【正文】 位：7萬/個銷售率：95%，住宅銷售率：85%，物管費(fèi)：㎡金湘潭商業(yè)廣場產(chǎn)權(quán)式商鋪，商務(wù)公寓韶山中路，基建營邊4萬㎡商鋪B1：8000元/㎡， 商鋪F1：12000元/㎡ 回報(bào)率五年：7%，8%，9%。 據(jù)湘潭市相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，2007年湘潭城市中心區(qū)在建和預(yù)備建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將達(dá)到30余個，總投資超過40億元，總計(jì)開工面積近200萬平方米，而這一數(shù)字相當(dāng)于2002年到2006年的總和。東城片發(fā)展迅速 從湘潭的城市郊區(qū)到城市中心，東城片區(qū)只用了不到5年。隨著各路地產(chǎn)開發(fā)商鋪天蓋地的銷售攻勢，在市民眼里湘潭的河?xùn)|已不在是以前的那塊瞞荒之地了，新的樓盤遍地開花。金僑世紀(jì)苑、金僑書香庭院、金僑中央花園、多菱華城、帝景國際、建鑫城市廣場、九州怡景苑、柏麗廣場、湖湘家園、湘江明珠、東園家園、湖湘名都、通苑家園、寶園花苑等數(shù)十個項(xiàng)目比肩而立。這場剛開始不久的湘潭地產(chǎn)業(yè)之戰(zhàn)已經(jīng)進(jìn)入了各路開發(fā)商競相爭奪的白熱化狀態(tài)。市場競爭激烈據(jù)了解，湘潭城市中心區(qū)大量地產(chǎn)項(xiàng)目，在宏觀政策調(diào)控下，產(chǎn)品特點(diǎn)不明顯，市場產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，市場競爭尤其顯得激烈。 相對與株洲、常德、瀏陽、岳陽等地級城市，湘潭的樓盤無論是在品質(zhì)上還是在運(yùn)營上，整體上都處于比較落后的階段，尤其是大量無序的重復(fù)開發(fā)，導(dǎo)致了較為嚴(yán)重的惡性競爭。商業(yè)規(guī)模和體量過大，各自為中心湘潭商業(yè)樓盤眾多，且規(guī)模和體量過大，各自為中心，沒有發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的積聚效應(yīng)和互補(bǔ)優(yōu)勢。浮華之下暗藏危機(jī)2006年初湘潭市樓盤的平均價(jià)位達(dá)到1400左右，而到了2007年樓盤的平均價(jià)位已漲到了1800元/平方米。在湘潭中心區(qū)的某些樓盤已經(jīng)超過了2100元/平方米，其漲幅之大是湘潭歷史上絕無僅有的。然而在浮華的背后，卻暗藏危機(jī)——湘潭地產(chǎn)后勢可能供大于求。 由于目前湘潭房地產(chǎn)主要供應(yīng)湘潭本地市場，無論是住宅還是商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量，都大大超前了本地市場的消化能力。而到2010年湘潭市將新增的住房套數(shù)超過5萬套。而商業(yè)地產(chǎn)則更加飽和，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，單是2007年的上市量，就已經(jīng)達(dá)到近100萬平米左右，需要至少60萬人口來支撐，這意味著，未來的10年甚至更長的時(shí)間里，湘潭的地產(chǎn)銷售都將面臨巨大的壓力。 中心區(qū)的項(xiàng)目銷售壓力很大，一些樓盤在銷售中期甚至出現(xiàn)了客戶零來訪量，后續(xù)客戶嚴(yán)重不足。據(jù)相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，目前湘潭河?xùn)|市政板塊在售及即將上市的住宅小區(qū)項(xiàng)目有近20個，其中總建筑面積達(dá)10萬平方米以上的住宅小區(qū)近10個，再加上周邊待開發(fā)的土地較多，可以預(yù)計(jì)未來5年河?xùn)|市政板塊有供大于求的隱患。隨著長潭西線高速公路拉通以后，從省會長沙到湘潭的車程大大縮短，這也使得長沙市民來湘潭置業(yè)成為可能，相比長沙3000多元/平方米的平均房價(jià)來說，湘潭的房價(jià)還是很有競爭力的。 　　通過業(yè)內(nèi)人士了解到，僅在2007年春節(jié)期間，就有數(shù)位長沙和株洲市民前來購房。在這些外地業(yè)主有近七成來自省會長沙。湘潭居長沙不到40公里，而湘潭的房價(jià)僅為長沙的1/2。 　　雖然湘潭的地產(chǎn)業(yè)逐步開放，但湘潭的房地產(chǎn)運(yùn)作還不夠成熟，許多地產(chǎn)開發(fā)商依舊固步自封。究其原因在于湘潭的地產(chǎn)商對外地市場沒有一個明確的認(rèn)識，依然等同于本地市場對待。如何有效的對接外地市場，這將是湘潭房地產(chǎn)行業(yè)今后所要面臨的又一次機(jī)遇和挑戰(zhàn)。香樟園、金源小區(qū)、南嶺花園等，均規(guī)劃為多層住宅項(xiàng)目。 （3）市場供給較少，難以滿足河西較大的市場需求現(xiàn)階段內(nèi)，河西在建和已建成項(xiàng)目較少，市場競爭力不強(qiáng)，但消費(fèi)者的需求量上漲，供應(yīng)量不足。因此，河?xùn)|的項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)也處處體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔次和高品位，因此小高層住宅和高層住宅是河?xùn)|房地產(chǎn)產(chǎn)品的主導(dǎo)。區(qū)域內(nèi)環(huán)境較好，升值空間巨大，且項(xiàng)目檔次定位較高，因此均價(jià)水平都達(dá)到了2100元/ ㎡以上。（4）房價(jià)還具有較大上漲空間湘潭房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使湘潭市的房價(jià)得到了較大幅度的上升，價(jià)格從2004年的1000元左右節(jié)節(jié)攀升到2007年的1800元/㎡。河?xùn)|已經(jīng)有價(jià)格超過2200元/㎡的項(xiàng)目。（5）產(chǎn)品規(guī)劃檔次逐漸升高隨著大量外來開發(fā)商加入競爭，導(dǎo)致了開發(fā)水平飛速提高，消費(fèi)者 對住宅產(chǎn)品的檔次要求也越來越高。在此市場需求基礎(chǔ)上，開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品檔次進(jìn)一步提高，也出現(xiàn)了以“東方名苑”為代表的大型高尚社區(qū)。帝景國際：銷售均價(jià)： 起價(jià)2100元/㎡，均價(jià)：2400元/㎡金僑中央廣場位于湘潭市絲綢中路，項(xiàng)目由金僑集團(tuán)開發(fā)，開發(fā)商實(shí)力雄厚，全項(xiàng)目占地面積24300㎡ ，建筑面積116077㎡，是由六棟24層電梯高層，一棟20層電梯高層所組成，周邊市政府、軍分區(qū)等市政大樓林立，項(xiàng)目的潛在價(jià)值得到了有利的提升。城市廣場建鑫銷售價(jià)格：前期均價(jià)：2100元/㎡ ，現(xiàn)銷售均價(jià)：2300元/㎡四、項(xiàng)目所在區(qū)域競爭樓盤主力客戶群體分析項(xiàng)目名稱競爭樓盤客戶分析建鑫城市廣場將目標(biāo)客戶群體鎖定在整個湘潭區(qū)域高收階層，項(xiàng)目緊鄰三大橋，位于河?xùn)|主干道旁，主要客戶群體為公務(wù)員、個體戶居多。帝景國際據(jù)調(diào)查此項(xiàng)目的客源區(qū)域主要分布在湘潭河?xùn)|片區(qū)，由于這地段價(jià)值比較突顯，吸引了一部分長沙投資客在此投資置業(yè)。湖湘家園據(jù)調(diào)查項(xiàng)目主要客戶群體為公務(wù)員，其次為湘潭各企事業(yè)單位的職工。金僑客戶來源區(qū)域相對其他項(xiàng)目比較均衡。中央廣場主要的客戶群體為公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在湘潭做生意的個體經(jīng)營戶。 競爭樓盤的主力客戶群體均來自河?xùn)|岳塘片區(qū)；216。 品牌的影響力不容忽視，提升品牌價(jià)值是本項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)；湘潭客戶購房的主要意圖以改善居住環(huán)境為主，對于投資住宅產(chǎn)品意識較為淡?。坏谒牟糠? 建設(shè)路商圈概況 湘潭建設(shè)路口商圈處于建設(shè)路與河?xùn)|大道交匯處，是目前湘潭河?xùn)|新城區(qū)最繁華的地段，該商圈輻射范圍為整個河?xùn)|地區(qū)。湘潭城市東進(jìn)，建設(shè)路口商圈發(fā)展迅猛，且后勁十足。土地豐富 商圈輻射范圍內(nèi)具備豐富的土地資源，且較小的拆遷難度，融城中心，資源匯聚，財(cái)富主流。新商圈能迅速發(fā)展城區(qū)環(huán)境，是未來湘潭置業(yè)投資的首選之地。該大廈地處的湘潭新城區(qū)建設(shè)路口，是湘潭市兩大中心商圈之一，且該商圈更具發(fā)展?jié)摿?。其中，塔樓五層、十六層、二十八層為設(shè)備層、六至十五層、十七層至二十七層、二十九層至三十層為寫字樓或酒店用房，三十一層為電梯機(jī)房，三十二層為玻璃罩多功能廳。（） 三、項(xiàng)目大樓原設(shè)計(jì)功能表層次建筑面積（㎡）原功能設(shè)計(jì)中銀已購1設(shè)備用房、車庫13540商場23510商場 3商場 43779商場 51102設(shè)備層、游泳池、網(wǎng)球場、機(jī)房61102客房 71102客房 81102客房 91102客房 101102客房 111102客房 121102客房 131102客房 141102客房 151102客房 161102設(shè)備房 171102辦公用房 181102辦公用房 191102辦公用房 201102辦公用房1102211102辦公用房1102221102辦公用房1102231102辦公用房1102241102辦公用房1102251102辦公用房1102261102辦公用房1102271102辦公用房1102281102未定 29未定 30未定 31未定 32未定 33489未定 合計(jì) 四、項(xiàng)目住宅SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢）W（WEAKNESS劣勢）1）湘潭新城中心2）交通道路較為方便；3）投資前景看好；