房地產(chǎn)可行性分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-08-30 00:51本頁面
【正文】 規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 （這些隨便寫，反正就是寫出很好。需要落實(shí)數(shù)據(jù)的信息都是越詳細(xì)越有說服力，就算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確也要寫到小數(shù)點(diǎn)。） 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 （同上） 綜合容積率、住宅容積率（同上） 建筑密度（同上） 控高 （這個(gè)要查資料，查當(dāng)?shù)氐目罩锌刂频母叨?。根?jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 （以上幾條都是難度很大，你可以不用寫，因?yàn)槟愕膶用孢€達(dá)不到）二、 土地法律性質(zhì)評(píng)估 （一）現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 土地使用權(quán)歸屬 土地的用途 （以上3條你可以通過公司的相關(guān)文件能查到，一般公司中標(biāo)某塊地都會(huì)在網(wǎng)絡(luò)上公布，公告上一般都有“土地位置”和“面積”“用途”）（二）規(guī)劃 規(guī)劃所有權(quán)歸屬 規(guī)劃使用權(quán)歸屬 規(guī)劃的用途 三、 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 取得土地使用權(quán)的程序 取得土地使用權(quán)需要的工作日 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） 四、 土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 土地性質(zhì)變更的程序和理由 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 土地性質(zhì)變更需要的工作日 （以上感覺不是這次所要寫的重點(diǎn)）五、 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 六、 總體評(píng)價(jià) 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 第三部分： （以下分析完全是在百度上找答案，Ctrl+c和Ctrl+V的組合威力開始發(fā)功）一、 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 ? 形成時(shí)間 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購(gòu)買人群變化 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近35年） ? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ? 平均售價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價(jià) ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ? 平均消化率 ? 平均容積率 ? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 四、 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位 目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn) 產(chǎn)品建議 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 第五部分：項(xiàng)目開發(fā) 一、 土地升值潛力初步評(píng)估。 （任何評(píng)估都是人的主觀性占首位，并且任何評(píng)估都是像新聞聯(lián)播那樣，任務(wù)都是出色完成，產(chǎn)量都是翻番之托詞，所以評(píng)估的結(jié)果肯定是好，肯定是項(xiàng)目前景十分光明，猶如有10個(gè)太陽）二、 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 三、 工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測(cè) （這個(gè)的技術(shù)性問題，你說不喜歡數(shù)學(xué)，估計(jì)這塊對(duì)你來說十分難，首先是得到的數(shù)據(jù)難，第二是根據(jù)所得的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析—難?。┱f明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。
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