房地產(chǎn)項目可行性研究步驟(存儲版)
【正文】 新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項目分析時是不可能不對自身的條件進(jìn)行分析的。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。內(nèi)容多，較復(fù)雜。項目的財務(wù)評價：要求寫出主要財務(wù)評價指標(biāo)的計算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報酬率和動態(tài)回收期等。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細(xì)小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行計劃的技能；評估執(zhí)行效果的技能。定位任務(wù)包括三個步驟：A、明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；B、選擇若干個適用的優(yōu)勢；C、有效地向市場表明公司的定位觀念。公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。這樣算帳不好。投資預(yù)算和資金籌措要求寫出項目建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應(yīng)的支付時間作出融資安排。附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。C 市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費，主要是由于新增房地產(chǎn)項目所引起的水電費。步驟C: 市場預(yù)測 a 需求預(yù)測 需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。 分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響 古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。 第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1．透視民地產(chǎn)可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標(biāo)植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。該階段投資估算的精確度為177。房地產(chǎn)項目可行性研究步驟作者：日期：房地產(chǎn)項目可行性研究概論 一、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行
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