中商廣場項目可行性分析報告16)商業(yè)地產-資料下載頁
2025-06-06 20:43本頁面
【導讀】就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循“準確、合。理、領先、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟活力狀況及走勢。字樓開發(fā)的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展狀況，在92、93年房地產。的升幅更是達到40％。2000年以后，隨著中國正式加入世貿組織和國家經(jīng)濟進一步好轉，地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江。企業(yè)搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機會不少。在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25％，而亞貿廣場B座入住率達100％，江天大廈入住率為80％，和零出售令人費解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案。最大的競爭對手為亞貿廣場。
【正文】 “租轉售 “策略，這是對承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實施舉例如下： 例：現(xiàn)有一 客戶租用中商廣場寫字樓 100M2，租期二年，租金為平均租金約 55元 /M2，管理費為 /M2，現(xiàn)實行 “租轉售 ”， 售價為 5600元 /M2，同時給予贈送兩年物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，則計算如下： 7000元 /M2=700000元 ?該寫字樓原銷售總價為： 100 M2 5600元 /M2=560000元 ?該寫字樓現(xiàn)銷售總價為： 100 M2 2=30000元 ?12? / M2?免該客戶物管費金額為： 100 M2 該客戶如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年 第一個月付清當年款額 10%，即 56800元 50%=28000元 ?該客戶貸款額為： 56000 38≈3623元（以 ?129?10000） ?該客戶每月供款額為：（ 280000 住房貸款利率計算） 該客戶租寫字樓每月所交租金為： 5500元 每月供款額與每月所交租金比為： 55003623=1877元 從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅 3623元，比租樓要 5500元之交 1877元，一年少交 22524元，減去每年所交的 10％即 56000元，客戶一年僅多交 33476元，五年多交 167380元，八年后就可擁有該寫字 樓。 “我先租樓，你再買樓 ”策略，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓，由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內于（從簽定買賣合同后計算）每年第一個月將當月租金逐漸返給購樓者，年回報率為 10％，五年回報率為 50％。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。 例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓 100M2，售價為 5600元 /M2 5600元 / M2=560000元 ?具體計算為： 100M2 10%=56000元 ?該客戶每年交給發(fā)展商金額為： 560000 （第一個月交清） 5=280000元 ?該客戶五年交給發(fā)展商金額為： 56000 10%=56000元 ?每年還返該客戶金額為： 560000 每年逐月返還客戶金額為： 56000247。12=4667元 5=280000元 ?五年還返該客戶金額為： 56000 該客戶五年內交給發(fā)展商金額實際為： 280000280000=0元 該客戶貸款金額為： 560000247。2=280000元 =3623元 ?該客戶月供金額為：（ 280000247。10000） 還返該客戶的金額與該客戶月供比為： 46673623=1044元 五年內還返該客戶的月平均租金為： 100≈47元 / M2?12） ?（ 560000 該寫字樓正常出租價格為： 55元 /M2 12=9600元 ?100?發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：（ 554） 5=48000元 ?發(fā)展商五年內除還返外尚可額外贏利： 9600 針對自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種 八、促銷策略 直銷 ，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標客戶 為普羅大眾，面相當廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張， 保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種 是目 標客戶為某一特定群體，目標相對比較明確，如某些渡假村 銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。 ：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。 ：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、 證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。 ：敝司銷售人員、大學生、禮儀（形象）小姐。 DM郵寄 ，在上門拜 訪前先實行 DM郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。 DM對象：其它寫字樓 客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓 的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。 DM郵寄內容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。 DM郵寄時間：于正式公開推廣前一星期左右。 優(yōu)惠政策 3. 1企業(yè)產品展示會，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產品展示會，是很多企業(yè)樂此不彼的好事。因此，在推廣期內，我們會選擇國內或國際知名企業(yè)免費在中商廣場舉行企業(yè)產品展示會。 日游 ?人 ? 限在 10月 10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大 面積租和買的客戶獲三人五日游。 旅游地點三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。 二人三日游金額控制在 5000之內，三人五日游控制在 10000之內。 ，產品可優(yōu)先進入中商 購物中心和采購目錄；可優(yōu)先進入中商購物中心設點經(jīng)營； 進入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。
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