【導(dǎo)讀】開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的工程。工程位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)紅星。居委會(huì)濱河新區(qū)。瓊海"萬(wàn)泉美地"國(guó)際生活村項(xiàng)目總土地面。積為平方米,商鋪面積平方米。下1F，地上14F）；2#、3#、4#、5#、6#、7#樓均為11F；商鋪為3F；低層住宅為地下1F，地上2F-3F。建筑密度18%，綠化率55%。項(xiàng)目總體停車(chē)位為98個(gè)。及設(shè)備用房為一體的生態(tài)型智能化居住小區(qū)。法人代表為王曼酈。公司堅(jiān)持“努力創(chuàng)新、科學(xué)管理、創(chuàng)一流企業(yè)”。視信譽(yù)為企業(yè)的生命。務(wù)上獨(dú)立核算，接受公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。2021年12月完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付使用。貸款年利率為%，貸款期限為3年，本金分。2021萬(wàn)、3000萬(wàn)于2021、2021年兩次還清。藍(lán)色的誘惑、綠色的魅力，張揚(yáng)出瓊海光彩四射。瓊海市地處海南島東部，距海南省省會(huì)海口市86公里，年平均輻射量為每平方千卡，終年無(wú)霜雪。

　　

【正文】 程相結(jié)合，應(yīng)走線合理； （ 4）中水工程應(yīng)全面規(guī)劃、分步實(shí)施； （ 5）既要注意節(jié)約水資源，又要確保中水用水 的安全和適用。 3）規(guī)范范圍 本次規(guī)劃的中水服務(wù)范圍為小區(qū)設(shè)計(jì)的范圍。 規(guī)劃中水主要用于道路和廣場(chǎng)澆灑、公用綠地澆灌、洗車(chē)場(chǎng)、廁所的沖洗用水、景觀水體補(bǔ)充水源及其它有同樣要求的市政公用水。 中水工程的工程內(nèi)容包括中水處理廠（站）、中水供水管網(wǎng)、中水運(yùn)行監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。 4）中水水源 本工程采用水區(qū)內(nèi)建筑洗滌廢水為中水水源，為節(jié)省中水水源處理成本及保護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，小區(qū)內(nèi)糞便污水不考慮作為中水水源。 43 5）用水量預(yù)測(cè) 前述中水主要用于道路和廣場(chǎng)澆灑、公用綠地澆灌、洗車(chē)場(chǎng)、廁所的沖洗用水、景觀水體補(bǔ)充水源等。 6）中水 處理工藝流程 中水處理工藝采用生物處理和物化處理結(jié)合的工藝流程。工藝流程如 下： 空氣 原水 隔油池 隔柵 調(diào)節(jié)池 生物處理 排渣 混凝劑 消毒劑 沉淀 → 過(guò)濾 → 消毒 → 中水變頻加壓設(shè)備 → 中水管網(wǎng) → 水區(qū)各中水用水點(diǎn) 污泥排放 中水水質(zhì)參照《生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（ ），并結(jié)合?？谑械胤教攸c(diǎn)進(jìn)行，見(jiàn)表 2。 7．中水管網(wǎng)布置 小區(qū)中水處理站為室外獨(dú)立設(shè)置，水處理構(gòu)筑物采用地下式，水處理站與環(huán)境綠化結(jié)合，其地上建筑物與各建筑水品結(jié)合。 中水管道沿設(shè)計(jì)道路鋪設(shè)，管道間隔 300m 或道路交叉口處設(shè)檢修閥門(mén)，間隔 100m 預(yù)留管道接口；中水管道上應(yīng) 44 合理設(shè)置排氣閥和排泥閥。中水管道采用球墨鑄鐵管，橡膠圈接口，管徑 DN75~DN100，管道鋪設(shè)時(shí)盡量沿道路和自然地面坡度設(shè)置，管道埋 。 中水管道不得與生活用水給水管道直接相連，其露明部分必須作好淺綠色警示標(biāo)識(shí)，以防誤飲、誤用。 小區(qū)中水水質(zhì)控制標(biāo)準(zhǔn)一覽表 表 2 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 濁度 度 5 深液性固體 Mg/L 1000 懸浮性固體 Mg/L 5 色度 度 30 臭 Mg/L 無(wú)不快感覺(jué) PH Mg/L BODS Mg/L 10 CODcr Mg/L 50 氨氮（以 N 計(jì)） Mg/L 10 總硬度（以 Caco3計(jì)） Mg/L 450 氯化物 Mg/L 300 陰離子合成洗滌劑 Mg/L 鐵 Mg/L 錳 Mg/L 游離余氯 管網(wǎng)未端不小于 總大腸菌群 個(gè) /L 3 45 第三節(jié) 照明配電設(shè)計(jì) 1．設(shè)計(jì)依據(jù)： 1）甲方設(shè)計(jì)委托書(shū)； 2）國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范； 2）建筑專(zhuān)業(yè)提供之資料。 2．設(shè)計(jì)內(nèi)容： 1）變配電系統(tǒng)： 2）照明配電系統(tǒng)； 3）防雷與接地系統(tǒng) (見(jiàn)防雷設(shè)計(jì)專(zhuān)篇 )； 4）電話系統(tǒng)； 5）有線電視系統(tǒng)； 6）數(shù)碼對(duì)講系統(tǒng)； 7）遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)； 8）寬帶系統(tǒng)。 3．變配電系統(tǒng)： 1）本工程消防用電（消防泵房、消防電梯、消防風(fēng)機(jī)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等）按二級(jí)負(fù)荷 供電，其它一般照明配電為三級(jí)負(fù)荷供電。 2）電源由城市引二路 10KV 高壓線至變配電房。 3）采用高壓計(jì)量，低壓計(jì)量方式。 4）設(shè)有高壓配電房，選用干式變壓器。 5）低壓配電房統(tǒng)一管理配電至各幢單體。 46 6）低壓配電干線采用電纜敷設(shè)。 7）采用低壓“功率因數(shù)”集中補(bǔ)償方式，功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償至 以上。 8）設(shè)柴油發(fā)電機(jī)為備用電源，發(fā)電機(jī)帶自動(dòng)起動(dòng)裝置。 4．照明配電： 1）小區(qū)沿道兩側(cè)布設(shè)路燈照明，綠化帶適當(dāng)布設(shè)庭院裝飾照明燈。 2）小區(qū)配電房采用電纜溝敷設(shè)配電干線至每幢單體首層總配電箱。 3）電源引入處（首 層）零線重復(fù)接地。 4）每幢單體配電系統(tǒng)采用三相五線制配電。 5）配電干線采用電纜敷設(shè)，配電支線采用 BV500V 導(dǎo)線穿 PVC管暗敷設(shè)。 6）每戶(hù)設(shè)電表計(jì)量（電子電表 —— 遠(yuǎn)程抄表） , 電表安裝于戶(hù)外電表間 . 7）每戶(hù)戶(hù)內(nèi)設(shè)小配電箱，戶(hù)內(nèi)配電分照明插座，插座回路設(shè)漏電保護(hù)，空調(diào)回路。 8）每戶(hù)照明采用吸頂燈、日光燈為主。 9）每戶(hù)預(yù)留抽油煙機(jī)插座，空調(diào)插座等。 5．電話系統(tǒng)： 1）小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置電話分線柜，由市話網(wǎng)絡(luò)敷設(shè)來(lái)電話電纜。 2）電話電纜沿電纜溝敷設(shè)至各幢單體首層。 47 3）每幢單體每層設(shè)電話分線盒。 4）每戶(hù)主臥、客廳、書(shū)房均留電話線盒。 5）電話支線采用四芯銅芯線穿 PVC 管暗敷設(shè)。 6．電視天線系統(tǒng)： 1）小區(qū)引線來(lái)城市有限電視線路，小區(qū)管理處統(tǒng)一分配至各幢單體。 2）電視天線系統(tǒng)每戶(hù)主臥、客廳均設(shè)天線插頭盒。 3）電視天線采用 75 歐姆同軸電纜穿 PVC 管暗敷。 7．?dāng)?shù)碼對(duì)講系統(tǒng)： 1）每幢單體首層入口大門(mén)設(shè)電控鎖和主對(duì)講機(jī)，每戶(hù)戶(hù)內(nèi)設(shè)分機(jī)，管理處管理。 2）每戶(hù)用戶(hù)通過(guò)分機(jī)與入口主對(duì)講機(jī)聯(lián)絡(luò)，對(duì)來(lái)訪客人監(jiān)控，以便大樓住戶(hù)安全管理。 8．遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)： 1）每住戶(hù)電表、水表通過(guò)遠(yuǎn)程超標(biāo)系統(tǒng)，將數(shù)據(jù)傳送到小 區(qū)物業(yè)管理處。 2）遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)采用導(dǎo)線暗敷設(shè)。 9．寬帶系統(tǒng)： 1）小區(qū)由城市寬帶系統(tǒng)引進(jìn)分系統(tǒng)。 2）小區(qū)統(tǒng)一設(shè)有中心機(jī)房。 3）由電纜埋地敷設(shè)至各幢單體。 4）每幢單體住戶(hù)客廳、書(shū)房預(yù)留寬帶插頭盒。 48 第 四 節(jié) 防雷設(shè)計(jì)專(zhuān)篇 1．設(shè)計(jì)規(guī)范： 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 《電子設(shè)備雷擊保護(hù)導(dǎo)則》 GB745087z 《雷擊電磁脈沖的保護(hù)》 IEC61312 《 建 筑 物 電 子 信 息 系 統(tǒng) 防 雷 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 》 GB503432021 及相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程 2．防雷與接地： 1）本工程住宅樓按二類(lèi)防雷規(guī)范設(shè)計(jì)。 2）本工程沿天面四周女兒墻、水箱頂、樓梯頂布設(shè)避雷帶，避雷網(wǎng)格小于 10x10 或 12x8 米，引下線間距小于 18米，利用建筑物外廓各角的柱筋作為引下線。屋面非金屬物（如 PVC 透氣管等）設(shè)接閃器保護(hù)。 3）采用柱內(nèi)兩主對(duì)角鋼筋為引下線。 4）天面避雷帶采用Φ 12 鍍鋅元鋼制作，每米設(shè)一支持卡子，支高 10 公分。 5）柱內(nèi)引下線上連接天面避雷帶，下連接地梁，基礎(chǔ)鋼筋連接成防雷整體。 6）所有連接采用雙面搭接電焊 ,焊接長(zhǎng)度不小于 10公分 。 7）完工后測(cè)試綜合電阻不大于 1 歐。 49 8）本工程接地保護(hù)與防雷共用地極。 9）總電源引入處設(shè)過(guò)電壓保護(hù)器。 10）建筑物超過(guò) 45 米應(yīng)防側(cè)擊雷和等電位報(bào)護(hù)措施 : （ 1） 45 米以上四周外側(cè)梁鋼筋應(yīng)連通并連接引下線。 （ 2） 45 米以上外墻上的欄桿、金屬門(mén)窗 .玻璃幕墻金屬框架 .廣告架及其他外露金屬屋頂?shù)染鶓?yīng)與防雷裝置（均壓環(huán)）連接。 11）供電線路及電視電話線路設(shè)計(jì)屏蔽電纜、套金屬管埋地進(jìn)入各建筑物。配電房、電梯機(jī)房、消防控制室及大型金屬設(shè)備處預(yù)留接地端子。 12）未注明之做法按有關(guān)規(guī)范施工。 第 五 節(jié) 消防 設(shè)計(jì)專(zhuān)篇 1．設(shè)計(jì)依據(jù)： 1）甲方設(shè)計(jì)委托書(shū)； 2） 國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范； 3）建筑專(zhuān)業(yè)提供之資料。 2．室外消火栓： 1）沿小區(qū)四周布設(shè)室外消火栓； 2）室外消火栓用水量為 15L/S，壓力為 。 3．室內(nèi)消火栓： 50 1）每幢單體建筑每層按規(guī)范布設(shè)室內(nèi)消火栓。 2）消防箱要求配Φ 65 消火栓， 19mm 水槍?zhuān)?25m 水帶，消防水泵起動(dòng)按鈕。 3）每幢單體室內(nèi)消防系統(tǒng)均設(shè)有消防水泵接合器。 4）消火栓出口距地 米。 5）消防用水量為 20L/S。 4．自動(dòng)噴淋系統(tǒng)： 1）地下室 . 車(chē)庫(kù)等按規(guī)范布設(shè)自動(dòng)噴 淋系統(tǒng)。 2）地下室 .車(chē)庫(kù)按中危險(xiǎn)級(jí)建筑物設(shè)計(jì)。 3）自動(dòng)噴淋系統(tǒng)流量為 26L/S。 4）自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)有消防水泵接合器。 5．地下消防水池： 1）小區(qū)統(tǒng)一設(shè)地下消防水池。 2）小區(qū)室內(nèi)消火栓流量為 20L/S，自動(dòng)噴淋為 26L/S，消火栓用水 2 個(gè)小時(shí)，自動(dòng)噴淋用水為 1 個(gè)小時(shí)，消防水池容積為 250 立方米。 3）消防泵房設(shè)二臺(tái)消防泵（一用一備）。 4）消防泵房設(shè)二臺(tái)噴淋泵（一用一備）。 6．滅火器配置： 1）商店、住宅 . 車(chē)庫(kù) . 地下室按規(guī)范布設(shè)手提式干粉滅火器。 2）電梯機(jī)房按規(guī)范要求布設(shè)手提式滅火器。 3）地下室發(fā)電機(jī)房、配電房采用氣體滅火系統(tǒng)。 51 7．自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)： 1）地下室 、 車(chē)庫(kù) 、 消防電梯前室、消防樓梯等均設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 2）按規(guī)范布設(shè)感煙（溫）探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、消防對(duì)講電話、消防廣播。 3）自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)均引至消防控制中心 , 并聯(lián)動(dòng)各種消防設(shè)備 。 4）消防控制中心采用雙電源供電，末端自動(dòng)切換。 8．消防電源（本工程消防電源按二級(jí)負(fù)荷供電）： 1）所有消防電源均采用雙電源供電，末端自動(dòng)切換。 2）消防電源包括消防泵房、消防電梯、消防控制中心、污水泵電源、消防風(fēng)機(jī) .小區(qū)管理、消防照明。 9．消防 照明（應(yīng)急照明）： 1）本工程梯間、走道、電梯機(jī)房、消防泵房、地下室、車(chē)庫(kù)等均采用雙電源供電應(yīng)急照明。 2）每幢建筑每層梯間 .公共走道設(shè)置疏散照明。 3）消防照明均采用耐熱導(dǎo)線穿鋼管敷設(shè)。 10．消防送風(fēng)系統(tǒng) .消防排煙系統(tǒng) : 1）地下室 、 車(chē)庫(kù)設(shè)送風(fēng)排煙系統(tǒng)。 2）正壓送風(fēng) 、 排煙系統(tǒng)均設(shè)手動(dòng)、聯(lián)動(dòng)控制 ,并引至消防控制中心。 3）消防風(fēng)機(jī)采用雙電源供電，末端自動(dòng)切換。 52 第八章 管理組織機(jī)構(gòu) 一、經(jīng)營(yíng)管理模式及機(jī)構(gòu)設(shè)置 瓊海萬(wàn)泉美地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 是實(shí)行獨(dú)立核算的單位。公司一直以專(zhuān)業(yè)、高效、 創(chuàng)新、誠(chéng)信為企業(yè)的發(fā)展理念，提倡精兵簡(jiǎn)政，減少了中間環(huán)節(jié)，提高了整體工作效率，達(dá)到節(jié)約管理成本和控制的目的。 瓊海萬(wàn)泉美地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)置相應(yīng) 的組織 機(jī)構(gòu)， 組織 機(jī)構(gòu)配置圖如下 ： 工程部 營(yíng)銷(xiāo)部 綜合部 總經(jīng)理 財(cái)務(wù)部 53 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 一、進(jìn)度安排的說(shuō)明 根據(jù)市場(chǎng)情況和我國(guó)現(xiàn)有的行業(yè)管理狀況，本項(xiàng)目進(jìn)度分為兩個(gè)階段，即項(xiàng)目前期階段 —— 立項(xiàng)，申請(qǐng)項(xiàng)目批準(zhǔn)審批階段，編制可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目建設(shè)階段 —— 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)。 二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度： 本項(xiàng)目 2021 年 11 月開(kāi)工，預(yù)計(jì)工期約 25 個(gè)月 ，即 2021 年 12月完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付使用。 54 第十章 投資估算與資金籌措 一、估算依據(jù) 海南省相關(guān)定額文件 類(lèi)似建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 國(guó)家及海南省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定 材料和設(shè)備價(jià)格信息 二、估算范圍 本 項(xiàng)目 瓊海萬(wàn)泉美地國(guó)際生活村 工程 ，項(xiàng)目總用地面積為，總 建筑面積 （其中地下室 ㎡ ） 。 三、估算金額 項(xiàng)目總投資由土地費(fèi) (含前期安置補(bǔ)償費(fèi) )及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套 費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用組成，項(xiàng)目總投資額為 ，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 萬(wàn)元。 費(fèi)用估算詳見(jiàn)項(xiàng)目總投資估算表和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見(jiàn)附表二“項(xiàng)目總投資估算表”。 本項(xiàng)目的建設(shè)期約為 25 個(gè)月 ，首期投入資金占總投資的 55%，主要完成項(xiàng)目的主體及裝修工程；后期投入資金占總投資的 45%，主要用于小區(qū)配套工程及銷(xiāo)售費(fèi)用等。詳見(jiàn)附表七“項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表”。 四、資金籌措 項(xiàng)目的資金來(lái)源為三部分：自有資金、房產(chǎn)預(yù)銷(xiāo)售款和借貸資金。 本項(xiàng) 目所需的資金 萬(wàn)元。企業(yè)自籌 17500 萬(wàn)元占總投資的 %；申請(qǐng)銀行貸款 5000 萬(wàn)元，占總投資的 %，不足部 55 分來(lái)源于房產(chǎn)預(yù)銷(xiāo)售款。貸款年利率為 %，貸款期限為 3 年，本金分 2021 萬(wàn)、 3000 萬(wàn)于 202 2021 年 兩 次還清。詳見(jiàn)附表四及附表十。 56 第十一章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析遵循的主要依據(jù) 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則； 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （一）銷(xiāo)售收入 項(xiàng)目可售建筑面積： 本項(xiàng)目為 瓊海萬(wàn)泉美地國(guó)際生活村 工程， 項(xiàng)目 總用地面積為，總 建筑面積 ，其中住宅可銷(xiāo)售面積 ；1樓住宅可銷(xiāo)售面積 ㎡ ； 商鋪 可銷(xiāo)售面積 ㎡ ； 低層住宅 可銷(xiāo)售面積 ㎡。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入確定 考慮相同區(qū)位，相同檔次的住宅樓目前銷(xiāo)售狀況，結(jié)合本項(xiàng)目的