【正文】 柜館，B2 木門關(guān)，A 整體引進(jìn)東鵬陶瓷。這些新建項(xiàng)目規(guī)模較大，統(tǒng)一規(guī)劃管理，招商先行，項(xiàng)目運(yùn)作趨于專業(yè)化，從而行成比較突出的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？傮w評(píng)價(jià)：規(guī)模較大，有比較大的景觀綠化，且招入了百安誼家，有一定的號(hào)召力。商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告40● 百貨市場(chǎng)某市主要的大型綜合百貨包括文峰大世界、百貨大樓、某商城等。大賣場(chǎng)的主副食品、生鮮、蔬菜供應(yīng)充裕，生活日用品一應(yīng)俱全，消費(fèi)者走一趟大賣場(chǎng)，吃、穿、用各方面的需要可全部解決，方便省事。某主要百貨商場(chǎng)開發(fā)都比較早，且經(jīng)營(yíng)狀況非常好，各種商品的經(jīng)營(yíng)者比較固定，極少有鋪源對(duì)外租售。從家裝市場(chǎng)的總體需求來看，近年來，某市區(qū)人口不斷增加，住宅銷售迅速增長(zhǎng)，人們對(duì)居住的要求也越來越高，預(yù)計(jì)未來家裝類消費(fèi)量仍將繼續(xù)上升，但根據(jù)政府的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)未來某市城市商品住宅的開發(fā)量將不會(huì)有明顯的增長(zhǎng)，而是進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期，因此建立在前幾年較大需求和增長(zhǎng)幅度預(yù)期下，近期紛紛上馬的大型家居、建材專業(yè)大賣場(chǎng)將有可能面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn)。銷售現(xiàn)狀：商辦共390 余套，基本銷售一空。該商場(chǎng)由青島好一家高科園裝飾城在某投資興建的連鎖企業(yè)，2022 年7 月28 日正式開業(yè)。其次，老的專業(yè)商場(chǎng)也占據(jù)了鐘秀路的一定份額，如：名家裝飾城、中原綜合批發(fā)市場(chǎng)等，此類專業(yè)商場(chǎng)幾乎建有沿街商鋪，與社區(qū)商鋪連成一片，整體檔次與社區(qū)商鋪相當(dāng)。尤其是在建材類專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)，50%以上的業(yè)主來自于外地，其中尤以浙江客戶居多。尤其是裝潢建材類專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)成為某市商業(yè)市場(chǎng)的主力軍團(tuán)，其客戶群已遍及了江浙、山東、安徽等多個(gè)省市?！?外環(huán)北路、鐘秀路——家飾、建材、輕紡市場(chǎng)鐘秀路是以建材、家居、裝飾為主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場(chǎng)認(rèn)可度比較高，但商業(yè)物業(yè)形態(tài)普遍檔次比較低，在最近幾年內(nèi)新增了部分專業(yè)的商場(chǎng)，如：財(cái)神道，好易家等；還有部分新社區(qū)的沿街商鋪，如：錦繡花園沿街鋪面、友誼家園沿街鋪面等，這在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)。商業(yè)氛圍和人氣逐漸走低。因此未來隨著某整體宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為本案的持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供了一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。酒店市場(chǎng)由于某市外向型經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)強(qiáng)勁，酒店業(yè)比較發(fā)達(dá)，大量的商務(wù)活動(dòng)為某市酒店業(yè)的發(fā)展提供了巨大的商機(jī)，商務(wù)客是某市酒店的主要客源。2022年，受到金融危機(jī)影響，銷售額有所下降。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)新開工面積和施工面積0200400600800100012001400160018002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202250%0%50%100%150%200%250%300%350%新 開 工 面 積 施 工 面 積 新 開 工 面 積 增 速 施 工 面 積 增 速竣工面積和銷售面積受新開工面積變動(dòng)的影響，某商品房的竣工面積也經(jīng)歷相同的波動(dòng)。小商品及批發(fā)市場(chǎng)作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其目的是為了滿足消費(fèi)者的需求，這里的消費(fèi)者是集投資者、經(jīng)營(yíng)者與終端消費(fèi)者為一體的群體。小商品的消費(fèi)是多樣性的，只有種類多了，才能滿足不同消費(fèi)者和不同客商的需要，商品種類繁多恰恰是小商品市場(chǎng)的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，批發(fā)商要在小商品市場(chǎng)生存和發(fā)展，需要不同種類的商品都有一個(gè)龐大的客戶群，需要形成共同的范圍經(jīng)濟(jì)。其中，、生產(chǎn)要素市場(chǎng)成交。處于上海和江蘇交界處的某市場(chǎng)正好上接蘇北南商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告26接上海，同時(shí)連接了成熟的蘇南市場(chǎng)和毗鄰產(chǎn)業(yè)集中的蘇中地區(qū)，從地理位置上來說，有五金行業(yè)發(fā)展的良好地理環(huán)境。事實(shí)上，一個(gè)產(chǎn)品真正處于生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)的時(shí)間只占少部分，大部分時(shí)間處在研發(fā)、采購、儲(chǔ)存、運(yùn)營(yíng)、銷售、售后服務(wù)等階段———產(chǎn)業(yè)鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)更多依靠生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)的效率對(duì)整個(gè)鏈條的效率影響很大。其中，比上%；，%；，同比增長(zhǎng)%。就五金之性質(zhì)與用途，應(yīng)分鋼鐵材料、非鐵金屬材料、機(jī)械機(jī)件、傳動(dòng)器材、輔助工具、工作工具、建筑五金、家庭五金等八大類。這對(duì)某市的五金業(yè)和小商品發(fā)展都產(chǎn)生了積極影響。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)某市地處江海交匯之處，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高都為城市的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的便利條件。便捷的交通和良好的規(guī)劃，為區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了可能，同時(shí)創(chuàng)造了巨大的機(jī)會(huì)。在建洋口港是江蘇唯一可建10 萬噸至20 萬噸級(jí)國(guó)際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告20某北面港閘區(qū)具有濃厚的基礎(chǔ)工業(yè)優(yōu)勢(shì)，是我國(guó)民族工業(yè)的發(fā)祥地之一，政府大力發(fā)展港閘工業(yè)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)“北翼新城”的建設(shè)，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)土地開發(fā)，也為今后港閘的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。規(guī)劃提出，爭(zhēng)取經(jīng)過3 至5 年的努力，將其打造成商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)會(huì)辦、行政辦公、文體休閑、高檔居住為主要功能的港閘新城，成為港閘區(qū)的城市中心和市區(qū)的城市副中心，某現(xiàn)代化的“北大街”。城市重點(diǎn)規(guī)劃：大力發(fā)展某東南部的新城區(qū)和某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市重點(diǎn)向東南方發(fā)展，中心城區(qū)將以開發(fā)區(qū)和崇川區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，同時(shí)向通州方向擴(kuò)散，在空間上呈現(xiàn)出以目前的建成區(qū)為中心、向外環(huán)形膨脹的趨勢(shì)。而經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將為整體專業(yè)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的成長(zhǎng)基礎(chǔ)和上升空間。長(zhǎng)三角 10 城市 08 年 GDP 對(duì)比0202240006000800010000120221400016000杭 州 寧 波 紹 興 南 京 無 錫 常 州 蘇 州 南 通 鎮(zhèn) 江 上 海0%2%4%6%8%10%12%14%商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告16（2）、人民生活水平伴隨著某市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年小幅遞增，到相對(duì)速度慢于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，到2022年人均可支配收入達(dá)到18903元。住宅需求的旺盛，會(huì)帶動(dòng)與住宅相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，尤其是五金、建材、小商品市場(chǎng)等行業(yè)的繁榮。外籍人口從某市公安局外事處了解到，目前某外籍人口總量約在千人左右，由于總體規(guī)模不大，教育等配套設(shè)施無法完備，因此攜家眷在某居住的外籍人士比重非常小。近年來某市總?cè)丝谝恢北３忠粋€(gè)平穩(wěn)的負(fù)增長(zhǎng)率。某下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和啟東、海門、通州，如皋四個(gè)縣級(jí)市和海安、如東二縣。（七）、總體規(guī)?？傮w規(guī)模占地 370 畝，建筑面積約 17 萬平，700 個(gè)商鋪，總投資 4206 億元。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：? 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）；? 增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）；商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告9? 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位）；? 對(duì)于小的代理商可將倉儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）；? 可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲(chǔ)管理（MIS 系統(tǒng)）。景觀設(shè)計(jì)為了將購物環(huán)境與自然環(huán)境相結(jié)合，設(shè)計(jì)中布置大面積集中綠化，使沿河二岸形成自然的視覺景觀。為便于總體布局，在設(shè)計(jì)中將最南端的河道填埋。創(chuàng)新性原則 項(xiàng)目在業(yè)態(tài)定位上采取跳躍性發(fā)展模式，越過了本地區(qū)業(yè)態(tài)演進(jìn)的一般進(jìn)程。（三）、規(guī)劃原則設(shè)計(jì)構(gòu)思與原則“好一家商業(yè)廣場(chǎng)”是現(xiàn)代商業(yè)文化的一種新穎建筑形式，不同于大型的銷品茂，而是將戶外與環(huán)境相結(jié)合的，帶有休閑旅游觀賞的購物場(chǎng)所，人們以放松的心態(tài)，休閑的方式，在帶有傳統(tǒng)文化的自然環(huán)境中去品味現(xiàn)代生活。市場(chǎng)總建筑面積 5 萬平方米，內(nèi)部裝潢品味高，硬件設(shè)施全，環(huán)境風(fēng)格雅。現(xiàn)正在開發(fā)建設(shè)的位于開發(fā)區(qū)軍山腳下的某商業(yè)辦公以其優(yōu)美的設(shè)計(jì)，高品質(zhì)的配套完臻的建筑質(zhì)量，精美的綠化景觀，為某鑄造了一條靚麗的風(fēng)景線?！昂靡患摇笔墙?jīng)國(guó)家工商總局注冊(cè)的企業(yè)商標(biāo)，除“某好一家置業(yè)有限公司”之外，目前在青島設(shè)有“（好一家）青島高科園裝飾城有限公司”、“（好一家）青島藍(lán)城家居有限公司”，在某設(shè)有“某好一家家居有限公司”。市場(chǎng)一至五樓共有 200 多個(gè)精品廳，10 多個(gè)知名家裝公司入駐，形成了集建材、家具、廚柜、地板、樓梯、移門、家裝為一體的“一站式”消費(fèi)格局。功能性原則“好一家商業(yè)廣場(chǎng)”的建筑造型在格局和形態(tài)、空間特征、環(huán)境和文化上充分反映現(xiàn)代化商業(yè)品牌直銷中心的個(gè)性，突出表現(xiàn)新世紀(jì)商業(yè)建筑的新形象，根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品品牌的特性，在建筑設(shè)計(jì)中融合多種建筑語匯，營(yíng)造與眾不同的建筑風(fēng)貌。在用地結(jié)構(gòu)和空間組織結(jié)構(gòu)等規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，同樣應(yīng)秉承適當(dāng)超前精神，采取創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的內(nèi)在特質(zhì)與物質(zhì)形態(tài)的高度一致。在中區(qū)內(nèi)環(huán)中設(shè)一景觀水域，水流從商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告7上而下。商鋪中部的水系綠化景觀為設(shè)計(jì)重點(diǎn)，此區(qū)的水系由上噴水拾級(jí)而下，水道二邊點(diǎn)綴各種花草，水面上鋪砌青石板橋和曲廊，玻璃坡頂?shù)目Х韧ず透挥械刂泻ｏL(fēng)情的植物樹種，構(gòu)成一幅使人流連忘返的獨(dú)特風(fēng)景線。功能設(shè)計(jì)——會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高檔次和水平；? 同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；? 有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。目標(biāo)建成長(zhǎng)三角北部地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、品牌最多、功能最全的集購物、餐飲、娛樂、文化等功能于一體，將“生態(tài)某，精致生活”的新概念導(dǎo)入現(xiàn)代商業(yè)領(lǐng)域。某屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，雨水充沛。但市區(qū)人口的數(shù)量以及其占總?cè)丝诘谋戎貐s平穩(wěn)上升，從下面的圖表當(dāng)中可以看出，有越來越多的人口進(jìn)入到某市區(qū)。某外籍人士以日本人居多，相對(duì)集中在由其單位自建的提供酒店服務(wù)的公寓里；歐美及其他國(guó)家人士較少，居住也較為分散。（三）、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展某市在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟(jì)輻射的江北第一城，在與上海聯(lián)系、銜接方面，目前某在江蘇省僅次于蘇州、無錫與南京。近幾年，某市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年上升，人均消費(fèi)品零售額歷年來則呈小幅震蕩、緩步上升態(tài)勢(shì)。（3）、城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)發(fā)展布局規(guī)劃：本著貫徹落實(shí) “依托江海，崛起蘇中，融入蘇南，接軌上海，走向世界，全面小康”的發(fā)展戰(zhàn)略，某市將充分發(fā)揮獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、港口優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)新時(shí)期某區(qū)域大交通的發(fā)展需求，實(shí)施沿江開發(fā)，江海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告18動(dòng)，促進(jìn)某社會(huì)、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。三區(qū)相連的中間地帶將快速發(fā)展成配備現(xiàn)代化快速干道和生態(tài)綠地的城市，中心城區(qū)西南和東北方外圍的地區(qū)也將發(fā)展為城市。住房建設(shè)規(guī)劃：根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，“十一五”期間，某市區(qū)商品住房開發(fā)預(yù)期投資300億元，竣工面積700 萬平方米， 萬套。伴隨著交通的建設(shè)和完善，區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)逐漸凸現(xiàn)，從而會(huì)帶動(dòng)區(qū)域健康、穩(wěn)定的發(fā)展。商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告21橋梁：蘇通長(zhǎng)江大橋、崇啟大橋、崇海大橋公路：已建成204 國(guó)道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速鐵路：新長(zhǎng)鐵路某段、寧啟鐵路、滬通鐵路、某鐵路港口支線_ 機(jī)場(chǎng)：市東北方向通州市興東鎮(zhèn)境內(nèi)的某興東機(jī)場(chǎng)距市區(qū)約18公里，1993 年投入使用，有航班飛往北京、西安、廣州、武漢等城市。（5）、城市產(chǎn)業(yè)狀況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2022年， : 57 : ，第二產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。另外，某市的輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)；這將有助于某在長(zhǎng)三角開發(fā)中實(shí)行“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”，打造上海擴(kuò)散產(chǎn)業(yè)的協(xié)作基地，以及長(zhǎng)三角的加工基地，在承接上海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的浪潮當(dāng)商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告23中獲得比較大的機(jī)會(huì)。同時(shí)也會(huì)促使更多的商家和投資客投資這一行業(yè)。（2）、我國(guó)五金行業(yè)概況我國(guó)五金制造業(yè)經(jīng)過十幾年的積累和穩(wěn)步增長(zhǎng)，現(xiàn)已成為世界產(chǎn)量第一大國(guó)。據(jù)了解，現(xiàn)在中國(guó)五金產(chǎn)業(yè)中至少有70%為民營(yíng)企業(yè)，為中國(guó)五金行業(yè)發(fā)展的主力軍。為此，全省提出以打造高級(jí)專業(yè)市場(chǎng)為切入點(diǎn)，在搭建高度整合的“展示平臺(tái)”和“采購平臺(tái)”的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)打造現(xiàn)代化的“物流平臺(tái)”和“電子商務(wù)平臺(tái)”。并且從業(yè)態(tài)特征來看，五金工業(yè)產(chǎn)品屬于小型機(jī)械類，這類產(chǎn)品需求面廣，經(jīng)營(yíng)層次多，不論是個(gè)人還是企業(yè)都有極大的需求。消費(fèi)品市場(chǎng)成交額與2022年同期相比，%，生產(chǎn)資料市場(chǎng)、生產(chǎn)要素市場(chǎng)與2022年同期相比，%、%。在不斷分化的過程中，小商品市場(chǎng)還是傾向于在一個(gè)特定空間集聚，綜合性的專業(yè)市場(chǎng)群是小商品發(fā)展的趨勢(shì)。從銷售情況來看，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行銷售的小商品及批發(fā)市場(chǎng)，其市場(chǎng)表現(xiàn)都較好，一般銷售率在60%以上，說明某小商品及批發(fā)類專業(yè)市場(chǎng)還有很大的市場(chǎng)空間。以2022 年為分界商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告30點(diǎn)，20222022 竣工面積逐年下降，2022 年起開始迅速上升。圖:某市 20222022 商品房銷售額01020304050607080902022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%銷 售 額 增 速（二）、各細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)近幾年，某市住宅市場(chǎng)總體保持良好勢(shì)頭，購銷兩旺，價(jià)格不斷攀升。除了星級(jí)酒店外，近年來，商務(wù)酒店、經(jīng)濟(jì)酒店發(fā)展迅速。五、目標(biāo)市場(chǎng)分析（一）、商業(yè)市場(chǎng)概況主城區(qū)商業(yè)格局隨著近年來某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民消費(fèi)能力的提高和商業(yè)環(huán)境的改善，主城區(qū)基本形成了商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告34“2+4”的商業(yè)格局形態(tài)，即2 個(gè)商業(yè)中心——南大街包括八仙城，桃塢路，4 個(gè)商業(yè)街區(qū)