【正文】 知名 度較大 中天世紀(jì)新城 世紀(jì)中天 房開(kāi) 100 一期聯(lián)排 別墅、回遷戶已基本入住， 二期正在建設(shè)中 “ Townhouse”在市場(chǎng)上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開(kāi) 50 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開(kāi) 30 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯(lián)房開(kāi) 37 一期基本竣工，二期在建 銷(xiāo)售情況不錯(cuò) 金獅小區(qū) 省經(jīng)濟(jì) 38 一期已基本竣工 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 三橋 楓丹白露 天緯房開(kāi) 38 會(huì)所、一期部分樓棟已動(dòng)工 預(yù)計(jì)明年春季可上市 圣泉流云 集成房開(kāi) 48 會(huì)所已動(dòng)工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地另一塊土地位于 金陽(yáng)中心商務(wù)區(qū)內(nèi)背面，金陽(yáng)大道與迎賓大道交叉西南側(cè)，總用地面積約 130 畝（記者：耿敬濤）。 28 從數(shù)值上看，貴陽(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降了，但在仔細(xì)分析各區(qū)域 的銷(xiāo)售價(jià)格，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有降低，反而在穩(wěn)步上漲。言房?jī)r(jià)上漲的原因主要是基于幾個(gè)綜合因素影響的判斷。 （３） 多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡(jiǎn)潔、明快的建筑立面受到市場(chǎng)歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂(lè)于 30 接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （９） 消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)評(píng)價(jià)好壞各半，市場(chǎng)對(duì)云巖、南明喜愛(ài)高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢(shì)不明，白云、三橋受到冷遇。 烏當(dāng)根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計(jì)在年內(nèi)將有約 80 平方米的項(xiàng)目開(kāi)工上市。 在如此大的新開(kāi)工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。 2021 年相繼傳出或報(bào)道的中國(guó)房地產(chǎn)擬在適當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅、商品房的保修責(zé)任明確有房開(kāi)商負(fù)責(zé)、包括貴陽(yáng)在內(nèi)的 26 個(gè)城市暫停審批建設(shè)用地等消息，無(wú)不反應(yīng)出中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在向規(guī)范、成熟的方向發(fā)展。 其中各城區(qū)的規(guī)劃布局 編制如下： 城區(qū)由中心區(qū)、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個(gè)片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地 495 平方公里，其中，城市市建設(shè)用地約 157 平方公里，規(guī)劃人口174 萬(wàn)人。保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，到 2021 年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比 1996 年翻 翻。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽(yáng)成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突出的重要工業(yè)基地。 城市建設(shè)目標(biāo)：加快城市建設(shè)現(xiàn)代化進(jìn)程，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理進(jìn)行城市功能布局，為各項(xiàng) 36 事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂(lè)設(shè)施體系；建設(shè)安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市綜合防災(zāi)體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，改善城市生態(tài)，把貴陽(yáng)市建設(shè)成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬(wàn)人。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，小河區(qū)的可開(kāi)發(fā)用地日益減少，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目日益萎縮，市場(chǎng)熱度、區(qū)域版塊聲勢(shì)在削弱，不利于版塊的追捧效應(yīng)。加上黃河路以西開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少，珠江路區(qū)域的規(guī)劃已成為未來(lái)小河區(qū)開(kāi)發(fā)的重心。也就是 說(shuō)，小河的房 39 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將不再向南部移動(dòng)。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動(dòng)以及“云凱但目前市場(chǎng)上的大盤(pán)為數(shù)不少，此種優(yōu)勢(shì)已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且大盤(pán)長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)帶來(lái)市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。 人文條件： 該項(xiàng)目用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、水池、魚(yú)塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設(shè)時(shí)搬遷的廠礦區(qū)，沒(méi)有可以挖掘的人文資源。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一?？茖W(xué)的實(shí)施和 42 安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項(xiàng)目沒(méi)有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開(kāi)通時(shí)間很難確定，如果安計(jì)劃開(kāi)通 C 標(biāo)段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)江路或建設(shè)中的黔江路，進(jìn)入項(xiàng)目的道路形象不佳是一個(gè)很難改變的現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足。 市政配套項(xiàng)目 序號(hào) 項(xiàng)目 基本情況 位置 備注 1 二十五中 完中，有學(xué)生 700 人左右，主要面向小河區(qū)招生。樂(lè)街小區(qū)幼兒園 長(zhǎng)江路 華烽廠辦、柴油機(jī)廠辦、樂(lè)街小區(qū)社區(qū)幼兒園 7 菜市場(chǎng) 23 個(gè)，規(guī)模不大，零星分布 華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間、長(zhǎng)江路轉(zhuǎn)盤(pán)附近 8 銀行 2 個(gè) 位于長(zhǎng)江路， 距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，大概 2公里左右 45 9 公交車(chē) 1 1 42 走長(zhǎng)江路到瑞和家園、中興世家 終點(diǎn)站在華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間，距地塊附近較遠(yuǎn) 10 便利店 沿長(zhǎng)江路有紅玉超市、紅華超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布 （五） 項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì)： （ 1）未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯： 珠江路 A 地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側(cè)，是貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過(guò)珠江路連接南明區(qū)，如果珠江路能在規(guī)劃時(shí)間內(nèi)開(kāi)通，則它離貴陽(yáng)市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近，是 未來(lái)連接南明區(qū)的交通要道。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫(kù)，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。在商業(yè)上，規(guī)模大盤(pán)更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對(duì)于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。在教育上， 該地塊距二十五中，黔江子校都比較近，大可解決社區(qū)開(kāi)發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問(wèn)題。 劣勢(shì)： 48 （ 1）區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)較難： 因?yàn)樵摰貕K的區(qū)域?qū)儆谛『訁^(qū)現(xiàn)中心地帶外圍，其開(kāi)發(fā)前提是規(guī)劃中的珠江路早日實(shí)現(xiàn)開(kāi)工與開(kāi)通，特別是實(shí) 現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將會(huì)成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。 （ 3）拆遷量較大： 如按小河區(qū)政府新的規(guī)劃想法，要把 A 地塊與華烽廠中間的民居納入進(jìn)來(lái)的話，洛解村共計(jì)約四萬(wàn)二千多方的拆遷房需進(jìn)行拆遷安置，如此一來(lái)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷量和拆遷費(fèi)用便會(huì)大幅上升。 （ 7）地塊北面有墳?zāi)梗? 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。它的開(kāi)發(fā)將會(huì)為 A 地塊帶來(lái)非常的 51 的升值空間。 （ 4）尋求小河區(qū)政府政策的支持： 就小河區(qū)目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展翻 4 番的目標(biāo)，在工業(yè)發(fā)展無(wú)法保證的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)不容忽視。但此規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的難度比較大，這將會(huì)影響購(gòu)房者的信心與持幣待購(gòu)的心理，造成客戶分流。 （ 3）開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)： 珠江路 A 地塊占地 47 公頃，開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)期的市場(chǎng)因素太多，從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。國(guó)際化生活王國(guó)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 1500 畝（含 600 畝山林公園），可用地面積 880 畝（土地使用年限 70 年）。綠化率 52%，容積率 ，車(chē)位比例 1： 2。 毛胚房交付，設(shè)子母防盜門(mén)、塑鋼窗、可視對(duì)講門(mén) 禁、紅外和火災(zāi)報(bào)警裝置；緊急求助和煤氣泄露報(bào)警由業(yè)主選配。在售半山別墅銷(xiāo)售率約 60%，售價(jià) 3820— 5300 元 /㎡，均價(jià)約 4500 元 /㎡。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢(shì) 經(jīng)過(guò) 3 年的開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目一期中的部分半山別墅、半島連排別墅已經(jīng)基本竣工，但具體交房時(shí)間未定。 56 項(xiàng)目名稱 云凱目前已漲過(guò)二次價(jià)格 付款方式 按揭 99 折、一次性 98 折、建筑分期無(wú)折扣 物業(yè)管理公司 /費(fèi)用 重慶云凱物管 /高層 6 角、多層 4 角 57 銷(xiāo)售方式 尚未取得預(yù)售許可證，現(xiàn)為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（據(jù)稱將于 041020 左右取得預(yù)售許可證） 銷(xiāo)售狀況 訂金為壹萬(wàn)元，已預(yù)訂 90%，其余 10%房開(kāi)商進(jìn)行銷(xiāo)控 售樓地點(diǎn) /售樓處特點(diǎn) 售樓部位于小河轉(zhuǎn)盤(pán)，公交車(chē)站旁為單體臨時(shí)建筑，面積約 100 平方 經(jīng)驗(yàn)及不足 售樓部位置選擇得很好，非常搶眼，起到 了很好的宣傳作用。 售樓人員素質(zhì)較好。其中一期別墅區(qū)占地面積 萬(wàn)㎡，建筑面積 ㎡，容積率 ，共 229 戶。 二期有十一組團(tuán)：全部為多層住宅，沿街設(shè)置商業(yè)配套用房。 交房為毛坯房，配入戶防盜門(mén)，窗為鋁合金雙層中空幕墻玻璃窗，天 窗為鋼化中空玻璃防水窗，車(chē)庫(kù)大門(mén)為自動(dòng)整體升降門(mén)。 市政配套 小區(qū)附近缺乏的市政配套，只有一個(gè)水口寺小學(xué)，無(wú)大型商場(chǎng)、成規(guī)模菜場(chǎng)、健身場(chǎng)所、休閑娛樂(lè)場(chǎng) 所 和大型醫(yī)療網(wǎng)點(diǎn)。別墅區(qū)的物管費(fèi)現(xiàn)為每月 元 /㎡ (暫定 )。整個(gè)新城的總工期約在 8 年左右。且別墅區(qū)業(yè)主多有車(chē)，故就目前的客戶群體來(lái)說(shuō)，不是大問(wèn)題。 產(chǎn)品特點(diǎn) /比重 戶型面積從 56 ㎡的平層到 189 ㎡的躍層不等，以三房和兩房的中小戶型為主，其中 110 ㎡ — 135㎡的三房為主約占總房型比例的 45%， 74 ㎡、 83 ㎡的二房約占 30%左右，樓房下層架空作為商鋪和停車(chē)場(chǎng)。 2021 年 6 月大部分交付，剩余兩棟住宅將于 2021 年 11 月交付。 市政配套 附近的市政配套有貴陽(yáng)六中，實(shí)驗(yàn)二中，實(shí)驗(yàn)一小，實(shí)驗(yàn)二小，醫(yī)學(xué)院，菜市場(chǎng)，和云巖區(qū)政府 大樓。目前多層的物管費(fèi)為 元 /㎡。 銷(xiāo)售情況 /價(jià)格 銷(xiāo)售情況良好，現(xiàn)推出的 489 套房，銷(xiāo)售率約在 85%左右，占整個(gè)一期的 38%的比例。 配套 設(shè)施 小區(qū)配 套 一期配置一個(gè)超市，有部分商業(yè)配套和一個(gè)入口廣場(chǎng)，還會(huì)修建一個(gè)休閑會(huì)所，但會(huì)所能否在一 期完工并投入使用還不確定。 建筑風(fēng)格 交付標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格。二期紫園規(guī)劃總建筑面積 16 萬(wàn)平方米。小區(qū) 一期樣板房設(shè)計(jì)獨(dú)特、新穎，強(qiáng)勁的吸引力、震憾力，能感染客戶，使之產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望。現(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會(huì)所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計(jì)一期在 2021 年底前可 全部完工。 銷(xiāo)售情況 /價(jià)格 銷(xiāo)售情況，一期銷(xiāo)售約 75%，別墅起價(jià)為 4000 元 /㎡，均價(jià)在 4400 元 /㎡，最高價(jià)達(dá)到 5500 元 /㎡。 配套 設(shè)施 小區(qū)配套 項(xiàng)目擬修建一個(gè) 10000 ㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場(chǎng)等教育設(shè)施，規(guī)劃修建 70000 ㎡的商業(yè)配套設(shè)施及占地 50000 ㎡的康體中心會(huì)所和一個(gè) 5000 ㎡的社區(qū)醫(yī)療中心。 二期產(chǎn)品：?jiǎn)挝幻娣e：約 79— 170 ㎡，戶型：二房 — 五房；主力單位為 90120 ㎡的小三房和大三房設(shè)計(jì)以平層為主，輔以錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，頂層均安排為 6 躍 7 的躍式結(jié)構(gòu)。 住宅產(chǎn)品 構(gòu)成 一期：第一組團(tuán)為 TOWNHOUSE 別墅區(qū)，全部由三層聯(lián)排別墅組成。 但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對(duì)目前吸引來(lái)自其它區(qū)域的新客戶有一定的影響。 售樓人員較專業(yè)。 戶型特點(diǎn) 各種戶型面積偏小 車(chē)位 127 個(gè) 交通 2 1 1 4 4 4 85 路 配套 內(nèi)部配套 電梯入口設(shè)防盜門(mén)，每戶配有可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng) 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開(kāi)發(fā)區(qū)二小、貴航高級(jí)技工學(xué)校；金融： 漢唐證券、建行、工行、郵政。精品小戶型電梯房目前在平整場(chǎng)地，預(yù)計(jì) 05 年初竣工。 小戶型電梯房已預(yù)定 70%，價(jià)格未定。 市政配套 地處小河、南明交界，周邊配套主要有：飲食一條街，醫(yī)療、金融設(shè)施相對(duì)完善，但購(gòu)物、生活目前 還多有不便。 小戶型電梯房： 93— 106 ㎡（兩房 — 三房）?？傄?guī)劃居住戶數(shù) 5100 戶，總?cè)丝诩s 17000 人。引領(lǐng)貴陽(yáng)人居潮流 。 （ 5）土地費(fèi)高、土地成本不確定： 政府將對(duì)地塊實(shí)行掛牌出讓或拍賣(mài)，出讓方式的不確定，影響因素過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且如果將洛解村部分村民居住地納入規(guī)劃，四萬(wàn)多方的拆遷量，使地塊 熟地成本提高。未來(lái)的二、三年內(nèi)，這幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量將保持一定的水平，而且從政府的規(guī)劃來(lái)看，三橋片區(qū)也將形成對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之 53 勢(shì)，規(guī)劃住宅建設(shè)面積不少于 100 萬(wàn)方陸續(xù)上市。 52 （ 5）項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)質(zhì)素一般： 雖然珠江路項(xiàng)目一帶有多家房開(kāi)提前進(jìn)入，而且開(kāi)發(fā)成績(jī)也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來(lái)看，尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤(pán)，對(duì)未來(lái)地塊的規(guī)劃大有空間。 （ 3）興隆品牌的創(chuàng)建和延續(xù)： 興隆城市花園一期的開(kāi)發(fā)與建設(shè)已經(jīng)在貴陽(yáng)市市民當(dāng)中產(chǎn)生了巨大的口碑效應(yīng)，已經(jīng)具備良好的市場(chǎng)美譽(yù)度。 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）未來(lái)的市場(chǎng)需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2021 年，城市化水平將達(dá)到 35%— 40%，按這一指標(biāo)，到 2021 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬(wàn)人，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為 35 平方米 /人計(jì)算，未來(lái)將有 175 萬(wàn)平方米的需求空間。 （ 5）南面廠礦企業(yè)較多： 珠江路南段，分布著華烽電器總廠、高強(qiáng)度螺栓廠、輕騎集團(tuán)以及西北面的黔江機(jī)械廠和磚廠等廠礦企業(yè)，離廠區(qū)過(guò)近會(huì)使人產(chǎn)生一種雜亂、污染等影響生活的印象。在目前的情況下，連接該片區(qū)與周邊的公交車(chē)較少。綜合而言，珠江路 A 地塊的社區(qū)配套相對(duì)較為成熟，對(duì)于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。 47 （ 4）社區(qū)配套日趨成熟：