【導(dǎo)讀】華臣置業(yè)屬下共有四家公司，目前。公司自成立至今，共完成投資近4億元。級(jí)信譽(yù)企業(yè)；2020年，被評(píng)為“廣德市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強(qiáng)企業(yè)”；在2020年的上海房地產(chǎn)交易會(huì)上，被評(píng)為“最佳參展單位”。中級(jí)職稱66人，平均年齡35歲。時(shí)交通及生活配套設(shè)施逐步也將很快趨于完善。約3萬人，是廣德縣的政治，經(jīng)濟(jì)，文化，交通中心。據(jù)廣德縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，我縣城市化率2020年將達(dá)到45％，這。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是推進(jìn)廣德縣建?？h委、縣政府專門對(duì)建設(shè)部門發(fā)文，要求到2020. 由此衍生的房地產(chǎn)需求量，將是支撐廣德未。后廣德的房地產(chǎn)業(yè)將有更好的市場(chǎng)環(huán)境和更大的有效需求。城市居民年末存款余額全省排名第十，人均社會(huì)零售總額。全省排名第十一。這一系列的城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明，廣德縣有著巨大的。但綜觀廣德縣住宅市場(chǎng)，10萬平方米以上的小區(qū)卻屈指可數(shù)，為此縣委、縣政府根據(jù)廣德縣城市。底改變以前廣德縣房地產(chǎn)發(fā)展的落后狀況。而桃州鎮(zhèn)是廣德縣的行

　　

【正文】 2020 年 11 月住宅內(nèi)部認(rèn)購， 2020 年 3 月項(xiàng)目一期開始預(yù)售（此時(shí)主體已施工 4 個(gè)多月）， 3 月開盤時(shí)計(jì)劃銷售合同金額1200 萬元； 2 季度每月 800 萬，共計(jì) 2400 萬； 3 季度每月 1000 萬，共計(jì) 3000 萬； 4 季度一期全面封頂，實(shí)現(xiàn)銷售額 2020 萬元；竣工后的 2020 年 1 季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 1400 萬元，在一期工程中有商業(yè)面積2200 平方米，按均價(jià) 5000 元 /㎡計(jì)算，計(jì)劃銷售收入 1200 萬元， 2020年內(nèi) 均衡實(shí)現(xiàn)。 二期工程 2020 年 1011 月預(yù)售，具體銷售進(jìn)度計(jì)劃為 2020 年 4季度實(shí)現(xiàn)合同銷售收入 6404 萬元； 2020 年 1 至 2 季度每季度銷售收入 1600 萬，剩余部分 2020 年 4 季度完成。車庫銷售從 2020 年 4 季度到 2020 年 3 季度，每季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 600 萬元。 三期工程 2020 年 7 月開盤，預(yù)計(jì) 2020 年 3 季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 中國(guó) 最大管理資源中心 6404 萬元， 4 季度 3956 萬元， 2020 年 2 季度分別實(shí)現(xiàn)銷售收入3168 和 1795 萬元。三期的商業(yè)面積 2273 ㎡，以每平方米 8000 元計(jì)算，從 2020 年 3 季度到 2020 年 2 季度，每 季度 454 萬左右。車庫3836 ㎡，從 2020 年 4 季度到 2020 年 2 季度分別實(shí)現(xiàn)收入 190 萬元、 210 萬元。 收入測(cè)算結(jié)果詳見“大唐濱河項(xiàng)目銷售進(jìn)度表”。 五、 項(xiàng)目損益靜態(tài)分析 稅前投資回報(bào)率 本項(xiàng)目的銷售總收入約 33952 萬元，總投資約 23500 萬元，銷售稅金及交易手續(xù)費(fèi)約為 1940 萬元，項(xiàng)目總利潤(rùn) 萬元，扣除所得稅后的凈利潤(rùn)為 萬元。稅前投資回報(bào)率為 %，啟動(dòng)資金 5000 萬，回報(bào)率為 %（按 3 年建設(shè)周期計(jì)算的年啟動(dòng)資金回報(bào)率）。從投資回報(bào)率來看，該項(xiàng)目利潤(rùn)在正常范圍。 項(xiàng)目損益表 單位：萬元 項(xiàng) 目 金 額 計(jì)算說明 一、銷售收入 33952 減：直接成本 含政府規(guī)費(fèi) 銷售費(fèi)用 900 銷售稅費(fèi) 1940 二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 減：管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 660 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 減：土地增值稅 0 中國(guó) 最大管理資源中心 四、利潤(rùn)總額 減：企業(yè)所得稅 五、凈利潤(rùn) 靜態(tài)投資回收期 從項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表可以計(jì)算出 Pt=11 個(gè)季度，即 年，預(yù)計(jì) 2020 年第四季度產(chǎn)生正現(xiàn)金流量，項(xiàng)目的投資回收期較短。 六、 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) （一）關(guān)于動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的說明 折現(xiàn)率（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）取 I0=12%，季度折現(xiàn)率為 3%。 該項(xiàng)目開發(fā)周期 5 年，從 2020 年至 2020 年，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的凈現(xiàn)值的計(jì)算基期取 2020 年 1 月，按復(fù)利進(jìn)行計(jì)算。 （二）計(jì)算結(jié)果 FNPV=4375 萬元≥ 0，項(xiàng)目可行。 FIRR=（ 1+%） 41=37%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%， 因此項(xiàng)目無論是從靜態(tài)，還是從動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)來看都是可行的。 關(guān)于項(xiàng)目的具體現(xiàn)金流量見附表。 第十六章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及評(píng)價(jià) 大唐濱河面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 從第三章的宏觀投資環(huán)境分析中可以看出，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益良好，投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需，因此國(guó)內(nèi)需求 中國(guó) 最大管理資源中心 繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，微觀基礎(chǔ)將進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)居民的收入預(yù)期提高，因此項(xiàng)目在此時(shí)開發(fā)是非常好的時(shí)機(jī)，面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)很小。 與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)主 要有：房地產(chǎn)金融政策（如銀行利率調(diào)整、個(gè)人住房抵押貸款管理辦法、住房公積金管理辦法）、房地產(chǎn)交易法規(guī)（如城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法）、房地產(chǎn)稅費(fèi)管理（如契稅、城市建設(shè)配套費(fèi)）、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理（如城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、城市規(guī)劃法）。在這些法規(guī)中最突出的變化是銀行利率的降低和城市建設(shè)配套的提高，前者對(duì)刺激住房消費(fèi)將起到極大的推動(dòng)作用，對(duì)房市是一大利好消息，但配套費(fèi)的提高無疑將增加項(xiàng)目的開發(fā)成本，致使房地產(chǎn)銷售壓力增大，如果不顧消費(fèi)者的承受力，一味提高商品房的銷售價(jià)格，恐 怕潛在的消費(fèi)群體不一定接受，從而項(xiàng)目面臨推廣的壓力。 至于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為由于大唐濱河采取了分期開發(fā)，減少資金壓力，一期啟動(dòng)只要 5000 萬左右。目前公司已有資金 2020萬，加上藍(lán)寶石的租金收入每年近 1000 萬元，如果再貸款 3000 萬，完成該項(xiàng)目的開發(fā)不會(huì)有什么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不過這其中的前提是項(xiàng)目的銷售進(jìn)度順利進(jìn)行，如果項(xiàng)目推廣銷售業(yè)績(jī)欠佳，將會(huì)影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流入量，從而造成短時(shí)間資金緊張。 二、 項(xiàng)目盈虧平衡分析 通過對(duì)大唐濱河項(xiàng)目的保本生產(chǎn)量計(jì)算，盈虧平衡點(diǎn) BEP=萬平方米（即保本生產(chǎn)量約為 9 萬平 方米），項(xiàng)目的安全率 f=%，大于 30%，項(xiàng)目非常安全。 中國(guó) 最大管理資源中心 保本銷售量經(jīng)計(jì)算為為 萬平方米，占總開發(fā)量的 80%，在有少量商品房空置的情況下仍有贏利空間。 具體詳見“項(xiàng)目盈虧平衡表”。 三、 項(xiàng)目敏感性分析 在正常情況下，項(xiàng)目的總投資為 23500 萬元，銷售均價(jià) 2300 元 /㎡，現(xiàn)對(duì)總投資和銷售均價(jià)這兩個(gè)因素分別進(jìn)行單敏感性分析： 開發(fā)總投資。當(dāng)其上升 10%時(shí)，稅前利潤(rùn)為 4538 萬元，凈利潤(rùn)為 萬元；當(dāng)下降 10%時(shí)，稅前利潤(rùn)為 9316 萬元，凈利潤(rùn)為 萬元。因此項(xiàng)目總投資在正負(fù) 10%以內(nèi) 無論如何變化，均能取得一定的利潤(rùn)。 銷售均價(jià)。當(dāng)其上升 10%（即 P=2323 元 /㎡）時(shí)，稅前利潤(rùn)為 7171 萬元，凈現(xiàn)值 NPV=4606 萬元，當(dāng)下降 10%（時(shí)即 P=2277 元 /㎡），稅前利潤(rùn)為 4855 萬元，凈現(xiàn)值 NPV=104 萬元，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上仍能可行。 詳細(xì)的單因素敏感性分析見下表 總投資敏感性分析 序號(hào) 變動(dòng)內(nèi)容 稅前收益 稅后凈收益 判斷 結(jié)論 1 開發(fā)成本 +1% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 2 開發(fā)成本 +2% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 3 開發(fā)成本 +3% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 4 開發(fā)成本 +4% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 5 開發(fā)成本 +5% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 中國(guó) 最大管理資源中心 6 開發(fā)成本 +6% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 7 開發(fā)成本 +7% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 8 開發(fā)成本 +8% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 9 開發(fā)成本 +9% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 10 開發(fā)成本 +10% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 11 開發(fā)成本 1% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 12 開發(fā)成本 2% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 13 開發(fā)成本 3% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 14 開發(fā)成本 4% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 15 開發(fā)成本 5% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 16 開發(fā)成本 6% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 17 開發(fā)成本 7% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 18 開發(fā)成本 8% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 19 開發(fā)成本 9% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 20 開發(fā)成本 10% R 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 銷售均價(jià)敏感性分析 銷售均價(jià)敏感性分析 序號(hào) 變動(dòng)內(nèi)容 稅前收益 NPV（ I=12%） 判斷 結(jié)論 1 銷售均價(jià) +1% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 2 銷售均價(jià) +2% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 3 銷售均價(jià) +3% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 4 銷售均價(jià) +4% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 5 銷售均價(jià) +5% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 6 銷售均價(jià) +6% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 7 銷售均價(jià) +7% NPV 大 于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 8 銷售均價(jià) +8% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 9 銷售均價(jià) +9% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 10 銷售均價(jià) +10% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 11 銷售均價(jià) 1% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 12 銷售均價(jià) 2% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 13 銷售均價(jià) 3% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 中國(guó) 最大管理資源中心 14 銷售均價(jià) 4% NPV 大于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 15 銷售均價(jià) 5% NPV 小于 0 經(jīng)濟(jì)上可行 第十七章 評(píng)價(jià)結(jié)論和建議 從以上分析可以看出，項(xiàng)目的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，在近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的形勢(shì)下，項(xiàng)目本身具有獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，因此項(xiàng)目的銷售前景看好。 項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 NPV=2365 萬元，而且銷售均價(jià)在區(qū)間（ 1890， 3200） 之內(nèi)無論如何變化，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)均可行，這說明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較大的可行性。