【正文】 辦公用房 201102辦公用房1102211102辦公用房1102221102辦公用房1102231102辦公用房1102241102辦公用房1102251102辦公用房1102261102辦公用房1102271102辦公用房1102281102未定 29未定 30未定 31未定 32未定 33489未定 合計(jì) 四、項(xiàng)目住宅SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢(shì)）W（WEAKNESS劣勢(shì)）1）湘潭新城中心2）交通道路較為方便；3）投資前景看好；4）靠近長(zhǎng)沙南城出口；5）華天品牌開發(fā)；6）華天提供星級(jí)物業(yè)管理7）交通方便、周邊學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等生活配套齊全1）住宅規(guī)模較小、缺乏小區(qū)景觀環(huán)境；2）項(xiàng)目住宅部分臨馬路，有噪音污染；3）點(diǎn)式建筑加上高層住宅，使得項(xiàng)目戶型不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；O（OPPORTUNITY機(jī)會(huì)）T（THREAT威脅）1）長(zhǎng)株潭一體化的繼續(xù)推進(jìn)；2）湘潭新城中心區(qū)商圈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；3）準(zhǔn)確的定位、有效的營(yíng)銷策略可降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。土地豐富 商圈輻射范圍內(nèi)具備豐富的土地資源，且較小的拆遷難度，融城中心，資源匯聚，財(cái)富主流。中央廣場(chǎng)主要的客戶群體為公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在湘潭做生意的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。帝景國(guó)際據(jù)調(diào)查此項(xiàng)目的客源區(qū)域主要分布在湘潭河?xùn)|片區(qū)，由于這地段價(jià)值比較突顯，吸引了一部分長(zhǎng)沙投資客在此投資置業(yè)。中央廣場(chǎng)位于湘潭市絲綢中路，項(xiàng)目由金僑集團(tuán)開發(fā)，開發(fā)商實(shí)力雄厚，全項(xiàng)目占地面積24300㎡ ，建筑面積116077㎡，是由六棟24層電梯高層，一棟20層電梯高層所組成，周邊市政府、軍分區(qū)等市政大樓林立，項(xiàng)目的潛在價(jià)值得到了有利的提升。河?xùn)|已經(jīng)有價(jià)格超過(guò)2200元/㎡的項(xiàng)目。 （3）市場(chǎng)供給較少，難以滿足河西較大的市場(chǎng)需求現(xiàn)階段內(nèi)，河西在建和已建成項(xiàng)目較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，但消費(fèi)者的需求量上漲，供應(yīng)量不足。 　　雖然湘潭的地產(chǎn)業(yè)逐步開放，但湘潭的房地產(chǎn)運(yùn)作還不夠成熟，許多地產(chǎn)開發(fā)商依舊固步自封。隨著長(zhǎng)潭西線高速公路拉通以后，從省會(huì)長(zhǎng)沙到湘潭的車程大大縮短，這也使得長(zhǎng)沙市民來(lái)湘潭置業(yè)成為可能，相比長(zhǎng)沙3000多元/平方米的平均房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，湘潭的房?jī)r(jià)還是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。而商業(yè)地產(chǎn)則更加飽和，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，單是2007年的上市量，就已經(jīng)達(dá)到近100萬(wàn)平米左右，需要至少60萬(wàn)人口來(lái)支撐，這意味著，未來(lái)的10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里，湘潭的地產(chǎn)銷售都將面臨巨大的壓力。然而在浮華的背后，卻暗藏危機(jī)——湘潭地產(chǎn)后勢(shì)可能供大于求。浮華之下暗藏危機(jī)這場(chǎng)剛開始不久的湘潭地產(chǎn)業(yè)之戰(zhàn)已經(jīng)進(jìn)入了各路開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的白熱化狀態(tài)。 據(jù)湘潭市相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，2007年湘潭城市中心區(qū)在建和預(yù)備建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將達(dá)到30余個(gè)，總投資超過(guò)40億元，總計(jì)開工面積近200萬(wàn)平方米，而這一數(shù)字相當(dāng)于2002年到2006年的總和。經(jīng)濟(jì)型酒店開始出現(xiàn) 如：志成連鎖酒店已在湘潭開了四家酒店，目前已有3家開始營(yíng)業(yè)，因其客房經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，酒店入住率非常高，一般達(dá)90%以上。當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)單位、大型企業(yè)接待、會(huì)議及休閑的需求大。旅游資源十分豐富，具備了很大的招徠國(guó)內(nèi)外游客潛力。零點(diǎn)、團(tuán)體、婚壽喜筵均可接待，24小時(shí)點(diǎn)餐、送餐。湘潭市近年各項(xiàng)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)匯總表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值年份2003200420052006國(guó)民GDP總值（億元） (11%) (%) (%)(%) 固定資產(chǎn)投資（億元）210房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）人均可支配收入（元） 76718602968510495結(jié)論： 從上表所列數(shù)據(jù)可以看出，湘潭市國(guó)民生產(chǎn)總值提高，固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速日益加快，使得湘潭市的居住環(huán)境和城市各區(qū)域的生活配套逐漸完善。二、湘潭市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況A、 湘潭市GDP 增長(zhǎng)情況： 近幾年，湘潭市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。 湘潭擁有5所大專院校，其中湘潭大學(xué)是中國(guó)的重點(diǎn)大學(xué)，還擁有12所中等專業(yè)學(xué)校，82所技術(shù)學(xué)校和各類成人高、中等專業(yè)學(xué)校，每年為全省乃至全國(guó)輸送大批專業(yè)人才。 外經(jīng)外貿(mào)還擁有電解二氧化錳、氟化鹽、塔式起重機(jī)、電線電纜、交流電機(jī)、皮革、龍牌醬油等一批大國(guó)內(nèi)外具有一定地位和聲譽(yù)的工業(yè)產(chǎn)品。 湘潭是中國(guó)和湖南重要的工業(yè)基地。湘黔鐵路的復(fù)線和電氣化工程正在施工之中。 水路：湖南省最大的河流湘江穿城而過(guò)，常年可行駛千噸級(jí)貨輪。 地貌：湘潭市總的地貌輪廓是北、西、南地勢(shì)高，中部、東部地勢(shì)低平，但地勢(shì)起伏較為和緩，反差強(qiáng)度不大，近80%的面積在海拔150米以下。四季分明，冬冷夏熱；熱量豐富，—；光照較足，歷年平均日照時(shí)數(shù)1640—1700小時(shí)，占全年可照時(shí)數(shù)的38%左右；雨量較豐，全年降水量為1200—1450毫米；無(wú)霜期長(zhǎng)，年均280天左右，且光、熱、水基本同季。58′—113176。如今，經(jīng)過(guò)勤勞、勇敢的湘潭人民40多年的奮斗，已經(jīng)把這座千年古城建設(shè)成為了中國(guó)長(zhǎng)江流域開放開發(fā)帶中頗具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開放城市。市域既居長(zhǎng)、株、潭“金三角”的一角，又處岳、衡、邵連成的“大三角”腹地。湘江、漣水、。其中，湘潭縣轄15鎮(zhèn)7鄉(xiāng)、湘鄉(xiāng)市轄13鎮(zhèn)5鄉(xiāng)4個(gè)街道辦事處、韶山市轄3鎮(zhèn)4鄉(xiāng)、雨湖區(qū)轄2鎮(zhèn)4鄉(xiāng)8個(gè)街道辦事處、岳塘區(qū)轄2鎮(zhèn)4鄉(xiāng)10個(gè)街道辦事處。 空港：市中心距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，由高速公路至機(jī)場(chǎng)只需30分鐘。 工業(yè)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城市個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)也得到迅猛發(fā)展。著名的農(nóng)副產(chǎn)品有茶葉、曬黃煙、蠶繭、柑桔等，特別是盛產(chǎn)湘蓮，湘潭縣被命名為“中國(guó)湘蓮之鄉(xiāng)”。出口創(chuàng)匯金額和三資企業(yè)出口創(chuàng)匯均名列湖南省前列。 智力資源C、湘潭市近年各項(xiàng)存款增長(zhǎng)情況： 隨著金融體制改革積極推進(jìn)，信貸結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,。頂級(jí)套間首屈一指，商務(wù)樓層、無(wú)煙客房、女士客房各具特色全部客房可同時(shí)接待788人入住。桑拿、舞廳、KTV、斯諾克、棋牌室、美發(fā)美容、按摩中心、游泳、健身、球類場(chǎng)地網(wǎng)球、乒乓球、游艇、釣魚、飛鏢、游覽車、茶藝表演、大型演唱、公園景區(qū)、空中花園等項(xiàng)目一應(yīng)俱有，能全方位滿足客人需求?！　】驮粗菏形⒄嚓P(guān)部門。而如香港億豪酒店管理公司的入駐，不僅在硬件設(shè)施服務(wù)上提高了檔次，在服務(wù)水平上走向更專業(yè)化方向。公寓：3000元/㎡ 銷售率：90%，已銷售1年三和醫(yī)藥物流中心產(chǎn)權(quán)式商鋪 芙蓉東路1號(hào)9800元/㎡（二樓） 回報(bào)率：10年10% 一次性支付三年租金銷售率：差，因工程進(jìn)度慢，投資者信心不足金僑中央廣場(chǎng)高層住宅，政府廣場(chǎng)東側(cè)12㎡左右2500元/㎡銷售率：90%金僑書香庭苑多層＋小高層住宅步步高產(chǎn)權(quán)商鋪霞光東路與吉安路交匯處㎡住宅：多層1700元/㎡ 高層2200元/㎡， 商鋪：8800元/㎡，回報(bào)率：8%住宅已售完，商鋪：不詳建鑫城市廣場(chǎng)住宅，裙樓商業(yè)河?xùn)|大道規(guī)劃60萬(wàn)㎡，一期6萬(wàn)㎡住宅：2500元/㎡售VIP卡，8月開盤蓮城商業(yè)步行街商業(yè)，少量住宅，步步高開發(fā)建設(shè)路口30萬(wàn)㎡，㎡門面：F1：16800元/㎡，復(fù)式：F2：6800元/㎡，2樓商鋪：8000元/㎡銷售率：85%二、湘潭市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展迅速特別是在湘潭市委、市政府周圍。 近幾年湘潭的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中湘潭市委、市政府周圍，由于地理位置相近，建筑風(fēng)格與配套設(shè)施又基本相同，開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃和主推戶型策略上的“不約而同”，導(dǎo)致了各個(gè)樓盤間的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。雖然市場(chǎng)存在著一些過(guò)度開發(fā)，但開發(fā)商還是寄希望于未來(lái)長(zhǎng)株潭融城所形成的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和行政中心東遷所帶來(lái)的巨大人氣。一些較高品質(zhì)的樓盤拉升了湘潭的