【正文】 閘區(qū)及開發(fā)區(qū)等；商業(yè)街則不規(guī)則分布于整個市區(qū)，但主要集中在發(fā)展較為成熟的老城區(qū)，尤其是一些綜合性的知名商業(yè)街多分布于老城區(qū)；而社區(qū)商業(yè)的分布則主要取決于住宅小區(qū)的分布。另外，某市商鋪投資活動比較活躍，購買商鋪進行投資的小業(yè)主占相當比重，投資者主要來自于浙江。寫字樓市場受第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足的影響，某寫字樓市場一直比較平淡，總體價格與住宅相差無幾。但2022年起，某寫字樓市場發(fā)生了一定變化，開始形成與住宅、商鋪“三足鼎立”的局面，商業(yè)廣場可行性分析報告33其中南大街的總部大廈、中南世紀城某首座５Ａ甲級寫字樓、尚東時代某首座5A+5S個性化甲級智能寫字樓格外引人注目，受到了投資置業(yè)者的追捧和青睞。但近幾年的總體成交量總體不高，年去化量在8—10萬平米左右。酒店市場由于某市外向型經(jīng)濟的增長強勁，酒店業(yè)比較發(fā)達，大量的商務(wù)活動為某市酒店業(yè)的發(fā)展提供了巨大的商機，商務(wù)客是某市酒店的主要客源。除了星級酒店外，近年來，商務(wù)酒店、經(jīng)濟酒店發(fā)展迅速。如家、莫泰、速漢庭能知名連鎖酒店紛紛進駐某。但總體來說，某的酒店業(yè)規(guī)模不大。隨著對外交通格局的改善，某的商務(wù)經(jīng)濟將進一步促進酒店業(yè)的發(fā)展。小結(jié)：鑒于目前某市專業(yè)市場發(fā)展較好，尤其是在地段比較好，環(huán)境比較好的區(qū)域，專業(yè)市場項目的開發(fā)還是機會大于風險，因此本項目進行專業(yè)市場開發(fā)并取得成功是基本不存在疑義。目前某市的商業(yè)市場雖然發(fā)展全面，但仍處于較低層次，競爭相對激烈，尤其是商業(yè)比較集中，發(fā)展中心比較單一、緩慢，本案在未來的發(fā)展方向上力爭突破現(xiàn)有的競爭格局，努力創(chuàng)新，打造升級版的某五金和小商品專業(yè)市場。某市房地產(chǎn)市場目前發(fā)展不足，但由于經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級，存在巨大的機會。因此未來隨著某整體宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展，為本案的持續(xù)經(jīng)營提供了一個良好的市場環(huán)境。五、目標市場分析（一）、商業(yè)市場概況主城區(qū)商業(yè)格局隨著近年來某經(jīng)濟的發(fā)展、市民消費能力的提高和商業(yè)環(huán)境的改善，主城區(qū)基本形成了商業(yè)廣場可行性分析報告34“2+4”的商業(yè)格局形態(tài)，即2 個商業(yè)中心——南大街包括八仙城，桃塢路，4 個商業(yè)街區(qū)——外環(huán)北路、鐘秀路、青年路、工農(nóng)南路。圖：某主城區(qū)商業(yè)格局下面我們就根據(jù)上圖中所標示的商業(yè)集中區(qū)域進行逐一介紹、分析：● 南大街南大街是某最繁華的商業(yè)街，它匯聚了餐飲、休閑、娛樂、購物的綜合商業(yè)形態(tài)，而且出現(xiàn)了大量的能承受高租金的商業(yè)形態(tài)，比如珠寶店、金銀首飾店、婚紗攝影、高檔服飾店、高檔美容護理等，這些店鋪裝修精致，商品檔次較高。相反，在普通的商業(yè)街上，繁華程度不夠，往往不會出現(xiàn)這些商業(yè)形態(tài)。南大街北接市中心廣場，南連青年中路，街道較長，路兩邊店鋪林立。五星電器、人民商場、金鷹國際購物中心、大世界商場、金伯利珠寶店，文峰電器等，匯集了某最主要的商場。其中，以市中心廣場到五星電器周邊的商鋪租金最高，達到27—32 元/㎡/天。南大街往南走租金逐漸走低，以名都廣場為分割線，橋以北租金有 1520 元/㎡/天，過橋以后租金就只有 5 元/㎡/天。商業(yè)氛圍和人氣逐漸走低。表：南大街商圈業(yè)態(tài)分布表商業(yè)廣場可行性分析報告35● 八仙城八仙城以經(jīng)營鞋帽、箱包、童裝、化妝品、小商品、飾品為主，屬以市中心的專業(yè)市場，二樓主要經(jīng)營電腦、游戲配件為主。也是某唯一的商業(yè)步行街。八仙城目前商鋪租金外街1827 元/㎡/天， 元/㎡/天?！?桃塢路桃塢路是某歷史上的第一條商業(yè)街，自清末以來，一直是某政治、金融、文化的匯集地。桃塢路經(jīng)過拓寬改建后，與某的天然景觀資源——濠河緊緊相連，與濠河沿岸的盆景園、西寺路等連接成片，做足“親水”文章。該商圈內(nèi)大力發(fā)展文化、餐飲、購物、旅游業(yè)，現(xiàn)已初具規(guī)模：以崇川區(qū)政府為中心，更俗劇院為龍頭，農(nóng)工商、新一佳、肯德基、上島咖啡等一大批連鎖企業(yè)相繼落戶，桃塢路兩側(cè)不僅集中了可以購買服裝、鞋類，圖書和雜貨的品牌店，還云集各種飯店、茶館、歌舞廳和銀行證券公司。桃塢路商圈逐漸成為某的文化中心，市民的休閑娛樂中心，成為僅次于南大街的副商業(yè)中心。● 外環(huán)北路、鐘秀路——家飾、建材、輕紡市場鐘秀路是以建材、家居、裝飾為主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場認可度比較高，但商業(yè)物業(yè)形態(tài)普遍檔次比較低，在最近幾年內(nèi)新增了部分專業(yè)的商場，如：財神道，好易家等；還有部分新社區(qū)的沿街商鋪，如：錦繡花園沿街鋪面、友誼家園沿街鋪面等，這在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)。也提升了鐘秀路商鋪的租金價格?！?青年路、工農(nóng)路——餐飲一條街近三年來某餐飲市場一直保持持續(xù)快速發(fā)展的勢頭，市區(qū)餐飲業(yè)主要集中在青年路和工農(nóng)路上，2022 年末，市區(qū)共有住宿餐飲企業(yè)163 家，其中：位于青年路和工農(nóng)路的有41 家，限額以上住宿餐飲企業(yè)10 家，占市區(qū)限額以上住宿餐飲企業(yè)數(shù)45％。根據(jù)資料顯示，某個人者當中58％的被調(diào)查者常去的餐飲場所是青年路和工農(nóng)路?！?工農(nóng)南路及外環(huán)北路延伸（越江路）——汽車展銷、汽配專業(yè)市場以汽車、摩托車及配件銷售為主，建成了某汽配城、蘇北摩配汽車交易市場，成為蘇北最大的汽車、摩托車及其配件銷售中心。越江路一帶的月銷售量達到1．2 億元以上。商業(yè)廣場可行性分析報告36（二）、商業(yè)細分物業(yè)市場分析● 專業(yè)市場概況專業(yè)市場商鋪是集中售賣某一行業(yè)或產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的主題化市場，是商業(yè)業(yè)態(tài)中的一種升級細分。某市目前的專業(yè)市場可以分為三大類，裝潢建材類專業(yè)市場、服裝類專業(yè)市場和汽車類專業(yè)市場。尤其是裝潢建材類專業(yè)市場已經(jīng)成為某市商業(yè)市場的主力軍團，其客戶群已遍及了江浙、山東、安徽等多個省市。目前，某市較知名的專業(yè)市場有“南方批發(fā)廣場”、“方天大市場”、“華東輕紡城”、“桃塢服裝市場”、“永興國際汽車城”等等。這些專業(yè)市場的經(jīng)營往往需要大規(guī)模的營業(yè)場所，同時商品的批量運輸方面也多采用卡車、貨車等大型交通運輸工具。因此，受交通運輸管制及經(jīng)營場地等因素的的影響，大部分專業(yè)市場都設(shè)置于主城以外的區(qū)域，如：港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)等等。某市近期推出的專業(yè)市場項目大多都是以銷售為主的產(chǎn)權(quán)商鋪。而市面上出租的一些鋪面大都是由小業(yè)主購買后對外出租的房源。目前，某市專業(yè)市場均以毛坯形式交房，尚未出現(xiàn)全裝修商鋪。值得一提的是，購買這類商鋪的小業(yè)主大多數(shù)來自于某市以外的省市。尤其是在建材類專業(yè)市場內(nèi)，50%以上的業(yè)主來自于外地，其中尤以浙江客戶居多。而在汽車城這樣檔次和技術(shù)含量較高的市場內(nèi)，小業(yè)主的來源比較廣泛，包括上海、南京、江浙等省市。圖：某市專業(yè)市場分布圖商業(yè)廣場可行性分析報告37150150150表：某市部分專業(yè)市場銷售租賃概況專業(yè)市場 地理位置 規(guī)模 運營時間 備注永興商城 外環(huán)北路 1994 年 商鋪租金 為 160 元/平方米/月方天大市場 鐘秀路、工農(nóng)路 7 1999 年 朝南沿街的商鋪面積 40 平方米左右，租價為 10 萬元每年永興國際車城 港閘區(qū)城港路 10 2022 年一層面 積 50 平方米左右，上下 2 間合租，價格在 4 萬元，買 100 萬左右南方大市場 鐘秀路、工農(nóng)路 2 1993 年 朝北沿街商鋪 30 平方米，租金為 6 萬元/年中原批發(fā)市場 鐘秀路、工農(nóng)路 1997 年朝南沿街商鋪 30 平方米左右,租 7 萬元/年，需交 22 萬元轉(zhuǎn)讓費華東輕紡城 鐘秀路、濠西路 90 年代 二樓南角 10 平米租 5 萬元/年● 裝潢建材類專業(yè)市場由于項目周邊有濃厚的裝潢建材市場氛圍，宜優(yōu)先考慮是否發(fā)展裝潢建材業(yè)，因此需重點對裝潢建材類專業(yè)市場進行分析，探討利用周邊的市場大環(huán)境發(fā)展裝潢建材業(yè)是否可行。某裝潢建材類專業(yè)市場主要集中在鐘秀路和外環(huán)北路一帶。鐘秀路是以建材、家居、裝飾為商業(yè)廣場可行性分析報告38主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場認可度比較高。表：鐘秀路上部分專業(yè)市場租賃情況鐘秀路裝潢建材專業(yè)市場的商業(yè)物業(yè)形態(tài)主要有三種：社區(qū)沿街商鋪是鐘秀路專業(yè)市場的主要物業(yè)形態(tài)，如：老的社區(qū)——北濠橋新村、北濠橋東村——的沿街鋪面；新建社區(qū)——錦繡花園、友誼家園的沿街鋪面等。雖然新社區(qū)的沿街商鋪在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)，也提升了鐘秀路商鋪的租金價格。但是沿街商鋪仍以老社區(qū)商鋪為主，因此造成鐘秀路專業(yè)市場的整體物業(yè)檔次比較低。其次，老的專業(yè)商場也占據(jù)了鐘秀路的一定份額，如：名家裝飾城、中原綜合批發(fā)市場等，此類專業(yè)商場幾乎建有沿街商鋪，與社區(qū)商鋪連成一片，整體檔次與社區(qū)商鋪相當。最近幾年內(nèi)新增的專業(yè)商場，如：財神道，好易家裝飾廣場、好一家家居大世界等。這些項目以經(jīng)營家居裝修的中高端品牌為主，購物環(huán)境較好。財神：A、BB2 館，以經(jīng)營中高檔品牌櫥柜、木門、陶瓷為主，幾乎全部出售或出租完畢。B1 是櫥柜館，B2 木門關(guān)，A 整體引進東鵬陶瓷。一層租金約為2 元/平米/天，二層 元/平米/天。雖然擁有科勒、TOTO 等高檔品牌，形成一定的競爭優(yōu)勢，但由于經(jīng)營時間不長，整體人流量和商業(yè)氛圍均不足，部分二樓商家反映經(jīng)營慘淡。數(shù)好一家家居大世界：好一家家居大世界是鐘秀路上最具規(guī)模的中高檔家裝專業(yè)商場。該商場由青島好一家高科園裝飾城在某投資興建的連鎖企業(yè)，2022 年7 月28 日正式開業(yè)。市場總建筑面積5 萬平方米，內(nèi)部裝潢品味高，硬件設(shè)施全，環(huán)境溫馨優(yōu)雅，是集建材、家具、櫥柜、地板、樓梯、移門、家裝等為一體的“一站式”消費場所。內(nèi)部以品牌專賣店的形式經(jīng)營，標準鋪面約95 平米，租金為2 元/平米/天。外環(huán)北路上的裝潢建材類專業(yè)市場目前外環(huán)北路裝潢建材類專業(yè)市場以正在新建的項目為主，包括：華都商務(wù)廣場、尚美商業(yè)廣場可行性分析報告39家、美麗華廣場等。這些新建項目規(guī)模較大，統(tǒng)一規(guī)劃管理，招商先行，項目運作趨于專業(yè)化，從而行成比較突出的市場競爭優(yōu)勢。華都商務(wù)廣場開發(fā)商某港閘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：濠西路288 號（近一號橋）建筑形態(tài)：總建12 萬平方米，主要由小高層、多層及一些裙樓商鋪組成，定位為甲級寫字樓、商辦、商鋪、家居購物中心。 米，毛坯房；銷售價格：均價4650 元/平方米。商辦60～300 平方米。銷售現(xiàn)狀：商辦共390 余套，基本銷售一空。商鋪尚未開盤，價格未定。推廣手段：現(xiàn)場售樓處、工地圍墻、橫幅等。無優(yōu)惠措施。總體評價：規(guī)模較大，有比較大的景觀綠化，且招入了百安誼家，有一定的號召力。小結(jié)：某的專業(yè)市場形成積聚效應(yīng)，現(xiàn)有的專業(yè)市場一條街，大多是市場行為開發(fā)建設(shè)，分隔為獨立內(nèi)街鋪位，并以鋪位租賃為主要方式；市場的經(jīng)營管理服務(wù)傳統(tǒng)，缺乏整體形象，發(fā)展狀況不容樂觀。但某在建的幾大綜合性專業(yè)市場項目，如鴻鳴金屬廣場、尚東國際建材超市和家居中心、百安誼家等統(tǒng)一規(guī)劃管理經(jīng)營，招商先行，建筑的設(shè)計也更趨于新穎合理，這些產(chǎn)品投入運營將帶動新的一輪專業(yè)市場的競爭格局。同時，這些在建的專業(yè)市場集中在臨近項目的外環(huán)北路上，未來將提升項目所在區(qū)域的商業(yè)檔次，從而改變區(qū)域物業(yè)檔次較低、經(jīng)營分散的形象，為本項目的高起點開發(fā)打下良好的商業(yè)氛圍。從家裝市場的總體需求來看，近年來，某市區(qū)人口不斷增加，住宅銷售迅速增長，人們對居住的要求也越來越高，預計未來家裝類消費量仍將繼續(xù)上升，但根據(jù)政府的數(shù)據(jù)，預計未來某市城市商品住宅的開發(fā)量將不會有明顯的增長，而是進入一個相對穩(wěn)定的時期，因此建立在前幾年較大需求和增長幅度預期下，近期紛紛上馬的大型家居、建材專業(yè)大賣場將有可能面臨過剩的風險。因此，本項目開發(fā)過程當中，建議謹慎建造大面積的大型家居、建材專業(yè)大賣場，以規(guī)避可能出現(xiàn)的風險。由于目前某市專業(yè)市場的存量已經(jīng)相當可觀，尤其是建材類專業(yè)市場在某隨處可見，且動輒整條街、整座市場全都是銷售建材的鋪面。目前某五金和小商品專業(yè)市場存在一定的市場發(fā)展空間，因此我們認為，本案的專業(yè)市場發(fā)展方向適宜做五金和小商品類專業(yè)市場。商業(yè)廣場可行性分析報告40● 百貨市場某市主要的大型綜合百貨包括文峰大世界、百貨大樓、某商城等。這些綜合百貨均集中于南大街、人民中路交界處，該區(qū)域也因此成為某市最繁華的商業(yè)區(qū)域。截至目前，某市區(qū)百貨商場約10 家左右，總規(guī)模在25 萬平方米左右。大型綜合百貨經(jīng)營商品種類較多，且相對其他商業(yè)類型來說其經(jīng)營商品的檔次比較高，主要包括化妝品、金銀飾品、表類、家電、服裝、鞋帽、皮包、日用品等等。某主要百貨商場開發(fā)都比較早，且經(jīng)營狀況非常好，各種商品的經(jīng)營者比較固定，極少有鋪源對外租售。但目前各百貨商場經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營策略改變，正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨轉(zhuǎn)變，受自身物質(zhì)條件的限制，單純依賴軟件方面的提高其市場發(fā)展空間相當有限，因此，部分百貨商場進行了硬件方面的改善，例如傳統(tǒng)的百貨大樓在2022 年全面進行了重新裝修，轉(zhuǎn)變?yōu)闀r尚的新型百貨商場。表：某主要百貨商場情況● 連鎖大賣場某市大賣場概述大賣場是20 世紀90 年代中后期才傳入我國的一種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，它的主要特征是：經(jīng)營面積較大，一般在10000M2 以上，建筑面積在20220 M2 左右甚至更大；商品齊全，一般商品單品數(shù)量在20220 種以上，滿足顧客“一站式”購物的需求，商品價格相對低廉；商業(yè)廣場可行性分析報告41所銷售的商品主要是滿足人們?nèi)粘ＯM為主，一般將商品分為兩類：食品類和百貨類（非食品類）；提供免費停車位；目前，某市已有文峰、時代、大潤發(fā)、麥客隆、易初愛蓮、麥德龍、家樂福等等多家知名度較高的大型超市、賣場。大賣場的快速發(fā)展主要基于以下優(yōu)勢：一是倚仗“一站式”的購物優(yōu)勢。大賣場的主副食品、生鮮、蔬菜供應(yīng)充裕，生活日用品一應(yīng)俱全，消費者走一趟大賣場，吃、穿、用各方面的需要可全部解決，方便省事。二是“天天低價”、“省心省錢”的促銷誘惑。大賣場出貨量大、周轉(zhuǎn)快、流通成本低，對消