【正文】 因此，從不確定性的角度來看，本項目還是具備極高的開發(fā)可行性，其影響實現(xiàn)利潤的難點注主要在車庫銷售的實現(xiàn)。三、結論通過上述測算，在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達77%時項目可保本。B、住宅＋商鋪盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且租賃價及轉售價與收款進度如基準方案所設，住宅（按2800元/㎡）和商鋪(按10000元/㎡)共計銷售回籠資金為5784萬元，則計算可得，當住宅和商鋪的銷售率為77%時，住宅和商鋪投資利潤率為零時，既投資剛能保本。（1）、項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。E = M/K=1129/4452=% （2）、靜態(tài)投資回收期（T）靜態(tài)投資回收期（T）是指項目初始投資起到用項目的凈收益償還全部投資所需的時間，以年表示：T = K/M=4452/1129=二、項目不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、國家宏觀調(diào)控等。（1）、稅前開發(fā)投資收益率稅前開發(fā)投資收益率是投資后獲得的稅前利潤收入與項目投資額的比值，用公式：E1 = M1/K（其中M1是稅前開發(fā)利潤總收入、K是項目總投資額）。1）國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響；2）湘潭河東片區(qū)房地產(chǎn)總體市場競爭激烈，尤其是項目所在片區(qū)高檔樓盤競爭激烈。 二、項目背景 湘潭國際金融大廈于1993年8月動工，1995年7月封頂，中外合資湘潭國際金融大廈有限公司開發(fā)，湖南省建三公司承建。 整個大廈占地面積為9000平方米，共33層（包括地下室）。商業(yè)配套齊全類型主要商業(yè)物業(yè)及配套百貨或超市步步高華隆店、蓮城商業(yè)步行街餐飲肯德基、米羅咖啡、香榭麗舍、卡布奇諾賓館嵐園賓館、華都大酒店、盤龍山莊大酒店銀行建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行公交南路、1121010118等線路 第五部分 項目基本情況一、湘潭國際金融大廈項目簡介 湘潭國際金融是湘潭市目前唯一建筑高度超百米的高層多功能綜合大廈，是湘潭市城市標志性建筑。新經(jīng)濟薈萃，外資巨鱷搶灘圈地。交通優(yōu)勢 河東交通便利，國道貫穿南北，坐擁汽車東站，上瑞、京珠、長潭西線高速近在咫尺。十年河西，百年河東。 公務員、企事業(yè)單位職工、個體戶三大優(yōu)質(zhì)客戶為眾多項目爭奪的目標群體；216。小結分析：216。金僑中央廣場金僑地產(chǎn)是本土少數(shù)品牌地產(chǎn)之一，對湘潭購房客戶群有著一定的品牌號召力。項目緊鄰一綠化公園，有著較好的景觀資源，選擇在此自住的比較多，投資客戶占極少比例。主要客戶群體為公務員、個體戶、企事業(yè)單位高級管理人員、教師等優(yōu)質(zhì)群體。在此投資的客戶占了相當一部分比例。城市廣場據(jù)調(diào)查建鑫城市廣場位于河東大道與絲綢路交匯處，處于是湘潭重點發(fā)展區(qū)域內(nèi)，項目總規(guī)劃面積為26畝，總建筑面積將近119890㎡，項目以6棟電梯高層為主，其中一棟19層酒店式公寓，5棟1928層電梯高層，總共規(guī)劃了944戶。 銷售價格：起價2000元/㎡ 均價2400元/㎡建鑫中央廣場金僑三、項目所在區(qū)域典型樓盤調(diào)查帝景國際 帝景國際位于芙蓉路與絲綢路交匯處，湘潭市委對面，是湘潭重點發(fā)展區(qū)域，項目占地面積18畝，建筑面積達到了10萬多平米，容積率4，綠化率30%，以3棟28層電梯高層住宅為主，自建了羽毛球館、幼兒園、康體中心等生活配套設施，是一個居住，消費，投資型的綜合物業(yè)。一些規(guī)劃科學、綠化景觀優(yōu)良、環(huán)境好、配套設施齊全的項目得到了市場的認可。按照目前湘潭房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，房價還將有較大漲幅。一些較高品質(zhì)的樓盤拉升了湘潭的整體房價。（3）市場供給量較大，競爭激烈，長遠發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域內(nèi)項目較多，主要以高層，小高層為主，項目檔次相近，產(chǎn)品特點不明顯，市場競爭較激烈，但長遠發(fā)展?jié)摿薮?。?）均價水平達到2100元/㎡—2600元/㎡之間由于河東區(qū)域為湘潭市發(fā)展重點扶持發(fā)展區(qū)域。二、湘潭河東片區(qū)(新市政府片區(qū))總結：（1）產(chǎn)品以小高層、高層為主河東區(qū)域是湘潭市的新發(fā)展區(qū)域也是目前湘潭市的重點發(fā)展區(qū)域。（2）整體價格水平較低由于區(qū)域內(nèi)住宅以多層建筑為主，建安成本較低，加之河西的經(jīng)濟及城市發(fā)展速度較慢，價格一直在中低水品徘徊，目前的均價水平在1500—1600元/㎡左右徘徊。 湘潭房地產(chǎn)市場河西片區(qū)與河東片區(qū)對比：　一、湘潭河西片區(qū)總結：（1）產(chǎn)品類型主要以多層住宅為主河西區(qū)域內(nèi)項目基本為多層住宅，比如城郊因此造成了本地銷售與外地需求之間的矛盾。其銷售網(wǎng)絡和銷售手段并不能適應日益擴大的外地市場。如此巨大的價格反差，也使得許多一時無法在長沙買房的長沙市民，選擇在湘潭置業(yè)。這些年來隨著長株潭一體化進程的加快，湘潭到長沙的交通越來越方便，使得許多人“工作在長沙，居住在湘潭”的夢想得以實現(xiàn)。而通過電話進行咨詢的外地客戶更是絡繹不絕。 　　對于河東市政板塊而言，在湘潭市政中心東遷，河東路網(wǎng)不斷完善，生活、商業(yè)配套設施日益健全，且有緊鄰株洲的區(qū)位優(yōu)勢；湘潭河東市政板塊的目標客戶群已不僅僅局限于湘潭范圍。河東地產(chǎn)急需對接“外地市場” 　　不少湘潭地產(chǎn)商除坦言競爭壓力很大外，同時也普遍認為湘潭的地產(chǎn)也還存在較大的上升空間。同一區(qū)域同時上馬這么多樓盤，市場還是很難消化的。也就是說，它至少需要近20萬人口來消化。湘潭的城市人口只有73萬。湘潭房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，一片繁榮景象。一些較高品質(zhì)的樓盤拉升了湘潭的整體房價。 在2004年以前，湘潭的樓市價格基本上都在1000上下，2004年之后湘潭的樓盤價格開始節(jié)節(jié)攀升。雖然市場存在著一些過度開發(fā)，但開發(fā)商還是寄希望于未來長株潭融城所形成的區(qū)位優(yōu)勢和行政中心東遷所帶來的巨大人氣。在許多業(yè)內(nèi)人士眼中，河東地產(chǎn)個盤競爭的膠粘已成為不爭的事實。樓盤品質(zhì)比較落后 近幾年湘潭的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中湘潭市委、市政府周圍，由于地理位置相近，建筑風格與配套設施又基本相同，開發(fā)商在項目規(guī)劃和主推戶型策略上的“不約而同”，導致了各個樓盤間的同質(zhì)化競爭。湘潭已經(jīng)進入地產(chǎn)業(yè)的“戰(zhàn)國時代”。大批外來開發(fā)商看好湘潭市場外地的地產(chǎn)大亨紛至沓來，如長沙的帝景、浙江的建鑫、多菱華城等。特別是在湘潭市委、市政府周圍。從2003年的第一座住宅小區(qū)奠基，到2006年末的100余萬平米建筑即將投入使用，東城片已占據(jù)了湘潭房地產(chǎn)市場的半壁江山。而僅在湘潭市委、市政府周圍1000米內(nèi)的樓盤供應量達到100萬平方米。公寓：3000元/㎡ 銷售率：90%，已銷售1年三和醫(yī)藥物流中心產(chǎn)權式商鋪 芙蓉東路1號9800元/㎡（二樓） 回報率：10年10% 一次性支付三年租金銷售率：差，因工程進度慢，投資者信心不足金僑中央廣場高層住宅，政府廣場東側12㎡左右2500元/㎡銷售率：90%金僑書香庭苑多層＋小高層住宅步步高產(chǎn)權商鋪霞光東路與吉安路交匯處㎡住宅：多層1700元/㎡ 高層2200元/㎡， 商鋪：8800元/㎡，回報率：8%住宅已售完，商鋪：不詳建鑫城市廣場住宅，裙樓商業(yè)河東大道規(guī)劃60萬㎡，一期6萬㎡住宅：2500元/㎡售VIP卡，8月開盤蓮城商業(yè)步行街商業(yè)，少量住宅，步步高開發(fā)建設路口30萬㎡，㎡門面：F1：16800元/㎡，復式：F2：6800元/㎡，2樓商鋪：8000元/㎡銷售率：85%二、湘潭市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展迅速專家預測，酒店業(yè)將成為未來10年內(nèi)湘潭最具經(jīng)營價值的行業(yè)之一。酒店行業(yè)前景被看好 作為一種必要的商務配套，酒店在經(jīng)濟開放的社會生活中必不可少。豐富的旅游資源、便利的交通，為湘潭酒店帶來了大量的旅游客；此外，湘潭本地也非常喜歡在酒店休閑娛樂。而如香港億豪