【正文】 關(guān)鍵。E1= M1/K=1505/4452=%（2）、靜態(tài)投資收益率（稅后）靜態(tài)投資收益率（E）是投資后獲得的年凈收入與項(xiàng)目投資額的比值，用公式：E = M/K（其中M是年凈收入、K是項(xiàng)目總投資額）。 品牌的影響力不容忽視，提升品牌價(jià)值是本項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)；湘潭客戶購房的主要意圖以改善居住環(huán)境為主，對于投資住宅產(chǎn)品意識較為淡??；第四部分 建設(shè)路商圈概況 湘潭建設(shè)路口商圈處于建設(shè)路與河?xùn)|大道交匯處，是目前湘潭河?xùn)|新城區(qū)最繁華的地段，該商圈輻射范圍為整個(gè)河?xùn)|地區(qū)。銷售價(jià)格：前期均價(jià)：2100元/㎡ ，現(xiàn)銷售均價(jià)：2300元/㎡四、項(xiàng)目所在區(qū)域競爭樓盤主力客戶群體分析項(xiàng)目名稱競爭樓盤客戶分析建鑫區(qū)域內(nèi)環(huán)境較好，升值空間巨大，且項(xiàng)目檔次定位較高，因此均價(jià)水平都達(dá)到了2100元/ ㎡以上。在這些外地業(yè)主有近七成來自省會長沙。 由于目前湘潭房地產(chǎn)主要供應(yīng)湘潭本地市場，無論是住宅還是商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量，都大大超前了本地市場的消化能力。商業(yè)規(guī)模和體量過大，各自為中心湘潭商業(yè)樓盤眾多，且規(guī)模和體量過大，各自為中心，沒有發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的積聚效應(yīng)和互補(bǔ)優(yōu)勢。隨著各路地產(chǎn)開發(fā)商鋪天蓋地的銷售攻勢，在市民眼里湘潭的河?xùn)|已不在是以前的那塊瞞荒之地了，新的樓盤遍地開花。酒店服務(wù)逐漸走高 依托于高端經(jīng)濟(jì)流，駐豪華酒店作商務(wù)接待是身份與實(shí)力的象征，也是有實(shí)力的企業(yè)對員工的一種高檔次的待遇?！　∩角f還擁有規(guī)模宏大、風(fēng)格各異、溫馨浪漫的娛樂中心。其中， 億元。216。湘潭無論是農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平，農(nóng)田有效灌溉面積和旱澇保收面積占耕地比重，農(nóng)業(yè)人口人均用電量，還是主要農(nóng)產(chǎn)品人均產(chǎn)量，均居湖南省前列。178。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。的兩個(gè)世紀(jì)以來，她一直被史學(xué)家稱為“中國內(nèi)地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美譽(yù)。216。湘潭距岳陽城陵磯港200多公里，出口貨物可從那里轉(zhuǎn)裝大船由長江出海。工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。按可比價(jià)計(jì)算，%，%的速度增長。主營湘菜、粵菜、小吃和主流西餐?！　】驮粗模盒蓍e度假。而僅在湘潭市委、市政府周圍1000米內(nèi)的樓盤供應(yīng)量達(dá)到100萬平方米。 　　對于河?xùn)|市政板塊而言，在湘潭市政中心東遷，河?xùn)|路網(wǎng)不斷完善，生活、商業(yè)配套設(shè)施日益健全，且有緊鄰株洲的區(qū)位優(yōu)勢；湘潭河?xùn)|市政板塊的目標(biāo)客戶群已不僅僅局限于湘潭范圍。二、湘潭河?xùn)|片區(qū)(新市政府片區(qū))總結(jié)：（1）產(chǎn)品以小高層、高層為主河?xùn)|區(qū)域是湘潭市的新發(fā)展區(qū)域也是目前湘潭市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 銷售價(jià)格：起價(jià)2000元/㎡ 均價(jià)2400元/㎡建鑫小結(jié)分析：216。1）國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響；2）湘潭河?xùn)|片區(qū)房地產(chǎn)總體市場競爭激烈，尤其是項(xiàng)目所在片區(qū)高檔樓盤競爭激烈。三、結(jié)論通過上述測算，在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)77%時(shí)項(xiàng)目可保本。商業(yè)配套齊全類型主要商業(yè)物業(yè)及配套百貨或超市步步高華隆店、蓮城商業(yè)步行街餐飲肯德基、米羅咖啡、香榭麗舍、卡布奇諾賓館嵐園賓館、華都大酒店、盤龍山莊大酒店銀行建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行公交南路、1121010118等線路 第五部分 項(xiàng)目基本情況一、湘潭國際金融大廈項(xiàng)目簡介 湘潭國際金融是湘潭市目前唯一建筑高度超百米的高層多功能綜合大廈，是湘潭市城市標(biāo)志性建筑。項(xiàng)目緊鄰一綠化公園，有著較好的景觀資源，選擇在此自住的比較多，投資客戶占極少比例。一些規(guī)劃科學(xué)、綠化景觀優(yōu)良、環(huán)境好、配套設(shè)施齊全的項(xiàng)目得到了市場的認(rèn)可。因此造成了本地銷售與外地需求之間的矛盾。 在2004年以前，湘潭的樓市價(jià)格基本上都在1000上下，2004年之后湘潭的樓盤價(jià)格開始節(jié)節(jié)攀升。專家預(yù)測，酒店業(yè)將成為未來10年內(nèi)湘潭最具經(jīng)營價(jià)值的行業(yè)之一。湘潭培育了一大批歷史名人，一代偉人毛澤東以及彭德懷、羅亦農(nóng)、黃公略、陳庚、譚政，文化名人齊白石、黎錦熙、蕭三等誕生在這里，紅色旅游資源和紅色旅游為湘潭一大特點(diǎn)和優(yōu)勢。第二部分 湘潭市酒店市場調(diào)查分析一、湘潭酒店調(diào)查統(tǒng)計(jì)湘潭酒店名錄名 稱星 級地 址盤龍山莊5河?xùn)|夢澤山莊5市政府后韶山億豪大酒店5韶山南環(huán)路湘潭賓館3韶山西路199華宇大酒店3建設(shè)南路韶山德盛賓館3 龍騰達(dá)酒店3建設(shè)北路160新蓮城賓館2建設(shè)北路號花園酒店2東風(fēng)路東風(fēng)廣場嵐園大酒店2嵐園路4號華都大酒店2建設(shè)南路鴻達(dá)酒店2建設(shè)北路26號韶山市沁園春賓館2英雄路49號韶峰賓館2韶山?jīng)_韶山銀峰賓館2英雄路金芙蓉大酒店2芙蓉路金砂賓館1譚邵路72嵐園賓館0嵐園路4號九匯大廈0雨湖路142號嘉園大酒店0韶山東路韶山賓館0韶山?jīng)_志成連鎖酒店經(jīng)濟(jì)型共四家湘潭市微園賓館 市寶塔街道葩金路7二、主要酒店調(diào)查統(tǒng)計(jì)湘潭主要酒店調(diào)查統(tǒng)計(jì)酒店名稱酒店地址酒店規(guī)模星級客房價(jià)格入住率客源服務(wù)嘉園大酒店韶山東路18號，基建營旁98間，其中：標(biāo)雙92間，商務(wù)間6間無標(biāo)雙：248元，商務(wù)間：388元90%以上外地本地各占一半位置好，好停車，房間大盤龍山莊（生態(tài)豪華商務(wù)酒店）紅旗大道1號309間，其中：豪套14間，別墅型：8套五星級，別墅型標(biāo)雙：538元，豪套：1480，別墅型：2888488865%左右外地：35%，政府接待：40%，基地：25%環(huán)境好，綠化率高，房間大，服務(wù)好夢澤山莊（商務(wù)度假酒店，香港億豪管理）市政府后，由政府、湘鋼、億豪投資120間，其中含450㎡主席，套間45套五星級標(biāo)雙：308元，豪客：358元，套間：558元70%政府接待環(huán)境較好，服務(wù)好華宇大酒店（試營業(yè)）建設(shè)南路68號已開130間按高星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)雙：260元不詳散客新裝修嵐園大酒店建設(shè)路口181間無標(biāo)雙：228元90%以上散客，外地占60%老店，地段好，價(jià)格適宜志成連鎖酒店四家，開業(yè)三家每家在80110間之間經(jīng)濟(jì)型標(biāo)間：108元90%以上散客，本地為主經(jīng)濟(jì)實(shí)惠韶山億豪大酒店（豪華度假酒店）韶山南環(huán)路320間，占地20萬㎡，10棟別墅，15間豪客，會議中心客容400人，五個(gè)會議室五星級標(biāo)間：308元，豪客358元不詳游客，會議風(fēng)景秀美，世外桃源，服務(wù)質(zhì)量高三、酒店各案調(diào)查 湘潭盤龍山莊大酒店 酒店介紹：（2001年開業(yè)） 湘潭盤龍山莊大酒店座落在湘潭紅旗大道上，酒店風(fēng)光迤儷，是集客房、餐飲、會議、商務(wù)、康體娛樂于一體的園林式五星級酒店。 旅游資源 湘潭是全國出口商品生產(chǎn)綜合基地，并有14家企業(yè)和公司獲得進(jìn)出口權(quán)。光線通訊、轉(zhuǎn)移傳呼、圖像傳輸都已具備，其他各項(xiàng)國際通訊業(yè)務(wù)業(yè)已開通。216。05′。21′—28176。在全部土地總面積中，%；，%；，%；，%；，%。 通訊：程控電話已達(dá)19萬門，可直撥世界各地。216。隨著人們生活水平的提高，人們對居住的要求也從以前的滿足基本居住需求，上升到對居住品質(zhì)和居住環(huán)境的更高要求，而數(shù)據(jù)顯示：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的高速發(fā)展為湘潭市的房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)非常理想的平臺。湘潭境內(nèi)有旅游景點(diǎn)100多處，不僅有大量的山水、湖泊、溶洞等自然景觀，而且有豐富的人文資源。隨著湘潭市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，前來進(jìn)行商務(wù)洽談和觀光旅游的人數(shù)成倍增長，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，未來10年內(nèi)，星級酒店的入住率將維持在75%以上。