【正文】 照目前湘潭房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，房?jī)r(jià)還將有較大漲幅。三、項(xiàng)目所在區(qū)域典型樓盤(pán)調(diào)查帝景國(guó)際 帝景國(guó)際位于芙蓉路與絲綢路交匯處，湘潭市委對(duì)面，是湘潭重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目占地面積18畝，建筑面積達(dá)到了10萬(wàn)多平米，容積率4，綠化率30%，以3棟28層電梯高層住宅為主，自建了羽毛球館、幼兒園、康體中心等生活配套設(shè)施，是一個(gè)居住，消費(fèi)，投資型的綜合物業(yè)。 銷售價(jià)格：起價(jià)2000元/㎡ 均價(jià)2400元/㎡建鑫城市廣場(chǎng)據(jù)調(diào)查建鑫主要客戶群體為公務(wù)員、個(gè)體戶、企事業(yè)單位高級(jí)管理人員、教師等優(yōu)質(zhì)群體。中央廣場(chǎng)金僑地產(chǎn)是本土少數(shù)品牌地產(chǎn)之一，對(duì)湘潭購(gòu)房客戶群有著一定的品牌號(hào)召力。小結(jié)分析：216。十年河西，百年河?xùn)|。新經(jīng)濟(jì)薈萃，外資巨鱷搶灘圈地。 整個(gè)大廈占地面積為9000平方米，共33層（包括地下室）。1）國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響；2）湘潭河?xùn)|片區(qū)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是項(xiàng)目所在片區(qū)高檔樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。E = M/K=1129/4452=% （2）、靜態(tài)投資回收期（T）靜態(tài)投資回收期（T）是指項(xiàng)目初始投資起到用項(xiàng)目的凈收益償還全部投資所需的時(shí)間，以年表示：T = K/M=4452/1129=二、項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率、國(guó)家宏觀調(diào)控等。B、住宅＋商鋪盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且租賃價(jià)及轉(zhuǎn)售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，住宅（按2800元/㎡）和商鋪(按10000元/㎡)共計(jì)銷售回籠資金為5784萬(wàn)元，則計(jì)算可得，當(dāng)住宅和商鋪的銷售率為77%時(shí)，住宅和商鋪投資利潤(rùn)率為零時(shí)，既投資剛能保本。因此，從不確定性的角度來(lái)看，本項(xiàng)目還是具備極高的開(kāi)發(fā)可行性，其影響實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的難點(diǎn)注主要在車(chē)庫(kù)銷售的實(shí)現(xiàn)。三、結(jié)論通過(guò)上述測(cè)算，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)77%時(shí)項(xiàng)目可保本。（1）、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。（1）、稅前開(kāi)發(fā)投資收益率稅前開(kāi)發(fā)投資收益率是投資后獲得的稅前利潤(rùn)收入與項(xiàng)目投資額的比值，用公式：E1 = M1/K（其中M1是稅前開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總收入、K是項(xiàng)目總投資額）。 二、項(xiàng)目背景 湘潭國(guó)際金融大廈于1993年8月動(dòng)工，1995年7月封頂，中外合資湘潭國(guó)際金融大廈有限公司開(kāi)發(fā)，湖南省建三公司承建。商業(yè)配套齊全類型主要商業(yè)物業(yè)及配套百貨或超市步步高華隆店、蓮城商業(yè)步行街餐飲肯德基、米羅咖啡、香榭麗舍、卡布奇諾賓館嵐園賓館、華都大酒店、盤(pán)龍山莊大酒店銀行建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行公交南路、1121010118等線路 第五部分 項(xiàng)目基本情況一、湘潭國(guó)際金融大廈項(xiàng)目簡(jiǎn)介 湘潭國(guó)際金融是湘潭市目前唯一建筑高度超百米的高層多功能綜合大廈，是湘潭市城市標(biāo)志性建筑。交通優(yōu)勢(shì) 河?xùn)|交通便利，國(guó)道貫穿南北，坐擁汽車(chē)東站，上瑞、京珠、長(zhǎng)潭西線高速近在咫尺。 公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、個(gè)體戶三大優(yōu)質(zhì)客戶為眾多項(xiàng)目爭(zhēng)奪的目標(biāo)群體；216。金僑項(xiàng)目緊鄰一綠化公園，有著較好的景觀資源，選擇在此自住的比較多，投資客戶占極少比例。在此投資的客戶占了相當(dāng)一部分比例。城市廣場(chǎng)位于河?xùn)|大道與絲綢路交匯處，處于是湘潭重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目總規(guī)劃面積為26畝，總建筑面積將近119890㎡，項(xiàng)目以6棟電梯高層為主，其中一棟19層酒店式公寓，5棟1928層電梯高層，總共規(guī)劃了944戶。中央廣場(chǎng)金僑一些規(guī)劃科學(xué)、綠化景觀優(yōu)良、環(huán)境好、配套設(shè)施齊全的項(xiàng)目得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。一些較高品質(zhì)的樓盤(pán)拉升了湘潭的整體房?jī)r(jià)。（2）均價(jià)水平達(dá)到2100元/㎡—2600元/㎡之間由于河?xùn)|區(qū)域?yàn)橄嫣妒邪l(fā)展重點(diǎn)扶持發(fā)展區(qū)域。（2）整體價(jià)格水平較低由于區(qū)域內(nèi)住宅以多層建筑為主，建安成本較低，加之河西的經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展速度較慢，價(jià)格一直在中低水品徘徊，目前的均價(jià)水平在1500—1600元/㎡左右徘徊。因此造成了本地銷售與外地需求之間的矛盾。如此巨大的價(jià)格反差，也使得許多一時(shí)無(wú)法在長(zhǎng)沙買(mǎi)房的長(zhǎng)沙市民，選擇在湘潭置業(yè)。而通過(guò)電話進(jìn)行咨詢的外地客戶更是絡(luò)繹不絕。河?xùn)|地產(chǎn)急需對(duì)接“外地市場(chǎng)” 　　不少湘潭地產(chǎn)商除坦言競(jìng)爭(zhēng)壓力很大外，同時(shí)也普遍認(rèn)為湘潭的地產(chǎn)也還存在較大的上升空間。也就是說(shuō)，它至少需要近20萬(wàn)人口來(lái)消化。湘潭房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，一片繁榮景象。 在2004年以前，湘潭的樓市價(jià)格基本上都在1000上下，2004年之后湘潭的樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升。在許多業(yè)內(nèi)人士眼中，河?xùn)|地產(chǎn)個(gè)盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的膠粘已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。樓盤(pán)品質(zhì)比較落后大批外來(lái)開(kāi)發(fā)商看好湘潭市場(chǎng)外地的地產(chǎn)大亨紛至沓來(lái)，如長(zhǎng)沙的帝景、浙江的建鑫、多菱華城等。從2003年的第一座住宅小區(qū)奠基，到2006年末的100余萬(wàn)平米建筑即將投入使用，東城片已占據(jù)了湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。專家預(yù)測(cè)，酒店業(yè)將成為未來(lái)10年內(nèi)湘潭最具經(jīng)營(yíng)價(jià)值的行業(yè)之一。豐富的旅游資源、便利的交通，為湘潭酒店帶來(lái)了大量的旅游客；此外，湘潭本地也非常喜歡在酒店休閑娛樂(lè)?！　】驮粗澹菏澜绺鞯丶爸袊?guó)各省市的進(jìn)出過(guò)往客人?！　】驮粗簳?huì)議代表。湘潭培育了一大批歷史名人，一代偉人毛澤東以及彭德懷、羅亦農(nóng)、黃公略、陳庚、譚政，文化名人齊白石、黎錦熙、蕭三等誕生在這里，紅色旅游資源和紅色旅游為湘潭一大特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。四、湘潭市酒店發(fā)展現(xiàn)狀及分析湘潭旅游資源豐富 湘潭市擁有中國(guó)紅色旅游的第一品牌韶山旅游區(qū)，同時(shí)擁有彭德懷紀(jì)念館、齊白石故居及紀(jì)念館、水府旅游度假區(qū)和昭山風(fēng)景區(qū)等。會(huì)場(chǎng)內(nèi)備有同聲傳譯、多媒體投影、實(shí)物投影、電話會(huì)議等多種先進(jìn)的會(huì)議設(shè)備?！　∩角f設(shè)有大小餐廳（酒吧）18處，可同時(shí)服務(wù)888人。第二部分 湘潭市酒店市場(chǎng)調(diào)查分析一、湘潭酒店調(diào)查統(tǒng)計(jì)湘潭酒店名錄名 稱星 級(jí)地 址盤(pán)龍山莊5河?xùn)|夢(mèng)澤山莊5市政府后韶山億豪大酒店5韶山南環(huán)路湘潭賓館3韶山西路199華宇大酒店3建設(shè)南路韶山德盛賓館3 龍騰達(dá)酒店3建設(shè)北路160新蓮城賓館2建設(shè)北路號(hào)花園酒店2東風(fēng)路東風(fēng)廣場(chǎng)嵐園大酒店2嵐園路4號(hào)華都大酒店2建設(shè)南路鴻達(dá)酒店2建設(shè)北路26號(hào)韶山市沁園春賓館2英雄路49號(hào)韶峰賓館2韶山?jīng)_韶山銀峰賓館2英雄路金芙蓉大酒店2芙蓉路金砂賓館1譚邵路72嵐園賓館0嵐園路4號(hào)九匯大廈0雨湖路142號(hào)嘉園大酒店0韶山東路韶山賓館0韶山?jīng)_志成連鎖酒店經(jīng)濟(jì)型共四家湘潭市微園賓館 市寶塔街道葩金路7二、主要酒店調(diào)查統(tǒng)計(jì)湘潭主要酒店調(diào)查統(tǒng)計(jì)酒店名稱酒店地址酒店規(guī)模星級(jí)客房?jī)r(jià)格入住率客源服務(wù)嘉園大酒店韶山東路18號(hào)，基建營(yíng)旁98間，其中：標(biāo)雙92間，商務(wù)間6間無(wú)標(biāo)雙：248元，商務(wù)間：388元90%以上外地本地各占一半位置好，好停車(chē)，房間大盤(pán)龍山莊（生態(tài)豪華商務(wù)酒店）紅旗大道1號(hào)309間，其中：豪套14間，別墅型：8套五星級(jí)，別墅型標(biāo)雙：538元，豪套：1480，別墅型：2888488865%左右外地：35%，政府接待：40%，基地：25%環(huán)境好，綠化率高，房間大，服務(wù)好夢(mèng)澤山莊（商務(wù)度假酒店，香港億豪管理）市政府后，由政府、湘鋼、億豪投資120間，其中含450㎡主席，套間45套五星級(jí)標(biāo)雙：308元，豪客：358元，套間：558元70%政府接待環(huán)境較好，服務(wù)好華宇大酒店（試營(yíng)業(yè)）建設(shè)南路68號(hào)已開(kāi)130間按高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)雙：260元不詳散客新裝修嵐園大酒店