【正文】 寧省 遼 沈陽 4116 吉林省 吉 長春 2610 黑龍江省 黑 哈爾濱 3728 上海市 滬 上海 1419 江蘇省 蘇 南京 7110 浙江省 浙 杭州 4343 安徽省 皖 合肥 6070 福建省 閩 福州 3261 通過各省市的面積及人口，可以宏觀上反映其區(qū)域的支撐量大小。屬于地廣人稀。西部臨河地區(qū)等離銀川近則屬于寧夏銀川的輻射范圍。 如山西省，山西東邊是太行山，北邊是沙地，山脈南邊是高原，西邊是高原，地理上屬于狹長性盆 地，而太原市作為山西的行政中心，政治經(jīng)濟中心，其輻射力就因地緣關系，恰好影響整個山西省，所以其商業(yè)的輻射范圍和人口量就相比呼市而言大多了，山西省面積 萬平方公里，人口 3100 萬，這就是它的輻射人口量。三級城市除了 和二級城市一樣考慮輻射力外，另一個就是隸屬性。 如烏魯木齊市；市區(qū)人口 200 多萬，新疆全省人口 1680 萬，其為二級城市，與甘肅省蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口 200 萬，全省人口 2500 萬，在區(qū)域內部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟斷的城市，但從其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從表面看應該是蘭州大于烏市，而實際李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 烏市面臨的中亞各國，其日常生活品的消費大都從烏市進口，哈薩斯坦，阿富汗，烏茲別克斯坦等共 10 多個國家， 1 億多人口的總量從而造就烏市的商業(yè)規(guī)模、租金，消化量都是以 1億多人口的基數(shù)在衡量，則遠大于其它省級城市。在蘭州東部市場做服裝百貨交易也就 4000 商戶左右，而烏市大小西門，商貿(mào)城，邊疆華凌等地，有幾萬戶。 通過對市場中的消費者或前來進貨的商戶了解，很容易得知區(qū)域的輻射范圍，此可在定性訪談中得知，在如何界定輻射范圍的方法中，這是一個捷徑。例如：北京是首都，是中國政治、文化、經(jīng)濟中心，也是一座歷史名城、國際旅游城市。 例如北京 萬平方公里；上海 萬平方公里，而人口北京 1345 萬，上海 1500 萬，則單位面積中，上海的人口密度是北京的 3 倍，這就在單位面積中，其商業(yè)的消化量和商業(yè)設施的需求量要遠大于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也高，相應的租金支撐水平也高，同樣類比，香港 ，人口 650萬，其密度是北京的 10倍，則相應的會更高。 城市各區(qū)域的人口之間也存在密度不同，新開發(fā)區(qū)面積雖然大，但人口稀少，老城區(qū)面積雖然小，可人口基數(shù)大，從微觀上比較，在各區(qū)域板塊中，不同的人口密度，對商業(yè)的支 撐力完全不同，例如北京方莊的面積 ，常住人口 。人口密度之高，造成其內部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，則無法望其項背。 三、人口與經(jīng)濟關系 一、 GDP 概述及劃分標準 GDP（ Gross Domestic Product），就一個國家而言，被稱國內生產(chǎn)總值。在國民經(jīng)濟核算中，通常使用 GDP 總量、GDP 增長率和人均 GDP 三個重要指標。 GDP 總量，衡量的是一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟規(guī)模。 GDP 指標為各級領導分析經(jīng)濟運行狀況、政府調控管理經(jīng)濟提供了廣泛的用途。它是宏觀經(jīng)濟的重要調控目標。 人均 GDP，衡量的是一個國家的生活水平和富裕程度，同時也是劃分經(jīng)濟發(fā)展階段的 重要指標。 2020年，人均 GDP1980 美元為低收入組， 4600美元為下中等收入組， 9120美元為上中等收入組， 27770 美元為高收入組。另外我國提出的基本實現(xiàn)現(xiàn)代化主要評價指標體系中的第一項為人均 GDP9000美元。 區(qū)域城市 GDP 收入表： 2020 年中國各省市自治區(qū) GDP 排名 （香港澳門臺灣除外） 名次 名稱 GDP 總量（ RMB） 比上年增長 1 廣東 16040 億元 % 2 山東 億元 % 3 江蘇 超過 15000 億元 14%以上 4 浙江 11243 億元 % 5 河北 億元 % 6 河南 億元 % 7 上海 億元 % 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 29 青海 億元 % 30 寧夏 億元 11% 31 西藏 200 億元 2020 年為 150 億元 2020 年中國城市 GDP 排名 位次 城市名稱 GDP 總量（億元） 人口 人均 GDP 排名 1 上海 1342 4 2 廣州 742 3 3 北京 1356 14 4 深圳 502 1 5 蘇州 601 5 6 天津 1004 15 7 重慶 3010 34 8 杭 州 658 10 9 無錫 509 7 10 成都 1008 24 11 青島 765 16 12 寧波 550 9 13 武漢 781 19 14 大連 558 11 15 沈陽 712 18 16 南京 573 12 17 哈爾濱 955 29 GDP 作為動態(tài)的參考值，在 GDP 中由于官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)中存在無效成本，部分會出現(xiàn)失真 ，具體核實在項目當?shù)貙Τ鲎廛囆袠I(yè)，普通工人，迪廳這些城市窗口行業(yè)調查，即可知道。 二級城市，各省的省會城市及沿海經(jīng)濟發(fā)展計劃單列市和天津、重慶直轄市。其市區(qū)人口小于 100萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在 800—— 1000 元 /月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會經(jīng)濟計劃發(fā)展單 列市。 通過對 GDP 城市人均表中可見，人均過了 3000 美元 /年 GDP 收入，即跨入中等發(fā)展中的國家行列，前幾年，對于上海，北京率先跨入人均 3000 美元，進行了大肆報道，就是指 GDP的影響力，在各層面的體現(xiàn)，它發(fā)展 到一定值后，就對商業(yè)的結構產(chǎn)生巨大的影響，具體如： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 GDP 值在 1000 美元以下，各類初級市場，集貿(mào)市場產(chǎn)生；在 1000 美元 —— 2020美元，生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場退出該區(qū)域；在2020 美元 —— 3000美元，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在各領域發(fā)展；在 3000美元 —— 4000美元，產(chǎn)生商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展， Shoppingmall 等產(chǎn)生；在 4000 美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。這些 參數(shù)常常在統(tǒng)計年鑒中見到，例如在北京市昌平區(qū) 2020 年的統(tǒng)計年鑒： 昌平區(qū) 全區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速增長。按當前匯率（ 1： ）折算，人均國內生產(chǎn)總值按戶籍人口計算達到 4331美元，按常住人口計算達到 3300 美元。全年實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，比上年增長 %。 人口 全區(qū)人口總量低速增長。 居民收入： 城鄉(xiāng)居民收入水平較快增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長 %；全年人均消費性支出為 元，比上年增長%。 人均可支配收入中，思格爾系數(shù)是一個參考值，恩格爾系數(shù)介紹如下 恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個指標。 它反映了：生活水平狀況，由于目前我國大部分地區(qū)所報的恩格爾系數(shù)有無效部分，具體 參考時，可相應下降一個檔，如某區(qū)域所報恩格爾系數(shù)為 36%，則按國際糧農(nóng)標準衡量，此處則為小康，相應下一個檔，如恩格爾系數(shù)與 GDP 相配合使用，在中國的標準衡量，如果以人均收入過 6 萬元 /年，年家庭收入為高收入者，則定為富裕水平，則 GDP 人均過 3000美元 /為中康， 2020 美元 —— 3000元為小康水平， 1000美元以下為溫飽，則相應的恩格爾系數(shù)就可知， 3000 美元 —— 4000 美元， 3040%。 1000 美元以下 50—— 59%，此為參照值，具體可通過此作參考 分析。它是停車量決定人流量的一個重要參考值。 各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的依托性不同，其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結構將很大部分決 定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結構，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應和支撐。在藥業(yè)為主導性城市通化，或以旅游為主導城市如北戴河等，尤為明顯。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃； 政府的商業(yè)規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎上。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。 《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有 50%位于這一地帶。新增加營業(yè)面積在 5000 平方米以上的大中型零售商業(yè)設施，原則上只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內。營業(yè)面積 1 萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。 北京市各級商業(yè)中心（區(qū)）的分布 根據(jù)北京的“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將北京的商業(yè)區(qū)域劃 分為，城市中心區(qū)、商務中心區(qū)、中關村科技園區(qū)、商業(yè)圈、遠郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心、特色的商業(yè)街（區(qū)）社區(qū)商業(yè)中心。 三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門 —— 大柵欄三個商業(yè)中心），商務中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關 村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平； 三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈； 《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有 50%位一這一地帶（三環(huán)、四環(huán)），大部分已基本形成或正在形成。 有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃， 發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃； 城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 道路規(guī)劃中如單行線的設立和道路中設置隔離帶，從而使地面交錯人流只有通過地道或高架橋相通，對兩旁商業(yè)的邊際價值大大減低，使在地道口或高架橋兩頭商業(yè)物業(yè)價值因人流突增而升值。 道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點，如北京原五道口，因輕軌站的設立，使輕 軌出口處開的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運輸。 發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關注規(guī)劃。此類例子舉不勝舉。 例如：北京雅寶路市場以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久將來這些大批臨建鐵皮房拆遷，將產(chǎn)生大的商機，于是雅寶路后來的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國大使館的路，因經(jīng)濟發(fā)展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長久，于 2020 年拆了。 人口未來規(guī)劃。 行業(yè)特性及發(fā)展： 除區(qū)域性綜合類市場外，對一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店， 到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到 3G 的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機市場以及水貨、翻版機市場等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。 如家電業(yè)，最初在百貨商場內零售，到后來產(chǎn)生家電市場，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉為在家電連鎖店內營銷的模式。 五、宏觀經(jīng)濟技術參數(shù)使用方法。 區(qū)域的范圍界定中 分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。核心區(qū)域人口與人均 GDP 值是驗證 GDP 總量的指標。 區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，與 GDP 總量是 得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費支撐量的參考值。面積 =人口密度 人均 GDP 與人均可支配收入是互相驗證值 總的商業(yè)消費量247。 人均可支配收入人口密度 =單位面積的支配收入 這兩個值驗證單位面積的商業(yè)消費量，即單位面積的商業(yè)支撐量。 從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應量 從以上幾點的關系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費量和單位消費量及未來放大量，針對區(qū)域現(xiàn)量和未來放大量做比較。 尤其是具有“盆地效應”的城市其特別明顯 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均 GDP 驗證值，是用來對城市性質進行互相驗證做判斷。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。一般情況下，可以劃 分為準備、施工和經(jīng)營三個階段。 房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導的。 概念階段的主要任務是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目 并確定項目是否可行。 實施階段是按計劃啟動實施項目工作。 當然，項目的各個階段沒有嚴格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進行的。 一、概念階段 1．根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。 3．通過公司決策層批準進入下一階段。