【導(dǎo)讀】隨著我國(guó)綜合國(guó)力的不繼加強(qiáng)，人民的生活水平也有了顯著。數(shù)量上，都較以前的發(fā)展有了較大的提高。好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的，蘭亭園，北臨北一環(huán)，西臨合肥廬州化工有限公司。見，供有關(guān)部門進(jìn)行決策。合肥中亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司構(gòu)峰源公館項(xiàng)目建議書；合肥市城市總體規(guī)劃；合肥中亞房地產(chǎn)有限公司構(gòu)峰源公館規(guī)劃方案；建設(shè)部2021年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法”；研究人員實(shí)地調(diào)查取得的相關(guān)資料。品位的商住樓，為合肥市城市增加新的亮點(diǎn)。多種變化的可能性，適應(yīng)每個(gè)業(yè)主的選擇。康居住宅是當(dāng)前的熱門話題，其定位標(biāo)準(zhǔn)是“科技先導(dǎo)，組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)施配套。院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放城市政策的幾個(gè)內(nèi)陸城市之一。創(chuàng)建工作得到中央領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門的高度評(píng)價(jià)。影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否能夠可持續(xù)、快速和良性發(fā)展的重要因素。開發(fā)事業(yè)超常發(fā)展，形成多層次開發(fā)，多元化投資的良好態(tài)勢(shì)。工面積達(dá)260萬平方米，同比增長(zhǎng)26448%。

　　

【正文】 5 頁 第 12 章 財(cái)務(wù)分析 167。 經(jīng)營(yíng)收入估算 167。 銷售收入及稅金預(yù)測(cè) 合肥市 構(gòu)峰源公館 總建筑面積 36000 平方米，其中住宅 平方米，商業(yè)公共建筑總計(jì) 平方米。住宅銷售價(jià) 格按 7000 元/m2，商業(yè)門面均價(jià)按 14000 元 /m2,項(xiàng)目總銷售收入 萬元，2021 年住宅實(shí)現(xiàn) 50%的銷售，門面實(shí)現(xiàn) 40%的銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，實(shí)現(xiàn)資金回收 10000 萬元； 2021 年 住宅銷售 100%門面銷售 80%，實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，實(shí)現(xiàn)資金回收 10000 萬元 ； 2021 年門面全部銷售完畢，實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元， （詳見表 121“經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表”） 第 42 頁 共 55 頁 表 121 經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 1 2 3 合計(jì) 1 房屋銷售收入總合計(jì) 住宅 0 商業(yè)門面 2 實(shí)現(xiàn)銷售資金流入 10000 14000 20210 26000 3 銷售稅金及附加 550 770 110 1430 第 43 頁 共 55 頁 167。 成本費(fèi)用估算 167。 項(xiàng)目 建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)投資 約 16000 萬元（詳見 111“建設(shè)投資估算表”） 167。 銷售費(fèi)用估算 根據(jù)目前合肥市房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)的情況，按房地產(chǎn)銷售 總 額的 3%計(jì)提房地產(chǎn)策劃、營(yíng)銷、廣告費(fèi)用，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目總的銷售費(fèi)用約 100 萬元。第 44 頁 共 55 頁 167。 稅金估算 167。 銷售稅金估算 本項(xiàng)目需交納營(yíng)業(yè)稅及附加等，主要為營(yíng)業(yè) 稅 、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等，總征收率按 %計(jì)算。根據(jù)地方稅務(wù)局規(guī)定，預(yù)售房款的營(yíng)業(yè)稅及附加實(shí)際收到的房款計(jì)算。 本項(xiàng)目應(yīng)繳銷售稅金及附加為 1430 元。 （詳見表 121“經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表”） 167。 土地增值稅 根據(jù)地方稅務(wù)局規(guī)定，在房屋未交付使用前，土地增值稅預(yù)提按住宅和商業(yè)分開計(jì)算，住宅戶型面積在 100 平方米以下按實(shí)際收到房款的 %預(yù)擔(dān)， 100 平方米以上按實(shí)際收到房款的 %預(yù)提，門面按實(shí)際收到的預(yù)售房款的 預(yù)提，竣工交付使用后，按已銷售面積計(jì)算增值額；增值額未超過扣除項(xiàng)目 50%的按 30%計(jì)算，并在項(xiàng)目銷售完畢后統(tǒng)一結(jié)算需交的土地增值稅。由于本項(xiàng)目住宅各戶型面積不能個(gè)體確定，同時(shí)為了計(jì)算方便，住宅、商業(yè)預(yù)提率統(tǒng)一按 1%計(jì)算，房屋交 付使用后再一并結(jié)算。 本項(xiàng)目應(yīng)產(chǎn)土地增值稅為 149 萬元。 167。 所得稅 所得稅稅率按 25 %計(jì)算。 本項(xiàng)目應(yīng)交所得稅 萬元。 在計(jì)算期內(nèi)，本項(xiàng)目合計(jì)應(yīng)交各項(xiàng)稅金 萬元。 第 45 頁 共 55 頁 167。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)詳見下表 123“主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表” 表 123 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 單位：萬元 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備注 1 建設(shè)總投資 萬元 16000 其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬元 12021 房屋銷售資金投資 萬元 4000 2 房 屋銷售收入 萬元 29906 3 利潤(rùn)總額 萬元 15782 4 所得稅 萬元 3945 5 稅后利潤(rùn) 萬元 11837 6 投資利潤(rùn)率 % 74% 所得稅后 7 投資利稅率 % 53% 8 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） 萬元 9 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） 萬元 10 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 11 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 12 所得稅前投資回收期 年 靜態(tài) 13 所得稅后投資回收 期 年 靜態(tài) 第 46 頁 共 55 頁 167。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)計(jì)算期 3 年。 （一）項(xiàng)目利稅計(jì)算 本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)等各項(xiàng)指標(biāo)詳見 124“損益表”。 全部投資的利潤(rùn)總額為 15782 萬元，稅后利潤(rùn)為 11837 萬元，由損益表可以計(jì)算：投資利潤(rùn)率為 74%，投資利稅率為 53 %。 第 47 頁 共 55 頁 表 124 損 益 表 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 1 2 3 合計(jì) 1 房屋銷售收入 2 銷售實(shí)現(xiàn)資金收入 10000 14000 2021 26000 3 銷售稅金 550 770 110 1430 4 總成本費(fèi)用 5400 4000 3500 12900 其中：建設(shè)投資 10000 3000 3000 16000 5 土地增值稅 50 70 10 130 6 利潤(rùn)總額 4000 9160 1880 15040 7 彌補(bǔ)以前年度虧損 200 0 0 200 8 應(yīng)納稅所得額 3800 9160 1880 14840 9 所得稅 950 2290 470 3710 10 稅后利潤(rùn) 2850 6870 1410 11130 11 可供分配利潤(rùn) 2565 8748 10017 12 盈余公積金公益金（ 10%） 285 687 141 13 應(yīng)付利潤(rùn) 0 0 0 0 14 未分配利潤(rùn) 2565 8748 10017 11130 15 累計(jì)未分配利潤(rùn) 2565 8748 10017 23700 第 48 頁 共 55 頁 (二 )項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 （ 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：指項(xiàng)目的整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力 的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 CI—— 現(xiàn)金流入量 CO—— 現(xiàn)金流出量 （ CICO） t—— 第 t 年的凈現(xiàn)金流量 n—— 計(jì)算期 （ 2）財(cái)力凈現(xiàn)值：指按照行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。這是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 （ 3）投資回收期：以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。它是考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的投資回收能力的主要靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 全部投資（稅前）的內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，投資回收期 年。 全部投資（稅后）的內(nèi) 部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，投資回收期 年， 以上數(shù)據(jù)表明，在全部投資下，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)比較盈利能力佳，財(cái)務(wù)上可行“ [詳見 125 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資部分） ]”。 第 49 頁 共 55 頁 表 124 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資部分） 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 年份 1 2 3 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 2 銷售實(shí)現(xiàn)資金流入 3 回收固定資產(chǎn)余值 4 回收流動(dòng)資金（銷售資金前期 投入） 現(xiàn)金流出 5 房地產(chǎn)開發(fā)投資 6 房屋銷售資金投資 7 房屋銷售費(fèi)用 8 銷售稅金及附加 9 土地增值稅 10 所得額 11 所得稅 12 所得稅后凈現(xiàn)金流量 13 所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量 14 所得稅前凈現(xiàn)金流金 15 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 指標(biāo)計(jì)算 所得稅后 所得稅前 FIRR FNPU（ i=12%） N（年）（靜態(tài)） 第 51 頁 共 55 頁 167。 資金來源與運(yùn)用分析 資金來源與運(yùn) 用見表 126“資金來源與運(yùn)用表” 此表中的累計(jì)盈余資金欄目為正值，與企業(yè)初始投入的資相等，表明項(xiàng)目資金能夠自行平衡。 第 52 頁 共 55 頁 表 124 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 年份 1 2 3 合計(jì) 項(xiàng)目投入使用比例（ %） 0 100 100 1 資金來源 銷售實(shí)現(xiàn)資金流入 自有資金 銀行貸款 回收流動(dòng)資金 其他 2 資金運(yùn)用 總成本費(fèi)用 建設(shè)投資 其中：建設(shè)期利息 房屋銷售費(fèi)用 房屋銷售資金投資 銷售稅金 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 銀行借款本金償還 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 第 53 頁 共 55 頁 167。 敏感性分析 可能影響本項(xiàng)目的主要因素有：投資成本、銷售價(jià)格等。針對(duì)全部投資的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，分析了這些因素對(duì)項(xiàng)目可盈利 性的影響。 詳見表 127“敏感性分析表。” 敏感性分析表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 表 127 敏感性分析表 變化因素 內(nèi)部收益率 累計(jì)凈現(xiàn)值 (12%，萬元 ) 投資回收期 （年） 稅 前 基本方案 % 投資費(fèi)用增加 5% % 收入減少 5% % 稅 后 基本方案 % 投資費(fèi)用增加 5% % 收入減少 5% % 第 54 頁 共 55 頁 第 13 章 可行性研究結(jié)論與建議 167。 可行性研究結(jié)論 167。 結(jié)論性意見 合肥中亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 構(gòu)峰源公館 的建設(shè)，對(duì)于加快合肥市和 新站區(qū) 的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，改變居住環(huán)境，改善城市面貌，完善投資環(huán)境均有積極的意義。 經(jīng)分析論證，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合當(dāng)前國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)政策，技術(shù)上具可操作性，經(jīng)濟(jì)上各項(xiàng)指標(biāo)良，如規(guī)劃合理，又具有良好的營(yíng)銷策劃，將會(huì)產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的，建議盡快實(shí)施。 167。 項(xiàng)目實(shí)施建議 從目前合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況來看，各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均呈現(xiàn)出良好的銷售狀況，特別是在合肥 新站區(qū) ，其優(yōu)越的地理位置 和良好的發(fā)展前景，對(duì)省內(nèi)外的需求者來說有較大的吸引力，銷售前景看好。在籌建過程中，應(yīng)及時(shí)注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，強(qiáng)化銷售，以求達(dá)到最最經(jīng)濟(jì)效益。 建議 中亞公司 從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)管理、環(huán)境建設(shè)、 物業(yè)管理等各方面提高物業(yè)的品質(zhì)，提升物業(yè)品牌。 第 55 頁 共 55 頁 第 14 章 附件 （一） 合肥中亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 （二） 合肥中亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書 （三） 國(guó)有土地證合同 （四） 構(gòu)峰源公館 規(guī)劃方案圖 （五） 合肥 新站區(qū) 內(nèi) 企業(yè)投 資項(xiàng)目備案 登記 表