【導讀】附件1：（開發(fā)商）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；附件3：開發(fā)商提供的相關(guān)資料復印件；附件6：評估人員執(zhí)業(yè)證書復印件；國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；深圳市發(fā)展計劃局文件發(fā)布的深計[2020]590號《深圳市發(fā)展計劃局文件》；各級政府職能部門公布的統(tǒng)計資料及市場行情資料；《深圳市建設(shè)工程價格信息》；《深圳市建筑工程綜合價格》；深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。同時國家出臺了相關(guān)政策進一步刺激房地。產(chǎn)購房者置業(yè)需求，預計深圳市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。程相繼進入實施階段，帶旺了周邊樓市。同時，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包。因素，推動羅湖樓市的繁榮。根據(jù)調(diào)查，羅湖口岸片區(qū)依然為港人消費和置業(yè)的首選之地，加之政府正積。極計劃改革通關(guān)政策，將進一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。交通便利、配套設(shè)施齊全，是深圳白領(lǐng)的集中聚集地之一，也是深圳的商業(yè)中心。

　　

【正文】 時間 星光名庭 26181 80800 4 棟 2532 層 2 梯四戶 593 8500 4 房： 141188 202010 東悅名軒 3 棟 33 層 3 梯 8 戶 /10 戶 12 戶 816 7500 2 房： 202011 嘉年華名苑 3530 單棟 31 層， 3 梯 12 戶 324 7800 2 房： 20203 東門金座 2496 單棟 22 層， 3 梯 21 戶 233 8200 1 房： 20209 湖臻大廈 2200 單棟 19 層， 2 梯 8 戶 104 7400 2 房： 旭飛華隆園 / 3 棟 2324 層 567 7800 公寓： 20206 繽紛時代家園 2 棟 3233 層 818 7500 1 房： 33412 房： 5768 202011 合計： 6 項 3544 總體情況：該區(qū)目前在售項目共 7項，批準預售總面積約為 26 萬平方米，共推出戶數(shù) 3455 戶，主力戶型小兩房為主，面積在 6068 平方米。 新盤推出： 2020 年 1 月至 11 月，該區(qū)新開項目共推出 3 項，分別為嘉年華名苑、湖臻大廈、繽紛時代家園。 在建項目：住宅在建項目僅有南塘商業(yè)廣場 C 區(qū)。 需求分析 根據(jù)市場調(diào)查以及結(jié)合項目的自身特點，初步判斷項目外銷客戶群類型主要有以下幾種： 投資客戶特征： ● 主要以在深圳做 生意的港人、香港駐深圳管理人員、白領(lǐng)及工薪階層、公務員及部分退休人事為主。 ● 購房較為理性，戶型選擇以小面積的一房為主，兼有部分二房單位。 ● 主要考慮因素：樓宇總價不高，首期款少；位置近關(guān)口或地鐵，升值潛力高、抗跌能力強；目前區(qū)域租金情況以及未來人流量?，F(xiàn)在的租金水平和未來發(fā)展前景對購買起決定作用。 “東門情結(jié)者”客戶特征： ● 這部分港人經(jīng)常在東門休閑消費。 ● 年齡在 2540 歲之間，以單身人士為主，一般為首次置業(yè)。 ● 購房是因為生活的方便和對東門的熟悉、比租房劃算，以及生活更為方便。購房需求以 一房為主。需求以一房、單方為主。 ● 主要考慮因素：總價低，娛樂設(shè)施近便；首期少，供款輕松；舒適、實用，不一定要非常豪華。特別注重保值增值前景，位置及以后是否容易轉(zhuǎn)手或出租對其購買起決定作用。投資成份很大。 深港家庭客戶特征： ● 這類客戶一般男方為香港人，在香港工作；女方為大陸人，長期居留于深圳；較多是南方每天往返深圳和香港至之間。 ● 年齡在 2540 歲之間，工薪階層居多，一般為首次置業(yè)。 ● 購房是因比租房劃算，以及生活更為方便。購房需求以小二房為主。 ● 主要考慮因素：總價低，首期少，出入關(guān)方便， 周邊配套及物業(yè)管理完善，居家生活方便，環(huán)境盡量不要太嘈雜。總價、位置及產(chǎn)品質(zhì)量對購買起決定作用。 競爭分析 （ 1）從區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展來看：由于可開發(fā)土地資源的逐漸減少，羅湖區(qū)房地產(chǎn)項目的地塊規(guī)模相對較小，小塊用地限制了小區(qū)環(huán)境的營造和配套設(shè)施的配備，同時還造成了成本壓力，這無疑不能滿足目前市場對“大社區(qū)、大園林”的需求趨勢。 面對近年其他區(qū)域不斷涌現(xiàn)的明星樓盤，羅湖區(qū)的物業(yè)表現(xiàn)得相形見拙。南山區(qū)樓盤戶性創(chuàng)新最突出，如陽光棕櫚園的下沉露臺；壁玉小家、港灣麗都的錯層露臺；現(xiàn)代城的法式陽臺等，引領(lǐng)著深圳 戶型的最新趨。另外，華僑城區(qū)憑借高素質(zhì)的人文基礎(chǔ)一直成為市場的熱點區(qū)域，如紅樹東方、波托菲諾、世紀村等。 福田區(qū)以中心區(qū)、香蜜湖為代表，擁有深圳較頂級的物業(yè)，如雅頌居、星河國際、中旅國際公館等。而寶安區(qū)、龍崗區(qū)等關(guān)外樓盤憑借實惠的價位及大社區(qū)規(guī)模吸引了眾多消費者的青睞。而羅湖區(qū)除百仕達花園和一些針對香港人的口岸物業(yè)外，鮮有熱點樓盤出現(xiàn)?？偟膩碚f羅湖區(qū)的物業(yè)受到深圳市其他區(qū)域物業(yè)的 沖擊較大。 （ 2）從項目周邊的市場來看：目前在委估項目周邊主要有“星光名庭”、“東悅名軒”、“嘉年華名苑”、“東門金座” 、“湖臻大廈”、“旭飛華隆園”、“繽紛時代家園”等 6個在售項目，預計近幾年該區(qū)域可能還有 1— 3 個項目開發(fā)建設(shè)，則可以看出該項目在整個開發(fā)建設(shè)過程中競爭較激烈。 典型物業(yè)調(diào)查 湖臻大廈 物業(yè)名稱 湖臻大廈 調(diào)研人 位置 東門湖貝路 調(diào)研時間 開發(fā)商 /投資商 深圳市湖貝實業(yè)股份有限公司 策劃代理商 國聯(lián)物業(yè) 建筑設(shè)計單位 深圳華興建設(shè)設(shè)計 園林設(shè)計單位 承建商 汕頭建安公司 物管單位 /物管費 中海物業(yè) 3 元 /平方米 規(guī)模（占地、建筑面積，套、棟、層數(shù)、類型等） 占地面積：約 2200 平方 米總建筑米面積：約 13054平方米商業(yè)面積：約 2020平方米棟數(shù)： 2棟兩座 19 層，總 144 戶（ 7 樓共 40 套單位由發(fā)展商內(nèi)部員工購完） 工程形象進度 已出外立面 價格 起價： 6900 元 /平方米、均價 7400 元 /平方米 /最高價 8200 元 /平方米 車位數(shù)租（售）價 銷售率 /認購率 5 成， 2 成香港人 預售證號 深（羅）房許字（ 2020） 032 號 裝修標準 毛坯交房 銷售時間 20204 月開始內(nèi)部認購， 723 開盤 戶型 該項目 519 層為住宅，因 7 樓湖貝公司內(nèi)部定購完，推向市場的樓層在 819 樓 （總 12層，共 104 套），以下為 819樓的數(shù)量結(jié)果。根據(jù)開發(fā)商資料，推售面積為： 144 套（ 11044 ㎡）、 104 套（ ㎡） 的面積分布為： 2 房 ㎡ \ ㎡、 3 房面積 ㎡ \ ㎡ .根據(jù)資料面積范圍 104 套的推售面積為： ㎡，面積分布如下： 戶型類別 2 2（朝向北） 2 2 3 2 3 2＋工人房 面積（㎡） 套數(shù) 10 48 23 23 推售面積 比例 % % % % 內(nèi)部配套設(shè)施 13 層為商鋪， 4 樓為架空層休閑場所， 519 樓為住宅 園林環(huán)境評述 項目本身沒有滲入綠化性質(zhì)，門口正對著街心公園，公園綠化尚可，也可作外部休閑場所 目標客戶評述 湖貝實業(yè)本身員工占有一定的比例，近有二成港人，其余為周邊居民 樓盤特色評述 屬舊城改造項目，發(fā)展商實力尚可，戶型布局充分考慮到生活實際，方便合理。 備注 優(yōu)：置身于羅湖商業(yè)中心地段，瀕 臨東門、國貿(mào)地帶，生活配套齊全。 缺：臨深南東路距離較近，噪音較大。項目朝北向為舊村包圍，在被拆之前的環(huán)境衛(wèi)生極差。 繽紛時代家園 物業(yè)名稱 繽紛時代家園 調(diào)研人 位置 東門中路 調(diào)研時間 03612 開發(fā)商 /投資商 金海港房地產(chǎn) 策劃代理商 中原物業(yè) 建筑設(shè)計單位 華森建筑 園林設(shè)計單位 承建商 中建二局 物管單位 /物管費 元 規(guī)模（占地、建筑面積，套、棟、層數(shù)、類型等） 結(jié)構(gòu)層數(shù)： 3233 層，建筑面積： ㎡，建筑高度： 。工程總造價： 14300萬元。占地面積： ，建筑用地： ㎡住宅面積： ，總建筑面積： ㎡ A棟 33 層，底層為大堂及地中海風情會所 B 棟 32 層，底層為 化；總戶數(shù)： 818 戶綠化率： 35%，容積率： 工程形象進度 地建（開工日期： 03226；竣工日期： 04820） 價格 均價 7500 元 /平方米 車位數(shù)租（售）價 銷售率 /認購率 30% 地理位置圖 外觀圖 銷售時間 828 內(nèi)部咨詢 20201108 號開盤 戶型 A棟 3 梯 12 戶， B 棟 3 梯 14 戶，按比例圖算出 820 戶 戶型類別 單 1 1 2 2 3 2 面積（㎡） \\\\ \92 套數(shù) 95 255 375 95 內(nèi)部配套設(shè)施 會所，園林，泳池，地下車庫，外部配套：大型商場 \醫(yī)院 \深圳小學 \人民小學 \螺嶺小學\深圳中學 \翠園中學 園林環(huán)境評述 4000 ㎡的巴厘島風情園林 目標客戶評述 湖貝本土居民，羅湖白領(lǐng) \投資用戶 樓盤特色評述 園林式住宅，投資與居家相結(jié)合，營造都市氛圍之家，布局充分考慮人局觀念 備注 優(yōu)： 戶 型設(shè)計方正，實用率較高，雙陽臺設(shè)計；提供裝修套餐，標準在 500 元 /平方米 缺：湖貝舊城改造項目，與翠湖老住宅區(qū)距離相近，在一定程度上影響該樓盤的質(zhì)素。 嘉年華名苑 物業(yè)名稱 嘉年華名苑 調(diào)研人 位置 東門曬布路 調(diào)研時間 開發(fā)商 /投資商 德泰地產(chǎn) 策劃代理商 星彥地產(chǎn) 建筑設(shè)計單位 園林設(shè)計單位 承建商 深圳第一建筑工程公司 物管單位 /物管費 中海物業(yè) 規(guī)模（占地、建筑面積，套、棟、層數(shù)、類型等） 占地面積： 3530 平方米建筑面積： 平方米 單棟 31 層 批準預售： 戶 3 梯 12 戶 工程形象進度 外立面已出 價格 均價 7800 元 /平方米 車位數(shù)租（售）價 銷售率 /認購率 60% 預售證號 深（羅）房許字（ 2020） 04 號 裝修標準 毛坯交房 地理位置圖 外觀圖 銷售時間 公開發(fā)售 戶型 商業(yè)面積： 平方米，可推面積： 平方米。 1 房 ㎡、 2 房 ㎡、 3房 ㎡ 戶型類別 1 1 2 1 3 2 面積（㎡） 套數(shù) 54 216（ ㎡） 54 比例 17% 67% 17% 內(nèi)部配套設(shè)施 酒店式住宅服務 園林環(huán)境評述 空中花園 市場分析有關(guān)結(jié)論 （ 1）從宏觀市場的評估分析看，總的來說未來幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展較平穩(wěn)，這有利于委估項目的開發(fā)建設(shè)。 （ 2）從區(qū)域市場來看：該項目受到深圳市其他區(qū)域的項目以及周邊的項目沖擊較大，競爭激烈。 （ 3）從典型物業(yè)的比較分析確定委估項目的價格： 案例基本情況 案例名稱 湖臻大廈 繽紛時代家園 嘉年華名苑 地理位置 羅湖區(qū)湖貝路 羅湖區(qū)東門中路 羅湖區(qū)東門 主體物性質(zhì) 1 棟兩座 19 層 2 棟 32— 33 層 1 棟 31 層 交易均價 7400 元 /平方米 7500 元 /平方米 7800 元 /平方米 因素調(diào)整 交易情況調(diào)整 100/100 100/100 100/100 交易時間調(diào)整 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素調(diào)整 100/101 100/102 100/103 個別因素調(diào)整 100/104 100/106 100/108 調(diào)整后案例價格 7045 元 /平方米 6937 元 /平方米 7012 元 /平方米 委估物業(yè)均價 7000 元 /平方米（取整至拾位） （ 4）從市場前景分析來看：該項目位于東門片區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的優(yōu)勢。東門片區(qū)作為深圳最主要的商圈，一直以來都是港人最為熟悉和認同的區(qū)域，因此在外銷方面具有先天的優(yōu)勢。其次，本項目預計定位為以小戶型為主的物業(yè)，戶型面積小，總價低，符合投資客戶的投資要求，具有一定的市場空間。