【正文】 消費(fèi)者收入水平無(wú)法支撐高端消費(fèi)；n 另一方面儲(chǔ)蓄存款的快速增長(zhǎng)，又說(shuō)明在人均收入持續(xù)增長(zhǎng)，收入水平在今后兩年還有很大的發(fā)展空間。結(jié)論：n 通過(guò)對(duì)比2003年—2005年人均收入和人均可支配收入可以發(fā)現(xiàn)，X市居民生活水平逐年穩(wěn)步提高，城市居民人均收入和可支配收入的增長(zhǎng)速度超過(guò)10%。 消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額25億元，％；，％。結(jié)論：l 社會(huì)消費(fèi)品銷(xiāo)售增長(zhǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、居民收入水平的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本吻合，發(fā)展態(tài)勢(shì)比較合理；l 城區(qū)居民消費(fèi)能力增長(zhǎng)快于農(nóng)村地區(qū)；l 居民餐飲業(yè)消費(fèi)的增長(zhǎng)快于批發(fā)零售貿(mào)易和其他行業(yè)。、X市未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境展望l 近年來(lái)X經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，全市以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，逐步發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)，并不斷規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，充分合理利用自有、外來(lái)資金，作為一個(gè)新興的地級(jí)城市，發(fā)展空間相當(dāng)廣闊。l 根據(jù)國(guó)外商業(yè)物業(yè)的租金變化與城市GDP變化關(guān)系的研究分析，二者的變化規(guī)律是趨于一致的，也就是說(shuō)商業(yè)物業(yè)的租金是與城市GDP成正比例的。l 目前X商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)還處于初期階段，尚不具備成熟市場(chǎng)的發(fā)展條件，但是隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入的不斷提高，社會(huì)消費(fèi)品銷(xiāo)售總額的快速增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)的需求必然會(huì)逐漸上升。在未來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上，地理位置好、品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格相對(duì)低廉的大型商鋪將是使用者和投資者的首選對(duì)象。我司將在后期研究中，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤分析，根據(jù)具體情況及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，保證項(xiàng)目的順利運(yùn)作。一般來(lái)說(shuō)，按照商業(yè)建筑的規(guī)?？梢园焉虡I(yè)物業(yè)劃分成大型、中型和小型三種檔次。中型商鋪一般是指建筑面積在500010000平方米的商業(yè)建筑，通常分布在城市二級(jí)或三級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設(shè)備為中檔水平，通常進(jìn)行分割出售，也有可能成為超市或小型百貨商場(chǎng)。小型商鋪一般是指建筑面積在5000平方米以下，分布在城市各級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，尤其是居住小區(qū)內(nèi)的商業(yè)建筑和道路兩旁的沿街店鋪，如風(fēng)光路商業(yè)形態(tài)便以此居多。本報(bào)告涉及的中、小型商業(yè)物業(yè)，均為篩選后可比之參考對(duì)象。目前X市的商業(yè)物業(yè)主要集中在以下形態(tài)：n 臨街商鋪n 商住混合，在樓宇的群樓或下面幾層建商鋪n 純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)，以商廈的形式誕生n 非產(chǎn)權(quán)物業(yè)，以租賃為主n X市商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，目前正處于商業(yè)的初步發(fā)展階段，以自由經(jīng)營(yíng)為主；n 商業(yè)物業(yè)開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展階段，但目前仍不成熟，對(duì)于投資商鋪的營(yíng)銷(xiāo)概念，如商鋪帶租約銷(xiāo)售等方式，還不能充分把握。作為開(kāi)發(fā)者，在保證自身利益的前提下，同時(shí)必須保證投資者的利益得以實(shí)現(xiàn)，這樣才能從根本上吸引投資者和開(kāi)發(fā)者的目光。在此區(qū)域內(nèi)幾個(gè)大型項(xiàng)目的共同存在，起到互相烘托的作用，吸引了本地區(qū)相當(dāng)程度的客流量，支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。本項(xiàng)目周邊分布著樂(lè)山商場(chǎng)、北京商場(chǎng)、喜盈門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)、新大新商場(chǎng)、商業(yè)大廈、春天百貨等商業(yè)物業(yè)，與本項(xiàng)目存在有一定的競(jìng)爭(zhēng)。此外，高檔商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，將會(huì)迅速改變風(fēng)光路地段嘈雜、混亂的不良形象，有助于本項(xiàng)目形象的提升和未來(lái)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)做。對(duì)于本項(xiàng)目，除了需考慮商鋪前期有良好的銷(xiāo)售情況績(jī)外，還要考慮商鋪后期布置哪些業(yè)態(tài)，保證商鋪的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，才能令物業(yè)保值和增值。實(shí)際上，把公共空間進(jìn)行社會(huì)化，將會(huì)為商場(chǎng)帶來(lái)可觀的潛在消費(fèi)人流，是一種非常有效的經(jīng)營(yíng)方式。但是公共區(qū)間人流的引導(dǎo)、組織、篩選、疏散以及商業(yè)活動(dòng)展示等問(wèn)題，需結(jié)合項(xiàng)目定位進(jìn)行細(xì)化。目前X市商鋪的同質(zhì)化現(xiàn)象多是集中在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)定位上。不同的項(xiàng)目均有其不同的特質(zhì)，并且彼此的商場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)手段、推廣策略都是不一樣的，簡(jiǎn)單的模仿是不能有效增加物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的，突出項(xiàng)目個(gè)性、提高項(xiàng)目自身品質(zhì)才是增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。但是對(duì)于目前本區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，減弱了對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。在商鋪經(jīng)營(yíng)之前，眾多投資者無(wú)法取得經(jīng)濟(jì)收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫(huà)出未來(lái)美好的藍(lán)圖來(lái)增加投資信心，因此商業(yè)項(xiàng)目的形象對(duì)于后期銷(xiāo)售是至關(guān)重要的。目前商業(yè)物業(yè)的客戶仍以自用居多，但隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，投資客戶的比例將有所增加，靈活多樣、具有利益吸引的營(yíng)銷(xiāo)策略將會(huì)為項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售提供保障。商業(yè)管理對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)較為重要，強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)管理可以將好鋪?zhàn)鐾瑢?shí)現(xiàn)持續(xù)的投資回報(bào)，這正是投資者和經(jīng)營(yíng)者最關(guān)心的和最需要的。針對(duì)目前的按揭形式，要想擴(kuò)大本項(xiàng)目的市場(chǎng)容量，有效吸引客群，應(yīng)采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式（如買(mǎi)一成送一成），并以有效的促銷(xiāo)活動(dòng)加以配合。截至到2010年，五年中預(yù)計(jì)增長(zhǎng)商業(yè)面積約100萬(wàn)平方米，每年增長(zhǎng)20萬(wàn)平方米。、行業(yè)供應(yīng)狀況從業(yè)態(tài)需求來(lái)看，X市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，從購(gòu)物中心、量販類超市、家具商場(chǎng)、電器商店等到各種中、小專業(yè)店都有不同需求。相對(duì)而言，小型商場(chǎng)和中、小型店鋪的數(shù)量增長(zhǎng)較快，年租賃成交量也較大，對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求增長(zhǎng)較快。風(fēng)光路西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例日雜20%餐飲10%服飾48%其它（通訊、家具等）22%風(fēng)光路東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例日雜15%餐飲3%服飾（運(yùn)動(dòng)休閑）67%其它（通訊、家具等）15%樂(lè)山大道西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例印刷18%餐飲11%服飾（運(yùn)動(dòng)休閑）18%通訊28%其它（文具、機(jī)關(guān)等）25%樂(lè)山大道東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例五金41%餐飲12%服飾（天方商場(chǎng)及步行街）5%通訊33%其它（超市、機(jī)關(guān)等）9%、中型商業(yè)物業(yè)的調(diào)研分析X現(xiàn)有的和在建的大、中型商業(yè)項(xiàng)目主要包括：n 北京商場(chǎng)n 喜迎門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)n 新大新商場(chǎng)n 商業(yè)大廈n 春天百貨n 樂(lè)山商場(chǎng)n 上海商城（封頂）n 天方商城（在建打樁）n 溫州步行街X現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目建筑參數(shù)統(tǒng)計(jì)：商場(chǎng)名稱總建筑面積建筑層數(shù)北京商場(chǎng)8000 m22層喜迎門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)12200m23層新大新商場(chǎng)4000 m22層商業(yè)大廈5000 m25層春天百貨8000 m26層（負(fù)一層）樂(lè)山商場(chǎng)10000 m24層上海商城（封頂）６２９８m（總占地面積）一期建筑面積：6000多m23層天方商城（在建）60000 m26層（負(fù)一層）溫州步行街（商業(yè)街）30000 m2一、二層結(jié)論：除現(xiàn)有的樂(lè)山商場(chǎng)、喜迎門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)和在建的天方商城外，X現(xiàn)有商場(chǎng)面積均在4000—9000 m2之間，屬于中型商場(chǎng)。n 隨著天方商城和上海商城的相繼建設(shè)和投放使用，X商業(yè)市場(chǎng)份額將重新進(jìn)行劃分。X現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目特色業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)：商場(chǎng)名稱特色業(yè)態(tài)設(shè)置情況北京商場(chǎng)400 m2，兩層（一層閑置），餐飲、中餐、中庭文化閑吧喜迎門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)商場(chǎng)一樓西邊，南、北分別中式快餐和美食店。春天百貨頂層設(shè)置美食城、一層設(shè)置速食店（德克士）天方商城（在建）美食娛樂(lè)天地結(jié)論：n 從表格統(tǒng)計(jì)分析可以看出，X現(xiàn)有各主要商場(chǎng)對(duì)特色業(yè)態(tài)的設(shè)置缺乏較深的認(rèn)識(shí)。X現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目租售統(tǒng)計(jì) ：商場(chǎng)名稱元/m2 北京商場(chǎng)一層（家電）：350/ m/月喜迎門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)一層（服裝）：140—150元/ m2/月春天百貨一樓：120/m2/月，二樓：90元/m2/月樂(lè)山商場(chǎng)一樓：110/m2/月，二樓：70元/m2/月上海商城（封頂）一樓：130元/m2/月， 二樓：100元/m2/月天方商城（在建）只售不租（一樓：15000—20000/m2/月 ，二、三樓：12000—3000/m2/月）溫州步行街（商業(yè)街）40元/m50元/m60元/m70元/m2（價(jià)格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低）從表格統(tǒng)計(jì)分析可以看出，商場(chǎng)一樓租金基本在120元/ m2/月左右，按照8%的回報(bào)率，將免租期、裝修等因素按照10%折算，售價(jià)基本上在19800元；二層租金基本在80元/ m2/月左右，按照8%的回報(bào)率，售價(jià)基本上在13200元。經(jīng)營(yíng)較成功：n ,，發(fā)展為三家分店。n 在短短的兩年時(shí)間里,樂(lè)山商場(chǎng)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率達(dá)到了62%。其中樂(lè)山路是主要縱向貫穿城市繁華區(qū)的干道,而樂(lè)山商場(chǎng)就處在樂(lè)山路和解放路兩條城市主干道的交匯處。n 周邊環(huán)境分析商場(chǎng)周?chē)饕植嫉募覍僭河须姾笝C(jī)廠家屬院、柴油機(jī)廠家屬院、水利局家屬院、市物資局家屬院、市農(nóng)業(yè)局家屬院、第一人民醫(yī)院家屬院,固定的消費(fèi)群體相對(duì)較穩(wěn)定?？偣矠樗膶?，一至三層2600平方米，四層2000平方米，規(guī)模僅次于在建的天方商城和喜迎門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)，樂(lè)山商場(chǎng)二期擴(kuò)建工程也正在醞釀當(dāng)中。n 商場(chǎng)業(yè)態(tài)：商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布：一層珠寶首飾、化妝品、煙酒洗化、皮具、辦公二層男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨制品三層家電四層百貨、工藝品等。結(jié)論：從現(xiàn)有產(chǎn)品可以分析出，樂(lè)山商場(chǎng)的商業(yè)定位是較高的，它較好的填補(bǔ)了2000年到2004年X市場(chǎng)中高檔商場(chǎng)的市場(chǎng)空白 ，吸引了中上層消費(fèi)群體，為商場(chǎng)的優(yōu)秀業(yè)績(jī)奠定了基礎(chǔ)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，政策上的優(yōu)勢(shì)也是顯而易見(jiàn)的。反面案例：X商業(yè)步行街（以下簡(jiǎn)稱溫州街）概況：由溫州投資商同X驛城區(qū)人民政府合作開(kāi)發(fā)的舊城改造重點(diǎn)工程，西起樂(lè)山路，東至風(fēng)光路，全長(zhǎng)420米，總建面30000平米。售價(jià)在15000元—10000元之間。售價(jià)在6000元左右。租售情況：自04年9月投放至今，空置率接近50%。l 在招商方面，溫州街引入男裝品牌約占了整體的60%，女裝品牌及其它業(yè)態(tài)占整體的40%，違反了X市目前仍以女性消費(fèi)者為主體的情況。其次，X市場(chǎng)認(rèn)知度較高的品牌多為蘋(píng)果、鱷魚(yú)等，對(duì)溫州街引入品牌認(rèn)知度及認(rèn)可度都非常低。l 位于風(fēng)光路北段，與消費(fèi)者日常消費(fèi)場(chǎng)所有一定距離。一般將以零售店為中心的同心圓視為其商圈。通過(guò)分析掌握客流來(lái)源、類型，從而明確基礎(chǔ)顧客群和潛在顧客群進(jìn)行市場(chǎng)定位，是商家制定市場(chǎng)拓展、營(yíng)銷(xiāo)策略的基礎(chǔ)。其中居住人口是商圈基本顧客的主要來(lái)源，后兩者是潛在顧客。n 居住人口X住宅房地產(chǎn)的發(fā)展處于起步階段，全市范圍內(nèi)容量較大的典型住宅小區(qū)主要有建業(yè)開(kāi)發(fā)的建業(yè)綠色家園、新世紀(jì)公司的新家園和翡翠城、城新村等。目前X市住宅物業(yè)以企、事業(yè)單位和大型企業(yè)集資建房建成的家屬院為主，且相對(duì)陳舊，容量較小，大部分是由1—6棟樓構(gòu)成，以3—4棟居多，絕大部分是多層住宅，無(wú)高層住宅。這一片區(qū)的核心顧客群人數(shù)在13000人左右。據(jù)此估算，這一區(qū)域的商業(yè)配套基本需求面積在910011830平方米以上。可以預(yù)見(jiàn)，這部分商圈基本顧客群的消費(fèi)能力高于城市平均水平，是風(fēng)光路商圈的主要消費(fèi)支撐。分布著X市委市政府、水利局、物價(jià)局、公安局、商務(wù)局、房管局等政府機(jī)構(gòu)和醫(yī)院、賓館、測(cè)繪工程局等大量機(jī)構(gòu)。n 流動(dòng)人口本次調(diào)研中的人流量是指地點(diǎn)人流量，即在一定時(shí)間內(nèi)，以各種方式（行走和利用各種交通工具）通過(guò)某一特定地點(diǎn)的人數(shù)積累之和。人流量有效測(cè)定時(shí)間段為：12:00—12:30和17:00—17:30兩個(gè)人流量高峰時(shí)間；16:0016:30的非高峰時(shí)間段。n 同時(shí)，樂(lè)山商場(chǎng)觀測(cè)人流量為樂(lè)山路一側(cè)，由于其兩面臨路，實(shí)際人流量為觀測(cè)值與解放路春天百貨門(mén)前人流量之和。 樂(lè)山商場(chǎng)地處城市干道交叉口，人、車(chē)流量最大；216。 由于通勤的時(shí)間較小，公共交通不是流動(dòng)人群的主要出行方式；216。從業(yè)態(tài)原因考慮，超市賣(mài)場(chǎng)更容易吸引人流；從空間分布因素考慮，風(fēng)光路（解放大道至交通路段）為商圈的核心，是人流最集中的地段。n X市人口狀況0100200300400500600700800900市總?cè)丝诔擎?zhèn)人口農(nóng)村人口單位：萬(wàn)人結(jié)論：l X目前總?cè)丝跀?shù)量已經(jīng)達(dá)到826多萬(wàn)人（包括城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口），而且隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，X市的人