【正文】 用建筑安裝工程費(fèi)用的8%15%進(jìn)行估算7其他稅費(fèi)按實(shí)際計(jì)算也可用建筑安裝工程費(fèi)用的3%進(jìn)行估算8不可預(yù)見費(fèi)17項(xiàng)的1%3二開發(fā)費(fèi)用911項(xiàng)之和9管理費(fèi)用開發(fā)成本的2%3%10財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際計(jì)算11銷售費(fèi)用銷售收入的3%5%三合計(jì)四、開發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的計(jì)算，編寫與交易有關(guān)的稅費(fèi)表表132 稅費(fèi)表序號(hào)交易稅費(fèi)的類別計(jì)算依據(jù)1營(yíng)業(yè)稅銷售收入5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%（外資企業(yè)免征3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3（外資企業(yè)免征4防洪工程維護(hù)費(fèi)（此項(xiàng)各地征收不一樣銷售收入%5印花稅銷售收入%（%）6交易服務(wù)費(fèi)銷售收入%（%）合計(jì)銷售收入%，如果沒有防洪工程維護(hù)費(fèi)，則為銷售收入%第五部分 項(xiàng)目資金籌措表133 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123投資總額100%（9）靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值247。流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)247。N1資金來源銷售收入出租收入自營(yíng)收入自有資金長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金表1310 投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123B、分析宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。地面有工廠的，要分析工廠的數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；E．地下情況分析，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有撞擊及地下建筑和結(jié)構(gòu)等。（f）公園。C．污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。（1）合作方式及條件A．合作方式基本情況：合作名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等。B．規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。（5）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析由于城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素而導(dǎo)致項(xiàng)目終斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成，項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。F．結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)；本項(xiàng)目所在位置的價(jià)位區(qū)間和本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式；本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力；本項(xiàng)目在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題。、超大型項(xiàng)目，地營(yíng)造大社會(huì)概念的考慮。E．周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。并參照下面表1311所列：表1311 成本估算表項(xiàng)目投資總額/萬元單位成本（元/㎡）土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本小計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)（2）稅務(wù)分析A．營(yíng)業(yè)稅及附加；B．所得稅；。參照表1312。（1）優(yōu)勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。C．根據(jù)需要可增加如下測(cè)算：表1318 增加測(cè)算指標(biāo)銷售凈利率總投資最高樓地面地價(jià)最高總地價(jià)R1R2R3，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的其實(shí)，是否志在必得。D．各行政區(qū)市場(chǎng)比較：量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（1）有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。，其標(biāo)準(zhǔn)為：已竣工的項(xiàng)目并具有最大可比性。成本測(cè)算可采用兩種方法：A．從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。E．當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述：城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)個(gè)居民住宅密切相關(guān)方面。B．分析銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的嚇壞搜凈利率時(shí)的地價(jià)，也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)，最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。（3）機(jī)會(huì)從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)工程費(fèi)、建安費(fèi)、配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。G．市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。這主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。如：簽約合同中明顯對(duì)本公司不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。B．取得土地使用權(quán)需要的工作日。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。F．燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。（h）郵局。H．附圖平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。C．分析項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。流動(dòng)負(fù)債，速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)存貨6.表138 資產(chǎn)負(fù)債表