【正文】 組織以及形象打造等方面做好銜接，為城市整體發(fā)展創(chuàng)造良好條件。創(chuàng)新性原則 項目在業(yè)態(tài)定位上采取跳躍性發(fā)展模式，越過了本地區(qū)業(yè)態(tài)演進的一般進程。生態(tài)性原則由于位于市郊，周邊綠化及水景資源豐富，在規(guī)劃設計中充分利用及保護周邊的環(huán)境資源，使建筑與環(huán)境資源相結合。因地制宜原則規(guī)劃應該充分借鑒地塊內部及周邊的各類有利條件：如自然與城市景觀條件、交通區(qū)位優(yōu)勢等；深入分析居民消費特征，按照經濟規(guī)律，因地制宜布置各類建筑與空間、組織交通與綠化景觀系統?；貎鹊缆废到y簡潔，除在南側設有大型停車場地外，總體沿商鋪周邊還設有一條供消防車道環(huán)通的 7 米車道，其他均為人行步道。為便于總體布局，在設計中將最南端的河道填埋。水溪二側布置綠化和水榭、商鋪、咖啡茶座、快餐、組成休閑空間，使總體水系布局顯得生動而富有情趣，更優(yōu)化了購物環(huán)境。立面造型為了與銷售的品牌服飾特性相呼應，以形似和簡練的手法將歐陸傳統形式簡化，并增加一些新材料如玻璃和金屬材料，使其更具新意。突出品牌銷售的門頭標志建筑造型多樣，使連續(xù)的街面變化豐富。景觀設計為了將購物環(huán)境與自然環(huán)境相結合，設計中布置大面積集中綠化，使沿河二岸形成自然的視覺景觀。商業(yè)街中分布的大大小小綠化廣場更是把整個購物廣場的綠化景觀在視覺上形成相互貫連遙相呼應。（四）、業(yè)態(tài)定位租金貢獻率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎。?發(fā)展前景好高品質優(yōu)先原則未來的發(fā)展前景良好、品質高，主要針對高品質商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；?互補的原則業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協調，客源相互不沖突并且有共同特質，經過一定的方法能夠互動共享；商業(yè)廣場可行性分析報告8（五）、項目功能整體功能設計以當地企業(yè)為基礎，吸引全國的五金企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場，建成以專區(qū)交易市場、電子商務中心、網絡運營中心、品牌展示中心、會議中心、小型商務洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成產品采購、產品銷售、品牌展示、產品運輸、產品出口等多項業(yè)務。同當前批發(fā)市場的主要差異表現在：? 集中主題規(guī)劃，導購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）；? 增加了展示的設計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）；商業(yè)廣場可行性分析報告9? 經營產品中高檔以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進入本項目，體現本項目的中檔商品交易中心的定位）；? 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達到展示功能要求（設計標準模式、類似街面專賣店）；? 可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（MIS 系統）。對飾品可以安排各種主題的飾品模特表演，動態(tài)地推出各個新產品，并成為一道獨特的風景城，例如季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；可以增加市場的?熱點?和? 興奮點?，吸引人流；? 成為中國飾品博覽中心和推介中心；? 定期組織實用性飾品大獎賽（設立一個基金），有專家團評審；? 有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經理人組織系列培訓，提高經營人的素質，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干。功能設計——信息服務功能信息服務功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導企業(yè)生產經營活動，成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設計、建立經濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）商業(yè)廣場可行性分析報告Inter 網絡。（六）、經營模式整體經營組成商品城經營模式之平臺商業(yè)廣場可行性分析報告11合縱與連橫合縱：? 與政府聯合將中韓國際小商品城和空港核心區(qū)打造成青島的標志性項目和名片，得到政府的強大支持，不僅在項目招商階段而且在經營階段加強與政府的結合，為項目的招商和銷售減少壓力；? 與政府聯合考察全國和國際上的知名批發(fā)市場，同時進行聯合招商，吸引商家到城陽投資經營，加強招商引資的力度，為本項目樹立形象和信心。（七）、總體規(guī)?？傮w規(guī)模占地 370 畝，建筑面積約 17 萬平，700 個商鋪，總投資 4206 億元。（八）、項目選址位于某經濟技術開發(fā)區(qū)星湖大道北側，東方大道東側地塊。隨著蘇通大橋的全線貫通，將成為太平洋西岸物流業(yè)南北相連的黃精要塞。它隔江與中國經濟最發(fā)達的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽為“北上?！?。某下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經濟技術開發(fā)區(qū)和啟東、海門、通州，如皋四個縣級市和海安、如東二縣。年平均氣溫約15 度，年均日照21002200小時，年均降水量約1000毫米。圖 11 某行政區(qū)劃圖某市區(qū)位于某的西南部，市轄面積355 平方公里；包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經濟技術開發(fā)區(qū)；市中心的濠河風景區(qū)為國家4A 級旅游風景名勝區(qū)；位于市區(qū)南郊的狼山風景區(qū)同樣為國家4A 級旅游風景名勝區(qū)，是江蘇省六大自然風景區(qū)之一；而狼山兩側的劍山、軍山、馬鞍山、黃泥山經過近幾年的開發(fā)建設，新添了不少景點。 從人口構成上看，某市目前％，城市化率較低。近年來某市總人口一直保持一個平穩(wěn)的負增長率。01002003004005006007008009002022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%%全 市 人 口 市 區(qū) 人 口 市 區(qū) 人 口 增 速圖：某市歷年市區(qū)人口變化人口規(guī)劃2022年規(guī)劃：2022年某市規(guī)劃城鎮(zhèn)總人口達到418萬人，其中某市區(qū)人口達到100萬人，城市化水平達到50％，城市規(guī)模100平方公里。 平方米，根據規(guī)劃，2022年之前市區(qū)人均住房建筑面積要達到33平方米，人口要達到100萬人，據此計算：新增人口需要的住宅面積＝（100－）30＝ 萬平方米居民改善需要的住宅面積=()= 萬平方米兩項合計需要450 萬平方米， 萬平方米。按目前的發(fā)展速度，某市的區(qū)人均住房建筑面積很可能超過計劃的30平方米。外籍人口從某市公安局外事處了解到，目前某外籍人口總量約在千人左右，由于總體規(guī)模不大，教育等配套設施無法完備，因此攜家眷在某居住的外籍人士比重非常小。因此就目前市場狀態(tài)來說，外籍人士對某房地產各個細分物業(yè)市場的影響相對有限。小結：從未來發(fā)展來看，某下轄的縣級市、縣人口往某市主城區(qū)聚集是大勢所趨。人口的這些變化為某市區(qū)房地產需求提供了一定的上升空間。住宅需求的旺盛，會帶動與住宅相關聯的行業(yè)，尤其是五金、建材、小商品市場等行業(yè)的繁榮。按照某市十一五規(guī)劃，某市在長三角經濟體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎工業(yè)和先進制造業(yè)基商業(yè)廣場可行性分析報告15地，長三角北翼的現代物流中心。與此同時，某人均國民生產總值也保持平穩(wěn)增長，2022 年達到35040元，每年均以高于10%的速度遞增。2022 ，杭州為，寧波3964億元，而某市只有2510億元，可見在同屬于長三角的各城市中，某市的經濟發(fā)展水平還比較落后。長三角 10 城市 08 年 GDP 對比0202240006000800010000120221400016000杭 州 寧 波 紹 興 南 京 無 錫 常 州 蘇 州 南 通 鎮(zhèn) 江 上 海0%2%4%6%8%10%12%14%商業(yè)廣場可行性分析報告16（2）、人民生活水平伴隨著某市經濟建設的發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年小幅遞增，到相對速度慢于國民經濟的增長速度，到2022年人均可支配收入達到18903元。雖然某市人民生活水平穩(wěn)步提升。2022年蘇州人均可支配收入為18532 元，而上海、杭州、寧波分別為26675元、24104元、25304元。商業(yè)廣場可行性分析報告17小結：雖然某的經濟水平在長三角區(qū)域，還比較落后，但某從2022 年起GDP 和人均GDP 的增長速度有了跳躍式發(fā)展，增速大大高于以前，在長三角城市中的位居前列，人均可支配收入也穩(wěn)步上漲。而經濟的快速發(fā)展將為整體專業(yè)市場提供堅實的成長基礎和上升空間。在城市的規(guī)劃上，也重點沿江延伸、發(fā)展，在未來某市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。根據城市總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，某市區(qū)各個區(qū)域的總體發(fā)展規(guī)劃如下所示： 主城區(qū)是全市的政治、經濟、科技、文化、金融、貿易中心。 開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現代紡織、精細化工、出口加工、電子等高科技產業(yè)為主；配套居住板塊。城市重點規(guī)劃：大力發(fā)展某東南部的新城區(qū)和某經濟技術開發(fā)區(qū)城市重點向東南方發(fā)展，中心城區(qū)將以開發(fā)區(qū)和崇川區(qū)為基礎，相向靠攏，兩頭延伸，同時向通州方向擴散，在空間上呈現出以目前的建成區(qū)為中心、向外環(huán)形膨脹的趨勢。某市老城區(qū)基礎配套設施已經比較齊全，但由于建成時間較長，大都比較陳舊。某市經濟技術開發(fā)區(qū)也在進一步的開發(fā)建設當中，最終將形成“國際性出口加工區(qū)”、“高新技術產業(yè)聚集區(qū)”和“現代化新城區(qū)”三位一體的綜合性新區(qū)，達到“把開發(fā)區(qū)建在花園里”的目標。規(guī)劃認為，火車站站前區(qū)交通便利，無論從港閘區(qū)的幾何中心還是從整個某市的發(fā)展來考慮，火車站站前區(qū)都適合作為商貿中心、經濟中心。規(guī)劃提出，爭取經過3 至5 年的努力，將其打造成商業(yè)貿易、商務會辦、行政辦公、文體休閑、高檔居住為主要功能的港閘新城，成為港閘區(qū)的城市中心和市區(qū)的城市副中心，某現代化的“北大街”。某房地產市場的持續(xù)繁榮促進了相關產業(yè)的發(fā)展，尤其是為專業(yè)市場的發(fā)展提供堅實的市場基礎。表 21 某市 20222022 年市區(qū)住房建設預期目標小結目前，某的城市格局向東向南發(fā)展，市政中心的南移，將一部分經濟重心引導到南面。項目所在的區(qū)域位于通呂運河北側，港閘區(qū)與中心城區(qū)銜接之處。商業(yè)廣場可行性分析報告20某北面港閘區(qū)具有濃厚的基礎工業(yè)優(yōu)勢，是我國民族工業(yè)的發(fā)祥地之一，政府大力發(fā)展港閘工業(yè)經濟，促進“北翼新城”的建設，強勢推進土地開發(fā)，也為今后港閘的發(fā)展奠定了堅實的基礎。北翼新城的功能定位比較明確，功能布局比較完善。因此該區(qū)域酒店業(yè)（特別是商務型經濟酒店）有較大的市場發(fā)展空間?！笆晃濉蹦?，全面進入上海1小時交通圈、長三角3 小時交通圈。在建洋口港是江蘇唯一可建10 萬噸至20 萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。對內交通某市內道路改造工程建設完畢，五橫五縱（五橫：外環(huán)北路、鐘秀路、人民路、青年路、虹橋路；五縱：外環(huán)東路、工農路、躍龍路、外環(huán)西路、長江西路）道路綠化工作、路面積水整治工作、人行道改造更新工作等已基本完成，全市道路框架已經基本健全。從而加快房地產開發(fā)的速度和規(guī)模。本項目位于某主干道濠西路通呂運河北側，距離外環(huán)線、火車站都非常近，交通便利，并且后續(xù)發(fā)展前景也比較好，如果本項目定位有五金和小商品業(yè)，則為這些物業(yè)的銷售、經營提供了良好的市場條件。便捷的交通和良好的規(guī)劃，為區(qū)域的專業(yè)市場的發(fā)展提供了可能，同時創(chuàng)造了巨大的機會。近年某大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)，推進郊區(qū)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，發(fā)揮工業(yè)經濟集聚效應。在過去的幾年里，某市第一、二、三產業(yè)均呈現持續(xù)穩(wěn)定增長狀態(tài)。但是隨著某市經濟的發(fā)展和轉型，根據規(guī)劃，未來幾年某市將重點優(yōu)化產業(yè)結構，規(guī)劃期內實現產業(yè)結構為二三一型，2022年三個產業(yè)的結構為13 : 49 : 38，到2020年三個產業(yè)的結構升級為三二一型，三次產業(yè)結構為5 : 45 : 50。產業(yè)優(yōu)勢某市地處江海交匯之處，水資源及港口等相關產業(yè)發(fā)達，自然區(qū)位便利以及經濟區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高都為城市的發(fā)展提供了得天獨厚的便利條件。小結：在發(fā)達國家，第三產業(yè)是國民經濟體量中最重要的組成部分，在我國發(fā)達城市中，第三產業(yè)所占的比例也是很大的。但隨著城市的不斷發(fā)展，經濟的不斷進步，第三產業(yè)在國民經濟中的比重會不斷加大，而在這個過程當中，五金和小商品行業(yè)面臨巨大的機遇，但是開發(fā)思路和開發(fā)方式都面臨改變和創(chuàng)新。隨著交通條件的改善，蘇通大橋的通車，新長鐵路的建設，長三角區(qū)域經濟整體格局的發(fā)展等，某經濟水平發(fā)展速度很快，城市發(fā)展?jié)摿艽?，某的五金和小商品行業(yè)也迎來一個歷史的黃金發(fā)展時期。這對某市的五金業(yè)和小商品發(fā)展都產生了積極影響。近年來某房地產投資額猛增，從客觀上說明某城市對五金和小商品的需求比較強烈，市場做出積極的回應。某市非農業(yè)人口占全市總人口比重比較低，近年來某人口結構變化不大，但從長遠以及城市的規(guī)劃發(fā)展來看，未來一段時間，某經濟發(fā)展會帶動新一輪的城市化浪潮和產業(yè)升級，在這個過程資金和人口將會不斷涌入，大大刺激五金行業(yè)和小商品業(yè)的發(fā)展。大五金指鋼板、鋼筋，扁鐵、萬能角鋼、槽鐵、工字鐵及各類型之鋼鐵材料，小五金則為建筑五金、白鐵皮、鎖類鐵釘、鐵絲、鋼鐵絲網、鋼絲剪、家庭五金、各種工具等等。就五金之性質與用途，應分鋼鐵材料、非鐵金屬材料、機械機件、傳動器材、輔助工具、工作工具、建筑五金、家庭五金等八大類。2022年，中國五金行業(yè)總產值達到4000億人民幣（約600億美元）, 億美元，%， 億美元，%；進口總額為 億美元，%。目前，我國已成為世界五金生產大國之一。2022年，我國五金工業(yè)總產值達到5640億元，%。其中，比上%；，%；，同比增長%。另一方面，國際五金市場上，歐美發(fā)達國家由于生產技術快速發(fā)展與勞動力價格升高，將普遍性產品轉由發(fā)展中國家生產，僅生產高附加價值的產品，而中國又擁有強大的市場潛商業(yè)廣場可行性分析報告25力，所