【導(dǎo)讀】綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目可行性報告范本。中國保利集團(tuán)公司

　　

【正文】 從過去三年各季度房價走勢看，房價的整體水平在 2001 年有較大幅度的上調(diào)。在整體需求增長的帶動下，全市五星級酒店客房平均價格比去年增長 13%。 由于酒店的經(jīng)營會受季節(jié)性因素的影響，因此其房價會隨著淡旺季的到來而進(jìn)行調(diào)節(jié)。從上圖可見，在每年的淡季 —— 一 、三季度，房價會略有下調(diào)。 發(fā)展前景分析： 1999/42000/12000/22000/32000/42001/12001/22001/32001/4房價走勢 線性 (房價走勢) 37 首先，浦東陸家嘴新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動，未來浦東必將逐漸取代浦西成為上海的中心商務(wù)區(qū)。屆時，浦東國際機(jī)場對浦東地區(qū)的客源的支持作用將日見效果。 同時，擁有 20 萬會展面積 的新國際展覽中心在浦東陸續(xù)建成，上海未來的會展中心也將移師浦東，因此，未來會展旅游業(yè)將會是浦東旅游事業(yè)的主要增長點。并且，會展旅游由于計劃性強(qiáng)，沒有季節(jié)性，因此能給酒店帶來穩(wěn)定的收入。以今年一季度的酒店經(jīng)營狀況來看， APEC 會議的召開為高檔酒店業(yè)帶來了明顯的收益。據(jù)上海市旅游事業(yè)管理局的統(tǒng)計資料顯示，今年一季度的客房出租率出現(xiàn)了歷史罕見的“反周期”現(xiàn)象，尤其是五星級酒店平均出租率達(dá) 85%。這一聚升的原因是由于國際商務(wù)客的劇增。在這些入住高星級酒店的國際商務(wù)客中， 60%以上是來參加國際會議和展覽的。 另外，如 世博會申辦成功，將極大地促動上海旅游業(yè)的發(fā)展。鑒于此，我們認(rèn)為浦東五星級酒店仍具有一定的長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?2020年之后，需求預(yù)計將能以不低于未來五年的增長率水平增長。 周邊酒店地塊成交情況 (略 ) 結(jié)論 目前整體市場進(jìn)入成熟發(fā)展期。浦東作為新興的商務(wù)區(qū)，酒店業(yè)發(fā)展步伐快于浦西，無論是設(shè)施配備或是管理水平。因此，浦東房價水平高于浦西平均。 38 今后幾年，全市進(jìn)入新一輪酒店開發(fā)，因此，未來競爭將加劇。另一方面，未來整體宏觀環(huán)境趨好，有利于酒店業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 二、競爭項目分析 競爭對手比較 金茂君悅酒店 浦東香格里拉 波特曼麗嘉酒店 形象特色 上海標(biāo)志性建筑，世界最高的酒店。 目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對浦西外灘萬國博覽建筑群 獨特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。 品牌美譽(yù)度高 世界頂級豪華酒店之一。 設(shè)施配備 設(shè)施配備完善、齊全。 設(shè)施配備完善、齊全。 設(shè)施配備完善，齊全。 管理機(jī)構(gòu) 美國凱悅集團(tuán) 香港香格里拉集團(tuán) 美國麗嘉集團(tuán) 服務(wù)理念 為所有客人提供迅捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品。 “顧客的世外桃園” “由體貼入微的員工提供的亞洲式接待”。 “ 黃 金 準(zhǔn) 則 ”（“ Golden Standards” ）；“三步式服務(wù)”。 特有客房 7 層的嘉賓軒行政樓有 82套客房 /套房，為客人提供私人化的貼心服務(wù)。 香格里拉套房 54 間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)。 客房數(shù) 555 612 564 出租客房年平均房價 （ 2001年） USD USD 出租率（ 2001年） 71% % % 營 業(yè) 收 入 (2000 年 ) 億元人民幣 億元人民幣 億元人民幣 39 上述所列三家酒店為目前上海頂級酒店成功案例之代表，其 2000年的營位收入在上海 市所有酒店中位列前三位。 從上表可知，此三家酒店均由國際知名管理集團(tuán)管理。他們之所以能有如此好的經(jīng)營業(yè)績，不僅在于其先進(jìn)硬件設(shè)施的配備及高水準(zhǔn)的服務(wù)，更在于其各自獨特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。 因此，作為一家頂級五星級，必須有先進(jìn)的軟硬件設(shè)施，同時還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務(wù)。 三、酒店部分 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 緊鄰陸家嘴中央商務(wù)區(qū) ,，是陸家嘴商務(wù)區(qū)之延伸，可借助現(xiàn)已成型的商務(wù)積聚效應(yīng)。同時，該地塊為綜合開發(fā)項目，各種物業(yè)類型可相互取長補(bǔ)短，發(fā)揮互動效應(yīng)。 劣勢 ? 較之與浦東目前其他 五星級酒店所處位置相對集中的特點，該地塊的位置較為獨立，積聚性較差，難以引起注意。 機(jī)會 ? 浦江兩岸成片開發(fā)，將進(jìn)一步完善兩岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來交通更便捷，這必將帶動兩岸商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進(jìn)客源的增長。 ? 會展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展，對作為未來上海會展中心的浦東而言，必將吸引更多商務(wù)客威脅 ? 浦東現(xiàn)有五星級酒店是該項目的強(qiáng)大競爭對手，其中以金茂和香格里拉的競爭優(yōu)勢最為明顯，尤其是香格里拉，隨著未來浦東香格里拉二期和浦西香格里拉的陸續(xù)推出，香格里拉酒店無疑將成為上海酒店業(yè)的航母。 40 源的入住。 四、酒店 部分定位 客戶定位 根據(jù)上海目前五星級酒店客源特征以及未來浦東作為上海商務(wù)及會展中心的區(qū)位優(yōu)勢，該酒店的目標(biāo)客戶應(yīng)仍以商務(wù)客源為主。 產(chǎn)品定位 基于現(xiàn)有五星級酒店的市場狀況和未來發(fā)展趨勢以及地塊固有的特征，我們建議本地塊酒店項目的定位是： 豪華五星級酒店 – 以綠化、碧水之生態(tài)環(huán)境作為其酒店獨有的特性。 浦東整體的環(huán)境優(yōu)勢：該項目可利用其地塊固有的臨江優(yōu)勢來區(qū)別于浦西的五星級酒店。 地塊可利用空間較大之優(yōu)勢：就浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)內(nèi)三家直接競爭對手而言，由于地塊面積之限定，均無較有規(guī)模的綠化面積。因此，建議該項目充分利用其土地自然資源，為酒店提供專有的綠化地帶，從而真正做到鬧中取靜，開敞性和私密性的平衡。 綜合開發(fā)之效應(yīng)：建議利用地塊內(nèi)的其他物業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)，來提高該酒店的競爭力，如把酒店、商場和服務(wù)式公寓通過通透的中庭或連廊連接起來。 項目房價及入住率定位 一家酒店的價格首先取決于該酒店本身的品質(zhì)、品牌美譽(yù)度、服 41 務(wù)水準(zhǔn)以及酒店所處的地理位置。 以本項目而言，若假設(shè)該五星級酒店現(xiàn)已建成，基于我們對于其酒店之品質(zhì)、服務(wù)水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房價水平將至少達(dá)到目前浦東的平均水平： 130 USD/間 /天。 就未來而言，本項目酒店之價格還取決于當(dāng)時之市場整體狀況。 如前所述，就目前而言，浦東五星級酒店的平均房價比浦西的平均房價要高出近 30%。隨著浦東陸家嘴商務(wù)中心的日趨成熟以及會展旅游業(yè)的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展，這一價格差在未來將得以保持。 根據(jù)五星級酒店的經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，由國際知名集團(tuán)管理的酒店在開業(yè)后的前三個月內(nèi)入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個月逐步上升，通常半年左右即可達(dá)到一個正常入住水平： 65%～ 75%。 基于保守的原則，本項目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在50%，第二年即可達(dá)到 70%的正常水平。 經(jīng)營模式建議 由于高檔酒店的投資耗費龐大，許多企業(yè)無法獨立承擔(dān)，而旅游市場的國際化又使得有財力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的現(xiàn)象。從上海目前高檔酒店的經(jīng)營來看 ,國內(nèi)管理公司無論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國際知名的管理集團(tuán)。這在很大程度上導(dǎo)致了國內(nèi)管理集團(tuán)管理的酒店的平均房價要低于國際集團(tuán)下屬酒店 30%以上。因此，針對本項目之豪華五星級酒店定位，建議開發(fā)商尋求與國際知名管理的合作，引進(jìn)其下屬的頂級品牌。 42 上海五星級酒店 的合作經(jīng)營方式主要有： 委托經(jīng)營方式（如瑞吉紅塔）： 這一方式是目前上海采用最多的合作方式。委托和約期限一般在 10 年以上。其不足之處是管理公司借助其國際知名度在簽定和約之初，往往先提出對其自身較為有利的條件，而在經(jīng)營期間，業(yè)主對自己所擁有的資產(chǎn)無百分之百的自主權(quán)。 合資經(jīng)營方式 （如四季酒店）： 此方式與委托經(jīng)營的不同之處僅在于國際管理集團(tuán)以入股的形式構(gòu)成合作關(guān)系，使其與集團(tuán)業(yè)績直接相關(guān)。 出讓土地使用權(quán) （如花園飯店）： 中方出讓土地使用權(quán)，由一家外資集團(tuán)全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之時，中方 可收回酒店。這一方式的好處在于中方無投資經(jīng)營之風(fēng)險。 43 第四部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，進(jìn)行初步設(shè)計方案的建筑排列。 2. 容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計的面積分布圖、層數(shù)分布比例。 3. 有強(qiáng)烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路。 4. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 5. 市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 6. 周邊配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 附表： 項目技術(shù)指標(biāo) 44 二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念 1. 設(shè)計概念：表現(xiàn)項目預(yù)期的產(chǎn)品類別及特征。 2. 技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī) 劃設(shè)計的關(guān)系。 3. 可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的區(qū)域概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。 45 第五部分 工程開發(fā)計劃及項目租售計劃 一、 工程開發(fā)計劃 分期開發(fā)原則上以快速回收資金的住宅物業(yè)為先期開發(fā)，減輕后期開發(fā)的資金壓力，以上期當(dāng)期現(xiàn)金流為正的年份為下期開發(fā)的開始時間。 根據(jù)市場分析確定各期開發(fā)內(nèi)容如下： 一期 住宅一期 商業(yè)一期 二期 辦公一期 辦公二期 住宅二期 三期 商業(yè)二期 酒店 辦公三期 二、 工程開發(fā)計劃節(jié)點 開竣工時間及工期計劃、各期開工面積，時間節(jié)點如下： 項目開發(fā)計劃節(jié)點表 序號 開發(fā)計劃節(jié)點名稱 目標(biāo)計劃時間 一期 二期 三期 …… 建筑面積指標(biāo) 可售 /可租面積指標(biāo) 1 規(guī)劃方案設(shè)計 2 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 3 取得土地使用權(quán)證 4 施工圖報建 /《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 5 獲得《施工許可證》 6 開工 7 取得《預(yù)售許可證》 8 主體封頂 9 銷售開盤時 間 46 10 招租開始時間 10 竣工驗收（入?。r間 三、項目租售收入測算 租售價格計劃： 2020 年以前的價格為報告正文中預(yù)測的價格， 建設(shè)期按季度預(yù)測。 此后 20202020 年按 3%的年度通貨膨脹率調(diào)整各物業(yè)價格和租金， 2020 年以后，假定價格不在變動。由于商業(yè)的租期較長，我們假設(shè)商業(yè)的租金保持不變。住宅物業(yè)開盤后每年按照 10%的增幅調(diào)整價格。價格與租金詳細(xì)如下： 項目 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 …… 住宅 一期（元 /平方米） 商業(yè)一期（元 /平方米 /天） 辦公 一期（元 /平方米 /天） 辦公 二期（元 /平方米 /天） 住宅 二期（元 /平方米） 商業(yè)二期（元 /平方米 /天） 酒店 （元 /平方米 /間） 辦公 三期（元 /平方米 /天） 租售面積計劃： 銷售期 面積 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 …… 住宅 一期 商業(yè)一期 辦公 一期 辦公 二期 住宅 二期 商業(yè)二期 酒店 辦公 三期 47 租售收入測算表 序號 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 …… 合計 1 商業(yè)銷售收入 (萬元 ) 商業(yè)銷售價格 (元 /m2) 商業(yè)銷售面積 (m2) 2 辦公銷售收入 (萬元 ) 辦公銷售價格 (元 /m2)