【正文】 規(guī)模。216。經(jīng)省市批準(zhǔn)建立的市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昭山商貿(mào)旅游開發(fā)區(qū)、商貿(mào)工業(yè)特區(qū)，湘潭縣易俗河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等四個省級開發(fā)區(qū)均地處交通要沖，對外開放的條件都已具備，是湘潭招商引資的基地和對外開放的窗口，也是中外客商投資興業(yè)的實地。 湘潭屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，溫和的氣候，充沛的雨量，肥沃的土地，為湘潭的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好的生態(tài)環(huán)境，她一直是中國的商品糧生產(chǎn)基地和湖南省瘦肉型牲豬基地。她是全國重要的機電、電纜、錳、氟化鹽、系列塔式起重機、精細(xì)化工等產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，冶金工業(yè)、紡織工業(yè)、建材工業(yè)在全省同行業(yè)中也具有極其重要地位。 通訊：程控電話已達19萬門，可直撥世界各地。178。在全部土地總面積中，%；，%；，%；，%；，%。 水資源：湘潭市水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。21′—28176。湘潭華天住宅項目開發(fā)可行性分析報告湖南華天大酒店股份有限公司二○○七年十二月目 錄第一部分 湘潭市總體經(jīng)濟狀況第二部分 湘潭市酒店市場調(diào)查分析第三部分 湘潭市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析第四部分 湘潭市建設(shè)路商圈概況第五部分 項目基本情況及SWOT分析第六部分 項目住宅部分投資估算第七部分 項目住宅投資財務(wù)分析及結(jié)論湘潭華天大酒店住宅開發(fā)可行性分析報告第一部分：湘潭市總體經(jīng)濟狀況一、湘潭市概況 湘潭位于中國湖南省的中部，這里人杰地靈、物華天寶，是一代偉人毛澤東、著名軍事家彭德懷、黃公略、陳賡、譚政的故鄉(xiāng)，也是世界文化名人齊白石的故鄉(xiāng)。05′?？傞L603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)。216。 公路：北京至深圳的107國道和上海至昆明的320國道均在市區(qū)交匯，并分別穿越全境，京珠高速、上瑞高速、均經(jīng)過湘潭，近段時間剛剛通車的長潭西線高速更是縮短了湘潭與長沙的距離。光線通訊、轉(zhuǎn)移傳呼、圖像傳輸都已具備，其他各項國際通訊業(yè)務(wù)業(yè)已開通。全市擁有2000來家工業(yè)企業(yè)，其中大中型企業(yè)有58家，僅生產(chǎn)區(qū)占地面積60多萬平方米以上的企業(yè)就有10余家。所轄湘潭縣、湘鄉(xiāng)市被列為全國“糧、豬‘百強’縣”之列。 湘潭是全國出口商品生產(chǎn)綜合基地，并有14家企業(yè)和公司獲得進出口權(quán)。目前區(qū)內(nèi)已引進外資1億多美元，創(chuàng)辦三資企業(yè)70多個。 旅游資源2006全社會固定資產(chǎn)投資超過200億元，達210億元。第二部分 湘潭市酒店市場調(diào)查分析一、湘潭酒店調(diào)查統(tǒng)計湘潭酒店名錄名 稱星 級地 址盤龍山莊5河?xùn)|夢澤山莊5市政府后韶山億豪大酒店5韶山南環(huán)路湘潭賓館3韶山西路199華宇大酒店3建設(shè)南路韶山德盛賓館3 龍騰達酒店3建設(shè)北路160新蓮城賓館2建設(shè)北路號花園酒店2東風(fēng)路東風(fēng)廣場嵐園大酒店2嵐園路4號華都大酒店2建設(shè)南路鴻達酒店2建設(shè)北路26號韶山市沁園春賓館2英雄路49號韶峰賓館2韶山?jīng)_韶山銀峰賓館2英雄路金芙蓉大酒店2芙蓉路金砂賓館1譚邵路72嵐園賓館0嵐園路4號九匯大廈0雨湖路142號嘉園大酒店0韶山東路韶山賓館0韶山?jīng)_志成連鎖酒店經(jīng)濟型共四家湘潭市微園賓館 市寶塔街道葩金路7二、主要酒店調(diào)查統(tǒng)計湘潭主要酒店調(diào)查統(tǒng)計酒店名稱酒店地址酒店規(guī)模星級客房價格入住率客源服務(wù)嘉園大酒店韶山東路18號，基建營旁98間，其中：標(biāo)雙92間，商務(wù)間6間無標(biāo)雙：248元，商務(wù)間：388元90%以上外地本地各占一半位置好，好停車，房間大盤龍山莊（生態(tài)豪華商務(wù)酒店）紅旗大道1號309間，其中：豪套14間，別墅型：8套五星級，別墅型標(biāo)雙：538元，豪套：1480，別墅型：2888488865%左右外地：35%，政府接待：40%，基地：25%環(huán)境好，綠化率高，房間大，服務(wù)好夢澤山莊（商務(wù)度假酒店，香港億豪管理）市政府后，由政府、湘鋼、億豪投資120間，其中含450㎡主席，套間45套五星級標(biāo)雙：308元，豪客：358元，套間：558元70%政府接待環(huán)境較好，服務(wù)好華宇大酒店（試營業(yè)）建設(shè)南路68號已開130間按高星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)雙：260元不詳散客新裝修嵐園大酒店建設(shè)路口181間無標(biāo)雙：228元90%以上散客，外地占60%老店，地段好，價格適宜志成連鎖酒店四家，開業(yè)三家每家在80110間之間經(jīng)濟型標(biāo)間：108元90%以上散客，本地為主經(jīng)濟實惠韶山億豪大酒店（豪華度假酒店）韶山南環(huán)路320間，占地20萬㎡，10棟別墅，15間豪客，會議中心客容400人，五個會議室五星級標(biāo)間：308元，豪客358元不詳游客，會議風(fēng)景秀美，世外桃源，服務(wù)質(zhì)量高三、酒店各案調(diào)查 湘潭盤龍山莊大酒店 酒店介紹：（2001年開業(yè)） 湘潭盤龍山莊大酒店座落在湘潭紅旗大道上，酒店風(fēng)光迤儷，是集客房、餐飲、會議、商務(wù)、康體娛樂于一體的園林式五星級酒店。會場內(nèi)備有同聲傳譯、多媒體投影、實物投影、電話會議等多種先進的會議設(shè)備。湘潭培育了一大批歷史名人，一代偉人毛澤東以及彭德懷、羅亦農(nóng)、黃公略、陳庚、譚政，文化名人齊白石、黎錦熙、蕭三等誕生在這里，紅色旅游資源和紅色旅游為湘潭一大特點和優(yōu)勢?！　】驮粗澹菏澜绺鞯丶爸袊魇∈械倪M出過往客人。專家預(yù)測，酒店業(yè)將成為未來10年內(nèi)湘潭最具經(jīng)營價值的行業(yè)之一。從2003年的第一座住宅小區(qū)奠基，到2006年末的100余萬平米建筑即將投入使用，東城片已占據(jù)了湘潭房地產(chǎn)市場的半壁江山。在許多業(yè)內(nèi)人士眼中，河?xùn)|地產(chǎn)個盤競爭的膠粘已成為不爭的事實。 在2004年以前，湘潭的樓市價格基本上都在1000上下，2004年之后湘潭的樓盤價格開始節(jié)節(jié)攀升。而通過電話進行咨詢的外地客戶更是絡(luò)繹不絕。因此造成了本地銷售與外地需求之間的矛盾。（2）均價水平達到2100元/㎡—2600元/㎡之間由于河?xùn)|區(qū)域為湘潭市發(fā)展重點扶持發(fā)展區(qū)域。一些規(guī)劃科學(xué)、綠化景觀優(yōu)良、環(huán)境好、配套設(shè)施齊全的項目得到了市場的認(rèn)可。城市廣場位于河?xùn)|大道與絲綢路交匯處，處于是湘潭重點發(fā)展區(qū)域內(nèi)，項目總規(guī)劃面積為26畝，總建筑面積將近119890㎡，項目以6棟電梯高層為主，其中一棟19層酒店式公寓，5棟1928層電梯高層，總共規(guī)劃了944戶。項目緊鄰一綠化公園，有著較好的景觀資源，選擇在此自住的比較多，投資客戶占極少比例。 公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、個體戶三大優(yōu)質(zhì)客戶為眾多項目爭奪的目標(biāo)群體；216。商業(yè)配套齊全類型主要商業(yè)物業(yè)及配套百貨或超市步步高華隆店、蓮城商業(yè)步行街餐飲肯德基、米羅咖啡、香榭麗舍、卡布奇諾賓館嵐園賓館、華都大酒店、盤龍山莊大酒店銀行建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行公交南路、1121010118等線路 第五部分 項目基本情況一、湘潭國際金融大廈項目簡介 湘潭國際金融是湘潭市目前唯一建筑高度超百米的高層多功能綜合大廈，是湘潭市城市標(biāo)志性建筑。（1）、稅前開發(fā)投資收益率稅前開發(fā)投資收益率是投資后獲得的稅前利潤收入與項目投資額的比值，用公式：E1 = M1/K（其中M1是稅前開發(fā)利潤總收入、K是項目總投資額）。三、結(jié)論通過上述測算，在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達77%時項目可保本。B、住宅＋商鋪盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且租賃價及轉(zhuǎn)售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，住