房地產(chǎn)項目可行性研究步驟-免費閱讀
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標、投資規(guī)模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。公司要對每個選定的細分市場制定產(chǎn)品定位策略。房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容：營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支項目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項目公司日常運作的開支項目及企業(yè)的公關開支工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支用于吹沙填土、平整土地的開支用于工程設計的開支用于建筑施工的開支用于設施配套的開支用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標準地價用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括：外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出貸款引起的利息支出各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支第6操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究 現(xiàn)實化的可行性研究前握事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。有關建議：是專業(yè)機構的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。規(guī)劃設計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。步驟F：盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。一般來講 成本構成包括以下四個部分：A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。 b、區(qū)域性因素分析 一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先 宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關系。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。 房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第3操作環(huán)節(jié)：設計成功的可行性研究流程第4操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書第5操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調可行性研究投資預算第6操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究使用指南 可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。初步可行性研究階段投資估算精度可達177。 二、可行性研究的工作階段 投資機會研究。 (4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。10%，所需費用，%～%，%~%. 項目的評估和決策，按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。 從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。無論政府還是企業(yè)都會導致“先人為主”的決策傾向。這使古北
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