【正文】 19 A 區(qū)（購(gòu)物天堂） A 區(qū)以主力店 “大型超市 +綜合百貨” 的組合屬于經(jīng)常性日常消費(fèi)，最聚人氣。 4 不可預(yù)見費(fèi) 2*5% 合計(jì) 18 五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 本項(xiàng)目定位為集旅游、購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲等為一體的綜合商業(yè)群體，因此在項(xiàng)目規(guī)劃上必須滿足全方位、全業(yè)態(tài)、一站式消費(fèi)。 除地下室 室內(nèi)外裝修工程 325114 m178。 土建工程 商業(yè) 上部結(jié)構(gòu)工程 292686 m178。主要立面建材采用建材如：石材，傳統(tǒng)涂料面磚的同時(shí)，也大量運(yùn)用金屬漆、金屬板和玻璃現(xiàn)代建材。 建筑內(nèi)部精心設(shè)計(jì)了規(guī)劃兩條：“超市 —— 街 —— 中廳 —— 街 —— 商城”的商業(yè)流線，透過頂部的玻璃商業(yè)步行街可享受到陽(yáng)光與綠化的親切。 店面設(shè)計(jì)高度處于近人尺度，每個(gè)店面的店招和門面裝修統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一風(fēng)格。本項(xiàng)目所處的地理位置、建筑本身的規(guī)模、高品質(zhì)建筑風(fēng)格和人性化設(shè)計(jì)的精美環(huán)境的塑造決定該項(xiàng)目建成之后將成為該地區(qū)的標(biāo)志性建筑物。規(guī)劃為集商業(yè)、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合性建筑。一個(gè)地區(qū)商業(yè)越發(fā)達(dá)，說明這個(gè)城市的條件越優(yōu)越，越能吸引企業(yè)進(jìn)駐，使城市設(shè)施條件更趨完善，促進(jìn)城市發(fā)展。 港口：至上海港 130 公里 至張家港 40 公里 至江陰 30 公里 機(jī)場(chǎng)：至無錫機(jī)場(chǎng) 30 公里 至常州機(jī)場(chǎng) 35 公里 至上海虹橋機(jī)場(chǎng) 120 公里 至上海浦東機(jī)場(chǎng) 150 公里 至南京祿口機(jī)場(chǎng) 150 公里 項(xiàng)目對(duì)于周邊的輻射力和可行性 隨著無錫中心城市的擴(kuò)張和交通條件的極大改善，城市的輻射半徑和居民日常生活半徑將隨之自然延伸，使處于同一城市各區(qū)同一城市圈間各城市得以分工協(xié)作，互聯(lián)互動(dòng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，現(xiàn)代商圈已應(yīng)運(yùn)而生，而對(duì)此的研究在我市尚屬空白，與城市化發(fā)展的客觀要求已無法適應(yīng)。目前擁有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 3200 家，職工 12 萬人； 20xx 年全部工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 421 億元。距上海 128 公里，南京 177 公里，為蘇錫常中心地區(qū)。為市民的消費(fèi)提供了多種消費(fèi)形式； ? 城建速度的加快和規(guī)模的擴(kuò)大，原屬于城郊結(jié)合部、城郊、遠(yuǎn)郊等地區(qū)將逐步建設(shè)成各種規(guī)模的新城區(qū)、新市區(qū)、新工業(yè)區(qū)和新居住社區(qū)，吸引了大量居民入駐，這勢(shì)必給新區(qū)的商業(yè)發(fā)展帶來契機(jī)?；拘纬闪顺侵杏写笊虉?chǎng)，城郊有大市場(chǎng)，城鄉(xiāng)有連鎖店的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。 2 一、 宏觀背景簡(jiǎn)析 市場(chǎng)背景 Shopping Mall 在中國(guó)市場(chǎng)如何發(fā)展和規(guī)劃，首先要看區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和商業(yè)環(huán)境。 1 關(guān)于建設(shè)無錫市明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目 投資（預(yù)）可行性研究報(bào)告 前言： 在零售業(yè)中， Shopping Mall 是一種高級(jí)的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，起源于 20 實(shí)際50 年代的美國(guó)，譯成中文為“超級(jí)購(gòu)物中心”。一個(gè)超大規(guī)模 Mall 的建設(shè)必須要充分考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消費(fèi)能力和業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)狀況，而且還要面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量。 中山路商業(yè)街，商業(yè)大樓林立，是全國(guó)十條中華商業(yè)示范街之一，形成了以無錫商業(yè)大廈為骨干的大型商業(yè)群體。特別是給日常消費(fèi)品市場(chǎng)帶來了大發(fā)展的良機(jī)。京杭運(yùn)河、 321 國(guó)道、滬寧高度公路、京滬鐵路、錫澄高速公路貫穿市境，境外數(shù)公里的碩放設(shè)有無錫機(jī)場(chǎng)，水陸空交通便捷。 ? 農(nóng)業(yè)、三產(chǎn)概況 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)取得可喜成效、 20xx 年全區(qū)水稻產(chǎn)量 96882 噸，三麥產(chǎn)量 23759 噸，生豬出欄 萬頭。要將無錫建設(shè)成為現(xiàn)代化的大城市，順利實(shí)施蘇、錫、常一小時(shí)都市圈的城市發(fā)展戰(zhàn)略，必須重視和加強(qiáng)對(duì)大城市的建設(shè)和管理及城際商圈發(fā)展規(guī)律的研究，不斷激活市區(qū)各區(qū)域及城際經(jīng)濟(jì)的互補(bǔ)性、聯(lián)動(dòng)性，克服各城市大而全、小而全的重復(fù)建設(shè)傾向，提高城市資源的優(yōu)化資源的配置效率和各城市有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的聚集度，從而推 動(dòng)城市內(nèi)部和城際間人流、物流、資金流、信息流的立體互動(dòng)，使大城市和“城際經(jīng)濟(jì)”的規(guī)模效應(yīng)充分得以發(fā)揮和體現(xiàn)，促進(jìn)城市圈經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。 ? 就業(yè)乘數(shù)效應(yīng) 商業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)將會(huì)大大增加，一個(gè)地區(qū)的服務(wù)不僅可以帶動(dòng)本區(qū)域的就業(yè)，而且整個(gè)經(jīng)濟(jì)的繁榮促進(jìn)衣、食、住、行等等這方面的服務(wù)也需要，這樣就產(chǎn)生了新的就業(yè)，我們叫做就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)。其中商業(yè)地上三層，地下一層，公寓十一層。所以我們?cè)谠O(shè)計(jì)中充分考慮到該鮮蘑菇的重要性，在合理解決交通、功能的前提下吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)和理念努力創(chuàng)作，精心打造無錫地區(qū)具有地標(biāo)性質(zhì)的商業(yè)建筑?，F(xiàn)代POP 廣告牌，增加商業(yè)街的氛圍。在商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)上突破國(guó)內(nèi)商業(yè)街 15 空間，市民逛街無休閑之處的缺陷。鋪地以耐用防滑的材料為主，并加入大量的綠化小品，使建筑更具親和力。 900 元 /m178。 150 元 /m178。有以下幾個(gè)規(guī)劃原則： a) 都會(huì)型購(gòu)物中心最新發(fā)展理念及業(yè)態(tài)組合趨勢(shì)。同時(shí)采取步行街商鋪設(shè)置，“可視性”好，是大品牌大商家展示的最好門面。各種娛樂延伸產(chǎn)業(yè)和“胡動(dòng)式”娛樂活動(dòng)將吸引不同年齡層的消費(fèi)者，適合全家一齊出動(dòng)參與。 A 區(qū)將成為人們?nèi)粘ＯM(fèi)的主要場(chǎng)所。 ? 主力店：五星級(jí)影城、娛樂中心（迪廳、夜總會(huì)、 KTV）、兒童游樂城 ? 主力商業(yè)區(qū)：數(shù)碼城、天籟之音響街道、搜街地帶、 OS 零食專區(qū)、青少年王國(guó)（書吧、網(wǎng)吧、藝術(shù)吧）、 KTVamp。明發(fā) MALL整體由 5大主題區(qū)組成： A區(qū)購(gòu)物天堂 [滿載式核心購(gòu)物區(qū) ]、 B區(qū)居家世界 [國(guó)際專業(yè)市場(chǎng) ]、 C區(qū)歡樂海洋 [全家庭娛樂王國(guó) ]、 D區(qū)環(huán)球名廊 [核心人流旅游區(qū) ]、 E區(qū)黃金水城 [綜合經(jīng)營(yíng)游購(gòu)區(qū) ]。另有上千家國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌紛紛表達(dá)進(jìn)駐意向。且魅力產(chǎn)品的營(yíng)造，將給本案的強(qiáng)有力的