【正文】 于浦西，無論是設(shè)施配備或是管理水平。因此，浦東房?jī)r(jià)38水平高于浦西平均。今后幾年，全市進(jìn)入新一輪酒店開發(fā)，因此，未來競(jìng)爭(zhēng)將加劇。另一方面，未來整體宏觀環(huán)境趨好，有利于酒店業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較金茂君悅酒店 浦東香格里拉 波特曼麗嘉酒店形象特色 上海標(biāo)志性建筑，世界最高的酒店。目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對(duì)浦西外灘萬國(guó)博覽建筑群獨(dú)特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。品牌美譽(yù)度高世界頂級(jí)豪華酒店之一。設(shè)施配備 設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善，齊全。管理機(jī)構(gòu) 美國(guó)凱悅集團(tuán) 香港香格里拉集團(tuán)美國(guó)麗嘉集團(tuán)服務(wù)理念 為所有客人提供迅捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品?！邦櫩偷氖劳馓覉@” “由體貼入微的員工提供的亞洲式接待”?！包S金準(zhǔn)則”（“Golden Standards”）；“三步式服務(wù)”。特有客房 7 層的嘉賓軒行政樓有 82套客房/套房，為客人提供私人化的貼心服務(wù)。香格里拉套房 54 間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)?？头繑?shù) 555 612 564出租客房年平均房?jī)r(jià) （2022年）USD USD 出租率（2022 71% % %39年）營(yíng)業(yè)收入 (2022 年) 億元人民幣 億元人民幣 億元人民幣上述所列三家酒店為目前上海頂級(jí)酒店成功案例之代表，其2022 年的營(yíng)位收入在上海市所有酒店中位列前三位。從上表可知，此三家酒店均由國(guó)際知名管理集團(tuán)管理。他們之所以能有如此好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，不僅在于其先進(jìn)硬件設(shè)施的配備及高水準(zhǔn)的服務(wù)，更在于其各自獨(dú)特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。因此，作為一家 頂級(jí)五星級(jí)，必 須有先 進(jìn)的軟硬件設(shè)施，同時(shí)還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務(wù)。三、酒店部分 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)? 緊鄰陸家嘴中央商務(wù)區(qū),，是陸家嘴商務(wù)區(qū)之延伸，可借助現(xiàn)已成型的商務(wù)積聚效應(yīng)。同時(shí)，該地塊為綜合開發(fā)項(xiàng)目，各種物業(yè)類型可相互取長(zhǎng)補(bǔ)短，發(fā)揮互動(dòng)效應(yīng)。劣勢(shì)? 較之與浦東目前其他五星級(jí)酒店所處位置相對(duì)集中的特點(diǎn)，該地塊的位置較為獨(dú)立，積聚性較差，難以引起注意。機(jī)會(huì)? 浦江兩岸成片開發(fā)，將進(jìn)一步完善兩岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來交通更便捷，這必將帶動(dòng)兩岸商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進(jìn)客源的增長(zhǎng)。威脅? 浦東現(xiàn)有五星級(jí)酒店是該項(xiàng)目的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其中以金茂和香格里拉的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最為明顯，尤其是香格里拉，隨著未來浦東香格里拉二期40? 會(huì)展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展，對(duì)作為未來上海會(huì)展中心的浦東而言，必將吸引更多商務(wù)客源的入住。和浦西香格里拉的陸續(xù)推出，香格里拉酒店無疑將成為上海酒店業(yè)的航母。四、酒店部分定位客戶定位根據(jù)上海目前五星級(jí)酒店客源特征以及未來浦東作為上海商務(wù)及會(huì)展中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，該酒店的目標(biāo)客戶應(yīng)仍以商務(wù)客源為主。產(chǎn)品定位基于現(xiàn)有五星級(jí)酒店的市場(chǎng)狀況和未來發(fā)展趨勢(shì)以及地塊固有的特征，我們建議本地塊酒店項(xiàng)目的定位是：豪華五星級(jí)酒店 – 以綠化、碧水之生態(tài)環(huán)境作為其酒店獨(dú)有的特性。浦東整體的環(huán)境優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目可利用其地塊固有的臨江優(yōu)勢(shì)來區(qū)別于浦西的五星級(jí)酒店。地塊可利用空間較大之優(yōu)勢(shì)：就浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)內(nèi)三家直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，由于地塊面積之限定，均無較有規(guī)模的綠化面積。因此，建議該項(xiàng)目充分利用其土地自然資源，為酒店提供專有的綠化地帶，從而真正做到鬧中取靜，開敞性和私密性的平衡。綜合開發(fā)之效應(yīng)：建議利用地塊內(nèi)的其他物業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，來提高該酒店的競(jìng)爭(zhēng)力，如把酒店、商場(chǎng)和服務(wù)式公寓通過通透的中庭或連廊連接起來。41項(xiàng)目房?jī)r(jià)及入住率定位一家酒店的價(jià)格首先取決于該酒店本身的品質(zhì)、品牌美譽(yù)度、服務(wù)水準(zhǔn)以及酒店所處的地理位置。以本項(xiàng)目而言，若假設(shè)該五星級(jí)酒店現(xiàn)已建成，基于我們對(duì)于其酒店之品質(zhì)、服務(wù)水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房?jī)r(jià)水平將至少達(dá)到目前浦東的平均水平：130 USD/間/天。就未來而言，本項(xiàng)目酒店之價(jià)格還取決于當(dāng)時(shí)之市場(chǎng)整體狀況。如前所述，就目前而言，浦東五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)比浦西的平均房?jī)r(jià)要高出近 30%。隨著浦東陸家嘴商務(wù)中心的日 趨成熟以及會(huì)展旅游業(yè)的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展，這一價(jià)格差在未來將得以保持。根據(jù)五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)常規(guī)可知：在正常市場(chǎng)情況下，由國(guó)際知名集團(tuán)管理的酒店在開業(yè)后的前三個(gè)月內(nèi)入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個(gè)月逐步上升，通常半年左右即可達(dá)到一個(gè)正常入住水平：65% ～ 75%。基于保守的原則，本項(xiàng)目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在 50%，第二年即可達(dá)到 70%的正常水平。經(jīng)營(yíng)模式建議由于高檔酒店的投資耗費(fèi)龐大，許多企業(yè)無法獨(dú)立承擔(dān)，而旅游市場(chǎng)的國(guó)際化又使得有財(cái)力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營(yíng)，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的現(xiàn)象。從上海目前高檔酒店的經(jīng)營(yíng)來看,國(guó)內(nèi)管理公司無論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際知名的管理集團(tuán)。這在很大程度上導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)管理集團(tuán)管理的酒店的42平均房?jī)r(jià)要低于國(guó)際集團(tuán)下屬酒店 30%以上。因此，針對(duì)本項(xiàng)目之豪華五星級(jí)酒店定位，建議開發(fā)商尋求與國(guó)際知名管理的合作，引進(jìn)其下屬的頂級(jí)品牌。上海五星級(jí)酒店的合作經(jīng)營(yíng)方式主要有：委托經(jīng)營(yíng)方式（如瑞吉紅塔）：這一方式是目前上海采用最多的合作方式。委托和約期限一般在 10 年以上。其不足之處是管理公司借助其國(guó)際知名度在簽定和約之初，往往先提出對(duì)其自身較為有利的條件，而在經(jīng)營(yíng)期間，業(yè)主對(duì)自己所擁有的資產(chǎn)無百分之百的自主權(quán)。合資經(jīng)營(yíng)方式 （如四季酒店）：此方式與委托經(jīng)營(yíng)的不同之處僅在于國(guó)際管理集團(tuán)以入股的形式構(gòu)成合作關(guān)系，使其與集團(tuán)業(yè)績(jī)直接相關(guān)。出讓土地使用權(quán) （如花園飯店）：中方出 讓土地使用權(quán)，由一家外資集團(tuán)全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之時(shí)，中方可收回酒店。這一方式的好處在于中方無投資經(jīng)營(yíng)之風(fēng)險(xiǎn)。43第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)方案的建筑排列。2. 容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例。3. 有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路。4. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危 險(xiǎn)源、 “風(fēng)水” 因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5. 市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6. 周邊配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。附表：項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)44二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1. 設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的產(chǎn)品類別及特征。2. 技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3. 可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的區(qū)域概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。45第五部分 工程開發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目租售計(jì)劃一、 工程開發(fā)計(jì)劃分期開發(fā)原則上以快速回收資金的住宅物業(yè)為先期開發(fā)，減輕后期開發(fā)的資金壓力，以上期當(dāng)期現(xiàn)金流為正的年份為下期開發(fā)的開始時(shí)間。根據(jù)市場(chǎng)分析確定各期開發(fā)內(nèi)容如下：住宅一期一期商業(yè)一期辦公一期辦公二期二期住宅二期商業(yè)二期酒店三期辦公三期二、 工程開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積，時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)表目標(biāo)計(jì)劃時(shí)間序號(hào) 開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)名稱一期 二期 三期 ……　 建筑面積指標(biāo) 　 　 　 　　 可售/可租面積指 標(biāo) 　 　 　 　1 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 　 　 　 　2 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 　 　 　 　3 取得土地使用權(quán)證 　 　 　 　4 施工圖報(bào)建/《建設(shè)工程規(guī) 劃許可證》 　 　 　 　5 獲得《施工許可證》 　 　 　 　6 開工 　 　 　 　7 取得《預(yù)售許可證》 　 　 　 　8 主體封頂 　 　 　 　469 銷售開盤時(shí)間 　 　 　 　10 招租開始時(shí)間 　 　 　 　10 竣工驗(yàn)收（入?。r(shí)間 　 　 　 　三、項(xiàng)目租售收入測(cè)算租售價(jià)格計(jì)劃：2022 年以前的價(jià)格為報(bào)告正文中預(yù)測(cè)的價(jià)格，建設(shè)期按季度預(yù)測(cè)。 此后 20222022 年按 3%的年度通貨膨脹率調(diào)整各物業(yè)價(jià)格和租金，2022 年以后，假定價(jià)格不在變動(dòng)。由于商業(yè)的租期較長(zhǎng)，我們假設(shè)商業(yè)的租金保持不變。住宅物業(yè)開盤后每年按照 10%的增幅調(diào)整價(jià)格。價(jià)格與租金詳細(xì)如下：項(xiàng)目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 ……住宅一期（元/平方米）商業(yè)一期（元/平方米/天）辦公一期（元/平方米/天）辦公二期（元/平方米/天）住宅二期（元/平方米）商業(yè)二期（元/平方米/天）酒店（元/平方米/間）辦公三期（元/平方米/天）租售面積計(jì)劃：銷售期 面積 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 ……住宅一期商業(yè)一期辦公一期辦公二期住宅二期商業(yè)二期酒店47辦公三期租售收入測(cè)算表序號(hào) 項(xiàng)目 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 …… 合計(jì)1 商業(yè)銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)銷售價(jià)格 (元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)銷售面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　2 辦公銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 辦公銷售價(jià)格 (元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 辦公銷售面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　3 商業(yè)租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)租金(元/m2/天) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)租賃面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　4 辦公租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 辦公租金(元/m2/天) 　 　 　 　 　 　 　 辦公租賃面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　 辦公出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　5 酒店收入合 計(jì)(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店房?jī)r(jià) (元/間/天) 　 　 　 　 　 　 　 入住率(%) 　 　 　 　 　 　 　 酒店客房收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店餐飲 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店其他收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　6 車位銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 車位價(jià)格(萬元/個(gè)) 　 　 　 　 　 　 　 可售車位個(gè)數(shù) 　 　 　 　 　 　 　7 車位租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 車位租金 (元/個(gè)/月) 　 　 　 　 　 　 　 可租車位個(gè)數(shù) (個(gè)) 　 　 　 　 　 　 　 車位出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　8 總收入合計(jì) 　 　 　 　 　 　 　四、資金回款計(jì)劃各期銷售回款計(jì)劃。48第六部分 項(xiàng)目投資估算和資金籌措計(jì)劃一、投資估算 本項(xiàng)目總投資________萬元，如下表所示：投資估算表項(xiàng)目投資估算明細(xì) 表建筑面積單方成本可售面積單方成本投資總金額備注　元/平方米元/平方米萬元 　一 土地成本 　 　 　 　1 土地出讓金 　 　 　 　2 土地補(bǔ)償費(fèi) 　 　 　 　3 契稅 　 　 　 按地價(jià)%計(jì)4 土地使用稅 　 　 　 　5 其他 　 　 　 　　 土地成本小計(jì) 　 　 　 　二 建安成本 　 　 　 　(一) 前期費(fèi)用 　 　 　 　1 勘探設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 　 按總建面單價(jià)元 /平米計(jì)算2 臨水臨電 　 　 　 按萬元估算3 其他 　 　 　 　　 前期費(fèi)用小計(jì) 　 　 　 　(二) 建安及裝修工程費(fèi) 　 　 　 　1 土建安裝工程費(fèi) 　 　 　 含電梯、消防　 住宅 　 　 　按土建元/平米, 電梯、消防、人防 設(shè)備等*元/平米，不含裝修　 商業(yè) 　 　 　 按單價(jià)元/平米計(jì)　 酒店 　 　 　 按土建+裝修元/ 平米計(jì)　 寫字樓 　 　 　 按土建安裝元/平米 計(jì)49　 會(huì)所 　 　 　 按單價(jià)元/平米計(jì)　 幼兒園 　 　 　 按單價(jià)元/平米計(jì)　 其他公建配套 　 　 　 按單價(jià)元/平米計(jì)　 地下室 　 　 　 按單價(jià)元/平米計(jì)2 工程監(jiān)理費(fèi) 　 　 　 按土建費(fèi)用的%計(jì) 算3 質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi) 　 　 　 按土建費(fèi)用的%計(jì) 算4 室內(nèi)裝修 　 　 　 按單價(jià)元/平米計(jì)5 樣板房裝修 　 　 　 按萬元估算6 其他 　 　 　 　　 土建安裝工程費(fèi)小計(jì) 　 　 　 　(三) 紅線內(nèi)配套費(fèi) 　 　 　 　1 供水供電 　 　 　 按總建面單價(jià)元 /平米計(jì)2 道路排污 　 　 　 按總建面單價(jià)元 /平米計(jì)3 園林綠化 　 　 　 按單