【正文】 用建筑安裝工程費(fèi)用的8%15%進(jìn)行估算7其他稅費(fèi)按實(shí)際計(jì)算也可用建筑安裝工程費(fèi)用的3%進(jìn)行估算8不可預(yù)見費(fèi)17項(xiàng)的1%3二開發(fā)費(fèi)用911項(xiàng)之和9管理費(fèi)用開發(fā)成本的2%3%10財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際計(jì)算11銷售費(fèi)用銷售收入的3%5%三合計(jì)四、開發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)的計(jì)算，編寫與交易有關(guān)的稅費(fèi)表表132 稅費(fèi)表序號交易稅費(fèi)的類別計(jì)算依據(jù)1營業(yè)稅銷售收入5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%（外資企業(yè)免征3教育費(fèi)附加營業(yè)稅3（外資企業(yè)免征4防洪工程維護(hù)費(fèi)（此項(xiàng)各地征收不一樣銷售收入%5印花稅銷售收入%（%）6交易服務(wù)費(fèi)銷售收入%（%）合計(jì)銷售收入%，如果沒有防洪工程維護(hù)費(fèi)，則為銷售收入%第五部分 項(xiàng)目資金籌措表133 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項(xiàng)目合計(jì)123投資總額100%（9）靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對值247。流動比率=流動資產(chǎn)247。N1資金來源銷售收入出租收入自營收入自有資金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金表1310 投資計(jì)劃與資金籌措表序號項(xiàng)目合計(jì)123B、分析宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。地面有工廠的，要分析工廠的數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；E．地下情況分析，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有撞擊及地下建筑和結(jié)構(gòu)等。（f）公園。C．污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。（1）合作方式及條件A．合作方式基本情況：合作名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等。B．規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。（5）政策性風(fēng)險評估分析由于城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素而導(dǎo)致項(xiàng)目終斷開發(fā)、報批報建流程無法完成，項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。F．結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；本項(xiàng)目所在位置的價位區(qū)間和本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式；本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力；本項(xiàng)目在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題。、超大型項(xiàng)目，地營造大社會概念的考慮。E．周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。并參照下面表1311所列：表1311 成本估算表項(xiàng)目投資總額/萬元單位成本（元/㎡）土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本小計(jì)營銷費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)（2）稅務(wù)分析A．營業(yè)稅及附加；B．所得稅；。參照表1312。（1）優(yōu)勢從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。C．根據(jù)需要可增加如下測算：表1318 增加測算指標(biāo)銷售凈利率總投資最高樓地面地價最高總地價R1R2R3，進(jìn)而分析對手拿地的其實(shí)，是否志在必得。D．各行政區(qū)市場比較：量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（1）有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。，其標(biāo)準(zhǔn)為：已竣工的項(xiàng)目并具有最大可比性。成本測算可采用兩種方法：A．從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。E．當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述：城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)個居民住宅密切相關(guān)方面。B．分析銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的嚇壞搜凈利率時的地價，也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價，最終確定最高競價和投標(biāo)價。（3）機(jī)會從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)工程費(fèi)、建安費(fèi)、配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。G．市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。這主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。如：簽約合同中明顯對本公司不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。B．取得土地使用權(quán)需要的工作日。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。F．燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。（h）郵局。H．附圖平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。C．分析項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。流動負(fù)債，速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)存貨6.表138 資產(chǎn)負(fù)債表