統(tǒng)采用三相五線制配電。 5）配電干線采用電纜敷設(shè)，配電支線采用 BV500V 導(dǎo)線穿 PVC管暗敷設(shè)。 6）每戶設(shè)電表計量（電子電表 —— 遠程抄表） , 電表安裝于戶外電表間 . 7）每戶戶內(nèi)設(shè)小配電箱，戶內(nèi)配電分照明插座，插座回路設(shè)漏電保護，空調(diào)回路。 8）每戶照明采用吸頂燈、日光燈為主。 9）每戶預(yù)留抽油煙機插座，空調(diào)插座等。 5．電話系統(tǒng)： 1）小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置電話分線柜，由市話網(wǎng)絡(luò)敷設(shè)來電話電纜。 2）電話電纜沿電纜溝敷設(shè)至各幢單體首層。 47 3）每幢單體每層設(shè)電話分線盒。 4）每戶主臥、客廳、書房均留電話線盒。 5）電話支線采用四芯銅芯線穿 PVC 管暗敷設(shè)。 6．電視天線系統(tǒng)： 1）小區(qū)引線來城市有限電視線路，小區(qū)管理處統(tǒng)一分配至各幢單體。 2）電視天線系統(tǒng)每戶主臥、客廳均設(shè)天線插頭盒。 3）電視天線采用 75 歐姆同軸電纜穿 PVC 管暗敷。 7．數(shù)碼對講系統(tǒng)： 1）每幢單體首層入口大門設(shè)電控鎖和主對講機，每戶戶內(nèi)設(shè)分機，管理處管理。 2）每戶用戶通過分機與入口主對講機聯(lián)絡(luò)，對來訪客人監(jiān)控，以便大樓住戶安全管理。 8．遠程抄表系統(tǒng)： 1）每住戶電表、水表通過遠程超標系統(tǒng)，將數(shù)據(jù)傳送到小 區(qū)物業(yè)管理處。 2）遠程抄表系統(tǒng)采用導(dǎo)線暗敷設(shè)。 9．寬帶系統(tǒng)： 1）小區(qū)由城市寬帶系統(tǒng)引進分系統(tǒng)。 2）小區(qū)統(tǒng)一設(shè)有中心機房。 3）由電纜埋地敷設(shè)至各幢單體。 4）每幢單體住戶客廳、書房預(yù)留寬帶插頭盒。 48 第 四 節(jié) 防雷設(shè)計專篇 1．設(shè)計規(guī)范： 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 JGJ/T1692 《電子設(shè)備雷擊保護導(dǎo)則》 GB745087z 《雷擊電磁脈沖的保護》 IEC61312 《 建 筑 物 電 子 信 息 系 統(tǒng) 防 雷 設(shè) 計 規(guī) 范 》 GB503432021 及相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程 2．防雷與接地： 1）本工程住宅樓按二類防雷規(guī)范設(shè)計。 2）本工程沿天面四周女兒墻、水箱頂、樓梯頂布設(shè)避雷帶，避雷網(wǎng)格小于 10x10 或 12x8 米，引下線間距小于 18米，利用建筑物外廓各角的柱筋作為引下線。屋面非金屬物（如 PVC 透氣管等）設(shè)接閃器保護。 3）采用柱內(nèi)兩主對角鋼筋為引下線。 4）天面避雷帶采用Φ 12 鍍鋅元鋼制作，每米設(shè)一支持卡子，支高 10 公分。 5）柱內(nèi)引下線上連接天面避雷帶，下連接地梁，基礎(chǔ)鋼筋連接成防雷整體。 6）所有連接采用雙面搭接電焊 ,焊接長度不小于 10公分 。 7）完工后測試綜合電阻不大于 1 歐。 49 8）本工程接地保護與防雷共用地極。 9）總電源引入處設(shè)過電壓保護器。 10）建筑物超過 45 米應(yīng)防側(cè)擊雷和等電位報護措施 : （ 1） 45 米以上四周外側(cè)梁鋼筋應(yīng)連通并連接引下線。 （ 2） 45 米以上外墻上的欄桿、金屬門窗 .玻璃幕墻金屬框架 .廣告架及其他外露金屬屋頂?shù)染鶓?yīng)與防雷裝置（均壓環(huán)）連接。 11）供電線路及電視電話線路設(shè)計屏蔽電纜、套金屬管埋地進入各建筑物。配電房、電梯機房、消防控制室及大型金屬設(shè)備處預(yù)留接地端子。 12）未注明之做法按有關(guān)規(guī)范施工。 第 五 節(jié) 消防 設(shè)計專篇 1．設(shè)計依據(jù)： 1）甲方設(shè)計委托書； 2） 國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范； 3）建筑專業(yè)提供之資料。 2．室外消火栓： 1）沿小區(qū)四周布設(shè)室外消火栓； 2）室外消火栓用水量為 15L/S，壓力為 。 3．室內(nèi)消火栓： 50 1）每幢單體建筑每層按規(guī)范布設(shè)室內(nèi)消火栓。 2）消防箱要求配Φ 65 消火栓， 19mm 水槍， 25m 水帶，消防水泵起動按鈕。 3）每幢單體室內(nèi)消防系統(tǒng)均設(shè)有消防水泵接合器。 4）消火栓出口距地 米。 5）消防用水量為 20L/S。 4．自動噴淋系統(tǒng)： 1）地下室 . 車庫等按規(guī)范布設(shè)自動噴 淋系統(tǒng)。 2）地下室 .車庫按中危險級建筑物設(shè)計。 3）自動噴淋系統(tǒng)流量為 26L/S。 4）自動噴淋系統(tǒng)設(shè)有消防水泵接合器。 5．地下消防水池： 1）小區(qū)統(tǒng)一設(shè)地下消防水池。 2）小區(qū)室內(nèi)消火栓流量為 20L/S，自動噴淋為 26L/S，消火栓用水 2 個小時，自動噴淋用水為 1 個小時，消防水池容積為 250 立方米。 3）消防泵房設(shè)二臺消防泵（一用一備）。 4）消防泵房設(shè)二臺噴淋泵（一用一備）。 6．滅火器配置： 1）商店、住宅 . 車庫 . 地下室按規(guī)范布設(shè)手提式干粉滅火器。 2）電梯機房按規(guī)范要求布設(shè)手提式滅火器。 3）地下室發(fā)電機房、配電房采用氣體滅火系統(tǒng)。 51 7．自動報警系統(tǒng)： 1）地下室 、 車庫 、 消防電梯前室、消防樓梯等均設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。 2）按規(guī)范布設(shè)感煙（溫）探測器、手動報警按鈕、消防對講電話、消防廣播。 3）自動報警系統(tǒng)均引至消防控制中心 , 并聯(lián)動各種消防設(shè)備 。 4）消防控制中心采用雙電源供電，末端自動切換。 8．消防電源（本工程消防電源按二級負荷供電）： 1）所有消防電源均采用雙電源供電，末端自動切換。 2）消防電源包括消防泵房、消防電梯、消防控制中心、污水泵電源、消防風機 .小區(qū)管理、消防照明。 9．消防 照明（應(yīng)急照明）： 1）本工程梯間、走道、電梯機房、消防泵房、地下室、車庫等均采用雙電源供電應(yīng)急照明。 2）每幢建筑每層梯間 .公共走道設(shè)置疏散照明。 3）消防照明均采用耐熱導(dǎo)線穿鋼管敷設(shè)。 10．消防送風系統(tǒng) .消防排煙系統(tǒng) : 1）地下室 、 車庫設(shè)送風排煙系統(tǒng)。 2）正壓送風 、 排煙系統(tǒng)均設(shè)手動、聯(lián)動控制 ,并引至消防控制中心。 3）消防風機采用雙電源供電，末端自動切換。 52 第八章 管理組織機構(gòu) 一、經(jīng)營管理模式及機構(gòu)設(shè)置 瓊海萬泉美地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是實行獨立核算的單位。公司一直以專業(yè)、高效、 創(chuàng)新、誠信為企業(yè)的發(fā)展理念，提倡精兵簡政，減少了中間環(huán)節(jié)，提高了整體工作效率，達到節(jié)約管理成本和控制的目的。 瓊海萬泉美地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)置相應(yīng) 的組織 機構(gòu)， 組織 機構(gòu)配置圖如下 ： 工程部 營銷部 綜合部 總經(jīng)理 財務(wù)部 53 第九章 項目實施進度安排 一、進度安排的說明 根據(jù)市場情況和我國現(xiàn)有的行業(yè)管理狀況，本項目進度分為兩個階段，即項目前期階段 —— 立項，申請項目批準審批階段，編制可行性研究報告；項目建設(shè)階段 —— 項目設(shè)計、施工、驗收、運營。 二、項目實施計劃進度： 本項目 2021 年 11 月開工，預(yù)計工期約 25 個月 ，即 2021 年 12月完工并經(jīng)驗收合格后即可交付使用。 54 第十章 投資估算與資金籌措 一、估算依據(jù) 海南省相關(guān)定額文件 類似建筑項目經(jīng)濟指標 國家及海南省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定 材料和設(shè)備價格信息 二、估算范圍 本 項目 瓊海萬泉美地國際生活村 工程 ，項目總用地面積為，總 建筑面積 （其中地下室 ㎡ ） 。 三、估算金額 項目總投資由土地費 (含前期安置補償費 )及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套 費用、其他費用、不可預(yù)見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成，項目總投資額為 ，其中房地產(chǎn)開發(fā)成本為 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為 萬元。 費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表二“項目總投資估算表”。 本項目的建設(shè)期約為 25 個月 ，首期投入資金占總投資的 55%，主要完成項目的主體及裝修工程；后期投入資金占總投資的 45%，主要用于小區(qū)配套工程及銷售費用等。詳見附表七“項目損益預(yù)測表”。 四、資金籌措 項目的資金來源為三部分：自有資金、房產(chǎn)預(yù)銷售款和借貸資金。 本項 目所需的資金 萬元。企業(yè)自籌 17500 萬元占總投資的 %；申請銀行貸款 5000 萬元，占總投資的 %，不足部 55 分來源于房產(chǎn)預(yù)銷售款。貸款年利率為 %，貸款期限為 3 年，本金分 2021 萬、 3000 萬于 202 2021 年 兩 次還清。詳見附表四及附表十。 56 第十一章 財務(wù)效益評價 一、項目經(jīng)濟分析遵循的主要依據(jù) 中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)準則； 《投資項目可行性研究指南》。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （一）銷售收入 項目可售建筑面積： 本項目為 瓊海萬泉美地國際生活村 工程， 項目 總用地面積為，總 建筑面積 ，其中住宅可銷售面積 ；1樓住宅可銷售面積 ㎡ ； 商鋪 可銷售面積 ㎡ ； 低層住宅 可銷售面積 ㎡。 項目經(jīng)營收入確定 考慮相同區(qū)位，相同檔次的住宅樓目前銷售狀況，結(jié)合本項目的