房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 。（2）按照本公司成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程。各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售變化和發(fā)展趨勢(shì)等。（3）制定策略A．分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。（2）劣勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。表1312 項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位指數(shù)（元/㎡）項(xiàng)目總金額/萬(wàn)元銷售收入開(kāi)發(fā)成本總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資利潤(rùn)率表1313 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2008年上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身使用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的而過(guò)程是什么。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行、醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析A．分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品時(shí)申明類型和特征，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和本公司所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。（3）區(qū)域目標(biāo)客戶群研究（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）。（6）總體評(píng)價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。（3）取得土地使用權(quán)的程序評(píng)估A．取得土地使用權(quán)的程序。B．合作方式：例如，一次性買斷土地、建后分房和分面積、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。D．通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、設(shè)計(jì)線路成本等。（g）銀行。地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡和可利用的構(gòu)建；F．分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；G．地址情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。例如：項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在傷害的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的情況。流動(dòng)負(fù)債 速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)247。當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）（10）表135 損益表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1231借款還本付息期初借款本息累計(jì)本金利息本期借款本期應(yīng)計(jì)利息本期還本本期付息2借款償還資金來(lái)源利潤(rùn)折舊費(fèi)攤銷費(fèi)其他還款資金第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、盈利能力分析（1）利潤(rùn)總額（簡(jiǎn)稱利潤(rùn)或稅前利潤(rùn)）=經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅彌補(bǔ)虧損（2）投資利潤(rùn)率（也稱投資回報(bào)率、投資收益率或總投資利潤(rùn)率）=年平均利潤(rùn)總額247。營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表134 借款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123銷售收入100%（7）銷售毛利率=（稅前利潤(rùn)+開(kāi)發(fā)費(fèi)用）247。資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額247。該模板特別適合于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行跨區(qū)域開(kāi)發(fā)拿地之前所做的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，還特別適合于土地競(jìng)標(biāo)前的報(bào)價(jià)分析。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記處宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、政府辦公地、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離。（c）醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平。（5）大市政配套分析（一下分析都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性），包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。（7）土地價(jià)格土地價(jià)格的計(jì)算方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。E．與合作方式相關(guān)的其他法律規(guī)定。、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型。C．節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。D．項(xiàng)目周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。（4）銷售計(jì)劃各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)可行性。A．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的假設(shè)條件，如是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等。（2）人力資源需求啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)各專業(yè)（部門）人員的要求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本。，這些指標(biāo)有：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。I．重點(diǎn)樓盤描述。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些，具體測(cè)算可參照表1319。 39 / 39。B．根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。G．熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征。（4）資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，控股股東情況。B．投資收益分析（參考一下格式）：表1317 投資收益分析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M20xx年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積/㎡單位利潤(rùn)/（元/㎡）利潤(rùn)/萬(wàn)元參照以上內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。C．資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。（1）土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等
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