【正文】 免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區(qū)環(huán)境。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 15600 元，年均增長10%；農(nóng)民人均純收入達到 6985 元，年均增長 %。 2) 銷售收入計算 序號 項目 面積（ ㎡ ） 單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 1 普通住宅 94800 2021 18960 2 疊拼花園洋房 5200 2500 1300 小計 20260 XX項目可行性報告 50 3) 利潤計算 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 銷售收入 普通住宅銷售收入之和 20260 2 建設總投資 土地費用、建安成本、規(guī)費、前期工程費等十項投資成本之總和 3 銷售營業(yè)稅及附加 銷售收入的 % 4 印花稅 % 5 土地增值稅（預征） 銷售收入 1% 稅前利潤 6 所得稅 按 33%交納 稅后利潤 7 投資利潤率 純利潤 /總投資額 % XX項目可行性報告 51 3. 線性盈虧平衡點分析 固定成本（ F） 金 額（單位：萬元） 土地出讓金 1400 契稅及交易費用 556 前期工程費 合計 單位面積固定成本（ F/Q） = 213 元 /㎡ 可變成本 =總成本 — 固定成本 = 10376 萬元 單位面積可變成本（ V） =可變成本 /產(chǎn)銷量（ Q） = 1037 元 /㎡ 單位面積稅金（ T） =225 元 /㎡ 計算銷售單價（ P*）盈虧平衡點： P*= F/Q +V+T=單位面積固定成本 +單位面積可變成本 +單位面積交納稅金 =1475 元 /㎡ 即銷售單價 P*= 1475 元 /㎡時，達到盈虧平衡。 3. 無論是產(chǎn)業(yè)支撐還是客群的經(jīng)濟條件，都能支持目前區(qū)域內(nèi)市場的放量 。 XX項目可行性報告 55 6. 如 產(chǎn)品設計能符合市場需求、并輔以先進的銷售模式 ，則可實現(xiàn)較理想的銷售目標。在 5%正負范圍內(nèi)， 項目利潤及抗險能力均可支撐項目的利潤點。 按照銷售收入的 %初步計算為： 萬左右。 C、詳細進行項目策劃，給予設計人員更多的指引。建議設計具有特色的屋面結構，采用曲線造型，展示外立面的動感和時代感。鐵藝，百葉窗和陽臺，尤其是爬滿藤蔓的墻同樣表達了托斯卡納風格，在溫暖的金色調(diào)中尋找一種班駁不均的顏色。與大自然的有機組成，反映了這片地區(qū)的農(nóng)業(yè)淵源。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng)作和創(chuàng)新 的欲望很強，但往往忽視市場需求的因素。一般地說，知識水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風格和色彩。 “ 外立面”對樓宇價格的影響不斷上升 XX項目可行性報告 39 雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價格中所占的比例有越來越高的趨勢。本項目為分 XX項目可行性報告 38 期開發(fā)的大項目，在后面幾期開發(fā)時不用先完成園林景觀工程，因為有前期的 園林可讓看樓者參觀。 D、設臵兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等； E、建議增加坡地高差設臵景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。 樹種建議建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設計中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應（主要針對吸收 CO2 釋放 O抗 SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布臵。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。從建筑到自然風景，采用由規(guī)則向自然的過渡手法。 仿制國內(nèi)名品 XX項目可行性報告 31 既然是景觀設計有如此高的回報率，建議開發(fā)商在此部分投入一定的成本。 B、消費者的需要 消費者對園林式住宅盼望已久。 1) 景觀的價值 環(huán)境賣點概念提出的背景 A、市場競爭的需要 XX 鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場在發(fā)展中很快由賣方市場走向買方市場。對于這部分人群而言，他們部分追求生活的豪華奢侈，部分追求一種優(yōu)質(zhì)的格調(diào)和品位，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境 優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。 XX項目可行性報告 27 地上停車位建設在項目地塊周邊，排布 200 個車位。 XX項目可行性報告 26 所謂“基本戶型結構”或“基本面積模數(shù)”是指本項目主流產(chǎn)品的特征與區(qū)間，設計師需結合具體規(guī)劃方案中不同資源優(yōu)勢程度，按照基本模數(shù)放大或以基本模數(shù)結合，形成更多更 XX 富的戶型。 B. 產(chǎn)品定位及特色： 根據(jù)上述項目主題與客戶主要特征，得出如下產(chǎn)品及其它項目 6 大特色： 通過控制大部分產(chǎn)品的戶型面積，實現(xiàn)相對較高單價的情況下低總價的產(chǎn)品。所以項目地塊的潛藏價值與開發(fā)投資的升值空間均很大。縣鄉(xiāng)公路四通八達，村級公路縱橫成網(wǎng)。） 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查（交通條件調(diào)查） XX 鎮(zhèn)的交通、通訊發(fā)達。 B. 高落差的坡地景觀充分伸展了樓間距，強化了一宅一景的效果 C. 由坡地景觀內(nèi)下沉的“隱蔽車道”充分做到了“曲徑通幽處”的縱深感，以蜿蜒曲折的藤類植物遍布兩壁的車行路線，體現(xiàn)出了項目與眾不同的高貴品質(zhì)。 2. 市場定位： “ XX 鎮(zhèn)新區(qū)居住核心、新標準都市園林、中高檔舒適社區(qū)”。 以上是項目周圍主要在售樓盤的一些基本情況，通過實地調(diào)查和分析，現(xiàn)在XX 鎮(zhèn)市場上的在售樓盤價格較高的主要優(yōu)勢就是特色建筑風格稍有特色、低密度、綠化面積、配套設施等方面比別的樓盤略高一籌，比如晶鼎莊園，這并不難超越。 項目賣點：完善配套，完美生活；環(huán)境優(yōu)雅，戶型多樣；望子成龍，輕松晉級；無限升值，便利；市政供暖，用心服務。 6) 統(tǒng)籌發(fā)展各項社會事業(yè)，著力建設和諧新區(qū)。加強對生態(tài)環(huán)境的綜合治理和對資源的合理有序利用，打造生態(tài)文明新區(qū)。突出發(fā)展增加值比較高的高新技術產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的高端環(huán)節(jié)，壯大提升傳統(tǒng)特色制造業(yè)，加快發(fā)展高端服務產(chǎn)業(yè)，推進跨越式科學發(fā)展目標的實現(xiàn)。一是因為XX 鎮(zhèn)的房子目前沒有什么泡沫，升值空間很大，大同相對富裕的人有炒房心理；二是給老人買的 .老人退休在哪住基本都一樣，給子女在城里買房太貴，拿不起那么多錢，于是城里的房子就留給子女了，他們搬到 XX鎮(zhèn)，生活成本可以降低，還可以遠離城市高污染；三是因為 XX 鎮(zhèn)地處內(nèi)蒙古，大同人在 XX 鎮(zhèn)買房子可以降低子女高考錄取分數(shù)線。 銷售手法單一：通過走訪調(diào)查，一般當?shù)刭彿空叨际峭ㄟ^口碑傳播及當?shù)仉娨晱V告得知樓盤信息。 XX 鎮(zhèn)市從 2021 年起連續(xù)四年被評為中國西部百強縣市， 2021 年、 2021 年連續(xù)兩年躋身全國最具投資潛力的三、四線城市百強縣市行列。 208 高速公路的通車，以及大同機場的投入使用，使我市融入了京津唐 4 小時經(jīng)濟圈和呼包鄂 3 小時經(jīng)濟圈。隨著城市化步伐的加快，每年都有大量的農(nóng)民進 城，進城農(nóng)民的住房需求主要是梯度需求，即從租房到買房有一個過程，但農(nóng)民租房會增加部分城市居民收入，進而增加這部分居民的購房能力。 2) 宏觀市場需求分析 1998 年國家全面取消福利分房制度以來，三、四線城市消費者對商品房的需 求量有了很大提高。 XX項目可行性報告 1 X XX 鎮(zhèn)項目產(chǎn)品建議及可行性分析報告 二〇一〇年九月十七日 XX項目可行性報告 2 (一 ) 市場分析 1. 全國土地供應量 狀況 目前全國供地總量增幅明顯，房地產(chǎn)用地供應增長突出。從房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給的情況來看，房地產(chǎn)供給品種正在發(fā)生變化，普通商品房和經(jīng)濟適用房供應的比例有較大幅度的增長；從房地產(chǎn)價格方面來看，三、四線城市的房價在近幾年都有了較大幅度的增長，特別是一些城市首次推出的高檔樓盤，因其居住理念和品質(zhì)的全面提升而引起樓盤價格的高漲，在今后一段時間內(nèi)，三、四線城市房價上升將是主要趨勢。四是農(nóng)民進城產(chǎn)生的住房需求。京包、 XX 準鐵路貫穿全境， 208國道、呼陽省道縱貫全市。 XX 鎮(zhèn)市財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額連續(xù)四年保持烏蘭察布第一，正在向自治區(qū)一流旗縣市的目標邁進。 產(chǎn)品品質(zhì)、檔次相近，缺乏高端：現(xiàn)有市場上的產(chǎn)品都是以中檔的普通住宅為主。 大同人 XX 鎮(zhèn)距離大同只有二十分鐘車程，扮演著大同“衛(wèi)星城”角色。 落實國家、省和市的要求，全力推進產(chǎn)業(yè)轉型、升級和競爭力提高。加大公明街道傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基地主要工業(yè)污染源的治理力度，抓緊建設污染處理配套設施，加強對環(huán)境監(jiān)管力度，把資源綜合利用和環(huán)境保護結合起來。加大人力資源開發(fā)力度，提高居民整體素質(zhì)；規(guī)范人才市場體系，強化人才市場功能。 借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗，結合光明新區(qū)實際，按照決策、執(zhí)行和監(jiān)督相分離原則，推進新區(qū)行政體制改革和創(chuàng)新，健全行政職責體系，整合行政資源，形成權責一致、分工合理、決策科學、執(zhí)行順暢、監(jiān)督有力的行政管理體制，提高行政管理效率和公共服務水平 XX項目可行性報告 11 8. 項目周圍競爭產(chǎn)品分析 項目周圍競爭產(chǎn)品分析 A 明珠花園 項目概況 開發(fā)商： XX 鎮(zhèn)市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)公司 占地面積： 230 畝價格：均價 1500 元 /㎡戶型區(qū)間： 80— 230 ㎡ 綠化率： 40% 配套設施：大型超市、會所、幼兒園、大型音樂噴泉、 5380 ㎡的游泳館、健身房、酒店、各類形象建筑小品、 24 小時保安巡邏、遠紅外監(jiān)控系統(tǒng)、市政供暖、電話、寬帶入戶、數(shù)字電視入網(wǎng)。 項目賣點：宜居尺度（國家宜居標準）、濃厚氛圍、靈性建筑（ 6 層坡屋頂露臺疊式華宅）、 11 層景觀電梯公寓、生態(tài)模板（ 2萬平的中央生態(tài)景觀）獨特的人車人流設計、休閑娛樂會所、管家式物管標準 立面效果 XX項目可行性報告 17 1) 競爭產(chǎn)品總結與分析 項目 明珠花園 久福小區(qū) 林間花語 奧威德郡 四季家園 晶鼎莊園 開發(fā)商 XX鎮(zhèn)市三和房地產(chǎn) XX鎮(zhèn)瑞達房產(chǎn) 內(nèi)蒙古綠城房產(chǎn) 內(nèi)蒙古奧威房地產(chǎn) XX鎮(zhèn)市世紀房地產(chǎn) XX鎮(zhèn)華青房地產(chǎn) 地址 XX鎮(zhèn)市新區(qū)五中北行 100米 氣象局南側 迎賓大街南側 XX鎮(zhèn)市新區(qū)慶 XX路實驗中學北 迎賓大街北側 XX鎮(zhèn)市黨政辦公樓向北 300米 占地面積 15萬㎡ ㎡