【正文】 展空間結(jié)構(gòu)。 中心城區(qū)發(fā)展規(guī)模貴港市中心城區(qū)面積將達(dá)到 平方公里，其中城市建設(shè)用地為 98 平方公里。中心城區(qū)綜合交通體系規(guī)劃中心城區(qū)交通發(fā)展目標(biāo)：規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的多層次綜合交通體系，實(shí)現(xiàn)客運(yùn) “ 零距離換乘 ” 、貨運(yùn) “ 無縫銜接 ” 各種運(yùn)輸方式有效協(xié)調(diào)配合。 ②城西組團(tuán)：文教基地、花園式居住新城，沿迎賓大道建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，承擔(dān)貴港市部分商務(wù)職能。 ④城北組團(tuán)：市級行政辦公中心、商務(wù)中心、文化中心和綜合型居住社區(qū)。 教育：鞏固擴(kuò)大現(xiàn)有職業(yè)學(xué)院建設(shè)規(guī)模，增加新建設(shè)職業(yè)學(xué)校。文化娛樂設(shè)施：市域中心規(guī)劃建設(shè)一批市級、區(qū)級文化設(shè)施如圖書館、博物館、科技館、文化藝術(shù)中心、會展中心、青少年活動中心、電影院等。 體育設(shè)施：港北組團(tuán)建設(shè)一座體育 中心。港南區(qū)是地級貴港市成立后設(shè)立的縣級建制區(qū)，并于 1996 年 6 月 28 日正式掛牌成立。 港南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，市政建設(shè)日新月異，以行政中心為龍頭，形成了江南商貿(mào)城、金港商貿(mào)城、南湖商業(yè)廣場、濱江小區(qū)等城市建筑組團(tuán)，城市路網(wǎng)縱橫交錯，學(xué)校、商場、醫(yī)院等配套齊全，供水、供電及金融、保險、信息等服務(wù)網(wǎng)絡(luò)完善，全 區(qū)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路、村村通汽車、電話、廣播電視。 城市近期房地產(chǎn)市場特點(diǎn) 各城區(qū)住宅市場特征總結(jié) ? 港北區(qū) ? 2020 年港北區(qū)主要在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 港北區(qū) 在售樓盤數(shù)量 24 潛在 樓盤數(shù)量 4 樓盤規(guī)模 小規(guī)模樓盤為主（ 11500 畝） 主要物業(yè)類型 高層商住塔樓 目前均價 34006000 元 /㎡ 主力消費(fèi)群 以中高收入階層為主力客戶群 ,其中以私營業(yè)主及政府、企事 業(yè)單位者居多 港北區(qū)是貴港房地產(chǎn)樓盤最集中的區(qū)域， 2020年在售樓盤 24個，占貴港市樓盤的 92%；港北區(qū)新增樓盤分別是： 萬象城 、 萬豪國際 、天悅尚城 、 錦達(dá) .香格里拉 。 ? 需求：二房、三房戶型為主 東方巴黎 天悅?cè)A庭 萬豪景苑 普羅旺斯 盛世名都 萬象城 御林皇府 益盛園 東湖城 御江名城 中央廣場 王府井 地王大廈 九龍新城 城市廣場 天悅豪庭 龍脈華庭 維多利亞 歐景藍(lán)灣 陽光城 龍灣麗水 城市 怡景 城北 名座 豪港 華庭 米蘭風(fēng)尚 錦泰公館 唐人街 港福時代 翰林世家 近年來貴港市房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，港北區(qū)作為貴港市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，擁有濃厚的商業(yè)氛圍以及相當(dāng)完善的配套措施，市場銷售行情持續(xù)看好； 當(dāng)前比較受歡迎的戶型為 8089 ㎡的 兩房 ， 100119 ㎡的實(shí)用型 三房 、 120140 ㎡的寬敞舒適型的 三房或 3+1 房 。港南區(qū)的房地產(chǎn)市場 已經(jīng)進(jìn)入初步發(fā)展期 ， 雖然 土地需求不及港北區(qū)緊張，土地的價格相對較低， 但是隨著開發(fā)的不斷推進(jìn)，價格也在逐年上漲； 港南樓盤的物業(yè)類型以多層和小高層為主，適應(yīng)貴港人的需求。 ? 銷售情況 至今為止，整個港南區(qū)銷售均價在上漲，市場銷售壓力不大，區(qū)域市場行情持續(xù)看好，銷售前景樂觀。該區(qū)的產(chǎn)品如兩房主要的面積是 8089 ㎡，三房是以 110129 ㎡最受市場追捧，銷售情況也最為理想；四房、樓中樓等大面積戶型仍較小。細(xì)化來看，它們都是將最先進(jìn)的住宅產(chǎn) 品打造技術(shù)和服務(wù)理念融入本地市場，結(jié)合本地市場需求打造獨(dú)具匠心的新一代居住產(chǎn)品；有的借助強(qiáng)大實(shí)力給區(qū)域帶來全新的生活方式。 ? 特征三 :高層住宅成為主流，小高層為輔，樓梯房逐漸退出市場 各項(xiàng)目的規(guī)劃布局基本為聯(lián)排式、半圍合式為主。 ? 特征四 :戶型供應(yīng)以二房、三房為主力， 近期小三房 房較熱銷 根據(jù)新政策的首付款、利率、認(rèn)貸又認(rèn)房的貸款難度大幅度提高施壓下，直接打壓二次置業(yè)的改善型群體，因此在大戶型銷售較慢、小三 房小戶型熱銷的市場行情下，不少開發(fā)商在戶型推售上進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，以滿足購房人群中 80%自主型的剛性需求。二房戶型主要以 7090 ㎡的為主；三房戶型里 以 100120 ㎡的實(shí)用型、 120 ㎡以上的寬敞舒適型三房居多；四房產(chǎn)品市場供給較為齊全 ,從 140170 ㎡以上的舒適大面積型皆有；而樓中樓主要以 200 ㎡以上的樓中樓戶型為主。 ? 特征六： 房企自籌資金的能力有所提高，抗風(fēng)險能力在加強(qiáng) 雖然 調(diào) 控政策 在金融信貸等方面抑制開發(fā)商，但是 從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源方面分析，本年資金來源小計(jì)為 472535 萬元，同比增長30%， 其中 自籌資金 184390 萬元，同比增長 50%。 ? 特征七：樓盤推貨進(jìn)度過快，致使 相當(dāng) 部分樓盤最高價格超 4 千元， 最高已達(dá)到了 6 千，給銷售增加了很大的阻力 。最近開盤的樓盤： 米蘭風(fēng)尚 、 港福時代廣場 等地段較好、高檔的品質(zhì)項(xiàng)目，從它們的銷售成交分析 ,購房者大多是選擇單價 4 千元以下的低樓層單元， 4 千元以上的高樓層走貨存在較大的壓力。房地產(chǎn)開發(fā)投資 進(jìn)入相對較為冷的階段 ，房市熱度 更甚，但是已不大如前 。我司經(jīng)過對市場不斷進(jìn)行研究分析及緊貼市場的步伐，結(jié)合政府規(guī)劃的發(fā)展方向，預(yù)測 房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)如下發(fā)展形勢： ? 趨勢一：高鐵經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)，將使貴港市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的跨躍式發(fā)展 隨著南廣高鐵投資建設(shè)，貴港融入了高鐵經(jīng)濟(jì)將是廣西未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)活躍中心和商業(yè)中心，推動城市化、綜合產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，使得眾多投資商攜巨資投資貴港。 ? 趨勢三：商品房 開發(fā) 總量 仍屬于高位區(qū) ， 但銷售面積增速不大 去年下半年以來新開工樓盤增多的慣性作用下，今年前三季度全區(qū)房地產(chǎn)投資仍高位運(yùn)行，但增速呈逐月回落態(tài)勢；全區(qū)范圍內(nèi)商品房銷售面積下滑。以工業(yè)強(qiáng)市為基礎(chǔ)，城市進(jìn)程為動力，市場需求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展將促進(jìn)貴港的商品房投資開發(fā)趨勢延續(xù)擴(kuò)大。 ? 趨勢五： 房地產(chǎn)投資走勢穩(wěn)健 雖然 2020 年 全市房地產(chǎn)投資完成 446600 萬元， 出現(xiàn) %的負(fù)增長 ， 投資有所下滑 ； 但是隨著各區(qū)開發(fā)逐步展開，各式配套日趨完善，再加上城市人口的增加和城市化建設(shè)的不斷推進(jìn) ，將會有更多的項(xiàng)目被開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)投資則與之同步，并呈穩(wěn)健上升的態(tài)勢。 從貴港市近期城市建設(shè)規(guī)劃上我們可看到，貴港市的城市規(guī)劃建設(shè)將圍繞港北區(qū)拉開城市框架進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)也將面臨新的環(huán)境及機(jī)遇，并向港北區(qū)看齊，南北之間的差距逐漸 縮小。 ? 趨勢八：外地開發(fā)商逐漸增多，不斷引入新開發(fā)理念，相互競爭愈發(fā)激烈 由于目前貴港市的房地產(chǎn)處于起步發(fā)展階段，大部分開發(fā)商都追求短期的利益，忽略居住環(huán)境的營造，缺少社區(qū)的配套設(shè)施及產(chǎn)品方面的研究，而隨著一些外地知名開發(fā)商的進(jìn)駐，必定會產(chǎn)生激烈的競爭，一些新的開發(fā)理念及新的營銷理念將會被引入進(jìn)來。 這些政策 對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 已基本趨向穩(wěn)定 ，房價 在全年也表現(xiàn)相對穩(wěn)定 。 全國政策解讀 類別 2020 年四季度 — 2020 年上半年 2020 年下半年 2020 年全年 2020 年全年 2020 年 調(diào)控 方向 扶持市場復(fù)蘇 規(guī)范市場發(fā)展 堅(jiān)決遏制房價 過快上漲 堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控，促房價合理回歸。 南寧要求 建 設(shè) 萬套保障住房 拓展及監(jiān)管保障房建設(shè)兩手抓，多渠道資金來源作可持續(xù)保障 土地 政策 寬松 寬松 從緊 從緊 從緊 放寬對開發(fā)時間的限制 放寬地價款支付時限 無 對 房地產(chǎn)用地和建設(shè) 加強(qiáng)管理 增大保障性住房供應(yīng)比例 提高土地 競買保證金 比例 加大對閑置房地產(chǎn)用地的清理力度 加強(qiáng)土地管理做好五項(xiàng)工作 中國將逐步取消土地供應(yīng)雙軌制 新修訂《閑置土地處置辦法》： 土地閑置超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)，將額外征收土地使用權(quán)出讓金的 20%；閑置滿兩年的土地將被無償收回。 信貸差別化 二度 下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn) 金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 個百分點(diǎn) 其他 寬松 略緊 從緊 從緊 寬松 放寬首次和自住型購房的界定標(biāo)準(zhǔn) 放寬住房公積金貸款政策 放寬購房入加強(qiáng)商品房銷售管理 規(guī)范已購公有住房上市交易 加強(qiáng)存量房完善商品住房預(yù)售制度 規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理 40 多城市限購 要求“一房一價” 要求房價上漲過快二三線城市限購 婚前按揭買房等司法解釋正式實(shí)施 各種形式的地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)主要包括：土地松綁、公積金放寬、購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠、貸款額度放寬 戶政策等 交易結(jié)算資金 ―小產(chǎn)權(quán)房”不得發(fā)證 限購 到期城市延續(xù) 等 政策影響分析： 對需求方： 2020 年對于購房者 來講 ，在 持續(xù)的 政策調(diào)控下， 樓市房價總體維持平穩(wěn)狀態(tài)，年末稍有上漲，但并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈，可當(dāng)前房價平穩(wěn)卻讓購房者進(jìn)入了進(jìn)退兩難的境地；雖然政府也通過有針對性的貸款證支持剛需購房，可目前的房價對在通脹經(jīng)濟(jì)環(huán)境中購房者仍然沒有起到足夠的減壓作用，買房難在過去的一年里沒有得到改善。 政策調(diào)控對各類物業(yè)銷售影響分析 項(xiàng)目 住宅戶型 3500元 /㎡以下 35013800元 /㎡ 38014000元 /㎡ 40016000元 /㎡ 住宅類 公寓 (普通單間、一房 ) 較小 一般 較大 二房 較小 一般 較大 很大 2+1房、小三房 小 較小 一般 較大 三房、小四房、3+1房 較小 一般 一般 較大 四房、 3+1房、樓中樓 一般 一般 較大 較 大 大四房、五房、樓中樓 較小 較小 一般 較大 別 墅 —— —— —— 一般 商鋪 商鋪戶型 10000元 /㎡以下 10001－ 20200元 /㎡ 20201－ 30000元 /㎡ 3000150000元 /㎡ 30－ 80㎡ 小 較小 較小 一般 81－ 150㎡ 一般 較大 較大 較大 、 2020 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策走向預(yù)測 政策環(huán)境： 穩(wěn) 中求進(jìn)的 背景下貨幣 和稅收 政策 更具針對性 ，房地產(chǎn)調(diào)控 逐步細(xì)致化 房地產(chǎn)調(diào)控： 穩(wěn)中趨緊，抑制投資投機(jī)需求大方向不變 ，房產(chǎn)稅等范圍擴(kuò)大 中央政府： 密切關(guān)注市場變化，抑制投資投機(jī)， 嚴(yán)把商品房價格關(guān) 地方政府： 財(cái)政壓力 下繼續(xù)鼓勵合理需求， 通過更具可行性的方案提振樓市 2020 年 12 月 25 日 召開的住建部年度工作會議上 ，住建部部長 姜偉新 表示，目前有地方城市在放松限購等樓市調(diào)控，國務(wù)院和住建部已經(jīng)高度關(guān)注并且進(jìn)行調(diào)研。 姜偉新表示， 2020 年地方政府若放松樓市調(diào)控導(dǎo)致房價快速 上漲的，將進(jìn)行約談并問責(zé)。該次會議明確了 2020 年廣西房地產(chǎn)的三大發(fā)展方向： 2020 年上半年，宏觀調(diào)控使得全國范圍內(nèi)“量價齊跌”，銷售一度跌倒了低谷，從而使得多地出臺了地方政策進(jìn)行微調(diào)， 使得在年底出現(xiàn)了“翹尾”， 引起了中央的高度重視，并多次表示 2020年政策基調(diào)仍然非常堅(jiān)定及明確。因此 ， 2020 年 廣西在政策層面上仍會按國家要求執(zhí)行， 出臺更為嚴(yán)厲的打壓政策 可能性極小 。 金融政策預(yù)測： 2020 年上半年全國經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，出現(xiàn)了高通脹和低增長并存的局面 。 土地政策預(yù)測： 2020 年國土資源局修訂了《閑置土地處理辦法》，加大了對閑置土地的打擊力度，以防范地方政府以土地作為地方財(cái)政的主要來源，同時也是在源 頭上收緊房價再次抬頭的繩索，這在一定程度上解決了高價土地出讓的情況出現(xiàn)的機(jī)率，使得土地成交有所下滑，而在當(dāng)前的市場形勢下， 2020 年土地新政策出臺的機(jī)率不大。 2020 年房產(chǎn)稅在全國大范圍試點(diǎn)的 擴(kuò)大的可能性較大 。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 28 頁 共 198 頁 28 二、 項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析 項(xiàng)目所處區(qū)位 —— 貴港市港北區(qū)， 是貴港市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。例如： 客運(yùn)站，總站搬遷至迎賓大道入口處，城市快速環(huán)路與迎賓大道交叉口東北側(cè) ； 城北新區(qū)以行政辦公、商務(wù)辦公等為主導(dǎo)功能，為全市公共服務(wù)中心 ； 沿金港大道形成的東西向城市現(xiàn)代景觀主軸，沿中山路形成南北向城市文化景觀主軸，沿迎賓大 道形成南北向的城市景觀次軸，沿同濟(jì)大道形成南北向的城市景觀次軸。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 29 頁 共 198 頁 29 貴港市2 0 0 9 2 0 1 2 年經(jīng)營性土地交易價格及成交額010000202003000040000020