【導讀】綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目可行性報告范本。中國保利集團公司

　　

【正文】 從過去三年各季度房價走勢看，房價的整體水平在 2001 年有較大幅度的上調。在整體需求增長的帶動下，全市五星級酒店客房平均價格比去年增長 13%。 由于酒店的經(jīng)營會受季節(jié)性因素的影響，因此其房價會隨著淡旺季的到來而進行調節(jié)。從上圖可見，在每年的淡季 —— 一 、三季度，房價會略有下調。 發(fā)展前景分析： 1999/42000/12000/22000/32000/42001/12001/22001/32001/4房價走勢 線性 (房價走勢) 37 首先，浦東陸家嘴新一輪的發(fā)展建設已經(jīng)啟動，未來浦東必將逐漸取代浦西成為上海的中心商務區(qū)。屆時，浦東國際機場對浦東地區(qū)的客源的支持作用將日見效果。 同時，擁有 20 萬會展面積 的新國際展覽中心在浦東陸續(xù)建成，上海未來的會展中心也將移師浦東，因此，未來會展旅游業(yè)將會是浦東旅游事業(yè)的主要增長點。并且，會展旅游由于計劃性強，沒有季節(jié)性，因此能給酒店帶來穩(wěn)定的收入。以今年一季度的酒店經(jīng)營狀況來看， APEC 會議的召開為高檔酒店業(yè)帶來了明顯的收益。據(jù)上海市旅游事業(yè)管理局的統(tǒng)計資料顯示，今年一季度的客房出租率出現(xiàn)了歷史罕見的“反周期”現(xiàn)象，尤其是五星級酒店平均出租率達 85%。這一聚升的原因是由于國際商務客的劇增。在這些入住高星級酒店的國際商務客中， 60%以上是來參加國際會議和展覽的。 另外，如 世博會申辦成功，將極大地促動上海旅游業(yè)的發(fā)展。鑒于此，我們認為浦東五星級酒店仍具有一定的長遠發(fā)展?jié)摿Α?2020年之后，需求預計將能以不低于未來五年的增長率水平增長。 周邊酒店地塊成交情況 (略 ) 結論 目前整體市場進入成熟發(fā)展期。浦東作為新興的商務區(qū)，酒店業(yè)發(fā)展步伐快于浦西，無論是設施配備或是管理水平。因此，浦東房價水平高于浦西平均。 38 今后幾年，全市進入新一輪酒店開發(fā)，因此，未來競爭將加劇。另一方面，未來整體宏觀環(huán)境趨好，有利于酒店業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 二、競爭項目分析 競爭對手比較 金茂君悅酒店 浦東香格里拉 波特曼麗嘉酒店 形象特色 上海標志性建筑，世界最高的酒店。 目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對浦西外灘萬國博覽建筑群 獨特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。 品牌美譽度高 世界頂級豪華酒店之一。 設施配備 設施配備完善、齊全。 設施配備完善、齊全。 設施配備完善，齊全。 管理機構 美國凱悅集團 香港香格里拉集團 美國麗嘉集團 服務理念 為所有客人提供迅捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品。 “顧客的世外桃園” “由體貼入微的員工提供的亞洲式接待”。 “ 黃 金 準 則 ”（“ Golden Standards” ）；“三步式服務”。 特有客房 7 層的嘉賓軒行政樓有 82套客房 /套房，為客人提供私人化的貼心服務。 香格里拉套房 54 間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務。 客房數(shù) 555 612 564 出租客房年平均房價 （ 2001年） USD USD 出租率（ 2001年） 71% % % 營 業(yè) 收 入 (2000 年 ) 億元人民幣 億元人民幣 億元人民幣 39 上述所列三家酒店為目前上海頂級酒店成功案例之代表，其 2000年的營位收入在上海 市所有酒店中位列前三位。 從上表可知，此三家酒店均由國際知名管理集團管理。他們之所以能有如此好的經(jīng)營業(yè)績，不僅在于其先進硬件設施的配備及高水準的服務，更在于其各自獨特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。 因此，作為一家頂級五星級，必須有先進的軟硬件設施，同時還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務。 三、酒店部分 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 緊鄰陸家嘴中央商務區(qū) ,，是陸家嘴商務區(qū)之延伸，可借助現(xiàn)已成型的商務積聚效應。同時，該地塊為綜合開發(fā)項目，各種物業(yè)類型可相互取長補短，發(fā)揮互動效應。 劣勢 ? 較之與浦東目前其他 五星級酒店所處位置相對集中的特點，該地塊的位置較為獨立，積聚性較差，難以引起注意。 機會 ? 浦江兩岸成片開發(fā)，將進一步完善兩岸的基礎設施建設，未來交通更便捷，這必將帶動兩岸商務、旅游的全面發(fā)展，從而促進客源的增長。 ? 會展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展，對作為未來上海會展中心的浦東而言，必將吸引更多商務客威脅 ? 浦東現(xiàn)有五星級酒店是該項目的強大競爭對手，其中以金茂和香格里拉的競爭優(yōu)勢最為明顯，尤其是香格里拉，隨著未來浦東香格里拉二期和浦西香格里拉的陸續(xù)推出，香格里拉酒店無疑將成為上海酒店業(yè)的航母。 40 源的入住。 四、酒店 部分定位 客戶定位 根據(jù)上海目前五星級酒店客源特征以及未來浦東作為上海商務及會展中心的區(qū)位優(yōu)勢，該酒店的目標客戶應仍以商務客源為主。 產(chǎn)品定位 基于現(xiàn)有五星級酒店的市場狀況和未來發(fā)展趨勢以及地塊固有的特征，我們建議本地塊酒店項目的定位是： 豪華五星級酒店 – 以綠化、碧水之生態(tài)環(huán)境作為其酒店獨有的特性。 浦東整體的環(huán)境優(yōu)勢：該項目可利用其地塊固有的臨江優(yōu)勢來區(qū)別于浦西的五星級酒店。 地塊可利用空間較大之優(yōu)勢：就浦東陸家嘴中央商務區(qū)內三家直接競爭對手而言，由于地塊面積之限定，均無較有規(guī)模的綠化面積。因此，建議該項目充分利用其土地自然資源，為酒店提供專有的綠化地帶，從而真正做到鬧中取靜，開敞性和私密性的平衡。 綜合開發(fā)之效應：建議利用地塊內的其他物業(yè)的聯(lián)動效應，來提高該酒店的競爭力，如把酒店、商場和服務式公寓通過通透的中庭或連廊連接起來。 項目房價及入住率定位 一家酒店的價格首先取決于該酒店本身的品質、品牌美譽度、服 41 務水準以及酒店所處的地理位置。 以本項目而言，若假設該五星級酒店現(xiàn)已建成，基于我們對于其酒店之品質、服務水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房價水平將至少達到目前浦東的平均水平： 130 USD/間 /天。 就未來而言，本項目酒店之價格還取決于當時之市場整體狀況。 如前所述，就目前而言，浦東五星級酒店的平均房價比浦西的平均房價要高出近 30%。隨著浦東陸家嘴商務中心的日趨成熟以及會展旅游業(yè)的進一步蓬勃發(fā)展，這一價格差在未來將得以保持。 根據(jù)五星級酒店的經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，由國際知名集團管理的酒店在開業(yè)后的前三個月內入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個月逐步上升，通常半年左右即可達到一個正常入住水平： 65%～ 75%。 基于保守的原則，本項目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在50%，第二年即可達到 70%的正常水平。 經(jīng)營模式建議 由于高檔酒店的投資耗費龐大，許多企業(yè)無法獨立承擔，而旅游市場的國際化又使得有財力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營，因此，出現(xiàn)了所有權和經(jīng)營權分離的現(xiàn)象。從上海目前高檔酒店的經(jīng)營來看 ,國內管理公司無論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠遠落后于國際知名的管理集團。這在很大程度上導致了國內管理集團管理的酒店的平均房價要低于國際集團下屬酒店 30%以上。因此，針對本項目之豪華五星級酒店定位，建議開發(fā)商尋求與國際知名管理的合作，引進其下屬的頂級品牌。 42 上海五星級酒店 的合作經(jīng)營方式主要有： 委托經(jīng)營方式（如瑞吉紅塔）： 這一方式是目前上海采用最多的合作方式。委托和約期限一般在 10 年以上。其不足之處是管理公司借助其國際知名度在簽定和約之初，往往先提出對其自身較為有利的條件，而在經(jīng)營期間，業(yè)主對自己所擁有的資產(chǎn)無百分之百的自主權。 合資經(jīng)營方式 （如四季酒店）： 此方式與委托經(jīng)營的不同之處僅在于國際管理集團以入股的形式構成合作關系，使其與集團業(yè)績直接相關。 出讓土地使用權 （如花園飯店）： 中方出讓土地使用權，由一家外資集團全權投資管理，在土地使用期到期之時，中方 可收回酒店。這一方式的好處在于中方無投資經(jīng)營之風險。 43 第四部分 規(guī)劃設計初步分析 一、規(guī)劃設計的可行性分析 1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，進行初步設計方案的建筑排列。 2. 容積率、面積分配比例等技術經(jīng)濟指標不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設計的面積分布圖、層數(shù)分布比例。 3. 有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路。 4. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 5. 市政配套設施對規(guī)劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。 6. 周邊配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況、商業(yè)設施（大型購物中心）、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。 附表： 項目技術指標 44 二、規(guī)劃設計的初步概念 1. 設計概念：表現(xiàn)項目預期的產(chǎn)品類別及特征。 2. 技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規(guī) 劃設計的關系。 3. 可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設想、對營造統(tǒng)一的區(qū)域概念的設想、對產(chǎn)品差異性的考慮。 45 第五部分 工程開發(fā)計劃及項目租售計劃 一、 工程開發(fā)計劃 分期開發(fā)原則上以快速回收資金的住宅物業(yè)為先期開發(fā)，減輕后期開發(fā)的資金壓力，以上期當期現(xiàn)金流為正的年份為下期開發(fā)的開始時間。 根據(jù)市場分析確定各期開發(fā)內容如下： 一期 住宅一期 商業(yè)一期 二期 辦公一期 辦公二期 住宅二期 三期 商業(yè)二期 酒店 辦公三期 二、 工程開發(fā)計劃節(jié)點 開竣工時間及工期計劃、各期開工面積，時間節(jié)點如下： 項目開發(fā)計劃節(jié)點表 序號 開發(fā)計劃節(jié)點名稱 目標計劃時間 一期 二期 三期 …… 建筑面積指標 可售 /可租面積指標 1 規(guī)劃方案設計 2 取得《建設用地規(guī)劃許可證》 3 取得土地使用權證 4 施工圖報建 /《建設工程規(guī)劃許可證》 5 獲得《施工許可證》 6 開工 7 取得《預售許可證》 8 主體封頂 9 銷售開盤時 間 46 10 招租開始時間 10 竣工驗收（入?。r間 三、項目租售收入測算 租售價格計劃： 2020 年以前的價格為報告正文中預測的價格， 建設期按季度預測。 此后 20202020 年按 3%的年度通貨膨脹率調整各物業(yè)價格和租金， 2020 年以后，假定價格不在變動。由于商業(yè)的租期較長，我們假設商業(yè)的租金保持不變。住宅物業(yè)開盤后每年按照 10%的增幅調整價格。價格與租金詳細如下： 項目 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 …… 住宅 一期（元 /平方米） 商業(yè)一期（元 /平方米 /天） 辦公 一期（元 /平方米 /天） 辦公 二期（元 /平方米 /天） 住宅 二期（元 /平方米） 商業(yè)二期（元 /平方米 /天） 酒店 （元 /平方米 /間） 辦公 三期（元 /平方米 /天） 租售面積計劃： 銷售期 面積 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 …… 住宅 一期 商業(yè)一期 辦公 一期 辦公 二期 住宅 二期 商業(yè)二期 酒店 辦公 三期 47 租售收入測算表 序號 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 …… 合計 1 商業(yè)銷售收入 (萬元 ) 商業(yè)銷售價格 (元 /m2) 商業(yè)銷售面積 (m2) 2 辦公銷售收入 (萬元 ) 辦公銷售價格 (元 /m2)