【正文】 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預(yù)售資金的監(jiān)管帳戶的設(shè)立。 （二）貴陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)： 到 2021 年，把貴陽(yáng)市建設(shè)成 為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會(huì)文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭(zhēng) 2021 年城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國(guó)省會(huì)城市中等水平。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉(cāng)儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車西站建成鐵路集 裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。 珠江路 A 地塊周邊 的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個(gè)大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。黃河路以東，熱銷項(xiàng)目數(shù)量較 2021 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷售情況較好的項(xiàng)目以“中興世家”為首。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α? 環(huán)境規(guī)劃： 借助項(xiàng)目用地周邊自然植被，通過項(xiàng)目?jī)?nèi)的大景觀長(zhǎng)軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出貴陽(yáng)少有的大型親水住宅，對(duì)住宅市場(chǎng)的景觀建設(shè)帶來新意，形成較大的市場(chǎng)沖擊力。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽(yáng)多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項(xiàng)目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。 46 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。 47 （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立，但其社區(qū)配套相對(duì)成熟。在目前的情況下，連接該片區(qū)與周邊的公交車較少。 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）未來的市場(chǎng)需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2021 年，城市化水平將達(dá)到 35%— 40%，按這一指標(biāo)，到 2021 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬人，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為 35 平方米 /人計(jì)算，未來將有 175 萬平方米的需求空間。 52 （ 5）項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤質(zhì)素一般： 雖然珠江路項(xiàng)目一帶有多家房開提前進(jìn)入，而且開發(fā)成績(jī)也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來看，尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤，對(duì)未來地塊的規(guī)劃大有空間。 （ 5）土地費(fèi)高、土地成本不確定： 政府將對(duì)地塊實(shí)行掛牌出讓或拍賣，出讓方式的不確定，影響因素過多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且如果將洛解村部分村民居住地納入規(guī)劃，四萬多方的拆遷量，使地塊 熟地成本提高?？傄?guī)劃居住戶數(shù) 5100 戶，總?cè)丝诩s 17000 人。 市政配套 地處小河、南明交界，周邊配套主要有：飲食一條街，醫(yī)療、金融設(shè)施相對(duì)完善，但購(gòu)物、生活目前 還多有不便。精品小戶型電梯房目前在平整場(chǎng)地，預(yù)計(jì) 05 年初竣工。 售樓人員較專業(yè)。 住宅產(chǎn)品 構(gòu)成 一期：第一組團(tuán)為 TOWNHOUSE 別墅區(qū)，全部由三層聯(lián)排別墅組成。 配套 設(shè)施 小區(qū)配套 項(xiàng)目擬修建一個(gè) 10000 ㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場(chǎng)等教育設(shè)施，規(guī)劃修建 70000 ㎡的商業(yè)配套設(shè)施及占地 50000 ㎡的康體中心會(huì)所和一個(gè) 5000 ㎡的社區(qū)醫(yī)療中心?，F(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會(huì)所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計(jì)一期在 2021 年底前可 全部完工。二期紫園規(guī)劃總建筑面積 16 萬平方米。 配套 設(shè)施 小區(qū)配 套 一期配置一個(gè)超市，有部分商業(yè)配套和一個(gè)入口廣場(chǎng)，還會(huì)修建一個(gè)休閑會(huì)所，但會(huì)所能否在一 期完工并投入使用還不確定。目前多層的物管費(fèi)為 元 /㎡。 2021 年 6 月大部分交付，剩余兩棟住宅將于 2021 年 11 月交付。且別墅區(qū)業(yè)主多有車，故就目前的客戶群體來說，不是大問題。別墅區(qū)的物管費(fèi)現(xiàn)為每月 元 /㎡ (暫定 )。 交房為毛坯房，配入戶防盜門，窗為鋁合金雙層中空幕墻玻璃窗，天 窗為鋼化中空玻璃防水窗，車庫(kù)大門為自動(dòng)整體升降門。其中一期別墅區(qū)占地面積 萬㎡，建筑面積 ㎡，容積率 ，共 229 戶。目前已漲過二次價(jià)格 付款方式 按揭 99 折、一次性 98 折、建筑分期無折扣 物業(yè)管理公司 /費(fèi)用 重慶云凱物管 /高層 6 角、多層 4 角 57 銷售方式 尚未取得預(yù)售許可證，現(xiàn)為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（據(jù)稱將于 041020 左右取得預(yù)售許可證） 銷售狀況 訂金為壹萬元，已預(yù)訂 90%，其余 10%房開商進(jìn)行銷控 售樓地點(diǎn) /售樓處特點(diǎn) 售樓部位于小河轉(zhuǎn)盤，公交車站旁為單體臨時(shí)建筑，面積約 100 平方 經(jīng)驗(yàn)及不足 售樓部位置選擇得很好，非常搶眼，起到 了很好的宣傳作用。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢(shì) 經(jīng)過 3 年的開發(fā)，該項(xiàng)目一期中的部分半山別墅、半島連排別墅已經(jīng)基本竣工，但具體交房時(shí)間未定。 毛胚房交付，設(shè)子母防盜門、塑鋼窗、可視對(duì)講門 禁、紅外和火災(zāi)報(bào)警裝置；緊急求助和煤氣泄露報(bào)警由業(yè)主選配。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 1500 畝（含 600 畝山林公園），可用地面積 880 畝（土地使用年限 70 年）。 （ 3）開發(fā)規(guī)模過大，開發(fā)周期較長(zhǎng)： 珠江路 A 地塊占地 47 公頃，開發(fā)規(guī)模過大，這將導(dǎo)致開發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)期的市場(chǎng)因素太多，從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。 （ 4）尋求小河區(qū)政府政策的支持： 就小河區(qū)目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展翻 4 番的目標(biāo)，在工業(yè)發(fā)展無法保證的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)不容忽視。 （ 7）地塊北面有墳?zāi)梗? 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。 劣勢(shì)： 48 （ 1）區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)較難： 因?yàn)樵摰貕K的區(qū)域?qū)儆谛『訁^(qū)現(xiàn)中心地帶外圍，其開發(fā)前提是規(guī)劃中的珠江路早日實(shí)現(xiàn)開工與開通，特別是實(shí) 現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將會(huì)成為項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵問題。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對(duì)于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。樂街小區(qū)幼兒園 長(zhǎng)江路 華烽廠辦、柴油機(jī)廠辦、樂街小區(qū)社區(qū)幼兒園 7 菜市場(chǎng) 23 個(gè)，規(guī)模不大，零星分布 華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間、長(zhǎng)江路轉(zhuǎn)盤附近 8 銀行 2 個(gè) 位于長(zhǎng)江路， 距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，大概 2公里左右 45 9 公交車 1 1 42 走長(zhǎng)江路到瑞和家園、中興世家 終點(diǎn)站在華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間，距地塊附近較遠(yuǎn) 10 便利店 沿長(zhǎng)江路有紅玉超市、紅華超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布 （五） 項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì)： （ 1）未來區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯： 珠江路 A 地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側(cè)，是貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)未來規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過珠江路連接南明區(qū)，如果珠江路能在規(guī)劃時(shí)間內(nèi)開通，則它離貴陽(yáng)市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近，是 未來連接南明區(qū)的交通要道。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項(xiàng)目沒有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開通時(shí)間很難確定，如果安計(jì)劃開通 C 標(biāo)段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)江路或建設(shè)中的黔江路，進(jìn)入項(xiàng)目的道路形象不佳是一個(gè)很難改變的現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一。但目前市場(chǎng)上的大盤為數(shù)不少，此種優(yōu)勢(shì)已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且大盤長(zhǎng)周期開發(fā)帶來市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。也就是 說，小河的房 39 地產(chǎn)開發(fā)將不再向南部移動(dòng)。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項(xiàng)目日益萎縮，市場(chǎng)熱度、區(qū)域版塊聲勢(shì)在削弱，不利于版塊的追捧效應(yīng)。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽(yáng)成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突出的重要工業(yè)基地。 其中各城區(qū)的規(guī)劃布局 編制如下： 城區(qū)由中心區(qū)、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個(gè)片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地 495 平方公里，其中，城市市建設(shè)用地約 157 平方公里，規(guī)劃人口174 萬人。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤營(yíng)銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。 （９） 消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)評(píng)價(jià)好壞各半，市場(chǎng)對(duì)云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢(shì)不明，白云、三橋受到冷遇。 （３） 多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。 28 從數(shù)值上看，貴陽(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降了，但在仔細(xì)分析各區(qū)域 的銷售價(jià)格，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)不但沒有降低，反而在穩(wěn)步上漲。 二、在售及即將上市大型房地產(chǎn)項(xiàng)目列表： 26 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 總開發(fā)量（萬 M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市 花園 鐵五建房 開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規(guī) 劃、拆遷中 興隆珠江 灣畔 56 前期規(guī)劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17 一期銷售態(tài)勢(shì)較好，二期尚未開盤 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 綠園 50 四方河植物園附近，沿未動(dòng)工 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 中興世家 大興房開 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發(fā)售 中海城市花園 白云中海 房開 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發(fā)售，05 年 5 月交房 南明區(qū) 山水黔城 宏立城房 開 93 一期全部封頂 一期交房時(shí)間一再推遲，具體時(shí)間 未定 美佳馨苑 宏安房開 10 在售， 宏安房開同時(shí)開發(fā)位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區(qū) 中天花園 世紀(jì)中天 房開 110 小區(qū)普通住宅部分已基本入住，目前 主推月亮湖別墅區(qū) 入市時(shí)間早、社區(qū)成熟、市場(chǎng)知名 度較大 中天世紀(jì)新城 世紀(jì)中天 房開 100 一期聯(lián)排 別墅、回遷戶已基本入住， 二期正在建設(shè)中 “ Townhouse”在市場(chǎng)上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開 50 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開 30 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯(lián)房開 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯(cuò) 金獅小區(qū) 省經(jīng)濟(jì) 38 一期已基本竣工 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會(huì)所、一期部分樓棟已動(dòng)工 預(yù)計(jì)明年春季可上市 圣泉流云 集成房開 48 會(huì)所已動(dòng)工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地 2021 年和 2021 年的市場(chǎng)上，三橋、金陽(yáng)、烏當(dāng)將會(huì)成為樓市中的 新亮 點(diǎn)和樓市銷售的有力競(jìng)爭(zhēng)者。市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性走勢(shì)、各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，共同來發(fā)展和分享貴陽(yáng)的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營(yíng)的麒龍房開等。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對(duì)阿哈水庫(kù)的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。 據(jù)調(diào)查，一段時(shí)間以來，我市糧油價(jià)格的上漲引 起了其他食品等價(jià)格的連鎖反應(yīng)。 “ 兩個(gè)確保 ” 做到了 100％，發(fā)放解困資金 42701 萬元。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預(yù)計(jì) 551 元，同比增長(zhǎng) ％。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 30億元，增長(zhǎng) 30％，仍然保持了增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，但增幅比去年同期有所回落。 全市工業(yè)克服煤、電等制約因素，保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等保險(xiǎn)制度逐步推開， “兩個(gè)確?！钡玫竭M(jìn)一步的鞏固，社會(huì)保障水平不斷提高。建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。自來水普及率達(dá) % 16 年末有煤氣用戶 萬戶，液化氣用戶 19 萬戶。全年保費(fèi)陪付金額為 億元，其中：財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)陪付 億元，壽險(xiǎn)陪付 億元，分別增長(zhǎng) %和 %。 財(cái)政和金融： 2021 貴陽(yáng)市財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽(yáng)大劇院、火車站中心廣場(chǎng)環(huán)境工程、藥業(yè) GMP 改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項(xiàng)目等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項(xiàng)目順利推進(jìn)。產(chǎn)品銷售率達(dá) %。全年有 萬下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的 ：： 調(diào)整為 ： ： ，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。 1 目錄： 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 位置 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 2 貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)供給情況分析 住宅市場(chǎng)需求情況分析 貴陽(yáng)新興住宅區(qū)域的分布分析